Compass, Inc.

Operador: Damas y caballeros, gracias por acompañarnos y bienvenidos a la Conferencia sobre Resultados del Primer Trimestre de 2026 de Compass, Inc. [Instrucciones del operador] Ahora me gustaría ceder la palabra a Soham Bhonsle, Director de Relaciones con Inversores. Adelante. Soham Bhonsle: Muchas gracias, operador, y buenas tardes a todos, y gracias por unirse a la Llamada sobre Resultados del Primer Trimestre de 2026 de Compass. Hoy nos acompañarán Robert Reffkin, nuestro Fundador y Director General; y Scott Wahlers, nuestro Director Financiero. Al analizar el desempeño de nuestra compañía, nos referiremos a algunas medidas no-GAAP. Puede encontrar una conciliación de estas medidas no-GAAP con las medidas GAAP más directamente comparables en nuestro comunicado de resultados del primer trimestre de 2026 publicado en nuestro sitio web de Relaciones con Inversores. Además, tenga en cuenta que, dado que los resultados financieros de la transacción de Anywhere no están incluidos en el período del año anterior ni en los primeros 8 días de Q1 2026, los resultados del año actual y del año anterior no son comparables. Hemos proporcionado información suplementaria incluida en el Formulario 8-K presentado hoy que presenta nuestros gastos de ingresos y comisiones y métricas clave del negocio sobre una base pro forma, como si las empresas se hubieran combinado desde el inicio de 2025. Creemos que esta información adicional será útil para los inversores para ayudar a comparar los períodos anteriores y posteriores al cierre de la transacción de Anywhere. También haremos declaraciones prospectivas que se basan en nuestras expectativas, pronósticos y supuestos actuales e implican riesgos e incertidumbres. Estas declaraciones incluyen nuestra guía para el segundo trimestre de 2026 y para el año completo 2026, y comentarios relacionados con nuestras expectativas para materializar sinergias de costos y logros operativos. Nuestros resultados reales pueden diferir materialmente de estas declaraciones. Puede encontrar más información sobre los riesgos, incertidumbres y otros factores que podrían hacer que nuestros resultados reales difieran materialmente de estas declaraciones. Puede encontrar más información sobre los riesgos, incertidumbres y otros factores que podrían afectar nuestros resultados en nuestro informe anual más reciente en el Formulario 10-K presentado ante la SEC y disponible en nuestro sitio web de Relaciones con Inversores. No debe otorgar una confianza excesiva a ninguna de las declaraciones prospectivas. Toda la información de esta presentación es a la fecha de hoy, 5 de mayo. Rechazamos expresamente cualquier obligación de actualizar esta información. Ahora cedo la palabra a Robert Reffkin. Robert? Robert Reffkin: Buenas tardes y gracias por acompañarnos en nuestra Llamada de Conferencia del Primer Trimestre. Antes de analizar nuestros sólidos resultados del Q1, me gustaría dar una actualización sobre nuestros objetivos de sinergias de costos y destacar algunos logros tempranos desde que cerramos la transacción de Anywhere. Primero, sobre nuestras sinergias de costos. En nuestra llamada de resultados de Q4 en febrero, compartimos nuestro objetivo de $250 millones en sinergias de costos, a ejecutar para el final del año 1, y $400 millones en sinergias netas de costos durante 3 años. Me complace mucho compartir que estamos incrementando nuestro objetivo a $300 millones en sinergias de costos, a ejecutar para el final del año 1. Y $500 millones en sinergias netas de costos durante 3 años, de los cuales se espera que $420 millones se materialicen a través de la P&L y $80 millones se espera que se materialicen como una sinergia de CapEx. Además, ya hemos ejecutado más de $250 millones en sinergias de costos al 1 de abril, lo cual son solo 82 días desde que cerramos la transacción de Anywhere. La aceleración se traduce en un aumento de nuestras sinergias de costos realizadas en el año 2026 de aproximadamente $100 millones a $200 millones. Antes esperábamos que $40 millones de los $100 millones de nuestras sinergias de costos se materializaran a través de la P&L como una sinergia de OpEx, y que el resto se materializara como una sinergia de CapEx. Con base en la mayor materialización del objetivo, ahora esperamos que aproximadamente $130 millones se materialicen a través de la P&L y que $70 millones se materialicen como una sinergia de CapEx.Esto refleja un aumento aproximado de 90 millones de dólares en nuestras expectativas de sinergias de OpEx realizadas durante el año y un aumento de 10 millones de dólares en nuestras expectativas de sinergias de CapEx realizadas durante el año, en comparación con nuestras expectativas anteriores, debido al mayor objetivo realizado durante el año de 200 millones de dólares. Pasando ahora a nuestros logros tempranos de Q1, que representan el crecimiento y el éxito en nuestras marcas de corretaje. Sotheby's International Realty vendió la casa más cara en la historia del mundo por 350 millones de dólares. Mientras que Coldwell Banker vendió la casa más cara en la historia del condado de Miami-Dade por 170 millones de dólares. Ambas ventas refuerzan la autoridad de la compañía combinada en el segmento de lujo. Corcoran Sunshine, que es el nuevo negocio de desarrollo de Corcoran, registró su trimestre de mayor volumen de contratos en más de 10 años, con 1.5 mil millones de dólares en contratos firmados en Q1. ERA ejecutó la mayor transacción de venta de franquicias de su historia en 15 años. Better Homes and Gardens ejecutó su mayor transacción de franquicias de M&A en toda la historia de la marca. Christie's International Real Estate firmó 8 nuevos acuerdos de franquicia en el trimestre, todos para nuevos mercados, lo que refleja la mayor expansión trimestral en la historia de la marca. CENTURY 21 recientemente ejecutó su mayor transacción de venta de franquicias en 10 años, con nuestra postura sobre la elección del vendedor de vivienda como una razón clave para que el propietario de la correduría, Greg Hague, decidiera unirse. De hecho, Greg capacitará a nuestros profesionales inmobiliarios en nuestras marcas sobre estrategia de ventas de viviendas, dado su impresionante historial, que incluye la creación de una empresa de consultoría y capacitación en estrategia de venta de viviendas que Inc. 5000 clasificó entre las 250 firmas privadas de crecimiento más rápido en Estados Unidos. Compass reclutó más agentes principales en Q1 que cualquier otro Q1 anterior en nuestra historia. Ahora también estamos escalando las estrategias de reclutamiento más efectivas de Compass en todas las marcas, comenzando con la generación de demanda y sitios web de reclutamiento específicos por marca que describen cómo nuestra plataforma tecnológica ayuda a los agentes a hacer crecer su negocio. Y finalmente, la tasa de retención de GCI de Coldwell Banker en su mejor parte de los 2 cuartiles de agentes, que representa el 82% de su GCI total durante el período de 12 meses anteriores, alcanzó un máximo de 10 años con una tasa de retención del 94.6% en Q1. En nuestro negocio de títulos y escrow, estamos consolidando nuestras operaciones en una sola plataforma tecnológica, y esperamos que esto libere ahorros sustanciales a largo plazo mediante la centralización una vez completado. En nuestro negocio hipotecario, GRA, que era el JV de Anywhere con Guaranteed Rate, logró su mayor trimestre de vinculación en 2.5 años, mientras que OriginPoint, que es el JV de Compass, logró su mayor tasa de vinculación de todos los tiempos en Q1 y entregó su mejor trimestre de rentabilidad. De cara al futuro, vemos una oportunidad significativa para seguir mejorando tanto nuestra tasa de vinculación como la rentabilidad en nuestros JV hipotecarios. Por último, estamos avanzando con nuestra asociación digital de hipotecas con Rocket Mortgage, con la experiencia de precalificación de Rocket ahora incorporada en todos los listados de compass.com. Nuestro equipo de datos y analítica, liderado por Dave Crosby y respaldado por nuestro Economista Jefe, Mike Simonsen, está ejecutando una simplificación radical de nuestro estado de datos significativamente ampliado. Desde el cierre de la transacción de Anywhere, hemos identificado más de 6,000 informes heredados y ya hemos descontinuado más de la mitad de ellos, y seguimos una ruta disciplinada hacia la estandarización en toda la empresa para llegar a aproximadamente 100 informes de alta fidelidad. Al minimizar la cantidad de informes, permitirá que nuestro equipo de datos se enfoque en tareas críticas de integración y en el desarrollo de conocimientos patentados para el Q4 de este año, lo que creemos brindará a nuestros profesionales inmobiliarios, agentes de títulos y oficiales hipotecarios la capacidad de ganar más negocios en el mercado. Ahora pasamos a nuestros resultados pro forma de Q1 2026. [Dificultad técnica] Operador: Señoras y señores, gracias por su paciencia y por mantenerse en línea mientras atravesamos dificultades técnicas. Ahora pasaré la llamada al equipo de administración para que continúe con sus comentarios preparados. Robert Reffkin: Gracias. Y de nuevo, lo siento por las dificultades técnicas. Continúo. En el primer trimestre, Compass, entregamos ingresos pro forma de 2.76 mil millones de dólares, un 7% más año contra año en comparación con los ingresos pro forma de 2.58 mil millones de dólares del año anterior. Informamos un EBITDA ajustado de 61 millones de dólares. Los ingresos de nuestro primer trimestre estuvieron por encima del punto medio de nuestra guía y nuestro EBITDA ajustado estuvo por encima del extremo alto de nuestra guía. En nuestro negocio de corretaje, que incluye las marcas Coldwell Banker, Compass, Corcoran y Sotheby's International Realty, las transacciones pro forma aumentaron un 2.6% año contra año frente al mercado, que estuvo plano año contra año. Esto significa que, durante 20 trimestres consecutivos, nuestro negocio de corretaje ha superado al mercado sobre una base orgánica. El GTV de corretaje pro forma aumentó un 7.3% año contra año frente al mercado, que aumentó un 1.5%. Las altas totales de agentes pro forma, sobre una base bruta, fueron 3,503, lo que fue superior a los niveles del cuarto trimestre de 2025. La retención total de agentes pro forma en nuestro negocio de corretaje fue del 94%, sin cambios frente al cuarto trimestre de 2025. Excluyendo a los agentes con 0 GCI en los últimos 12 meses, la retención pro forma de agentes habría sido del 97% en el primer trimestre y, excluyendo a los agentes con 20,000 dólares o menos en GCI en los últimos 12 meses, lo que en promedio equivale a menos de 2 transacciones en nuestros puntos de precio, la retención pro forma de agentes habría sido de más del 98% en el primer trimestre. La productividad pro forma por agente, que medimos como GTV por agente, aumentó de forma sólida año contra año. De cara al futuro, nuestra estrategia de reclutamiento y retención de corretaje, como empresa combinada, se centrará tanto en los agentes productivos como en los agentes emergentes. Esperamos que esto se traduzca en un nivel saludable de incorporación de agentes, junto con la mejora de la retención de agentes y el crecimiento de la productividad de los agentes. En franquicia, el GTV pro forma aumentó un 4.6% año contra año frente a los volúmenes del mercado de vivienda, que aumentaron un 1.5%, lo que refleja 310 puntos básicos de superación. Nuestras marcas Sotheby's International Realty y Corcoran continúan superando el promedio de la empresa, mientras que las ventas totales de franquicia registraron un aumento significativo año contra año. Los ingresos de servicios integrados pro forma crecieron un 11% año contra año, con el título -- los ingresos de T&E como principal impulsor. El trimestre se benefició de una sólida actividad de refinanciación, con las transacciones de refi pro forma un 100% más año contra año, mientras que las transacciones de compra pro forma crecieron un 4% año contra año. El crecimiento de las transacciones de compra superó el crecimiento general del mercado de vivienda en un 0.2% año contra año. Estos sólidos resultados no habrían sido posibles sin cada y todos los miembros de nuestro equipo. Quiero agradecer a todo el equipo por su enfoque y su arduo trabajo en un trimestre de cambios significativos para nuestra empresa. Ahora permítanme ofrecer algunas ideas sobre nuestra asociación con Rocket, Redfin y la postura cambiante de la industria respecto al marketing por fases. Primero, nos complace ver que varios otros portales y corredurías siguen nuestro ejemplo en cuanto a la elección del vendedor y el marketing por fases. Los vendedores quieren más opciones, no menos opciones. Y cuando pronto se ofrezca como una opción a más vendedores, se darán cuenta de que tienen más opciones y más alternativas sobre cómo comercializar una vivienda que cualquier otro -- y nosotros, como empresa, hemos brindado de manera constante a los vendedores más opciones que nuestras otras corredurías competidoras. Creemos que eso ayudará a que nuestros profesionales inmobiliarios sigan superando al mercado y logren ganar mandatos con sus vendedores. En segundo lugar, aunque vemos que otros en el mercado intentan recrear una oferta similar a la nuestra, por varias razones, estamos seguros de que la opción de Compass de Marketing 3 fases, con la fase de pronto también disponible en Redfin, es la mejor opción para el marketing por fases en bienes raíces. Aquí hay algunas razones por las que. Primero, a diferencia de la otra opción en el mercado, todas las consultas de compradores de pronto siempre se envían directamente al agente que tiene el anuncio.La persona que conoce la propiedad mejor, en lugar de cuando haces clic en los botones de contacto para el tour o de agendar una cita, el contacto se redirige a un agente de terceros que no conoce el listado mejor. En segundo lugar, a diferencia de las otras grandes plataformas, la opción de “próximamente” (coming soon), en nuestro caso, siempre permitimos que el agente del listado haga visitas y siempre permitimos las jornadas de puertas abiertas. Eso no es así en las opciones alternativas. En tercer lugar, el sector inmobiliario es un negocio local. Y, con la profundidad de nuestro inventario en los mercados principales, creemos que podremos enviar una señal contundente a los consumidores para que busquen compass.com y nuestros otros sitios web de correduría. Cabe destacar que compass.com fue el sitio web de bienes raíces de más rápido crecimiento en el primer trimestre, con un 38% de crecimiento interanual en usuarios promedio mensuales, y ahora es la sexta audiencia más grande en bienes raíces para Similarweb. En cuarto lugar, nuestros agentes pueden ofrecer a sus compradores un 1% de descuento en la tasa hipotecaria a través de Rocket, una ventaja significativa, especialmente en el entorno actual. Y nuestra ventaja se ve respaldada por los números. En el área metropolitana de Chicago, que es el tercer mercado de vivienda más grande del país por recuento de unidades, hemos lanzado aproximadamente 1.000 “próximamente” desde que anunciamos la asociación. Esto se compara con prácticamente ningún inventario único de “próximamente” en el área metropolitana de Chicago que podamos observar en las otras plataformas a partir de la semana pasada. A la fecha, enviamos aproximadamente 3.000 solicitudes de compradores de regreso a los agentes de listado desde Compass “próximamente” en Redfin. Estas solicitudes no cobran ninguna comisión por referencia de Redfin al agente del listado. Y todas estas solicitudes de compradores son adicionales a lo que nuestras listas: los profesionales inmobiliarios habrían recibido sin la asociación con Redfin. Además de las solicitudes gratuitas de compradores, nuestros profesionales inmobiliarios también están recibiendo un mínimo de 1,2 millones de clientes potenciales de Rocket y Redfin durante los próximos 3 años, con más de 24.000 clientes potenciales ya entregados a nuestros profesionales inmobiliarios desde que se anunció la asociación. Además, también hemos visto que se incrementa el impulso de reclutamiento en la marca Compass desde nuestro anuncio y que el reclutamiento de agentes principales está teniendo un inicio más rápido en el segundo trimestre de lo esperado. Una de las razones de esto es su interés en la asociación con Redfin y Rocket, ya que quieren beneficiarse de estos clientes potenciales también. Al pasar al potencial de ganancias de nuestro negocio combinado: una pregunta común que recibimos de la comunidad de inversionistas es cuál podría ser el perfil de ganancias del negocio combinado en distintos escenarios de mercados inmobiliarios. En nuestro deck para inversionistas de este trimestre, hemos presentado un análisis de escenarios para demostrar cómo estamos posicionados para generar un desempeño financiero resiliente incluso en un mercado de vivienda plano y capturar un potencial al alza significativo a medida que el mercado mejora y una vez que realizamos nuestras sinergias de costos. De manera importante, estos escenarios asumen que ningún agente se suma, que no hay captación orgánica de participación, que no hay mejora de margen, que no hay mejora en T&E o en la vinculación de hipotecas, ni contribución de clientes potenciales u otras fuentes de ingresos auxiliares, que consideramos palancas de crecimiento incrementales en nuestro negocio más allá de la recuperación del mercado de vivienda. También quiero enfatizar que esto no es orientación, pero estos escenarios deberían ayudar a proporcionar un rango de expectativas sobre el poder de ganancias de nuestra empresa combinada, simplemente a partir de una recuperación eventual en las ventas de viviendas existentes y una vez que hayamos realizado nuestras sinergias de costos. En particular, asumiendo que el mercado de vivienda se mantiene plano en 4,1 millones de ventas de viviendas existentes, generaríamos aproximadamente $1.000 millones en EBITDA ajustado y $750 millones en flujo de caja libre no apalancado. En el siguiente escenario, que hemos asumido como 4,8 millones de ventas de viviendas existentes para este análisis, generaríamos $1,5 mil millones en EBITDA ajustado y $1 mil millones en flujo de caja libre no apalancado. En niveles de ciclo medio de 5,5 millones de ventas de viviendas, generaríamos $2 mil millones en EBITDA ajustado y $1,5 mil millones en flujo de caja libre no apalancado. Y, por último, también proporcionamos un escenario de potencial al alza de 6 millones de ventas de viviendas.Y a esos niveles, generaríamos $2,5 mil millones en EBITDA ajustado y aproximadamente $2 mil millones en flujo de caja libre no apalancado. Así que lo que espero que se vea en este análisis es que, uno, incluso con 4,1 millones de transacciones de vivienda existentes ya existentes, que creemos que es el punto más bajo del ciclo, podríamos -- esperaríamos que el negocio generara $750 millones en flujo de caja libre no apalancado, lo que nos da confianza en que podemos avanzar en la reducción del apalancamiento incluso en escenarios conservadores. Y dos, una vez que comencemos la recuperación hasta niveles de mitad de ciclo, que el crecimiento de las ganancias y el potencial de flujo de caja libre en este negocio son increíblemente significativos. Ahora quiero terminar hablando sobre nuestra estrategia de IA. El trimestre pasado, hablé de nuestros 3 pilares defensivos en torno a la IA. Esto incluye: uno, nuestra creciente base de datos patentados a partir de nuestros anuncios de Marketing en 3 Fases, que no puede ser extraída (scrapeada) por modelos de IA fundamentales. Dos, la confianza, que creemos que será aún más importante en un mundo donde los agentes de IA introduzcan información inexacta y falsa en el mercado, como ofertas falsas, listados falsos, cuentas falsas, imágenes falsas, renders falsos; ya me estoy dando cuenta de ello. En ese futuro, la validación humana seguirá siendo importante dada la alta envergadura, la alta cuantía de las transacciones. La confianza importará aún más que antes. Tres, los efectos de red positivos que nuestros más de 330 mil profesionales inmobiliarios crearán para mejorar continuamente nuestras capacidades de IA Agente (Agentic AI) en la plataforma. En conjunto, creemos que contamos con los atributos necesarios para evolucionar con el panorama de la IA. Y a pesar de todos los miedos en torno a la IA, los datos indican que el uso de agentes está ahora en el nivel más alto de la historia registrada. Según el perfil anual de consumidores de NAR, el 91% de los vendedores de vivienda y el 88% de los compradores de vivienda eligen usar a un profesional inmobiliario para completar su transacción en 2025. Quiero reiterar que ese es el nivel más alto que hemos visto jamás en la historia registrada. Además, estamos viendo el nivel más bajo de anuncios de venta por propietario en la historia registrada, apenas 5%. Así que incluso con la IA logrando avances significativos en los últimos 2 años, vemos un aumento en la cantidad de personas que usan agentes y una disminución en la cantidad de anuncios de venta por propietario, y ambos en niveles históricos. Por lo tanto, los datos que acabo de compartir: el 91% de los vendedores de vivienda usan un agente y el 88% de los compradores de vivienda usan agentes. Eso se compara con un 90% de vendedores de vivienda usando un agente en 2024 y un 88% de compradores de vivienda usando un agente en ese mismo periodo. Y si se retrocede en el tiempo hasta 2005, lo que se observa es que el 85% de los vendedores de vivienda usan un agente y el 77% de los compradores de vivienda usan un agente. Lo que muestran estos datos es que un mayor acceso a la información o mejores capacidades de búsqueda no es la razón por la que los consumidores eligen trabajar con un agente. Más bien, es el papel crítico del agente en la gestión de una transacción altamente compleja y altamente emocional. Una donde importa la confianza, donde hay altas apuestas y alto valor. No puedo exagerar cuán emocionales pueden volverse estas transacciones y negociaciones. Los matices localizados que son prevalentes en bienes raíces son abundantes, y el proceso de negociación matizado en el que ningún acuerdo es igual a otro es por lo que las personas usan a un profesional inmobiliario. Además, lo que muestra la historia es que, a medida que la información se vuelve más prevalente, como ocurrió con el auge de Internet desde el periodo de 2005, donde menos compradores y vendedores usaban a un agente. A medida que la información se vuelve más prevalente, donde en las últimas dos décadas ha habido más información y datos disponibles. Con eso -- con más información, se ve una mayor necesidad en el consumidor promedio de sentir que debe contratar a un profesional para dar sentido a toda la información y a todos los datos. Dicho de manera sencilla, la historia muestra que más información y más datos en el ámbito público aumentan la demanda de asesoría por parte de un profesional inmobiliario. Así que ahora permítanme tomar un momento para hablar sobre lo que estamos haciendo para posicionarnos y posicionar nuestro negocio de manera ofensiva ante la oportunidad de la IA. Primero, estamos usando IA para reducir el OpEx, como cabría esperar. Solo en el Q1, nuestra iniciativa interna para capacitar a Compass y a sus 2.300 empleados en cómo usar mejor las herramientas de IA ha liberado un estimado de 2 millones de dólares en recursos al implementar automatizaciones de flujos de trabajo de IA específicas en operaciones de soporte, cumplimiento y corretaje, y el equipo ha identificado eficiencias anualizadas potenciales en el orden de 23 millones de dólares como parte de nuestro objetivo general de sinergia de costos. Además, estamos transformando nuestra organización de ingeniería al implementar con éxito herramientas de asistencia para programar con IA y marcos de pruebas automatizadas a nivel de toda la organización. Ahora estimamos que entre el 30% y el 40% de todo el código nuevo que se escribe en Compass lo produce la IA, lo que ayuda a acelerar la velocidad de desarrollo de producto en un 20%, mientras mantenemos nuestro OpEx tecnológico sin cambios incluso cuando actualizamos la plataforma para la integración de Anywhere. Segundo, en productividad, podemos ayudar a nuestros profesionales inmobiliarios, agentes de títulos y oficiales de préstamos hipotecarios dentro de nuestro ecosistema a ser aún más eficientes y a ganar una ventaja en el mercado mediante el uso de IA. Para los profesionales inmobiliarios, integramos por completo Compass AI 2.0 en su flujo de trabajo para crear un socio bajo demanda diseñado para ayudar a descubrir oportunidades de negocio y agilizar sus flujos de trabajo diarios. Los ejemplos incluyen un modelo de sugerencias recién implementado, que sugiere nuevos pasos que un agente debería dar con su cliente para avanzar la transacción, o ofrecer de forma proactiva oportunidades para compradores y vendedores a través de lo que llamamos herramientas de ventaja estructural, como la prospección inversa, hacer y vender o la herramienta de red para ayudar a un agente de listado a cerrar una transacción más rápido. Al dar a nuestros más de 330.000 profesionales inmobiliarios estas perspectivas y reducir la cantidad de tareas manuales que realizan cada semana, les estamos permitiendo atender, ganar y cerrar transacciones más rápido. Para nuestros agentes de títulos, planeamos aprovechar nuestra importante ventaja de datos ahora creada por la transacción de Anywhere para ejecutar un enfoque de ventas local específico. Al incorporar analítica predictiva en nuestra integración de título y escrow de un solo clic, nuestros agentes de títulos podrán identificar e interceptar transacciones de alta probabilidad con mayor precisión, lo que creemos que mejorará nuestras tasas de vinculación. Para nuestros oficiales de préstamos hipotecarios, podemos planear aplicar principios similares de IA predictiva para capitalizar nuestra expansión en cobertura hipotecaria. Al utilizar las señales de transacción patentadas de nuestra plataforma, podemos proporcionar a los oficiales de préstamo con lo que creemos son clientes potenciales altamente calificados y de altísima intención exactamente cuando un cliente necesita financiación, dándoles una ventaja para ganar el negocio. En última instancia, creemos que la IA será un acelerador de la cantidad de negocios que realizan nuestros profesionales, y estamos seguros de que contamos con los activos para ayudarlos a ganar. Con eso, ahora se lo cedo a Scott. Scott Wahlers: Gracias, Robert. Quiero empezar dando las gracias a nuestro equipo consolidado por el esfuerzo extraordinario y la colaboración aportados durante los últimos 4 meses, lo que ha llevado a los excelentes resultados que estamos compartiendo hoy. Con el cierre de la transacción de Anywhere el 9 de enero, el Q1 fue realmente un trimestre transformador para nuestra empresa. Cuando sea posible, compartiré información sobre la contribución a nuestros resultados consolidados de los negocios adquiridos de Anywhere. Sin embargo, estamos integrando las entidades con rapidez y, por lo tanto, en general no esperamos desglosar resultados separados de aquí en adelante. Tengan en cuenta que a partir de este trimestre, también proporcionaremos información adicional a nivel de segmento operativo. Nuestros 3 segmentos operativos de aquí en adelante serán corretaje, franquicia y servicios integrados. El segmento de Corretaje incluye los resultados de nuestras operaciones de corretaje propias que ahora incluyen las marcas Coldwell Banker, Corcoran y Sotheby's International Realty.El segmento de franquicias incluye los resultados de las marcas de franquicia que acabamos de adquirir mediante la transacción de Anywhere, así como la franquicia de Christie's International Real Estate que adquirimos en enero de 2025. El segmento de servicios integrados incluye los resultados de nuestras operaciones conjuntas de títulos y escrow, así como las operaciones del negocio de reubicación Cartus que llegaron a través de la transacción de Anywhere. El segmento de servicios integrados también incluye los ingresos por el método de la participación de nuestras empresas conjuntas hipotecarias en las que tenemos el 49% de participación, incluyendo la JV de afinidad con tasa garantizada procedente de la transacción de Anywhere y nuestra JV Origin Point. Si bien ciertos gastos directos se asignan a cada uno de los 3 segmentos operativos, hay gastos adicionales que no se asignan a ninguno de los segmentos operativos porque se relacionan más con la entidad corporativa o porque se comparten entre múltiples o todos los segmentos operativos. Estos incluyen gastos relacionados con nuestra tecnología, finanzas, asuntos legales, recursos humanos y funciones ejecutivas. Por lo tanto, el EBITDA ajustado total para la compañía consolidada será igual a la suma de los resultados del EBITDA ajustado de los segmentos para nuestros 3 segmentos operativos, menos los gastos corporativos no asignados. Hemos reclasificado los resultados del año anterior sobre la misma base de segmentos operativos para mayor consistencia con la presentación del período actual. Dicho todo esto, los ingresos en el 1T alcanzaron $2.7 mil millones, en el extremo superior de nuestro rango de guía de ingresos de $2.55 mil millones a $2.75 mil millones. Excluyendo el aporte de ingresos del 1T de la transacción de Anywhere de aproximadamente $1.2 mil millones, los ingresos aumentaron 10.9% año contra año. Estamos muy satisfechos con este resultado, ya que el 1T representó un difícil comparativo trimestral año contra año en 2026: en una base independiente de Compass, crecimos los ingresos orgánicos en el 1T de 2025 en 14.6% en comparación con el 1T de 2024. Los ingresos del segmento de intermediación fueron de $2.467 mil millones para el 1T. En una base pro forma, los ingresos del segmento de intermediación aumentaron 7.1% en el 1T de 2026 frente al 1T de 2025. El valor total de transacciones (GTV) del segmento de intermediación fue de $97.3 mil millones en el primer trimestre. En una base pro forma, el GTV del segmento de intermediación aumentó 7.3% año contra año, una comparación favorable frente al mercado, que estuvo en 1.5%. En una base consolidada, incluyendo Anywhere, nuestro precio promedio de venta fue de $978,000 para el trimestre, lo que representa una disminución de aproximadamente 8% frente al año anterior, ya que el negocio de intermediación de Anywhere tiene ligeramente precios promedio de venta más bajos. Las comisiones y otros gastos relacionados como porcentaje de los ingresos del segmento de intermediación mejoraron hasta 81.4% para el trimestre, frente a 83.2% en el 1T del año pasado, ya que las operaciones de intermediación de Anywhere operan con tasas de comisión ligeramente más bajas que las operaciones de intermediación de Compass. En una base pro forma, las comisiones y otros gastos relacionados como porcentaje de los ingresos del segmento de intermediación fueron de 81.3% en el 1T frente a 81.0% en el 1T del año pasado. El GTV pro forma del segmento de franquicias aumentó 4.6% año contra año frente a un volumen del mercado de vivienda que aumentó 1.5%. Y finalmente, los ingresos pro forma de servicios integrados crecieron 11% año contra año, con los ingresos por títulos y escrow como principal impulsor. Nuestros gastos operativos totales no-GAAP fueron de $641 millones en el 1T, un aumento frente a $236 millones de OpEx en el período del año anterior, impulsado por los gastos operativos asumidos en la transacción de Anywhere. Tenga en cuenta que esta cifra de OpEx para el 1T de $641 millones excluye los gastos de Anywhere correspondientes a los primeros 8 días del trimestre antes del cierre de la transacción, o aproximadamente $40 millones de gastos. El EBITDA ajustado del 1T fue de $61 millones, un nivel récord de EBITDA ajustado para cualquier período de primer trimestre en nuestra historia, superando el extremo alto de nuestro rango de guía de $15 millones a $35 millones y una mejora sólida del 280% frente al EBITDA ajustado de $16 millones del año anterior. El trimestre pasado, hablé sobre el impacto del plan de incentivos a largo plazo de Anywhere, o LTIP, que se compone de RSUs liquidadas en efectivo que requieren contabilidad de valuación a valor de mercado a través del P&L.El aumento en el precio de las acciones de Anywhere al cierre de 2025 llevó a mayores gastos operativos en el estado de resultados y pérdidas (P&L). Y dado que estas adjudicaciones de LTIP comenzaron a indexarse en función de las acciones de Compass tras el cierre de la fusión, esperábamos que ese nivel elevado continuara durante el Q1, que está incorporado en nuestra guía de Q1. Sin embargo, dado la disminución en el precio de las acciones de Compass desde el momento en que emitimos nuestra guía de Q1 a finales de febrero hasta el precio de las acciones a 31 de marzo, el gasto real del LTIP terminó siendo 19 millones de dólares menor que lo esperado, lo que benefició el EBITDA ajustado en Q1. Incluso excluyendo el beneficio de 19 millones de dólares del LTIP, el EBITDA ajustado habría sido de 42 millones de dólares. Este resultado todavía superó el extremo alto de nuestro rango de guía de EBITDA ajustado del trimestre, impulsado por ingresos superiores a lo esperado y cierta otra favorable evolución en los gastos operativos, incluyendo un mejor logro de nuestras sinergias de costos, ligeramente, durante el trimestre. Varios conceptos se excluyen del EBITDA ajustado, como sigue: Primero, durante el trimestre, como se esperaba, incurrimos en 183 millones de dólares de gastos de transacción e integración relacionados con la transacción de Anywhere. Esto incluye gastos como banca de inversión, honorarios legales y costos de indemnización, incluidos 61 millones de dólares de gastos de compensación basada en acciones, principalmente relacionados con el cambio de las disposiciones de indemnización por cambio de control de los antiguos ejecutivos de Anywhere. Esperamos que haya gastos adicionales en esta partida durante el año, mientras continuamos con nuestros esfuerzos de sinergias de costos e integración, pero no en niveles cercanos a los vistos en Q1. Segundo, observarás un nivel elevado de depreciación y amortización no monetarias este trimestre, de 163 millones de dólares, frente a 29 millones de dólares el año anterior. Este aumento está impulsado por los activos intangibles adicionales y los activos fijos que asumimos en la transacción de Anywhere, y este nivel de depreciación y amortización no monetaria continuará en el futuro. Tercero, el gasto por compensación basada en acciones en el trimestre fue de 47 millones de dólares, excluyendo el mencionado cargo inicial de 61 millones de dólares relacionado con los antiguos ejecutivos de Anywhere. El trimestre pasado, te indiqué que deberías esperar que la compensación basada en acciones en una base consolidada no superara los 50 millones de dólares en ningún trimestre futuro a partir de Q2, y esa sigue siendo nuestra expectativa. Y, finalmente, durante el trimestre, reconocimos un beneficio fiscal diferido no monetario único de 401 millones de dólares relacionado con la reversión de las provisiones de valoración sobre nuestros activos por impuestos diferidos. Esta reversión estuvo relacionada con el establecimiento de pasivos por impuestos diferidos para el reconocimiento de los activos intangibles derivados de la transacción de Anywhere que no son deducibles para fines fiscales. Este beneficio fiscal diferido de 401 millones de dólares compensó los otros gastos no monetarios y, de hecho, nos llevó a una posición de utilidad neta conforme a GAAP de 22 millones de dólares este trimestre, frente a una pérdida neta conforme a GAAP de 51 millones de dólares el año anterior. Nuestro recuento promedio ponderado básico de acciones para el primer trimestre fue de 734 millones de acciones, apenas por encima del rango de guía de 720 millones a 730 millones de acciones. Y, como se esperaba, el flujo de caja libre fue negativo en 168 millones de dólares en el trimestre, impulsado por la transacción de Anywhere y los gastos de integración, incluidos los costos de la transacción incurridos por Anywhere antes del cierre de la transacción que se pagaron en o después de la fecha de cierre. Dicho esto, cerramos el trimestre en una posición de caja sólida con 484 millones de dólares de efectivo en el balance, un aumento de 285 millones de dólares con respecto al cierre del año. El aumento del efectivo estuvo impulsado por los 880 millones de dólares en ingresos netos de la oferta de deuda convertible, compensados por el uso de 345 millones de dólares en la transacción de Anywhere relacionados con el pago del revolving, neto del efectivo adquirido de su balance. Al final de Q1, no teníamos préstamos pendientes sobre nuestro revolving de 500 millones de dólares y seguimos muy dentro del límite de nuestro ratio de apalancamiento neto, que es el principal compromiso financiero del revolving. Como Robert mencionó antes, hemos continuado logrando un progreso sólido y temprano en las sinergias de costos.Ya hemos materializado más de 250 millones de dólares de nuestro objetivo de sinergias de costos, que previamente era nuestro objetivo del año 1. Como resultado, ahora hemos incrementado nuestro objetivo de acción del año 1 de 250 millones de dólares a 300 millones de dólares y hemos aumentado nuestro objetivo de acción a 3 años de 400 millones de dólares a 500 millones de dólares. Además, el trimestre pasado, indicamos la expectativa de materializar alrededor de 100 millones de dólares en sinergias de costos en 2026, pero ahora esperamos materializar alrededor de 200 millones de dólares en 2026. Aproximadamente 2/3 de este monto, es decir, 130 millones de dólares, se reflejará como menores gastos operativos en 2026, beneficiando el EBITDA ajustado y el flujo de caja, y el 1/3 restante, o aproximadamente 70 millones de dólares, se reflejará como menores CapEx, que no beneficiará directamente al EBITDA ajustado, pero sí beneficiará al flujo de caja libre. Como comenté el trimestre pasado, la razón por la que una parte de las sinergias de costos se materializará a través de CapEx es que Anywhere históricamente capitalizó una gran cantidad de mano de obra de empleados y de contratistas en su balance, aproximadamente 80 millones de dólares en 2025. Y como parte de nuestro trabajo de sinergias de costos, una parte significativa de los proyectos tecnológicos de Anywhere que históricamente estaban sujetos a capitalización se recortarán al cambiar el enfoque tecnológico a la plataforma Compass. Importante: como ya hemos logrado avances significativos en la parte de CapEx de nuestras sinergias, la gran mayoría de las acciones futuras durante los próximos 3 años, en general, beneficiarán al estado de resultados (P&L) y al EBITDA ajustado. Ahora pasemos a la guía financiera para el Q2. Para el segundo trimestre de 2026, esperamos que los ingresos consolidados estén en el rango de 4 mil millones a 4.2 mil millones de dólares. Esperamos que el EBITDA ajustado consolidado del segundo trimestre esté en el rango de 310 millones a 350 millones de dólares. Para el año completo, esperamos que los gastos operativos no GAAP estén en el rango de 2.7 mil millones a 2.75 mil millones de dólares, considerando el OpEx real de 641 millones de dólares para el Q1. Incluido en el rango de OpEx para el año completo está la inflación de OpEx del 3% al 4% que típicamente esperamos y los 130 millones de dólares de sinergias de OpEx que esperamos materializar a través del P&L. En promedio, el OpEx de los Q2, Q3 y Q4 refleja un incremento con respecto al nivel de OpEx de 641 millones de dólares del Q1 por algunas razones. Primero, el OpEx del Q1 excluyó 8 días de los gastos operativos de Anywhere debido al cierre de la transacción el 9 de enero. Segundo, los ajustes de compensación anual de los empleados ocurren a finales de marzo, lo que lleva a un aumento de estos gastos de nómina a partir del Q2 de cada año. Y compensando estos incrementos naturales estarían la mayor realización de sinergias en el P&L en los trimestres segundo, tercero y cuarto, en comparación con la materialización de sinergias de costos en el Q1, que fue menor. Esperamos que el número promedio ponderado de acciones para el segundo trimestre esté entre 755 millones y 760 millones de acciones. Esto supone un incremento respecto al Q1, ya que las acciones emitidas para la transacción de Anywhere solo se ponderaron para el periodo posterior al cierre del 9 de enero. Por último, algunas reflexiones sobre el flujo de caja y los niveles de deuda. Como comenté el trimestre pasado, esperábamos plenamente reportar un flujo de caja libre negativo en el primer trimestre debido a la transacción de Anywhere y al gasto de la integración. Esperamos que el flujo de caja libre sea positivo durante el resto del año. Sin embargo, el Q2 podría estar muy cerca del punto de equilibrio de flujo de caja libre o incluso ser ligeramente negativo, en función del momento de las indemnizaciones por cese y otros pagos para lograr nuestras sinergias de costos, del calendario de los pagos semestrales de intereses sobre nuestra deuda, que se concentran en el segundo y el cuarto trimestres del año, y del calendario de ciertos pagos legales relacionados con Anywhere, incluyendo el acuerdo de demanda colectiva NAR de 54 millones de dólares que aún está abierto y se espera pagar en el corto plazo. Dicho esto, esperamos entregar un flujo de caja libre sólido en el Q3 y el Q4 de este año, lo que debería colocarnos en una posición de caja para entregar flujo de caja libre positivo sobre una base de año completo y darnos una ruta clara para priorizar de forma agresiva la reducción de apalancamiento de nuestro balance, que sigue siendo una alta prioridad para nosotros.Nuestro primer objetivo al entregar (delevering) es el tramo de mayor coste en nuestra estructura de capital: los 500 millones de dólares en pagarés al 9,75%. Estos pagarés no se pueden prepagar hoy y primero serán exigibles a partir del 15 de abril de 2027. Los bonos tendrán una prima de reembolso del 4,78% por encima de la par. Y aunque esta prima de reembolso nos costará 25 millones de dólares en efectivo, nos ahorrará casi 50 millones de dólares en costes anuales de intereses. Así que es un buen uso de efectivo. Entonces, el 15 de abril del próximo año está marcado en nuestro calendario y, suponiendo que los flujos de caja se materialicen como esperamos, retiraremos el tramo completo de los pagarés al 9,75% en el segundo trimestre del próximo año. Mientras tanto, construiremos efectivo en el balance general mientras obtenemos rendimientos de mediados del 3% en tesorería a corto plazo. Para cerrar mis comentarios, a principios de abril, Moody's y S&P iniciaron calificaciones crediticias sobre Compass. Hasta este punto, Compass no tenía deuda y, por lo tanto, no tenía calificaciones crediticias. Sus respectivas revisiones concluyeron hace un mes, y S&P inició una calificación corporativa B+ y Moody's inició una calificación corporativa B2, y cada una emitió perspectivas positivas sobre Compass Inc, que son mejoras frente a donde Anywhere estaba calificada en una base stand-alone antes de la transacción. Además, las calificaciones de los bonos en circulación se mejoraron en cada caso entre 2 y 3 escalones. Nos complace ver que 2 de las 3 grandes agencias de calificación crediticia han emitido perspectivas positivas sobre las capacidades de generación de flujo de caja de Compass y Anywhere, en conjunto. Antes de pasar la llamada para comenzar con la sección de preguntas y respuestas, asistiremos a la conferencia BTIG el 7 de mayo y a la conferencia JPMorgan TMT en Boston el 18 de mayo, y esperamos verles allí. Soham Bhonsle: [Instrucciones del operador] Gracias a todos. Esto es Soham. Para la sección de preguntas y respuestas de la llamada, vamos a tomar las preguntas que recibimos por correo electrónico en el cuadro de texto. Y disculpas de nuevo por las dificultades técnicas. Entonces, supongo que la primera pregunta es de Jason Helfstein de Oppenheimer. ¿Cómo deberíamos pensar sobre el momento en que los agentes de Anywhere tendrán acceso a la plataforma de tecnología de Compass? ¿Y qué esperan en términos de tasa de adopción? Robert Reffkin: Gracias por la pregunta. La correduría de propiedad de Anywhere obtendrá la tecnología a partir del próximo mes y luego más en cada mes siguiente, con que todos la tengan para la primera semana de septiembre, si no antes. Todos en las operaciones propias. El negocio de afiliados de la franquicia empezará a recibirla en enero, y se lanzará durante los siguientes 2 meses también, así que por adelantado de la temporada de primavera. Soham Bhonsle: Genial. La segunda es de Jason: ¿han visto el aumento del Marketing en 3 fases desde que se concretaron con Zillow y lanzaron la asociación con Redfin? Robert Reffkin: Sí, hemos visto un aumento en el Marketing en 3 fases. Ha sido moderado en la medida en que —estás en medio de la temporada de primavera cuando normalmente está más hacia la tercera fase—, pero definitivamente hemos visto un incremento. Nuestro “coming soon” pasó de, creo que eran los bajos 20s a mediados de los 30s, y espero que sea mucho más alto en los próximos meses. Mi expectativa es que el “coming soon” —que el 80% de nuestras listas pasará por la fase de coming soon. La extensión proviene de que, antes de las reglas restrictivas que se implementaron, es decir, la cooperación clara, el 90% de nuestras listas empezaba como coming soon. Soham Bhonsle: Okay. La siguiente es de Dae Lee de JPMorgan. Han pasado de gestionar una sola marca a múltiples marcas en la correduría propia y en la red de franquicias. Eso ya es más grande que su correduría por volumen de transacciones. Ese es un cambio importante en la complejidad. ¿Cuál es el beneficio tangible de mantener marcas distintas y atender necesidades fundamentalmente diferentes de agentes que abarcan distintas marcas y modelos? Robert Reffkin: Sí. Creo que parte de tu pregunta es la respuesta. Nuestros clientes son los agentes, ¿verdad? Dijiste que los agentes tienen necesidades diferentes. Y entonces necesitamos atender esas necesidades. Y una de las necesidades que tiene la gente es el deseo de contar con una cultura local, tradiciones locales, creencias locales y una marca única local.Y así, esto nos permite poder apoyar distintas marcas; eso nos permite servir a más agentes en los mercados en los que estamos. Y, de nuevo, si nuestros clientes son agentes, no creo haber escuchado a ningún agente decir que quiere que fusionemos todas las marcas, por ejemplo. Pero sí he escuchado a agentes decir que quieren que mantengamos sus marcas y les hemos dado ese compromiso. La plataforma tecnológica es: el motivo por el que está llevando el tiempo que está llevando desplegarla es, en parte, para que pueda funcionar de manera agnóstica de marca. Y con esa flexibilidad que estamos aportando, francamente, de cara al verano, puede servir a distintas marcas sin ninguna inversión adicional. Y de la misma manera que Shopify puede apoyar a un montón de marcas distintas, nuestra plataforma también debería poder apoyar marcas. Soham Bhonsle: Está bien. El segundo, de Dae Lee, es cuánto queda de oportunidad de sinergia incremental más allá de los 500 millones. Robert Reffkin: Hay: sí. Solo que: sí, empezaré yo y se lo paso. Hay una oportunidad incremental, pero yo no esperaría otro aumento en ningún momento en el futuro cercano. Scott Wahlers: Sí. Iba a dar seguimiento con lo mismo. Quiero decir, nos movimos muy rápido en estos primeros 100 días desde que se cerró la transacción. Queríamos generar un gran impacto desde el inicio, para tener claridad sobre la organización y de cara al futuro. Y así, a medida que entramos en la siguiente fase de las sinergias, nos adentramos en integraciones operativas más profundas. Y así, tenemos margen para completar el resto de esa fase, que claramente hemos mitigado el riesgo por nuestra cuenta con el gran progreso que ya hemos logrado hasta la fecha, pero no esperaríamos estar ajustando ese objetivo en breve. Soham Bhonsle: Genial. El siguiente viene de Ryan McKeveny de Zelman. El primero es sobre el objetivo de sinergias y el aumento del objetivo de 500 millones. ¿Puede la dirección analizar — profundizar en las principales áreas de ahorros de costos, presumiblemente a partir de una combinación de arrendamientos, personal y desarrollo tecnológico? ¿Deberíamos pensar en la combinación de esos grandes bloques y en qué categorías de gastos son los impulsores de la sinergia incremental? Scott Wahlers: Solo repite lo de antes... Soham Bhonsle: Está bien. Lo repetiré otra vez. Entonces, sobre el objetivo de sinergias y el aumento hasta 500 millones: ¿puede la dirección detallar las principales áreas de ahorros de costos, presumiblemente arrendamientos, personal, tecnología y desarrollo; cómo deberíamos pensar en la combinación de esos grandes bloques? Scott Wahlers: Sí. Mire, la realidad es que no ha cambiado nada en cuanto a los bloques. Es decir, esos grandes bloques ya estaban. Lo que ha cambiado es que ha transcurrido más tiempo. Hemos tenido más capacidad para entrar en los detalles. Y solo para hacer una recapitulación, cuando publicamos por primera vez los 225 millones, eso fue en el momento del anuncio en septiembre del año pasado, antes de tener alguna oportunidad de entrar en los detalles, ¿no? Aumentamos eso nuevamente a 300 millones cuando empezamos a hacer planificación previa al cierre, lo que nos dio más confianza para aumentarlo. Los bloques no cambiaron tampoco entonces. Solo tuvimos más confianza sobre el total. Lo aumentamos a 400 millones en febrero después de haber tenido 7 semanas de progreso real trabajando con los equipos de liderazgo de Anywhere y Compass uniéndose. Y luego, después de casi 4 meses ya completados desde que cerramos la transacción el 9 de enero, es solo esa confianza adicional. Quiero decir, creo que lo que diría para añadir es que estamos viendo un progreso tan bueno debido a que los equipos de gestión realmente están trabajando muy bien juntos. En una situación típica, creo que a menudo sucede que el objetivo entra, se hacen muchos cambios, se toman decisiones. Y esto ha sido un enfoque mucho más colaborativo con los equipos de gestión de Anywhere y Compass trabajando muy de cerca entre sí, y creo que eso ha contribuido a que nuestro éxito haya sido así. Entonces, no es realmente ningún bloque nuevo. Es más bien, creo, un equipo que está trabajando muy bien en conjunto y avanzando con buen progreso hacia los objetivos originales.Soham Bhonsle: De acuerdo. Genial. La siguiente pregunta también es de Ryan. Sobre el anuncio reciente con usted y TPG y la participación en Peerage, primero, ¿puede dar algo de contexto sobre las dinámicas que impulsan esa transacción en términos de cómo afecta al modelo? ¿La estructura de propiedad cambia? ¿Y cómo se refleja, en cierto modo, en el P&L? Scott Wahlers: Sí. Mire, en la transacción de Peerage, es realmente una transacción positiva para nosotros. Peerage es una de las franquicias clave bajo la marca Sotheby's International Realty y es una relación importante para nosotros. Crecieron rápidamente mediante M&A antes de que aumentaran las tasas hipotecarias. Esto se remonta a principios de los 2000 o, mejor dicho, de 2020. Y entonces se encontraron con una situación en la que estaban sobreapalancados, tomaron demasiada deuda como resultado de su expansión y simplemente tuvieron dificultades para cumplir con el pago de esa deuda. Así que es un buen negocio. Fundamentalmente es un buen negocio. Solo que se sobreapalancaron en deuda. Por lo tanto, esta transacción les permitió reestructurar sus finanzas, sanear su balance y eso los pone en el camino correcto a futuro. Así que adquirimos una participación de propiedad común del 51% en esta transacción. Vuelven a estar en términos de flujo de caja positivo. Nada cambia desde el punto de vista de cómo esos ingresos fluirán por nuestro negocio en el lado de las franquicias. Eso seguirá llegando como ingresos por franquicia en adelante. Y como comentamos en el anuncio, reestructuramos algunas cantidades que nos debían de ciertos pagos de regalías que estaban atrasados. Así que les haremos que nos los paguen de vuelta en un período un poco más largo del que proporcionaríamos. Entonces, en general, es una transacción netamente positiva para nosotros. Soham Bhonsle: Genial. La siguiente es de Alec Brondolo de Wells Fargo. ¿Podría hablar sobre las partidas de costos que impulsaron el aumento del objetivo de sinergias a 3 años de 400 millones de dólares a 500 millones? ¿Cuánto de los 130 millones en sinergias de costos de P&L anticipadas se materializarán en la primera mitad del año en comparación con la segunda mitad? ¿Y podría hablar sobre los aprendizajes del negocio de franquicias Anywhere desde que se cerró la adquisición? ¿Cómo están pensando en incorporar tecnología y las mejores prácticas a las franquicias? Scott Wahlers: Quizá pueda empezar con la pregunta de las sinergias. Sobre las sinergias, creo que si piensa en los 130 millones que se materializarán a través del P&L en 2026, alrededor de 10 millones de eso ya se materializaron en el primer trimestre, solo por el momento de las acciones en relación con el Q1. Así que, por defecto, eso deja los 120 millones restantes que se materializarán en los trimestres 2, 3 y 4. Si simplemente lo divide de forma bastante uniforme en 40 millones incluso. Yo diría que podría asumir un poco menos que esos 40 millones promedio en el Q2 y un poco más en el Q4, ya que muchas de las sinergias ya están en marcha. Seguirán aumentando y acumulándose en términos de realización a lo largo de los trimestres del año, y todavía nos quedan otros 50 millones por incorporar. Así que esa es una buena forma de enmarcar cómo se reflejará eso en el P&L. Robert Reffkin: En términos de franquicias, históricamente, nuestra empresa atendía a profesionales del sector inmobiliario con agentes, con el objetivo de hacerlos más rentables, servirles como emprendedores y ayudarles a hacer realidad su potencial emprendedor. Ahora tenemos una segunda base de clientes: los propietarios de las corredurías, que son los negocios afiliados de franquicia. Y ellos tienen exactamente las mismas metas que el agente inmobiliario: volverse más rentables y hacer realidad su potencial emprendedor. Y les ofrecemos las mismas ventajas que ayudaron a Compass a crecer. Les damos esas ventajas a los propietarios de las corredurías para que puedan crecer. Obviamente, está la plataforma tecnológica como un ejemplo, pero también nuestro equipo de ventas empresariales que recluta agentes, nuestro equipo de M&A. Así que les estamos dando tanto en el lado de los ingresos como en el de los costos, la misma ventaja que Compass tuvo a nivel de correduría; se la estamos dando a los propietarios de franquicias de correduría para que puedan ser negocios más rentables. Soham Bhonsle: De acuerdo. Genial.El segundo de Alec es: ¿cómo deberíamos pensar en el tamaño de la base del agente de Anywhere que tiene una cantidad baja de GCI? ¿Cuánto tiempo anticipa la rotación por parte de ese grupo de usuarios que va a durar? Scott Wahlers: En el -- adelante Rob, ¿quieres tomar eso? Sí. Yo iba a decir que, en la base de agentes, es decir, creo que el punto importante que queríamos destacar allí es que la rotación durante el trimestre, un porcentaje significativo de eso era, en realidad, de agentes con un desempeño realmente bajo o que no estaban cumpliendo. El 56% de los agentes que redujimos tenían 0 producción. Otro 21% adicional tenía producción de $20,000 o menos en los últimos 12 meses. Entonces, son reducciones en el número de agentes, pero realmente sin impacto en el negocio. Del lado de Compass, a lo largo de los últimos varios años, hemos operado realmente con esta metodología de centrarnos en los agentes que producen con fuerza y en los que tienen un desempeño bajo: si pagan sus tarifas y están, por lo demás, en buenas condiciones con los montos adeudados a la correduría, los mantendremos. Pero si no producen y no pagan las cuentas según lo previsto, los sacaremos del negocio. Y así, Anywhere ahora está operando con esa misma capacidad en periodos recientes, y creo que solo se está poniendo al día con nosotros un poco. Así que es bueno ver que ambos estamos alineados con esa estrategia. Esa es la estrategia correcta. Así que podría haber un poco más de volatilidad a corto plazo, pero no va a ser -- lo importante es que solo estamos reduciendo números de agentes. No estamos reduciendo ninguna producción en absoluto. Y ese es el objetivo principal. Como siempre hemos dicho, ha habido esta limitación con los recuentos de agentes principales y los recuentos totales de agentes: no todos los agentes son creados igual. Incluso cuando solíamos reportar agentes principales en el lado de Compass, un agente principal podía estar operando como contribuidor individual; otro agente principal podía tener un equipo de docenas de agentes que lograban una producción extremadamente alta. Así que hay limitaciones para ese indicador en una base de agente principal, y también hay limitaciones en eso en una base de agente total. Pero lo importante que queríamos dejar claro es que los recuentos de agentes perdidos realmente tenían una producción muy, muy limitada asociada. Así que no hubo un impacto significativo en el negocio. Soham Bhonsle: Genial. De acuerdo. El siguiente es de Bernie de Needham. Con la guía, ¿pueden dar algo de contexto por rangos de ingresos? ¿Cómo deberíamos esperar la estacionalidad a lo largo del año? ¿Hay alguna diferencia con la estacionalidad típica del mercado de vivienda? Robert Reffkin: ¿Podrías repetir la última parte...? Soham Bhonsle: Con la guía, ¿pueden proporcionar algún contexto por rangos de ingresos? ¿Cómo deberíamos esperar la estacionalidad a lo largo del año? ¿Hay alguna diferencia en la vivienda -- diferencia con la estacionalidad del mercado de vivienda? Scott Wahlers: Probablemente sea bastante similar. Mucho del GTV que proviene de la franquicia seguirá una estacionalidad similar a la de la correduría. Así que esperaría que esos dos estén bastante alineados. Y de hecho, puedes verlo, como recordatorio, en que publicamos en nuestro sitio web a través del investor deck, proporcionamos hoy el ingreso pro forma para 2025 como si Anywhere y Compass se hubieran combinado desde el inicio de 2025. Y puedes ver el desglose para la franquicia de Brokerage y el segmento de Servicios Integrados, separado para Compass, separado para Anywhere y, por supuesto, en total. Así que tendrás una buena visibilidad de cómo se ve eso en una base de 12 meses con seguimiento para, con suerte, darte una idea de cómo podría verse esa tendencia hacia adelante. Soham Bhonsle: Genial. Así que el siguiente es también de Bernie. El conteo de 84,000 agentes fue menor de lo esperado. No creo que hayamos tenido las comparaciones exactas de manzanas con manzanas entre el conteo de agentes principales versus no principales el trimestre pasado. ¿Cómo evolucionaron los agentes trimestre a trimestre? ¿Puedes hablar sobre la retención de agentes? Scott Wahlers: Sí. Quiero decir, mire, creo que tocamos un poco de eso ya con -- tuvimos buena captación, hablamos de la tasa de desgaste y de la parte de ese desgaste que estaba realmente relacionada con agentes improductivos. Creo que la brecha a considerar es que de lo que estamos hablando aquí con los 84.000 agentes es que se trata de agentes de corretaje en propiedad, ¿verdad? Obviamente, hay muchos agentes en el lado de la franquicia de la empresa que no estamos incluyendo en ese conteo. Eso nos lleva a nuestro total, unas 330.000 personas en total en toda la compañía, lo que incluye las franquicias internacionales. Soham Bhonsle: Genial. El siguiente, de Michael Ng, de Goldman Sachs. ¿Cuáles fueron las fuentes clave de la mejora de las perspectivas de sinergias después de 3 trimestres de mejoras? ¿Podemos esperar más ventajas adicionales a partir de aquí? Y, como asunto de housekeeping, ¿cuántas sinergias en P&L se realizaron en el primer trimestre? ¿Y esperan -- y cuánto esperan en el segundo trimestre? Scott Wahlers: Sí. Creo que también cubrimos esa aquí en una pregunta anterior. Nuevamente, alrededor de 10 millones de dólares se realizaron en el primer trimestre, lo que es un poco más de lo que esperábamos. Y eso te deja con alrededor de 120 millones de realización en P&L que se materializará en los últimos 3 trimestres del año. Esperaría un poco menos de 40 millones de dólares en el segundo trimestre, unos 40 millones en el tercero y un poco más de 40 millones en el cuarto, si quieres hacerlo por tramos de esa manera. Soham Bhonsle: De acuerdo. Y estas deberían ser las últimas preguntas aquí. Entonces, de Michael Rindos, de Benchmark. Por favor, analice qué está pasando con los anuncios privados en Chicago -- en el MLS de Chicago, compartiéndolo a nivel nacional y en Washington y Wisconsin, donde se están promulgando leyes sobre anuncios privados. Robert Reffkin: Sí. Entonces -- hay 2 tipos de leyes que están llegando por parte de los estados. Una es un modelo, que creo que es Wisconsin y Connecticut, donde están diciendo que si un vendedor firma que no -- que quiere que sea un anuncio privado, puede ser un anuncio privado. Así que eso en realidad significa que algunos estados están diciendo que los vendedores tienen el derecho legal de ser un anuncio privado y de comercializarlo como quieran. Ese es un modelo. Supongo -- y bueno, hay 3 modelos. Y el segundo modelo es uno donde los estados no ven nada. Y el tercer modelo serían estados como Washington, donde están diciendo que si un anuncio se comercializa para algunos, debe comercializarse públicamente. Pero la comercialización pública, al menos según el MLS, asigna el patio. Entonces, ¿qué es comercialización pública? Entonces, ¿eso significa que si estás comercializando este anuncio privado, tienes que asignar tu patio? No estoy seguro de que eso sea así. La comercialización pública se realiza en redes sociales. Entonces, ¿ese estado está diciendo que si tienes un anuncio privado, también en tus redes sociales, creo que eso estaría bien. ¿La comercialización pública está diciendo que tienes los días en el mercado o el historial de reducción de precio o un montón de información? La comercialización pública podría ser simplemente una foto de la casa, del vecindario y decir, contáctame a mí, un agente, ven a compass.com, te mostraremos todos estos anuncios. Y así, en esos estados como Washington, están diciendo que si es -- están diciendo que coming soon es perfectamente legal y, si no, al menos cumple el requisito porque claramente es una comercialización pública. Y hasta las exclusivas privadas en compass.com, están disponibles bajo solicitud. Y entonces, la exclusividad privada es solo un nombre, como una marca privada para ropa, como banca privada, como capital privado, como grupo de clientes privados, es solo un nombre. Obviamente, no puede ser privada porque es privada -- no puedes venderte algo a ti mismo, ¿verdad? Entonces, ¿qué son las exclusivas privadas en compass.com? Están disponibles bajo solicitud y se comercializan públicamente. Una forma diferente de decirlo: Zillow prohíbe las exclusivas privadas porque se trata de una comercialización pública. E incluso Zillow cree que se comercializan públicamente. Y así es lo que está pasando a nivel estatal.Para MRED, lo que estamos haciendo es llevar MRED a nivel nacional. Y será solo un número selecto de MLSs que sean parte de la opción pro seller choice, donde les daremos todas nuestras publicaciones. Y vamos a subvencionar a nuestros agentes por unirse. Y la razón por la que no es que yo quiera crear una MLS nacional para reemplazar las MLS locales. Quiero crear una MLS nacional para competir contra las MLS locales porque, si tienen que competir, ¿por quién están compitiendo? Para nosotros, para los agentes: los agentes merecen más opciones. Los vendedores merecen más opciones, no menos. Y por eso creo que esto es algo muy positivo. Del mismo modo, veamos lo que iniciamos. Ahora tienes avances de Zillow y avances de realtor y funciones de “coming soon” en todos estos sitios. ¿No merecía el vendedor eso hace 5 años y hace 10 años? ¿Por qué no lo tenían? Los vendedores deberían tener más opciones, no menos opciones. Y entonces lo que estamos haciendo es impulsar el sistema para que los vendedores y los agentes tengan más opciones, menos mandatos. El vendedor debe ser la única persona que decide cómo comercializa su casa dentro del contexto de la ley. Y el deber fiduciario y el deber legal establecido por estatuto, que son la mayoría de los estados, dicen que el agente, el agente inmobiliario, debe—y esta es la ley. Las reglas de la MLS son solo reglas de un negocio; son entidades privadas. Pero el deber fiduciario o el deber legal establecido por estatuto dice que el agente debe seguir todas las instrucciones legales de sus clientes. Si un vendedor quiere comercializar sin días en el mercado y sin historial de bajadas de precio, de la manera que sea, esa es una instrucción legal. Y una MLS con reglas restrictivas no debería poder decirle a un agente que no puede cumplir la ley, o si no cumple la ley, que sus instrucciones de los vendedores que van a ser multados con $5,000 y que pueden perder su acceso. Así que creo que cerraré con esto. El portal dominante al que le gusta prohibir a los agentes la comercialización fuera de su plataforma para asustarlos de comercializar fuera de su plataforma; su eslogan es: estamos intentando arrojar luz sobre estas publicaciones, trayendo transparencia a la luz. Bueno, esto es lo que estamos trayendo a la luz. Estamos trayendo a la luz que los vendedores han estado perdiendo el asesoramiento desinteresado de su deber fiduciario debido a multas y vetos de la MLS. Y también estamos trayendo a la luz que los vendedores deberían—junto con sus agentes—poder decidir cómo comercializan su casa de cualquier manera que quieran, y no que lo decidan portales de terceros y plataformas de terceros como una MLS. El vendedor contrató al agente y a la firma del corredor; el vendedor no contrató la MLS. El vendedor contrató a un agente. No contrató un portal. Y de nuevo, creo que la historia lo mirará hacia atrás y verán que los vendedores tendrán más opciones gracias a los esfuerzos que hemos estado impulsando. Y agradezco a todos los agentes y empleados que han abogado por la opción del vendedor durante los últimos años. Soham Bhonsle: Genial. Creo que lo dejaremos ahí. Sé que nos extendimos un poco. Así que, de nuevo, gracias a todos por unirse a la llamada, y disculpas por las dificultades técnicas. Estamos disponibles esta noche y durante los próximos días para responder cualquier pregunta que puedan tener. Gracias otra vez por unirse. Operator: Esto concluye la llamada de hoy. Gracias por asistir. Ahora pueden desconectarse.