SEGRO Plc

D. Sleath: De acuerdo. Buenos días, a todos. Y es estupendo ver a tanta gente aquí el viernes en la semana de vacaciones de mitad de trimestre. Así que, tanto si están aquí en la sala con nosotros como si se nos están uniendo en línea, nos complace enormemente contarles nuestra presentación de los resultados anuales completos de 2025 de SEGRO. Me acompañan varios de mis colegas del equipo ejecutivo, y me gustaría en particular darles la bienvenida a Susanne Schroeter, que presenta su primera serie de resultados después de haberse incorporado a nosotros solo en diciembre. Antes de entrar en el detalle, lo que me gustaría hacer es compartir con ustedes algunos mensajes clave, poner el contexto y explicar por qué confiamos en el futuro. Y solo quiero mencionar que nuestra presentación durará un poco más de lo habitual hoy porque hay mucho que queremos tratar, en particular para dar más detalles sobre nuestra estrategia de centros de datos y presentar la oportunidad, que consideramos, verdaderamente excepcional, para esta parte de nuestro negocio. Así que 2025 en realidad resultó ser un año muy sólido para SEGRO, tanto a nivel operativo como en términos financieros, pese al entorno macro, que era bastante desafiante. Firmamos un récord de 99 millones de libras esterlinas en alquiler bruto principal (headline rent) de nuevos contratos, incluidos 33 millones de libras esterlinas en firmas de desarrollo. Dentro de nuestro portafolio existente, logramos 37 millones de libras esterlinas en incrementos de reversión (reversion uplifts) derivados de renovaciones de arrendamientos y revisiones de rentas, que a su vez fue un factor clave de nuestro crecimiento del 6% en el ingreso neto por alquiler comparable (like-for-like net rental income). Todo esto se tradujo en un aumento del 6% en las ganancias ajustadas por acción y un crecimiento del 2% en el NAV ajustado por acción. Por tanto, un conjunto sólido de resultados financieros. Pero lo que más me satisfizo de 2025 fue la mejora del sentimiento de los ocupantes y el impulso en la actividad de operaciones en la segunda mitad del año, ya que los factores estructurales que sustentan la demanda de nuestros activos comenzaron a reafirmarse. Ese impulso ha continuado en 2026. Los niveles de consultas (inquiry levels) son fuertes en este momento. Los ocupantes están empezando a avanzar con sus planes de inversión, y contamos con un canal (pipeline) activo de conversaciones tanto sobre espacios existentes como para nuevas pre-lease (pre-lets). Sabemos que los acuerdos pueden tardar mucho en pasar del interés activo a acuerdos efectivamente firmados. Y nadie sabe con certeza cómo resultará 2026 en términos de geopolítica. Pero estamos realmente contentos y muy bien posicionados ahora mismo, y se siente mucho más alentador aquí hoy que en cualquier momento, al menos durante los últimos 2 años. Estos resultados se sumaron a nuestro historial a largo plazo de ofrecer un crecimiento anual compuesto impulsado por una asignación disciplinada de capital, excelencia operativa y una estructura de capital eficiente. Desde 2016, hemos logrado un crecimiento medio del 8% en ganancias, dividendos y valores de activos netos (net asset values), a pesar del entorno más desafiante de los últimos un par de años. Y anticipamos que la mejora de los fundamentales del mercado y las oportunidades excepcionales que tenemos por delante nos permitirán volver hacia esos promedios a más largo plazo. En paralelo a nuestros logros financieros y operativos en 2025, avanzamos con nuestra estrategia responsable de SEGRO. Seguimos impulsando el crecimiento con bajas emisiones de carbono, reduciendo significativamente nuestra intensidad de carbono, y hemos actualizado nuestros objetivos de cero neto, que han sido aprobados por la iniciativa Science Based Targets initiative. Ampliamos nuestro marco de plan de inversión en la comunidad. Logramos niveles récord de voluntariado por parte de nuestros empleados, clientes y partes interesadas, y entregamos 54 proyectos comunitarios. También seguimos invirtiendo en nuestro personal para fortalecer aún más nuestra plataforma operativa líder en el mercado a través de nuestra estrategia de talento y formación (nurturing talent strategy). Estas iniciativas son una parte realmente importante de cómo sostenemos un alto rendimiento en toda la empresa y aseguramos que sigamos construyendo para el futuro. Así que ahora pasemos a entrar en más detalle. Empezaremos con nuestro sólido desempeño financiero, presentado por Susanne. Luego hablaremos del sólido desempeño operativo que hay detrás de estos resultados. James Craddock y Marco Simonetti abordarán, respectivamente, los mercados del Reino Unido y de Europa continental; después de lo cual yo lo reuniré todo para darles una visión general a nivel de grupo.Y luego terminaremos analizando la oportunidad futura para SEGRO, a la que me referiré en 2 partes. Primero, los múltiples mecanismos que tenemos para impulsar el crecimiento dentro de nuestro negocio de industrial y logística. Y luego, en segundo lugar, la oportunidad convincente que tenemos en nuestra excepcional cartera de centros de datos. Así que ahora me complace ceder la palabra a Susanne. Susanne Schroeter-Crossan: Gracias, David, y buenos días también de mi parte. Hasta ahora, he tenido un excelente comienzo en SEGRO. El equipo ha sido extremadamente acogedor y de apoyo. Y también ya he tenido la oportunidad de visitar varias de las oficinas y activos en Londres, Midlands, Alemania, Países Bajos y Francia. Y debo decir que lo que he visto hasta ahora realmente me ha impresionado tanto en términos de la calidad de los activos como de la fortaleza del equipo. Así que me entusiasman mucho las oportunidades que nos esperan y, mientras continúo conociendo mejor el negocio. Sobre 2025. Aunque no puedo atribuirme el mérito del excelente desempeño que el equipo ha logrado en 2025, estoy muy contenta de guiarles a través de las cifras clave. 2025 se caracterizó por una sólida ejecución operativa en toda la cartera. También continuamos con la disciplina de nuestro balance y vimos una mejora del impulso en nuestros mercados clave. Esto se reflejó en las principales métricas financieras. El beneficio ajustado por acción aumentó un 6,1%, impulsado por mayores ingresos netos por alquiler y la continuidad de la disciplina de costes. Hemos decidido pagar un dividendo de todo el año de 31,1 peniques, lo que también representa un aumento del 6,1% año tras año. La valoración de la cartera creció un 1% sobre una base comparable (like-for-like), y este fue el primer año en el que tanto el Reino Unido como Europa continental han sido positivos desde el inicio de 2022. El NAV ajustado por acción aumentó un 2%, lo que refleja la mejora de valoración sobre una base comparable y las aportaciones que realizamos a la cartera durante todo el año. Nuestro balance sigue siendo sólido. El loan-to-value cerró el año en el 31% y la deuda neta sobre EBITDA se redujo de 8,6 a 8,4x a lo largo del año. Pasemos ahora a la cuenta de resultados. Los ingresos netos por alquiler crecieron un 8,6%. Le contaré más sobre esto en la siguiente diapositiva. Los costes netos por intereses se mantuvieron estables año contra año. El menor gasto bruto por intereses se compensó con un menor interés capitalizado. Y la reducción del gasto bruto por intereses provino de tipos de interés más bajos, especialmente Euribor, que compensaron la cifra más alta de deuda neta. Nuestra ratio de costes EPRA mejoró ligeramente en 2025, y esto también se vio favorecido por una reducción de 3 millones de euros en gastos administrativos. La eficiencia operativa seguirá siendo un foco de atención en adelante. El beneficio ajustado antes de impuestos aumentó un 8,3%. Y para resumir, este desempeño demuestra la resiliencia de nuestro modelo operativo y la calidad de nuestra cartera. Veamos ahora con más detalle los ingresos netos por alquiler. Hemos logrado 47 millones de euros de crecimiento de ingresos netos por alquiler, y eso se debió a 4 factores: número uno, el crecimiento del 6% en alquileres sobre una base comparable (like-for-like), que fue sólido tanto en el Reino Unido como en Europa continental. El desempeño del Reino Unido estuvo impulsado por la captura de la reversión en las revisiones de alquiler cada 5 años y Europa continental se benefició del aumento de la ocupación y de iniciativas de gestión de activos. Número dos, finalizaciones de desarrollo. Estas aportaron 31 millones de euros el año pasado. Número tres, adquisiciones y desinversiones. El efecto de estas 2 fue neutro debido a las ventas que hicimos en 2025 y al efecto de todo el año de las desinversiones de 2024. Número cuatro, los otros conceptos; estos incluyen principalmente reintegros (takebacks) para la remodelación, primas por rendición y también algún impacto por tipo de cambio (FX). Esperamos que el crecimiento de alquileres comparable (like-for-like) siga siendo sólido, ya que continuamos capturando la reversión en los espacios que quedan vacantes para arrendar y seguimos con nuestra gestión activa de activos. Como dije antes, 2025 fue el primer año desde la pandemia en el que tanto el Reino Unido como Europa continental registraron movimientos positivos de valoración y el valor total de la cartera aumentó un 1% sobre una base comparable. Los rendimientos se mantuvieron en términos generales estables durante ese período. El crecimiento de la ERV para el grupo fue del 2,3%. Fue más fuerte en el Reino Unido al 3,1%, impulsado por un desempeño destacado de nuestra cartera del oeste de Londres, que registró un crecimiento del 4,7%. En Europa continental, fue del 1% en total. España y Alemania superaron las expectativas y lograron el crecimiento más sólido, con un 3,2% y un 2,4%, respectivamente. La cartera ahora se sitúa en 19.000 millones de euros por participación, incluidos nuestros activos de desarrollo y nuestras tenencias de suelo. El rendimiento equivalente es del 5,5%. Nuestro balance sigue siendo sólido. El LTV está en el 31%, un nivel con el que actualmente nos sentimos cómodos. La deuda neta/EBITDA se sitúa en 8,4x, por debajo de las 8,6x del año pasado, y eso refleja un EBITDA más alto y una gestión de capital disciplinada. Seguimos beneficiándonos de una estructura de deuda diversa y a largo plazo. Nuestro vencimiento medio es de 6 años. Tenemos RCF no dispuestas y préstamos a plazo de aproximadamente 1.900 millones de euros, y acceso continuo a una financiación atractiva a través de los mercados de bonos en euros y libras esterlinas, también la colocación privada y los mercados bancarios. Nuestro vencimiento de bono de 650 millones de euros en marzo se refinanciará mediante un préstamo a plazo no dispuesto que hemos firmado en la segunda mitad de 2025, y el importe residual se tomará de nuestro RCF. Esta sólida posición de financiación nos da flexibilidad para invertir a lo largo del ciclo y capturar oportunidades futuras. Ahora hablemos de la asignación de capital. Nuestro marco de asignación de capital sigue siendo claro, disciplinado y alineado con el valor para el accionista a largo plazo. El desarrollo del suelo existente sigue siendo el uso de capital más rentable. Genera entre un 7% y un 8% sobre los costes totales y un 10% o más en función del capital adicional requerido. Esperamos que el CapEx de desarrollo de 2026 esté en un rango de entre 450 y 550 millones de euros. Y la cifra final dependerá del nivel de nuevos proyectos que iniciemos en los próximos meses. Nuestras previsiones de CapEx incluyen aproximadamente 150 millones de euros de inversión en infraestructura para apoyar el crecimiento a largo plazo de nuestros parques logísticos en el Reino Unido y las mejoras de potencia para nuestro pipeline de centros de datos. Seguiremos siendo muy selectivos en las adquisiciones. Nos centramos únicamente en las oportunidades más convincentes en mercados centrales que aporten beneficios más amplios a la cartera y rendimientos atractivos. Consideramos distribuciones adicionales a los accionistas, como recompras de acciones, pero solo cuando creemos que disponemos de un superávit material de capital y de que no existen oportunidades de desarrollo y adquisición convincentes. Actualmente no es el caso, especialmente dada la inercia que se está generando en nuestro pipeline de desarrollo. Seguimos adoptando un enfoque activo en la rotación de capital, y contamos con un proceso anual de planificación para identificar activos en los que hemos optimizado los rendimientos. Con el coste actual del capital, seguimos siendo muy disciplinados a la hora de asignar capital a nuevas inversiones, pero también a los activos que mantenemos. Por ello, esperamos que las desinversiones de este año se sitúen en el extremo superior de nuestro rango de referencia a más largo plazo, entre el 1% y el 2% de nuestra cartera. Estas desinversiones generarán fondos que podremos invertir en oportunidades con rendimientos ajustados al riesgo más altos. Además de las desinversiones, consideramos de forma habitual opciones para financiar nuestro pipeline de crecimiento. También contamos con un historial exitoso de trabajo con socios para compartir la intensidad de capital; por ejemplo, dentro de nuestro joint venture SELP y, ahora también, con Pure en nuestro primer joint venture de centro de datos completamente adaptado. Este trabajo de asignación de capital sigue respaldando tanto la entrega a corto plazo como nuestros rendimientos a largo plazo. Para resumir esta sección, en 2025 logramos un sólido 6% de crecimiento de alquileres comparable, lo que contribuyó a un 6% de crecimiento de resultados y dividendos. Tenemos un balance sólido y una estrategia de asignación de capital clara y disciplinada alineada con la creación de valor para el accionista a largo plazo. Pasemos ahora al desempeño operativo del negocio, y me complace traspasar la palabra a James, que comenzará con el Reino Unido. James Craddock: Gracias, Susanne, y buenos días a todos. Así que permítanme empezar hablando del mercado más amplio del Reino Unido. Por lo tanto, 2025 fue el año más fuerte para la captación de logística desde la pandemia. Había unas 33 millones de pies cuadrados de actividad ocupacional logística. La actividad pre-let, sin embargo, siguió siendo baja, y la captación estuvo impulsada más por las necesidades inmediatas de los clientes que por las decisiones de carácter más estratégicamente planificado. Por el lado de la oferta, hemos visto que las cosas se estabilizan, y hay signos alentadores de absorción neta positiva en algunos mercados, lo que está haciendo que la vacancia baje, y lo hemos visto en nuestro propio porfolio, tanto en los mercados urbanos como en los de big box. En cuanto a la oferta total de logística en el Reino Unido, es importante tener en cuenta que aproximadamente 2/3 de la oferta corresponde a stock de segunda mano o de calidad inferior. Así que esto sigue favoreciendo a los propietarios de carteras prime, modernas y bien ubicadas, como la nuestra. El inicio de nuevas promociones especulativas ha caído de forma significativa. Están operando a unas cifras cercanas a la mitad de los promedios a largo plazo, y los 3PL están informando niveles bajos de espacio “gray” dentro de sus carteras, dos factores que apoyan nuestra visión de cara al futuro. Dicho esto, el mercado está lejos de ser uniforme. En 2025 hubo zonas con auténtica fortaleza y otras que permanecieron más débiles. Si nos centramos ahora en nuestra propia cartera, los niveles pre-let eran bajos, pero pudimos firmar un acuerdo fantástico para el desarrollo en nuestro campus de alimentos en SEGRO SmartParc en Derby. Además, alquilamos 1 de nuestras 2 naves desarrolladas especulativamente en SEGRO Park Coventry, lo que ayudó a mejorar la ocupación del Reino Unido en 50 puntos básicos hasta el 93,1%. También hemos estado realizando algún desarrollo especulativo selectivo, que incluyó la promoción y la remodelación en Slough Trading Estate, que se está alquilando bien. Para mí, sin embargo, lo más destacado del año fue el rendimiento sobresaliente de la gestión de activos y el arrendamiento de stock existente, con los equipos completando más de 250 transacciones individuales en materia de arrendamiento, revisiones de renta y renovaciones de arrendamiento. Nuestros mercados urbanos clave, especialmente Heathrow y Park Royal, que juntos representan el 40% de nuestra cartera del Reino Unido, siguen mostrando un buen desempeño. Esto está impulsado por una buena demanda y por la profundidad de nuestras relaciones con los clientes. Las transacciones han incluido fijar nuevas rentas principales para segmentos de clientes, incluidos alimentos y bebidas, 3PL y productos farmacéuticos en estos submercados. Esta actividad demuestra el atractivo continuo de los mercados urbanos prime para operadores que aportan bienes y servicios con valor añadido y que necesitan seguir ubicados en ubicaciones prime de M25 para dar servicio a sus clientes finales y atraer mano de obra. Un foco importante para nosotros en 2025 también fue preparar nuestros muy especiales emplazamientos logísticos del Reino Unido para un desarrollo futuro, lo que incluyó alcanzar hitos clave con los movimientos de tierras y el desarrollo de la interconexión estratégica de carga ferroviaria en SEGRO Park Radlett. Por lo tanto, ahora contamos con 3 sitios en estado “ready” para construcción, y las primeras parcelas en Radlett también estarán listas a principios del próximo año. Entre todos, pueden aportar más de 9 millones de pies cuadrados del mejor espacio logístico moderno en el Reino Unido, garantizando que podamos responder con rapidez a medida que la demanda de los ocupantes siga creciendo. Sobre ese tema, en los últimos 2 a 3 meses, los niveles de consultas han mejorado de forma significativa tanto en logística como en el segmento urbano, y estamos viendo más actividad en una gama más amplia de ocupantes. Esto se debe en gran medida a los impulsores estructurales que respaldan nuestro negocio. Las cadenas minoristas, los productos alimentarios, el e-commerce y la distribución general están especialmente activos, buscando eficiencias mediante la optimización de la cadena de suministro, lo cual está impulsando la toma de decisiones. En conjunto, estas tendencias nos dan confianza en las perspectivas del negocio del Reino Unido y en el repunte de los niveles de consultas y de la actividad de arrendamiento desde el presupuesto, tanto para stock existente como para oportunidades pre-let, lo que proporciona una base sólida para 2026. Ahora se lo paso a Marco, que les explicará el desempeño en Europa Continental. Marco Simonetti: Gracias, James, y buenos días a todos. Pasemos ahora a Europa Continental. Y me gustaría tratar 4 puntos: en primer lugar, compartir algunos aspectos destacados clave sobre el mercado laboral general; después, analizar el rendimiento de nuestra cartera actual; luego, pasar al pipeline de desarrollo y, finalmente, comentar esa perspectiva para 2026. Empecemos por el mercado laboral general. La actividad de arrendamiento en 2025 ha superado el promedio previo a la pandemia. De hecho, el 4T fue el trimestre más fuerte de captación en 3 años. Las tasas de vacancia ahora se han estabilizado, con indicios iniciales de una modesta tendencia a la baja, y el desarrollo especulativo nuevo se limita a unas pocas ubicaciones prime. Al igual que en el Reino Unido, el mercado europeo está en términos similares y algunos países y algunas regiones dentro de los países han tenido un mejor desempeño que otros. Nuestra exposición a los mercados con mejor rendimiento ha contribuido a un desempeño sólido, con un impulso claramente visible en la segunda parte del año, tanto en la cartera existente como en la vertiente de desarrollo. Nuestra cartera actual ha tenido un rendimiento excepcional. Firmamos más de 180 acuerdos. Tuvimos una actividad de arrendamiento sólida y una alta retención de clientes, lo que llevó la ocupación al 98% en todo el continente, con algunos países completamente ocupados. Completamos varias transacciones de arrendamiento notables por encima de 30.000 metros cuadrados, como ID Logistics en el sur de Francia, GD.com en Alemania, GXO en Milán o H&M en Polonia. Pasemos ahora a la vertiente de desarrollo. Las tendencias estructurales, incluida la urbanización, el crecimiento del e-commerce y la organización de la cadena de suministro, condujeron a un trimestre excepcional 3 y trimestre 4 desde la perspectiva del desarrollo. De hecho, H2 2025 fue el mejor semestre de todos los tiempos en Europa Continental para SEGRO, superando incluso los años de la pandemia. Vimos el regreso de grandes prearrendamientos. Firmamos 9 acuerdos, equivalentes a más de 300.000 metros cuadrados de espacio: un pre-let con GXO en el sur de París, un centro de fulfillment para un actor de e-commerce en Alemania, la nueva instalación de distribución para Primark en Italia, así como múltiples acuerdos más pequeños en Alemania, Italia, España y Polonia. La actividad de arrendamiento también fue fuerte en nuestro programa especulativo, con nuestros esquemas en Alemania, en España y en Polonia, que alcanzaron un nivel alto de ocupación antes de la finalización. Y, en el caso de Varsovia, hemos podido arrendar el espacio por completo incluso antes de empezar la construcción. Así que, en resumen, 2025 fue un año sólido para SEGRO en Europa Continental. Ahora bien, mirando hacia adelante, entramos en el año en una posición más sólida que en esta misma época el año pasado. Muchos de nuestros eventos de arrendamiento de 2026 ya están asegurados. Tenemos un pipeline de desarrollo saludable, parcialmente prearrendado y parcialmente especulativo, con algunos proyectos ya firmados en el pipeline a corto plazo en España, en Francia y en Polonia, a la espera solo del permiso de construcción. Y seguimos viendo un buen progreso en nuestros esquemas urbanos especulativos alemanes. Con eso, se lo devuelvo a David. D. Sleath: Muchas gracias, Marco y James, y de hecho, Susanne. Así que, como escuchó, en realidad 2025 fue un año muy fuerte de ejecución de operaciones para SEGRO. En total, firmamos 99 millones de GBP de alquiler inicial bruto nuevo, que es el más alto de nuestra historia y, como puede ver, incluso ligeramente superior al pico de 2022 durante la pandemia. Esto refleja un desempeño sólido tanto en los activos existentes, que es la parte mostrada en rojo, liderada por el Reino Unido, como en nuestro programa de desarrollo, que se muestra en rosa salmón, y que está liderado por el continente. Como comentaron Marco y James, sin embargo, los niveles de actividad se reforzaron de forma notable en la segunda mitad del año, y ese impulso ha continuado en 2026. Fue un año excelente para la captación de reversión, demostrando la calidad de nuestra cartera, la fortaleza de nuestra base de clientes diversa y las impresionantes habilidades de nuestros equipos de arrendamiento y gestión de activos. En general, logramos un aumento del 36% en las revisiones de alquileres y renovaciones, que fue del 46% en promedio en el Reino Unido.A pesar de estos alquileres más altos, también mantuvimos una alta retención de clientes del 82% al finalizar el arrendamiento o el contrato de arrendamiento, y aumentamos nuestra ocupación total en 90 puntos básicos hasta el 94,9%, impulsada sobre todo por Europa continental, aunque también con algunos avances en el Reino Unido. Seguimos adoptando un enfoque disciplinado en la asignación de capital, como Susanne destacó anteriormente. Si bien la inversión de capital en desarrollo es nuestra prioridad, siempre permanecemos atentos a oportunidades para adquirir activos de buena calidad que ofrezcan retornos atractivos en nuestros mercados de alta convicción. Ese fue el caso en Alemania y los Países Bajos, con la adquisición por parte de nuestra empresa conjunta SELP de algunos activos excelentes que antes eran propiedad de Tritax EuroBox y, en el caso de un parque logístico más pequeño cerca de Praga. Tras un año importante de desinversiones en 2024, realizamos menos ventas de activos en '25, mientras que los mercados de inversión siguieron bastante aletargados. Pero nos complace haber realizado una serie de desinversiones previstas en precios por encima del valor contable de activos más pequeños no esenciales, incluida una finca más antigua y un hotel económico en Londres, así como algunas pequeñas parcelas de terreno residuales. Tal como mencionó Susanne antes, nuestro riguroso proceso de revisión de cartera somete cada activo y cada posición de suelo a una evaluación exhaustiva de los retornos futuros y los riesgos, y esto se alimenta directamente en nuestra planificación de desinversiones. Todo lo que tenemos debe justificar su lugar en la cartera en comparación con nuestro costo de capital y los retornos esperados de otras oportunidades. Así que es probable que 2026 vea un aumento en el nivel de actividad de desinversión sujeto a las condiciones del mercado, pero creemos que también están empezando a mejorar. El desarrollo ofrece el retorno inmediato y de mediano plazo de capital más atractivo. Invertimos 413 millones de GBP en ello en 2025. De ese total, 387 millones de GBP se destinaron a CapEx de desarrollo, incluida la infraestructura, y 26 millones de GBP se destinaron a adquisiciones de terrenos. Todo ello fue un poco inferior a nuestras expectativas originales debido al mercado de prealquileres más lento en la primera mitad. Eso, a su vez, se tradujo en menores finalizaciones en el año, con espacio equivalente a 29 millones de GBP de alquiler principal entregado. El rendimiento promedio del desarrollo del 8,2% estuvo por encima de nuestro rango habitual, ya que incluía una estructura preparada (powered shell) entregada en Slough; quiero decir, un centro de datos con estructura preparada entregada en Slough. Y a pesar de una proporción menor de prealquileres en la combinación, el espacio que entregamos estaba realmente alquilado en más del 90% para fin de año, lo que sugiere que elegimos los submercados adecuados en los que lanzar desarrollos selectivos y especulativos. Todos los proyectos fueron calificados como BREEAM excelente o superior. En el semestre, señalamos la expectativa de una recuperación en el sentimiento de los ocupantes en la segunda mitad, y de hecho eso fue lo que ocurrió con una fuerte racha de firmas de prealquileres, especialmente en Europa continental. Por lo tanto, como resultado, nuestro programa de desarrollo en obra vuelve ahora a niveles más normales. Actualmente, representa 53 millones de GBP de alquiler principal potencial, de los cuales el 47% ya está alquilado. Y tenemos un conjunto adicional de proyectos con prealquiler en etapas avanzadas de negociación, que representan otros 9 millones de GBP de alquiler, además de un conjunto alentador de proyectos potenciales detrás de estos, incluyendo en el Reino Unido. Pasando a otro tema, me gustaría hablar ahora de la atractiva capacidad de crecimiento en los próximos años. Antes de abordar los centros de datos, lo que quiero tratar es la oportunidad significativa dentro de nuestro negocio industrial y logístico. Como sabrá, hemos posicionado nuestra cartera y nuestro negocio para beneficiarnos de una serie de tendencias estructurales duraderas. Estas se han vuelto algo atenuadas durante gran parte de 2024 y '25, pero ahora parece que vuelven a afirmarse. La digitalización, la urbanización, la optimización de la cadena de suministro y el énfasis continuo en la sostenibilidad vuelven a impulsar a los ocupantes a buscar espacios modernos, bien ubicados y eficientes en energía. Al mismo tiempo, asegurar autorizaciones de planificación para nuevos emplazamientos en campo abierto es cada vez más difícil y el suelo urbano brownfield sigue perdiéndose para usos competidores, como la vivienda y ahora también los centros de datos.Para propietarios y promotores con los activos adecuados, el terreno, las capacidades operativas y la solidez del balance, esto crea un entorno favorable para el rendimiento futuro, y son exactamente esas las cosas que tiene SEGRO. Hemos construido un portafolio fantástico en los mercados más atractivos de Europa. 2/3 de él está en ciudades dinámicas de alto crecimiento y con oferta restringida como Londres y París, donde la demanda es diversa y se espera que el crecimiento del alquiler a largo plazo supere. Además, contamos con una de las carteras logísticas más sólidas y modernas, y con un excepcional banco de suelo para el desarrollo. Y nuestra plataforma operativa líder en el mercado, con amplias capacidades locales en el Reino Unido y en el continente, significa que de verdad conocemos nuestros mercados y estamos bien posicionados para detectar nuevas oportunidades e impulsar un rendimiento adicional. Hay una oportunidad de crecimiento de 152 millones de GBP solo en el portafolio existente, que incluye 99 millones de GBP de potencial de reversión, 1/3 de los cuales está disponible para capturarse con eventos de alquiler que se deben este año. Hay una oportunidad adicional de 53 millones de GBP en espacio vacante, gran parte del cual es espacio desarrollado o reformado recientemente, que está bien ubicado y listo para arrendarse en 2026. Captar estas oportunidades seguirá impulsando un fuerte crecimiento comparable y, para desbloquearlo, se requiere un gasto de capital (CapEx) muy limitado. Además, creemos que mejorar la demanda de los ocupantes y la oferta restringida también respaldará un crecimiento adicional de los alquileres, que seguimos creyendo que se situará en el rango de 2% a 4% para logística Big Box y de 3% a 6% para activos urbanos a medio plazo. Más allá del portafolio existente, nuestro banco de suelo nos deja bien posicionados para lograr un crecimiento sustancial de beneficios impulsado por el desarrollo. El pipeline actual, más los proyectos de corto plazo en negociación avanzada, representa 62 millones de GBP de rentas potenciales. El resto del banco de suelo ofrece una oportunidad adicional de 346 millones de GBP a rentas de mercado actuales. Los rendimientos del desarrollo siguen siendo atractivos, entre 7% y 8%, con un rendimiento de más del 10% en CapEx nuevo. Como mencionó James antes, nuestros equipos han logrado grandes avances para tener listos para construcción nuestros sitios logísticos U.K. super prime, por lo que estamos magníficamente posicionados para capturar la mejora de la demanda. Al reunir todas estas oportunidades, presentamos nuestro gráfico actualizado de puente de rentas. Esto se basa en las rentas de hoy, así que no captura ningún crecimiento adicional de ERV ni incrementos por indexación. Y se puede ver que, además de los 755 millones de GBP de hoy, podemos generar otros 800 millones de GBP de nuevos ingresos por alquiler. Casi 1/3 proviene de nuestro portafolio existente, ya que arrendamos nuestro espacio vacante y capturamos la reversión. 2/3 proviene de nuestro banco de suelo, ya que completamos los esquemas en construcción y desarrollamos el pipeline futuro. Esto solo tiene en cuenta desarrollos de cascarón con alimentación (powered shell) en términos de centros de datos. Pero, de hecho, la oportunidad en centros de datos es mucho mayor que eso. Y esto me lleva a la siguiente parte de la presentación. Se prevé que la demanda de centros de datos en Europa crezca significativamente en los próximos años, impulsada principalmente por la adopción de la nube, ya que las empresas y los individuos mueven más actividad en línea y, por inferencia, la IA, que es donde los usuarios finales interactúan con los modelos de IA. Gran parte de esta demanda la están atendiendo los hiperescalares, que prefieren ampliar su capacidad de centros de datos en estrecha proximidad a los principales centros de población y a los hubs financieros dentro de zonas de disponibilidad establecidas en los llamados mercados FLAP-D. Esto se debe a que la mayoría de las aplicaciones que se ejecutan en estos sistemas requieren baja latencia y alta resiliencia para satisfacer las demandas de los clientes. Las limitaciones de capacidad y el crecimiento de la demanda están empujando ahora el desarrollo hacia algunas zonas de disponibilidad más nuevas, como Berlín, Marsella y Varsovia. Y, por contraste, las instalaciones de IA insensibles a la latencia para entrenamiento en algunas cargas de trabajo de inferencia que no requieren baja latencia pueden ubicarse en lugares secundarios y terciarios, donde el terreno y la energía están menos restringidos y la energía es más barata.Estas son las ubicaciones que no nos interesan porque simplemente no nos gustan los fundamentos inmobiliarios. En cambio, nuestro enfoque está firmemente orientado a atender la demanda en zonas de disponibilidad europeas tanto establecidas como emergentes y con una oferta limitada, mercados que se solapan con nuestro portafolio existente de activos industriales prime y donde nuestra plataforma local y nuestra experiencia ofrecen una ventaja competitiva. Nuestra capacidad para aprovechar todo este crecimiento futuro se sustenta en un excepcional banco de suelo con potencia disponible en las principales zonas de disponibilidad europeas, que ahora asciende a más de 2,5 gigavatios. Además de los 0,5 gigavatios de capacidad operativa, principalmente en Slough, tenemos una ruta clara hacia otros 1,1 gigavatios, que pueden prearrendarse durante los próximos 3 años, y otros 900 megavatios adicionales de suministro eléctrico en proceso para respaldar el crecimiento de mediano plazo y, posteriormente, con oportunidades adicionales a largo plazo de varios gigavatios que se persiguen por encima de estas cantidades. Nuestros emplazamientos están bien posicionados para obtener las aprobaciones de planificación necesarias. Y la zona de planificación simplificada en Slough proporciona una ventaja única, con el desarrollo de centros de datos ya preaprobado y con una capacidad adicional de 0,4 gigavatios prevista para 2029, lo que, a nuestro juicio, la convierte en la mayor tenencia de suelo con potencia y con consentimiento de planificación vigente dentro de cualquiera de las zonas de disponibilidad de Londres. Todo esto nos sitúa a la vanguardia en varios mercados y nos coloca en la mejor posición para atender los criterios clave de los clientes de centros de datos, que es, esencialmente, la rapidez de despliegue. Hemos logrado un excelente progreso en nuestra estrategia 2025 para centros de datos. Reforzamos nuestro equipo interno especializado en centros de datos y energía. Formamos una empresa conjunta con Pure data centers, lo que nos brinda acceso a la experiencia técnica necesaria para entregar centros de datos completamente equipados. En el terreno, completamos una estructura eléctrica “powered shell” para Iron Mountain en el Slough Trading Estate. Obtuvimos un permiso de obra para nuestro primer centro de datos en Francia y presentamos la solicitud de planificación para el proyecto de empresa conjunta Park Royal, que se espera que se determine en la primera mitad de este año. Desde la perspectiva eléctrica, iniciamos trabajos de infraestructura para respaldar las mejoras de potencia en Slough y aseguramos una oferta de potencia separada de 190 MVA en el oeste de Londres. Mantenemos la flexibilidad estratégica en todo nuestro portafolio, eligiendo la ruta óptima para cada proyecto en función de las características específicas del sitio, las condiciones del mercado local y los rendimientos esperados. Y aunque esperamos desplegar capital a través de las 3 estrategias, ahora estamos cada vez más enfocados en proyectos completamente equipados. Creemos que, en determinados sitios, este modelo puede generar beneficios de desarrollo para SEGRO de hasta 3 veces más que para las “powered shells” equivalentes, y creemos que podemos gestionar de manera efectiva los riesgos y la complejidad adicionales involucrados. Y para evitar dudas, este enfoque no nos expone a los riesgos de obsolescencia asociados a las innovaciones en tecnología de chips, porque no invertiremos en los racks ni en ninguna capacidad de cómputo. Nuestro enfoque completamente equipado está diseñado para ser eficiente en capital y de bajo riesgo operativo. Solo desarrollaremos dentro de zonas de disponibilidad clave sobre la base de acuerdos de prearrendamiento con grandes hyperscalers antes de que comience la construcción. Buscaremos arrendamientos netos a largo plazo para evitar la exposición operativa, y se entregarán mediante estructuras de JV que combinan experiencia especializada con una gobernanza sólida. La financiación a nivel de proyecto y la contribución de SEGRO en la mayoría de los casos de suelo con potencia mantendrán limitados nuestros requisitos de capital en efectivo. De hecho, en términos generales, en línea con —si no por debajo de— los desarrollos equivalentes de “powered shells” entregados en el balance. Y aunque contamos con capacidad para financiar varios proyectos completamente equipados con recursos existentes, esperamos reciclar de manera activa capital desde activos estabilizados a través de una variedad de posibles rutas de salida, reciclando capital hacia otras oportunidades.Basándonos en nuestra evaluación de los sitios excepcionales de nuestra cartera, esperamos avanzar con 1 o 2 centros de datos al año durante los próximos años, con una combinación de algunas naves con suministro eléctrico, pero sobre todo centros de datos completamente equipados. Haremos una cuidadosa secuenciación de la entrega y el seguimiento de la evolución general del mercado europeo de centros de datos para asegurarnos de que gestionamos nuestra exposición global a los centros de datos completamente equipados y a las estructuras de joint venture. Así que, en resumen sobre esta parte, nuestra plataforma de centros de datos representa una oportunidad incremental sustancial y de valor: generación de ingresos y creación de valor. Está respaldada por posiciones europeas de terreno y energía que no tienen comparación, las capacidades para entregar tanto naves con suministro eléctrico como centros de datos completamente equipados, así como ventas de terrenos con suministro eléctrico, un enfoque disciplinado para la gestión del capital y la solidez de la plataforma operativa de SEGRO, incluyendo conocimientos locales del mercado, experiencia en planificación, capacidades energéticas y una gobernanza sólida. Esta estrategia nos da exposición a uno de los mercados europeos de mayor crecimiento estructural y añade un potencial alcista significativo a los impulsores de crecimiento ya integrados en nuestro negocio industrial y logístico. Así que permítanme concluir uniendo todo esto. 2025 fue un año sólido en términos de desempeño operativo y financiero para SEGRO. El impulso que comenzó a construirse en nuestros mercados de ocupantes en la segunda mitad del año ha continuado creciendo y se ha vuelto más generalizado en 2026, y estamos preparados para un crecimiento significativo en los próximos años, gracias a nuestro alto potencial de reversión, que respalda un fuerte crecimiento comparable, el alza derivada del desarrollo industrial y logístico y una oportunidad convincente con centros de datos, sustentada por una estrategia clara, un balance sólido y una plataforma operativa líder en el mercado. Con esto, les agradezco su atención y ahora pasaremos a las preguntas. Susanne, James y Marco, si les gustaría unirse a mí en el escenario, así podremos hacerlo. Y también Andrew Pilsworth, que lidera el área de centros de datos, se unirá para esta parte igualmente. D. Sleath: De acuerdo. Gracias. Empezaremos a responder preguntas en la sala. [Instrucciones del operador] John, sí. Gracias. John Cahill: Soy John Cahill de Stifel. Gracias por la presentación. Realmente es bueno escuchar a un REIT del Reino Unido, con una perspectiva positiva tanto hacia atrás como hacia adelante. En cuanto al negocio de centros de datos, claramente estás respaldando al caballo correcto aquí, y no cabe duda de que esto será un gran éxito en el futuro. Pero hay un gran cambio que está ocurriendo en términos de espacio industrial europeo y del Reino Unido, que es obviamente la inversión en capacidades de fabricación de defensa. Vuestro enfoque actual en Sirius obviamente se ha orientado en esa dirección y el mercado claramente lo ha valorado. ¿Buscarían quizá involucrarse más en eso, particularmente en Alemania? Sonó en la Conferencia de Seguridad de Múnich que habrá muchísima inversión en ese ámbito. ¿Buscarían ir en esa dirección, sin perjuicio de la ruta de los centros de datos? D. Sleath: Sí. Quiero decir que daré—tal vez, como una observación general y luego Marco específicamente puede añadir un enfoque más continental y alemán. Creo que lo que diría es que, hasta ahora, es una cuestión—para un negocio como el nuestro, es algo pequeño en términos de impacto. Puede haber algunas inversiones significativas en algunas grandes capacidades de defensa en Europa. Pero, en general, estarán en ubicaciones donde los gobiernos quieran fomentar la inversión y la creación de empleos, y no en ubicaciones prime donde queremos mantener nuestro capital invertido. Dicho esto, sin duda habrá algún efecto secundario. Habrá algunas necesidades logísticas, en particular, para mover bienes y servicios y apoyar esas capacidades. Así que es algo que estamos considerando. Pero no—ahora mismo, quiero decir, es un impulsor de demanda adicional muy útil en el margen. No creo que vaya a tener el mismo impacto que, por ejemplo, el comercio electrónico tuvo durante la última década.Pero, Marco, ¿quieres añadir algo en cuanto a lo que estamos viendo realmente? Marco Simonetti: Sí, creo que cubriste eso bien. Así que, claramente, es un sector que estamos supervisando. Pero, en este momento, lo que vemos en términos de ubicación son ubicaciones más personalizadas. Así que esas ubicaciones no coinciden con nuestra estrategia. Pero es una demanda adicional y habrá algunas oportunidades. Así que, claramente, estamos supervisando eso en todos los países europeos en los que estamos activos. Maxwell Nimmo: Max Nimmo en Deutsche Numis. Y -- solo 2 preguntas, si puedo. Una sobre Londres. Me parece que os sentís un poco más seguros respecto a los corredores occidentales, A40. Quizás puedas hablar un poco sobre el mercado más amplio de Londres, el norte y el sur de Londres, cómo estás viendo la oferta en ese mercado? Y luego, en segundo lugar, solo sobre los centros de datos, entiendo perfectamente que no estás expuesto al tipo de riesgo de chips. Pero, en términos de requisitos de construcción, escuchando mucho sobre la progresión en refrigeración líquida, cosas así. ¿Dónde están los riesgos para lo que estáis haciendo en el espacio completamente acondicionado? D. Sleath: Dos buenas preguntas, Max. Así que, evidentemente, la primera, James puede hacer algunos comentarios. Y Andrew, tal vez puedas abordar el riesgo de depreciación y el riesgo de obsolescencia, que son cosas ligeramente diferentes, pero sí, hacedlo. Así que James, ¿quieres hacerlo sobre el Reino Unido? James Craddock: Creo que tienes razón. Quiero decir, Londres no es una sola cosa, y nuestros mercados urbanos tampoco son una sola cosa. Y, de hecho, los mercados tienen características bastante diferentes en este momento. Así que nos sentimos super contentos con los resultados que vimos en términos de Oeste de Londres. Es un mercado muy maduro. Hay una gran profundidad en cuanto al número de clientes. Tenemos un nivel muy bueno de relaciones con los clientes en esos mercados. Así que eso funcionó excepcionalmente bien. Y si tomas Park Royal, tomas Heathrow y tomas Slough como nuestros mercados urbanos, el 70% de nuestra cartera del Reino Unido está ahí, y estamos muy seguros de eso y no son, en particular, mercados con vacantes elevadas. Si miras tal vez el Sur y el Este, son mercados que son un poco más frágiles en términos de ocupantes -- en términos de vacantes. Pero, de nuevo, hemos visto un repunte en las consultas de las que hablábamos como parte de la presentación desde probablemente, bueno, la segunda parte del año pasado. Así que estamos más seguros en esos mercados, pero definitivamente es correcto no ver Londres y los mercados urbanos como una sola cosa. Así que, como digo, nos sentimos confiados y miramos hacia adelante. D. Sleath: Andrew, centros de datos? Andrew Pilsworth: Sí. sobre centros de datos, sí, como dices, nosotros -- nuestros clientes finales van a invertir en los servidores, el rack y, como David mencionó, los chips GPU donde vemos que hay el mayor nivel de riesgo de obsolescencia. Y de hecho, si observas en qué estamos invirtiendo, estamos invirtiendo en tecnología de refrigeración con energía para el largo plazo. Así que es todo el equipamiento mecánico y eléctrico, que creemos que tiene valores intrínsecos a largo plazo en esos mercados tan atractivos en los que invertimos. Así que creemos que tienen una vida económica muy -- muy larga y, desde luego, más larga que los arrendamientos en los que invertimos. Así que, por un lado, uno de los riesgos es definitivamente la obsolescencia, pero sentimos que queda cubierta con ese punto. Como dijo David, es un tema ligeramente diferente el de la depreciación. Estamos apuntando a una estructura de arrendamiento neto para SEGRO, así que muy similar a lo que hacemos en el resto de nuestro negocio. Y el tratamiento contable exacto dependerá de la estructura del arrendamiento, pero ciertamente, el asesoramiento que hemos recibido es que, al apuntar a un arrendamiento neto, se tratará como propiedad de inversión de manera similar al resto de nuestra cartera. E incluso, si miras otras clases de activos, oficinas donde hay fit out y, por lo tanto, se trata como arrendamiento de inversión y no hay depreciación. D. Sleath: Y creo que, sobre el punto relativo al riesgo de obsolescencia de la tecnología que avanza, quiero decir, claramente, eso -- ha evolucionado. La tecnología de refrigeración ha cambiado.Quiero decir que hace poco, cuando se introdujo la refrigeración con agua, hubo todo un tema sobre el uso de agua. Ahora la tecnología más reciente es, básicamente, un sistema de circuito cerrado. Así que es un poco como un radiador de coche: introduces agua al principio y luego no necesitas una cantidad enorme de agua para hacerlo funcionar. Estas cosas sí cambian. Pero, en realidad, si te remites a cuando empezamos hace 20 años con los centros de datos en Slough, los primeros centros de datos que construimos, no tienen la tecnología de refrigeración más reciente ni la ingeniería más reciente, pero aun así están plenamente utilizados y plenamente ocupados porque, francamente, el crecimiento de la demanda y el crecimiento de la necesidad de capacidad de almacenamiento y procesamiento de datos simplemente superan la capacidad de construir más. Por eso es muy raro que la gente simplemente retire lo antiguo y diga: hay que darlo de baja. Esto parece que —todo es adicional—. Pero cada centro de datos que construimos tendrá la tecnología más reciente, aunque el tejido fundamental del edificio y la refrigeración principal no van a cambiar de forma tan dramática. Sí, Zach. Zachary Gauge: Es Zachary Gauge de UBS. Unas cuantas preguntas, bastante relacionadas entre sí. En primer lugar, empezando por el 7% de rendimiento sobre el coste en el pipeline actual. Aprecio que se trata de ex centros de datos, que en este momento no están en construcción. Pero, ¿tengo razón al pensar que, para el espacio de logística, el 7% es el rendimiento sobre el coste tipo “run rate” ahora y que, para acercarse a un 8% o más, necesitas los centros de datos de mayor rendimiento para que ese rendimiento medio ponderado sobre el coste suba? La segunda pregunta es sobre los 300 megavatios de energía disponible de inmediato. Creo que más o menos sabemos sobre Park Royal y algo de energía disponible en Slough. ¿Es la energía residual de esa nueva oportunidad en París? Si es así, sería una cantidad muy grande. Y, ¿podrías explicar cuál es el plan para eso en términos de si va a ser un “powered shell” totalmente equipado y si, obviamente, traeréis un socio de JV en caso de que sea totalmente equipado? Y luego, por último, sobre la estrategia más amplia de centros de datos: quiero decir que se siente como un cambio de tono hacia algo más totalmente equipado. Obviamente, el CapEx de eso va a ser sustancialmente mayor. Para Pure DC, creo que estamos mirando casi GBP 400 millones para un solo proyecto. Obviamente, habéis orientado a un reciclaje del 1% al 2%, diciendo que quizá este año esté ligeramente por encima. ¿Cómo pensamos sobre cómo se financiaría este posible pipeline si tiene éxito y si los hiperscalers están ahí para llevarlo? Porque obviamente las cifras de CapEx van a subir muchísimo, muy rápido. Los ingresos no se van a ajustar con la misma rapidez. Y, ¿deberíamos esperar ver un aumento del nivel de reciclaje bastante por encima del 2%? ¿O la ampliación de capital podría estar sobre la mesa si esto sale bien y hay demanda para construirlos? D. Sleath: De acuerdo. Debería haber dicho al principio, una pregunta por persona, por favor. Así podemos mantener el ritmo. Pero hay varias —solo brevemente— y voy a devolver la parte de centros de datos a Andrew y quizá Susanne pueda comentar la parte de capital. En cuanto a los rendimientos de desarrollo, siempre hemos dicho que deberíamos apuntar a un sobreprecio de entre 150 y 200 puntos básicos en el rendimiento de desarrollo por encima del rendimiento de inversión equivalente de un producto prime. Ahora bien, si piensas que esos rendimientos equivalentes ahora están alrededor de —en algún lugar— del 5%, entre el 5% y el 5,25%, algo así, tal vez un 5,5%, entonces en la mayoría de los mercados, lograr un rendimiento de desarrollo alrededor del 7% es, en realidad, un resultado bastante bueno y muy rentable. Ahora hemos dicho que hay un rango del 7% al 8% porque tenemos una combinación de geografías. Tenemos una combinación de, francamente, costes de mantenimiento del terreno o valores del terreno en los libros. Y tenemos algunos mercados donde habrá algunos proyectos en los que lograremos mucho mejor que eso incluso en industrial y logística core. Así que la realidad es que hay un rango.Pero, en términos generales, si podemos estar logrando entre el 7% y el 7.5% en nuestros segmentos de industrial y logística, y acercarnos al 8% cuando incorporas algunos cascos con energía, eso es un rendimiento general del desarrollo muy atractivo. Sin embargo, variará según la geografía y el producto. Energía para centros de datos, Andrew? Andrew Pilsworth: Entonces, esos 0.3 gigavatios, no vamos a dar detalles sobre sitios individuales ni sobre lo que podríamos intentar en ellos. Sin embargo, lo que sí puedo decir es que esos 0.3 gigavatios a los que te refieres, Zach, están repartidos en una serie de oportunidades, tanto en Slough. Tenemos algo de energía disponible de forma inmediata en Slough, y estamos en negociaciones avanzadas con el cliente sobre esa energía. Pero también, dentro de esos 0.3 gigavatios, está repartido entre varios proyectos, no solo en Slough y en el Reino Unido, sino también a través de los mercados en los que estamos presentes en la Europa continental. Y como dije, no haré comentarios sobre la ruta que seguiremos en sitios individuales, pero es probable que vayamos por una ruta totalmente equipada con un socio de JV para obtener la capacidad de utilizar esa capacidad en centros totalmente equipados: su capacidad en centros totalmente equipados. Y es probable que busquemos centros totalmente equipados en los mercados más fuertes y más atractivos. D. Sleath: De acuerdo. Susanne, ¿quieres hablar sobre CapEx? Susanne Schroeter-Crossan: Sí. Con mucho gusto. Entonces, en primer lugar, tienes razón en que nos estamos inclinando hacia centros de datos más totalmente equipados en sitios adecuados. Así que los mejores sitios de nuestra cartera son aptos para eso, y estamos buscando socios de empresa conjunta para trabajar en esas oportunidades de centros de datos totalmente equipados. ¿Qué significa eso? Entonces, en primer lugar, en términos de la contribución de capital social a la empresa conjunta, no prevemos que sea sustancialmente superior a una inversión que haríamos en un casco con energía, porque evidentemente estamos aportando terrenos con energía a la empresa conjunta. Así que eso sería un punto de partida para un resultado favorable para nosotros. Y luego, la financiación del CapEx para estos proyectos se planifica que esté en la empresa conjunta, lo que significa que se trata de deuda de proyecto que se obtiene junto con el socio de la empresa conjunta a nivel de la empresa conjunta. Esto inicialmente tendrá un loan-to-cost relativamente alto, pero estos proyectos de centros de datos más largos verán una mejora en la valoración a medida que completemos las fases de la construcción, lo que naturalmente hará que el apalancamiento baje como resultado. La deuda de proyecto está disponible en este momento. Ya hemos tenido muchas conversaciones con proveedores interesados. Así que creemos que es una buena estrategia para financiar las necesidades de CapEx. Y con base en ese enfoque, la estrategia actualmente contemplada no requeriría una ampliación de capital. D. Sleath: Y quizá solo añadir a eso, quiero decir, incluso si obviamente... hemos tenido una visión, la hemos modelado. No estamos listos para compartir el detalle de las previsiones con el mercado. Pero hemos modelado cómo se vería si construimos: me referí a 1 o 2 al año. No todos serán totalmente equipados, pero creo que probablemente un número creciente se volverá totalmente equipado. Hemos modelado cómo se ve eso durante los próximos varios años. Y, francamente, incluso si lo haces sobre una base look-through, el impacto en nuestro LTV y, de hecho, el impacto en nuestra proporción de activos en centros de datos es muy manejable. Mientras sigamos reciclando de forma activa, en términos generales, a lo largo de toda la cartera, esto es totalmente viable. Así que pensamos que tenemos mucho capital para perseguir esto. Y serán 1 o 2 a la vez, o 1 o 2 al año. No van a ser 5 en 1 año, lo cual pondría una presión innecesaria en el balance. ¿Tom? Thomas Musson: Tom Musson, de Berenberg. Solo una pregunta sobre Europa. Aprecio que países como España y Alemania hayan funcionado bien. ¿Podrían dar un poco más de color sobre la dinámica del mercado en Polonia y la República Checa, en particular? Creo que esos son los 2 mercados donde los valores de los activos cayeron y el crecimiento de la renta estuvo más bien plano. D. Sleath: Sí, seguro, Tom. Marco, ¿quieres comentar sobre Chequia y Polonia? Marco Simonetti: Sí. Así que, empezando por el crecimiento de los alquileres, tenemos un 1% en toda Europa continental. Como dijo Susanne, hay algunos países que lo hicieron bien, como España y Alemania. Europa del Este va un poco por detrás en términos de crecimiento de los alquileres. Lo que hemos visto, como mencioné en mi presentación, es que hubo una recuperación de la actividad en la segunda parte del año, especialmente de septiembre a diciembre. E incluso en Polonia, tuvimos algún desarrollo de suelo en Varsovia que ya está totalmente alquilado incluso antes de empezar la finalización. Hemos realizado algunas aperturas importantes, como H&M en el centro de Polonia. Así que hay una recuperación del mercado allí. Todavía no vemos eso en el crecimiento de ERV porque esos alquileres y prealquileres se habían finalizado en la segunda parte del año. Y, por tanto, nuestros valores necesitan un poco más de tiempo para incorporarlo en los ERV. Pero estamos seguros de nuestra guía, que damos entre el 2% y el 4% en logística de Big Box; así que creemos que, en cuanto el mercado ocupacional empiece a recuperarse aún más, volveremos a ver esos niveles. Y en lo que respecta al crecimiento de los alquileres, cuando observamos el desempeño de la cartera europea, creo que no debemos centrarnos demasiado solo en la cifra de 1 año: porque, si miras el promedio móvil a 3 años en Europa continental, el crecimiento de ERV está por encima del 3% y el promedio de los últimos 10 años también está por encima del 3%. Así que sí, es solo cuestión de tiempo. D. Sleath: Pero creo que, en general, en términos de Polonia y Chequia, en cuanto a lugares donde invertir, quiero decir, nosotros... Polonia... Chequia ha sido una historia de éxito asombrosa durante mucho tiempo. En Polonia, creo que el crecimiento del PIB fue del 4% el año pasado; se espera que sea el mejor desempeño en Europa: en el país de la UE este año o por ahí, por encima del 4%. Así que creo que tenemos... claramente, hay muchos asuntos relacionados con la geopolítica y lo que sucede en Ucrania. Pero tenemos... tenemos una convicción a largo plazo sobre Polonia como un lugar para hacer negocios. Así que creo que seguiremos invirtiendo. Marco Simonetti: En términos de ubicación, somos muy selectivos en este mercado. Y hay algunos mercados: por ejemplo, si tomas el caso de la República Checa, solo estamos invirtiendo en Praga. Hemos realizado una adquisición el año pasado, y Praga ha sido históricamente un mercado sólido y se ha beneficiado de la proximidad a la frontera alemana. Así que solo estamos invirtiendo en ubicaciones seleccionadas en Chequia y también en Polonia. D. Sleath: ¿Algo más... Marios Pastou: Marios Pastou aquí de Bernstein. Así que tengo un par de preguntas por mi parte. En primer lugar, obviamente vimos una mejora en los niveles de ocupación en general. Creo que hubo una mejora más moderada en la ocupación en las zonas urbanas, tanto en el Reino Unido como en Europa continental. En cuanto a los niveles de oferta, las discusiones que están teniendo sobre esa cartera urbana y sus exposiciones urbanas. ¿Cuáles son sus expectativas en términos de la trayectoria futura hacia una recuperación de la ocupación en esos mercados, hacia niveles más normalizados? Y luego, en segundo lugar, cuando hablaban sobre el uso de capital de terceros. Y obviamente, tienen algunos esquemas bastante grandes en el Reino Unido. Mencionaron los 9 millones de pies cuadrados de espacio potencial. ¿Algún comentario sobre si podrían utilizar capital de terceros allí y cómo podría verse potencialmente esa estructura? D. Sleath: Claro. Quiero decir, James ya ha cubierto un poco el mercado del Reino Unido. Así que no voy a repetir todo eso. Pero, quiero decir, para nosotros, la mayor parte de la vacancia urbana está en Londres. En realidad... la mayor parte de nuestra exposición está en el oeste de Londres, en Heathrow y Park Royal y, de hecho, Slough. Ese es un mercado bastante sólido. De hecho, en Heathrow, ahora mismo hay una falta real de buen espacio. No hay mucha oferta en ninguno de estos mercados. Donde hay un poco más de vacancia para nosotros y en el mercado es en el Este y el Sur, en particular, en el área de Croydon y Barking y Dagenham. No tenemos una gran cantidad de espacio en esos mercados, pero ha habido más oferta, especialmente hacia el este, porque la tierra está un poco más disponible. Así que ese es uno a vigilar.Y creo que necesitamos ver una recuperación un poco en la economía de Londres antes de que eso vaya a repuntar. Pero somos optimistas sobre el Norte de Londres. Es un mercado bastante ajustado alrededor de Enfield. Tenemos algo de vacancia allí, pero: son buenas unidades, aunque somos optimistas de que mejorará este año y que habrá más rendimiento en el futuro también en el Oeste de Londres. Creo que en Croydon y el Este de Londres, tenemos un poco de interés. Veremos si todo en realidad se consolida, pero esos son los mercados más sólidos ahora mismo en términos de todo nuestro portafolio. Urban en el resto de SEGRO. Estamos construyendo de forma especulativa en Alemania. Se está arrendando muy bien por delante de las expectativas; con frecuencia, ya está arrendado antes de que lleguemos a la finalización. Así que eso es. En cuanto a la financiación, capital de terceros, como dijimos en la presentación, mantenemos esa opción abierta. Hemos tenido algún éxito, claramente a lo largo de un periodo largo, con nuestro vehículo SELP en Europa Continental. También tenemos un nuevo modelo de JV para trabajar en centros de datos, que se debe en parte al acceso a habilidades y capacidades y en parte a la participación y la intensidad de capital. Y cuando miramos las importantes oportunidades que tenemos por delante en todas las áreas de nuestro negocio, incluido el segmento de logística en el Reino Unido, estamos pensando en si es mejor hacerlo nosotros mismos en el balance o si es mejor hacerlo en asociación. Y estamos teniendo, como era de esperar, conversaciones sobre eso, pero nada está suficientemente avanzado como para poder decir más al respecto, aparte de que no se descarta nada, y siempre estamos mirando estas cosas. Suraj Goyal: Suraj Goyal de Green Street. Solo una pregunta rápida. Entonces, se menciona una demanda positiva por parte de los actores del comercio electrónico que regresan al mercado, incluidos, más o menos, los actores asiáticos. A grandes rasgos, ¿cuáles son sus puntos de vista sobre dónde podría situarse la tasa de penetración del comercio electrónico en el Reino Unido en los próximos 5 años, especialmente con el posible impulso del comercio agentico? ¿Y qué cree que eso significa para el crecimiento esperado de la renta de mercado en los próximos 5 años? D. Sleath: La pregunta del Reino Unido, en particular, era, ¿no? James, ¿por qué no comentas lo que estamos viendo en comercio electrónico y hacia dónde crees que va? James Craddock: Sí, tiene razón. En comercio electrónico, estamos viendo el regreso de un par de grandes actores que han estado fuera del mercado durante un tiempo, lo cual obviamente es bueno para impulsar el mercado. También hemos visto que algunos jugadores chinos se han incorporado al mercado del Reino Unido, en nuestro propio portafolio. Hemos visto más de eso en la parte de última milla, en torno a Londres y nuestros mercados urbanos. De cara al futuro, como digo, hay un par de cosas que nos hacen sentir bastante confianza. Creo que la absorción del espacio gris, que mencioné en la presentación, es un factor importante porque: y eso debería impulsar más actividad de preventa a medida que avanzamos en esos mercados. Y luego, por el lado de la oferta, la capacidad de encontrar ubicaciones en ubicaciones específicas que puedan entregar grandes cajas es muy desafiante en realidad. Hay un tema en torno a la consolidación en el mercado del Reino Unido. Entonces, los clientes que buscan impulsar eficiencias consolidándose en instalaciones más eficientes, que en general son más grandes, hemos visto un aumento en la demanda de edificios más grandes. Así que de nuevo, eso favorece a compañías como SEGRO que poseen esos sitios en esas ubicaciones correctas. Y de cara al futuro, nuevamente, si miras hacia atrás el promedio a largo plazo para Big Box en el Reino Unido, entregamos más de un 4% de crecimiento de ERV en los últimos 10 años. Así que, de nuevo, no hay razón para ajustar esa guía de crecimiento de 2% a 4% en términos de visibilidad de cara al futuro. D. Sleath: Creo que lo otro sobre el comercio electrónico es que, claro, hubo un momento en la pandemia en el que había un poco de narrativa sobre que solo vamos a comprar online desde aquí. Claramente, hubo una expansión enorme. Eso ahora se ha desacelerado. Ha habido mucha consolidación durante los últimos 2 o 3 años.Pero nuestra expectativa — nuestra opinión es claramente que el comercio minorista físico seguirá desempeñando un papel muy importante en la forma en que los consumidores quieren comprar productos. Pero no hay duda de que la cantidad de compras que se hacen en línea seguirá aumentando como proporción. A dónde llegue, no lo sé, pero desde luego va al alza. Y como dice James, la gente necesita invertir en mejores instalaciones, mejores redes de distribución para hacerlo, y eso se aplica tanto a las grandes unidades logísticas para la preparación y cumplimiento, como también a la última milla. El verdadero campo de batalla sigue estando en las grandes ciudades como Londres y París, en torno a la entrega de última milla, consiguiendo que el producto llegue al consumidor más rápido y de forma más sostenible. Y para hacerlo, necesitas tener las instalaciones adecuadas de última milla también. Así que nos sentimos muy positivos de que, después del auge y del periodo tranquilo posterior a la pandemia, el comercio electrónico va a seguir siendo un factor. No va a ser todo, pero va a ser un factor. Creo que probablemente —a menos que haya alguien más en la sala— deberíamos ir a la línea de la conferencia. Así que, si el operador está escuchando, ¿podría por favor hacer algunas llamadas — hacer algunas preguntas a través de los asistentes en línea, por favor. Operador: [Instrucciones del operador] Tenemos nuestra primera pregunta de Frederic Renard de Kepler. Frederic Renard: Tengo 2, si me permite. La primera es sobre el rango de CapEx, que ha rondado EUR 500 millones en los últimos pocos años, al comienzo del año, durante bastante tiempo ya. Pero usted mencionó entregar entre 1 y 2 activos de DC desde aquí. Me preguntaba cuál sería entonces el CapEx en términos de base de tasa de ejecución y en base real, si se tiene en cuenta eso. Esa sería mi primera pregunta. Y luego me gustaría volver a la cuestión del capital de terceros. Y usted se muestra bastante entusiasmado allí. Por supuesto, también hubo un artículo en la prensa en enero que mencionaba potencialmente abrir el negocio Big Box del Reino Unido a un socio. ¿Cómo evalúa la compensación entre las ganancias a corto plazo, la posible caída y la creación de valor a largo plazo? D. Sleath: Bueno, esa es una muy buena pregunta sobre la última, y es exactamente en lo que estamos pensando mientras decidimos cómo financiar nuestras oportunidades de desarrollo en el futuro. Así que no voy a intentar responder eso ahora, más allá de decir que es exactamente en lo que estamos pensando: cuál es el impacto en el rendimiento a corto plazo y a largo plazo para nosotros. Y también, ¿cómo encajaría, si fuéramos a crear otro vehículo, eso con el conjunto general de la estructura de capital y la forma en que estamos financiando todo el negocio? Así que, lamentablemente, solo tenemos que esperar y ver en ese caso. En cuanto al gasto de capital, la tasa de ejecución de aproximadamente GBP 500 millones por año históricamente, si lo promedia, hemos orientado a GBP 450 millones a GBP 550 millones este año, lo cual, como dijo Susanne, dependerá de la tasa de prealquileres. Esto —todavía no incluye ningún centro de datos completamente equipado. El primer centro de datos completamente equipado, si es que —asumiendo que conseguimos la planificación— probablemente estará en Park Royal este año o el próximo. Quiero decir, son proyectos muy grandes. Conseguiremos la planificación, estoy seguro, este año, tanto si firmamos un prealquiler. Si lo hacemos este año, será al final del año. Así que no creo que tenga un impacto dramático en el CapEx de este año. Pero a futuro, si uno de esos 1 a 2 centros de datos resulta estar completamente equipado, entonces, como dijo Susanne, el impacto real —de hecho, lo hice en mi parte de la presentación— el impacto real de caja para nosotros va a ser similar. Si lo hacemos en una JV fuera de balance, el efectivo será similar. Así que, en algún lugar alrededor de GBP 75 millones o GBP 100 millones de contribución de capital en efectivo es típicamente lo que esperaríamos. Pero si lo haces sobre una base de “look-through”, es decir, el CapEx de estas cosas es de aproximadamente GBP 800 millones, algo de ese orden. Así que vas a estar tomando la mitad de GBP 400 millones, pero eso se repartiría a lo largo de un par de años o así. Operador: Tenemos nuestra siguiente pregunta de Paul May de Barclays. Paul May: Solo tengo 3 rápidas, con suerte.Primero, para Susanne, solo una pregunta rápida sobre el antiguo problema allí con el interés capitalizado. Me preguntaba, al venir desde fuera, ¿cuáles eran sus puntos de vista sobre la política y las suposiciones que la sustentan? ¿Y puede confirmar cuáles son las principales suposiciones, el costo de financiación que se utiliza? ¿Qué es lo que realmente se capitaliza como interés? ¿Se trata solo de los acontecimientos actuales? ¿Hay futuros desarrollos, terrenos e infraestructura, etc., dentro de eso? ¿Debería preguntarlo uno por uno o... D. Sleath: Sí. Bueno, ¿por qué no les da las tres y luego nosotros -- y luego podemos tratarlas? Las 3 rápidas, Paul. Paul May: Sí. La segunda, dada la inversión del mercado, como mencionaste, y creo que si miras a tu alrededor, ha habido una recaudación de capital relativamente limitada para fondos de almacenes o logística. Me pregunto qué es lo que les da la confianza de que van a vender más. ¿Y a qué rendimientos estarían dispuestos a vender? Y luego, en el mercado de Londres, lo que hemos escuchado es que los niveles de alquiler o ERV se han vuelto, no necesariamente inasumibles, pero no asequibles para muchos inquilinos; creo que ese es el comentario que hemos tenido. ¿Esto explica en parte la mayor vacancia en ese mercado y el comentario del informe de que los inquilinos siguen siendo más exigentes en Londres y París. D. Sleath: Okay. Bien. Así que creo que Susanne va a hablar sobre el interés capitalizado. Quizá yo me ocupe del mercado de inversiones y de lo que estamos viendo en términos de rendimientos y precios y volúmenes. Y luego, James, vuelve contigo sobre el ERV de Londres. Así que Susanne. Susanne Schroeter-Crossan: Okay. Así que sobre el interés capitalizado, Paul, por supuesto capitalizamos el interés, en desarrollos, pero también en terrenos donde estamos realizando trabajos de infraestructura significativos o de preparación para llevar los terrenos a un estado listo para la construcción. Y tenemos terrenos más grandes, como probablemente sepas, en todo el Reino Unido, que requieren inversión en infraestructura, y esto también forma parte del interés capitalizado que aplicamos. En términos del costo o del interés que usamos para calcular, cuando está disponible, utilizamos la tasa de financiación específica relacionada con el origen del capital para esos trabajos que estamos realizando. Y cuando no hay una tasa específica disponible, usaríamos el costo marginal de financiación. En mi opinión, este enfoque es el más realista que podemos encontrar para ajustarnos a lo que realmente está en curso. Y si también miras, por ejemplo, las cifras de 2025, tenemos 63 millones de GBP en total de interés capitalizado y la gran mayoría se capitalizó a la tasa específica. Solo alrededor de 2,5 millones de GBP se hicieron con la tasa marginal. Así que es una parte muy menor donde no tenemos las tasas específicas disponibles. El enfoque que tomamos, por supuesto, está totalmente alineado con las normas contables y también se ha comentado con nuestros auditores. Así que me siento cómodo con ese enfoque. D. Sleath: Okay. Mercados de inversión, creo que estás preguntando qué nos da confianza [indescifrable] de que vamos a poder negociar más en esos mercados. Bueno, estamos hablando con el mercado, con nuestros asesores y con las fuentes de capital. Y yo diría que hay más capital entrando en el sector inmobiliario en general y, dentro del sector inmobiliario, la logística industrial y residencial, esos 2 sectores preferidos además de los centros de datos. El tiempo lo dirá, pero definitivamente hay más señales de que los inversores están dispuestos a empezar a poner dinero a trabajar en las primeras semanas de este año, Paul. Pero nosotros -- el tiempo lo dirá, pero creo que la gente ha estado demasiado tiempo al margen. Y creo que, dado el panorama relativamente atractivo y la mejora de los fundamentos de los ocupantes de los que estábamos hablando, hay una muy buena probabilidad de que gran parte de ese capital se ponga a trabajar este año. Lo veremos. ERV de Londres, James. James Craddock: Sí. Mira, claro, hay clientes que siguen sintiendo presiones de costos. Y hay clientes que no eligen estar en Londres y no pueden permitirse estar en Londres. Pero por cada cliente que no puede permitirse estar en Londres, hay varios clientes que sí necesitan estar en Londres y que pueden permitirse Londres gracias a la naturaleza de los servicios que están proporcionando, que normalmente son bienes y servicios de mayor valor. Y miren, no creo que se pueda ignorar lo que nos está diciendo la cartera. Hemos visto una ligera reducción de la vacancia desde un punto de vista urbano, del 9,6% al 9,4%, durante el transcurso de 2025. Y también nuestra capacidad de seguir capturando la reversión, impulsar el crecimiento de ERV, ver insolvencias bajas en ese mercado, todo ello apunta a una posición relativamente favorable. Lo otro que diría es que ahora hay un descuento más reducido entre los prime de los condados del hogar en Londres. Así que, de nuevo, sobre una base prospectiva, creo que esto impulsa unas tasas de retención realmente positivas para nuestros mercados de Londres. Y si miran nuestro mercado de alquiler más alto, que es Park Royal y West London, nuestro ERV en el lugar es en realidad solo 23 GBP por pie cuadrado, y si lo comparan con las rentas máximas que se logran en el mercado, de 32 a 35 GBP por pie cuadrado. Así que vemos mucho margen de crecimiento en esos mercados y una base de ocupantes resistente. D. Sleath: Creo que quizá una pregunta más por la línea telefónica. Operator: Tenemos nuestra siguiente pregunta de Marc Mozzi, de Bank of America. Marc Louis Mozzi: Tengo algunas preguntas de seguimiento sobre sus centros de datos, si me lo permiten. La primera sería: ¿podrían cuantificar la magnitud de CapEx que deberíamos esperar durante los próximos 3 a 5 años relacionada con los centros de datos? Y la segunda, relacionada con eso: ¿cuándo creen que deberíamos empezar a pronosticar cualquier ingreso por alquiler o cualquier ingreso que entre en su P&L sobre la base del rendimiento, sabiendo que va a ser una combinación entre centros de datos con shell electrificado y centros de datos totalmente adaptados? D. Sleath: Sí. No les va a gustar esto, Marc, pero en realidad no vamos a responder esas preguntas todavía. Quiero decir, ya hemos hablado sobre la escala de algunos de estos proyectos y el CapEx probable, ya sea que se realicen dentro del balance sheet para el shell electrificado o fuera del balance sheet para los totalmente adaptados. Creo que cuando hayamos firmado algunos acuerdos, compartiremos algunas actualizaciones sobre nuestras expectativas de CapEx, y eso también nos permitirá hablar sobre el calendario del flujo de alquiler. Así que, lamentablemente, tendremos que esperar por ahora. Disculpas. Marc Louis Mozzi: De acuerdo. Y tengo otra pregunta, que está relacionada con su CapEx de infra, que va a ser de 300 millones de GBP, si no me equivoco, el año pasado y este año. ¿Es un activo que no genera rendimiento o CapEx que no genera rendimiento en el año de despliegue del proyecto? ¿Y eso es parte del rendimiento sobre el costo del 7% que están mencionando? ¿O es algo que va a reducir el rendimiento en 1 o 2 y luego va a aumentar? D. Sleath: Entonces, ¿los 300 millones de GBP de infra gastados el año pasado y este año, son acumulativos? ¿Se incrementan? ¿Y cómo se contabiliza eso en nuestra guía de rendimiento del desarrollo? La respuesta es que, obviamente, se trata de trabajos habilitantes que permitirán que esos proyectos se lleven a cabo, incluyendo las mejoras de suministro eléctrico en Slough. Así que cuando damos nuestra guía sobre rendimientos del desarrollo, es con cada proyecto que toma su parte proporcional de ese gasto de infraestructura. Por lo tanto, no es una parte adicional de capital que no genera rendimiento. Está incorporado en nuestra guía de rendimiento del desarrollo. Gracias, Marc. Tenemos solo un par de preguntas más que quizá lleguen a través del webcast, y Claire las va a leer. Claire Mogford: Sí, ya las tenemos. Un par de preguntas sobre centros de datos para empezar. ¿Cuánta de los 1,1 gigavatios de potencia o terreno disponible para arrendar para 2028 está asegurada y bajo su control? D. Sleath: Todo. Claire Mogford: Y luego teníamos una pregunta sobre la zona de planificación simplificada en Slough. Eso necesita renovarse periódicamente. ¿Cuál es la próxima fecha de renovación? D. Sleath: De estas SPZ. Hemos tenido -- se renovó a finales de 2024. Así que la SPZ dura 10 años. Esta es la cuarta iteración. Hemos tenido renovaciones de 3 años. Así que quedan 9 años para que tengamos que renovarla de nuevo. Es un proceso grande para obtener esa renovación, y nunca lo damos por sentado, pero tenemos una relación de trabajo muy buena con el Ayuntamiento de Slough, y creo que ellos ven los beneficios que ha aportado la SPZ. Así que 9 años para que, en todas las expectativas, continúe también después. Claire Mogford: ¿Y luego otra sobre energía? Las conexiones a la red eléctrica son difíciles y están sujetas a problemas de gestión de colas. ¿Alguna vez has perdido un lugar en una cola? D. Sleath: No. Nosotros — no, no lo hemos hecho. Y en particular en el oeste de Londres, lo que podemos hacer es fijar las cosas temprano. Hemos estado planificando durante bastante tiempo la actualización de la Central Eléctrica de Uxbridge Moor. Así que, de hecho, nuestra posición en eso es bastante clara, independientemente de cualquier revisión de NESO del proceso de colas. Y lo estamos llevando también por otras vías. Así que no, no hemos perdido una posición. Claire Mogford: ¿Y luego la última sobre centros de datos? ¿Puedes recordarnos las diferencias en el reconocimiento de ingresos entre un shell con alimentación eléctrica y uno completamente equipado? ¿Y cuándo vamos a— pero más importante, cuándo empezamos a esperar ver los ingresos? D. Sleath: Bueno, el — sí, es decir, en teoría, el centro de datos, ya sea que alquilemos el shell con alimentación eléctrica o construyamos el completamente equipado, va a volverse activo y operativo al mismo tiempo. Si hacemos un shell con alimentación eléctrica, es bastante posible que, con un periodo de alquiler sin cobro allí, los ingresos para nosotros en términos de P&L puedan empezar antes, porque normalmente construiremos el shell, que podría tardar entre 12 y 15 meses en construirse; entonces entregamos las llaves, empieza el alquiler sin cobro y comenzamos a contabilizar los ingresos en ese punto. Mientras que si hacemos un centro de datos completamente equipado, los ingresos van a tardar probablemente otros 18 meses a 2 años debido al tiempo adicional de acondicionamiento, así que realmente 3 años en total. Por tanto, hay un desfase de 18 meses o 2 años entre el reconocimiento de ingresos en el shell con alimentación eléctrica frente al completamente equipado, en términos generales. Pero creemos que vale la pena la espera. Claire Mogford: Una pregunta sobre la asignación de capital. Tu comentario sobre que los activos tienen que justificar su lugar en su cartera y aumentar los objetivos de desinversión. ¿Eso significa que crees que los activos generan menos — crees que menos activos generan rendimientos suficientes en relación con el coste de capital ahora mismo? D. Sleath: Lo que estamos diciendo es que clasificamos todos nuestros activos según las expectativas de rentabilidad y el perfil de riesgo. Y dado que tenemos muchas oportunidades con alta rentabilidad por delante, queremos acelerar y aumentar el volumen de desinversiones que realizamos para poder autofinanciar mucha más de esa inversión de capital. Y por tanto, la — si quieres, la línea por debajo de la cual los activos que entran en — se convierten en candidatos a desinversión, ha levantado, ofreciendo más oportunidades o más situaciones en las que pensamos: ya sabes qué, deberíamos — nos ha ido muy bien. Ha funcionado bien a lo largo de los años. Ahora es el momento de sacar nuestro dinero y ponerlo en nuevas oportunidades. Muchas gracias. Creo que ya estamos listos. Perdón, ha sido una sesión larga. Con suerte, interesante, y muchas gracias a todos por vuestras preguntas y vuestra atención. Que tengan un gran día.