Realty Income Corporation

진행자: 좋은 하루 보내시고, Realty Income Q1 2026 실적 컨퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다. [진행자 안내] 또한 오늘 행사는 녹화되고 있음을 알려드립니다. 이제 컨퍼런스를 Alex Waters, 부사장 겸 투자자 관계 담당에게 넘기겠습니다. 진행해 주십시오. Alexander Waters: Realty Income의 2026년 1분기 결과 컨퍼런스 콜에 참석해 주셔서 감사합니다. 오늘 컨퍼런스 콜에는 Sumit Roy, 사장 겸 최고경영자; Jonathan Pong, 최고재무책임자 겸 재무 담당; Neil Abraham, 최고전략책임자 겸 Realty Income International 사장; 그리고 Mark Hagan, 최고투자책임자가 함께합니다. 본 컨퍼런스 콜에서는 연방법의 증권 관련 법률에 따른 선제적 진술(forward-looking statements)로 간주될 수 있는 특정 진술을 하게 됩니다. 회사의 실제 향후 결과는 어떤 선제적 진술과 관련하여 논의된 내용과 상당히 다를 수 있습니다. 그러한 차이를 유발할 수 있는 요인들은 오늘 SEC에 제출된 회사의 Form 10-Q에 보다 자세히 공시하겠습니다. 또한 Q&A(질의응답) 시간 동안 모두가 참여할 수 있는 기회를 보장하기 위해 1인 1문항과 1회의 후속 질문 제한을 준수하겠습니다. 그리고 이제 CEO인 Sumit Roy에게 콜을 넘기겠습니다. Sumit Roy: 감사합니다, Alex. 그리고 여러분 모두 환영합니다. 우리는 2026년에 강한 모멘텀으로 진입했으며, 1분기 결과는 Realty Income에서 가장 중요한 핵심 우선순위 전반에서의 진전을 보여줍니다. 절제된 자본 배치, 견조한 포트폴리오 성과, 그리고 당사 민간 자본 플랫폼의 지속적인 확장입니다. 1분기에 우리는 주당 AFFO 1.13달러를 달성했으며, 이는 전년 동기 대비 6.6% 증가입니다. 또한 약 28억 달러, 즉 프로라타 기준으로 약 26억 달러를 7.1%의 최초 가중 평균 현금수익률(initial weighted average cash yield)로 투자했습니다. 당사의 투자 활동은 북미와 유럽 간 균형을 유지했으며, 또한 약 10억 달러를 신용 및 구조화 투자에 배분했습니다. 이러한 2026년의 강한 출발은 연간 AFFO per share(주당) 가이던스의 미드포인트를 0.025달러, 즉 미드포인트 기준 약 60bp(베이시스 포인트) 상향하기로 한 우리의 결정을 뒷받침합니다. Jonathan이 분기 및 업데이트된 가이던스를 보다 자세히 설명할 것입니다. 앞으로의 전망과 관련해, 2026년 전망은 2025년 대비 가속이 예상되는데, 이는 당사가 규모(scale)와 데이터 기반이며 견고한 플랫폼을 활용하여 주주를 위한 일관된 두 자릿수의 총 운영수익(total operational returns)을 달성하고자 하는 노력에 따른 것입니다. 저는 간단히 최근 발표 내용을 Realty Income의 더 넓은 전략적 맥락에서 되짚어보고자 합니다. 지난 수개월 동안 우리는 영구적 자기자본(permanent equity)원의 다변화, 투자 기회 범위의 확장, 그리고 장기적 가치 창출을 지원하기 위해 민간 자본 생태계를 구축하는 데 신중을 기했습니다. 이 모든 과정에서도, 설립 이래 Realty Income을 규정해 온 동일한 언더라이팅(인수) 규율, 신용 기준, 그리고 견조하게 성장하는 현금흐름에 대한 집중이라는 기반은 변함없이 유지했습니다. 이는 3가지 핵심 성과를 통해 입증됩니다. 첫째, 당사는 Perpetual Life U.S. Core+ 펀드를 위한 17억 달러 규모의 코너스톤(핵심) 자본 조달을 완료했습니다. 둘째, 당사는 GIC와 전략적 파트너십을 체결했으며, 주로 미국과 멕시코에서 빌드-투-서트(build-to-suit) 산업 시설에 대한 건설 금융 및 테이크아웃(takeout) 약정에 집중했습니다. 마지막으로, 당사는 Apollo로부터 10억 달러 규모의 자기자본을 조달했는데, 이는 궁극적으로 Realty Income의 신뢰할 수 있는 소득을 거대 보험 및 연금 시장에 제공하려는 프로그램적 벤처의 일환입니다. 종합해 보면, 이러한 이니셔티브는 당사가 의미 있는 Realty Income 플랫폼의 진화라고 보는 것을 대표합니다. 이는 성장에 자금을 조달하고 경기 전반에 걸쳐 자본을 배치하는 방식에 대한 강화를 위해 수년간 의도적으로 계획해온 데 뿌리를 두고 있습니다. 몇 년 전, 우리는 주로 공모 주식 시장에 의존할 때 발생할 수 있는 잠재적 집중 위험을 확인했습니다. 해당 시장에서는 가격이 때때로 기초 운영 성과와 괴리될 수 있으며, 이러한 불일치는 장기간 지속될 수 있습니다.그러한 깨달음은 우리에게 근본적인 질문으로 이어졌습니다. 즉, 매년 수십억 달러를 배치하도록 설계된 플랫폼을 더 잘 활용하면서, 공공 주주를 위한 장기적 가치를 창출하려는 목표 아래 어떻게 자본 조달원을 다각화할 수 있을까요? 이러한 파트너십은 우리의 비공개 자본 여정의 초기 단계에 해당하며, 시간이 지남에 따라 수익성이 있는 영구자본의 원천을 계속 추가해 나갈 것으로 기대합니다. 오늘날 우리는 비공개 자본을 단일 전략이 아니라, 서로 겹치지 않는 독립적인 여러 수직 분야의 생태계로 보고 있으며, 이는 지역, 자산 유형, 투자 지침에 맞춰 맞춤화되어 있습니다. 이러한 접근은 투자자 기반을 확장하고, 자산 라이트(Asset-light) 형태의 수수료 수익을 통해 수익 창출 프로필을 강화했으며, 투자 가능한 우주를 의미 있게 넓혔습니다. 무엇보다도 Realty Income의 핵심 DNA를 보존한 채, 부동산 자산 유형 전반과 부동산 자본 구조 전반에 걸쳐 자본을 배치할 수 있게 해줍니다. 각 투자 수단은 우리의 상장 REIT 모델과 상호 보완적으로 설계되어 있으며, 장기 주당가치에 기여하도록(자본가치 증대) 구성되어 있습니다. 이러한 배경 속에서, 글로벌 플랫폼의 발전은 3분기 동안 거래 활동을 견인했습니다. 약 28억 달러의 투자 규모를 바탕으로, 우리는 최근 몇 년 중 더 높은 수준의 분기 배치를 달성했으며, 지역, 자산 유형 및 투자 구조 전반에서의 일관된 실행이 이를 뒷받침했습니다. 우리는 1분기 동안 약 310억 달러 규모의 투자 기회를 조달했는데, 이는 글로벌 관계의 깊이와 플랫폼의 규모를 반영합니다. 이러한 조달을 통해 우리는 검토한 항목의 약 9%에 대해 마감하면서도, 수익률 구조와 신용에 대한 규율을 유지할 수 있었습니다. 기회 중 약 94%는 관계에 기반한 것이었으며, 이는 자산 원천확보(오리지네이션) 엔진의 견고함을 다시 한 번 확인시켜 줍니다. 유럽 플랫폼은 계속해서 중요한 경쟁 우위입니다. 시장은 미국보다 더 분절되어 있고 덜 붐비기 때문에, 매력적인 듀레이션과 신용을 갖춘 포트폴리오 지향의 맞춤형 거래를 소싱할 수 있으며, 매우 설득력 있는 기회로 자본을 유연하게 전환할 수 있습니다. 미국에서는 거래 시장이 계속 활발하고 경쟁적이며, 특히 소규모의 개별(원오프) 자산에서 그러합니다. 우리는 더 큰 규모의 보다 구조화된 투자에서도 의미 있는 가치 창출을 계속 보고 있는데, 이는 관계가 확장되는 동시에 언더라이팅 역량이 경쟁 우위를 제공하기 때문입니다. 우리는 글로벌 차원에서 신용 투자에 10억 달러를 배치했으며, 메자닌 거래 2건을 포함했습니다. 첫 번째는 3억 7,500만 달러 규모의 대출로, 주권 자본 투자 회사가 투자했으며 이는 고품질 물류 자산으로 구성된 포트폴리오를 기반으로 합니다. 해당 자산은 우수한 투자등급의 이커머스 고객에게 임대되어 있고, 기초 부동산에 대한 우선권(right of first offer)이 제공됩니다. 두 번째는 버지니아에서 데이터센터 캠퍼스를 개발하기 위한 1억 9,000만 달러 규모의 대출로, 투자등급의 하이퍼스케일 테넌트에게 선임차(pre-leased)된 상태입니다. 우리가 소유 부동산, 대출, 우선주 지분(preferred equity), 구조화 투자를 아우르며 투자할 수 있다는 점은, 특히 거시 변동성이 큰 시기에도 규율을 유지하며 선별적으로 움직일 수 있게 해줍니다. 글로벌 플랫폼, 장기 임대차(롱-듀레이션) 계약, 보수적인 재무 상태는 언더라이팅의 엄격함을 유지하면서도 적극적으로 활동할 수 있도록 해줍니다. 우리의 플랫폼 우위는 계속해서 견고한 운영 성과를 제공했으며, 우리는 분기를 마감하며 높은 점유율과 회수(recapture) 성과를 보고했습니다. 자산 및 부동산을 선제적으로 관리하는 가운데, 우리 팀은 핵심 포트폴리오에서 AFFO(조정운영현금흐름) 주당 성장 달성에 집중했습니다. 우리는 자산과 고객에 대한 깊은 이해, 자체 예측 분석, 그리고 규율 있는 신용 언더라이팅을 결합해 재임대 및 갱신 결과에서 위험 대비 경제성을 극대화했습니다. 이러한 접근은 1분기 동안 임대 종료(리스 종료) 관련 수입을 4,020만 달러에 달하는 규모로 창출했습니다. 또한 현재 가시성에 근거해, 우리는 연간 임대 종료 수입 전망치의 범위를 4,500만 달러에서 5,000만 달러로 상향 조정했습니다.전반적으로, 오늘의 Realty Income은 우리 역사상 그 어느 때보다도 더 차별화되어 있으며 장기 성장에 더 적합한 위치에 있다고 믿습니다. 그렇게 말씀드리고, 이제 콜을 Jonathan에게 넘기겠습니다. Jonathan Pong: 감사합니다, Sumit. 그리고 여러분, 안녕하세요. 저희는 여러 신규 자본 파트너십이 재무 유연성을 확장하고 장기 지향적인 민간 자본에 대한 접근성을 심화시키는 가운데, 1분기에 활발한 활동을 했습니다. 기존에 확보해 온 공공 시장에 대한 접근성과 함께, 이러한 이니셔티브는 투자 매수 가능 범위를 넓히고 지속적인 글로벌 발전을 뒷받침합니다. 우리는 분기 말 기준으로 자기비례(프로 라타) 기준 약 39억 달러의 유동성을 보유하고 있었습니다. 분기 종료 이후에는 추가로 1억 7,400만 달러의 포워드 지분을 조달하여, 현재의 ATM 미정산 잔액을 약 14억 달러로 가져왔습니다. 연간화한 프로포마 조정 EBITDA 대비 순부채는 5.2배로, 당사 목표 레버리지 범위 내에 있습니다. 그리고 현재 보유 중인 포워드 지분까지 포함하면 레버리지는 4.9배에 위치하게 됩니다. 분기 종료 이후에는 2033년 만기 4.75% 선순위 무담보 채권 8억 달러를 발행했으며, 5억 달러를 유로로 스왑해 가중 평균 수익률 4.44%를 달성했습니다. 자본의 출처를 다변화하는 것뿐 아니라, 독특한 형태의 부채 자본에 대한 접근을 확대하기 위한 조치도 함께 진행하고 있습니다. 1분기에는 Goldman Sachs의 계열사와 함께 10년 만기 무담보 기간대출이라는 새로운 형태의 부채 조달을 구축했습니다. 이번 자금 조달을 통해 Realty Income은 San Diego Community Power를 통해 지역사회와 파트너십을 맺고, 샌디에이고 주민들을 위한 샌디에이고의 장기 에너지 조달 목표를 지원할 수 있는 기회를 얻게 되었습니다. 이 협약을 위해 San Diego Community Power는 잘 정립된 시(市) 단위 선지급(prepay) 구조를 활용했는데, 이는 공공기관이 지방채(뮤니시플 본드)를 발행하고 그 조달금을 활용해 향후 전력 인도에 대한 선지급을 수행하는 한편, 조달금의 일부를(이 경우 6억 9,400만 달러) Realty Income에 효과적으로 대여할 수 있게 합니다. 그 대가로 우리는 Goldman Sachs 기간대출을 통해 연 고정 이자율 4.91%를 지급하기로 합의했습니다. 이후에는 통화스왑(cross-currency swap)을 통해 5억 달러 규모의 채권을 유로로 스왑했으며, 그 결과 부채의 총괄(올인) 가중 평균 비용은 4.34%가 되었습니다. Realty Income에 대한 전략적 이점은, 공공의 무담보 채무 시장에 대한 접근을 보완할 수 있는 매력적인 가격의 새로운 부채 자본 풀이 깊게 형성된다는 점입니다. 당사의 유럽 사업은 계속해서 추가적인 저비용의 자금조달 유연성을 제공하고 있습니다. 유로 표시 부채는 동등한 만기의 미 달러 표시 부채 대비 약 100bp(100 베이시스 포인트) 낮은 수준에서 가격이 책정되며, 동시에 자연스러운 통화 헤지 수단이자 레버리지는 중립으로 유지하면서 더 높은 비용의 미국 재조달(리파이낸싱)을 상쇄하기 위한 도구로도 작용합니다. 연초의 견조한 출발을 바탕으로, 100% 소유 기준 연간 투자 물량 가이던스를 95억 달러로 상향 조정하고, AFFO 주당 가이던스 범위를 41.41달러~41.44달러로 상향 조정하고 있습니다. Sumit이 언급했듯이, 자산관리 플랫폼으로 점점 더 적극적으로 대응해 나감에 따라 예상 임대 종료 수익(리스 종료 수익) 가이던스 범위도 4,500만 달러~5,000만 달러로 상향 조정하고 있습니다. 마지막으로, 포트폴리오 전반에서 가시성과 성과가 개선된 것을 반영하여 신용 손실 전망치를 임대료 수익의 약 40bp 수준으로 낮추고 있습니다. Sumit이 강조했듯이, 이제 우리는 Apollo, GIC 및 Perpetual Life U.S. Core+ Fund와의 파트너십을 통해 3개의 서로 구별되고 의도적으로 설계된 민간 자본 투자 수단을 보유하게 되었습니다. 각 수단은 차별화된 투자 지침을 수행하며, Realty Income에 장기 지향적인 지분에 대한 3가지 새로운 대체 출처를 제공하도록 설계되어 있습니다. Apollo와의 가장 최근 전략적 파트너십은 우리가 운영 통제권을 유지하면서도, 저비용의 부동산 단위 지분을 반복적으로 공급할 수 있는 원천을 제공하는 것을 목표로 합니다. 우리는 이러한 구조가 전통적인 공모/상장 지분과 매력적인 보완 관계를 이룰 수 있다고 보며, 가격과 이용 가능성 측면에서 비교적 더 낮은 변동성을 수반할 것으로 예상합니다.규모에 맞춘 다각화된 넷 임대(순임대) 포트폴리오는 Apollo의 영구 자본 AUM에 대한 자연스러운 보완책이며, 이는 전체 AUM의 상당한 대부분을 차지합니다. Apollo와의 첫 거래에서 당사는 오프 밸런스시트로 기여된 약 500개 단일 임차인(single-tenant) 자산으로 구성된 고도로 세분화되고 잘 다각화된 장기 리테일 포트폴리오에 10억 달러의 자기자본 투자를 진행했습니다. 조인트벤처에는 7년차부터 15년차까지 행사 가능한 콜옵션이 포함되어 있으며, Apollo의 보유 기간 동안 이 자기자본의 비용을 6.875%로 상한합니다. 이러한 구조는 계약상 임대료 성장률이 시간이 지남에 따라 복리로 누적되면서 장기 자기자본 비용 대비 스프레드를 확대하고, 더 낮은 수익 장애물(return hurdles)에서 추가 투자 물량을 가능하게 함으로써 의미 있는 장기적 선택권을 제공합니다. 우리는 세계 최고의 자산 운용사 중 한 곳과 파트너십을 맺게 되어 기쁘며, 이 초기 제품을 넘어 이 관계를 확장하고자 합니다. 이 파트너십은 Apollo가 장기 자기자본을 제공하는 것과 Realty Income이 글로벌 넷 임대 플랫폼을 통해 소싱, 언더라이팅, 자산 관리 역량을 제공하는 것에 잘 부합합니다. Apollo와의 파트너십은 GIC와의 빌드-투-수이트(build-to-suit) 개발 조인트벤처에 대한 1월 발표 이후 당사의 두 번째 프로그램형 프라이빗 캐피탈 조인트벤처를 의미합니다. 마지막으로, 1분기에는 당사의 미국 Core+ 오픈엔드 펀드의 핵심 모금(코너스톤 펀딩) 라운드도 완료했으며, 17억 달러의 기관 자본을 조달했습니다. 이는 주로 주(州)·시(市) 및 직원 연금 계획으로부터 나왔습니다. 해당 투자수단은 질 높은 기관 파트너 및 초기 수익률은 낮지만 장기 성장 특성이 강한 자산에, 우리가 이들과 함께 투자할 수 있도록 설계되었습니다. 동시에 마진이 높은 자본경량(capital-light) 수수료 기반 수익도 창출합니다. 더 중요하게는, 자본을 기회에 더 효율적으로 매칭함으로써 매수 가능한 범위(buy box)를 넓히고 Day 1(첫날)에서의 누적 효과(accresion)를 강화하는 것을 목표로 합니다. 그럼 저는 Sumit에게 다시 넘기겠습니다. Sumit Roy: 감사합니다, Jonathan. 당사의 프라이빗 캐피탈 이니셔티브는 Realty Income의 오랜 기간 이어온 비즈니스 모델의 자연스러운 연장선입니다. 이는 경기 사이클 전반에 걸쳐 자본을 배치하는 능력을 높이고, 자본 비용의 효율성을 개선하며, 주주를 위한 장기적 가치 제안(long-term value proposition)을 강화할 것으로 기대됩니다. 지금까지의 성과에 고무되어 있으며, 이 모멘텀을 바탕으로 계속 발전시켜 나가기를 기대합니다. 운영자, 이제 Q&A를 진행할 준비가 되었습니다. Operator: [운영자 안내] 그리고 오늘 첫 질문은 뱅크 오브 아메리카의 Jana Galan 님께서 주셨습니다. Unknown Analyst: Jana를 위한 Dan입니다. 이번 분기에 인식된 4,000만 달러 규모의 임대차 종료(리스 종료) 수익에 대해 더 자세한 설명을 해주실 수 있을까요? 예를 들어, 소수 임차인에 의해 발생한 건지, 아니면 광범위한 활동의 결과인지, 그리고 해당 자산을 다시 임대했는지 아니면 매각했는지 궁금합니다. Sumit Roy: 우선, 이는 분명히 우리가 시장에 공유했던 전망의 일부였습니다. 기억하신다면, 저희는 4,000만 달러에서 4,500만 달러 사이를 전망으로 제시했었습니다. 우리는 그것이 선반영(front loaded)될 것으로 기대했는데, 저희가 확인한 모멘텀에 따라 그 전망을 4,500만 달러에서 5,000만 달러로 상향했습니다. 따라서 이는 특정 한 건이나 단일 기업에 집중된 것이 아니라 전반적으로 고르게 나타났습니다. 그리고 이와 같은 작업을 하는 이유도 동일하게 유지됩니다. 즉, 투자에 대해 우리의 총수익(total return) 프로파일을 만들고 극대화하려는 데 100% 초점이 맞춰져 있다는 것입니다. 만약 남은 임대료를 회수할 수 있고, 더 해당 입지에 잘 맞는 대체 임차인에게 이 자산들을 임대할 수 있다고 판단되면, 그것이 이러한 결정을 내리는 주요 동인 중 하나입니다. 두 번째로는, 향후 3~4년 안에 자산이 공실이 될 때를 기다리기보다는 오늘 자본을 순환(recycle)시켜, 장기 점유자가 아닌 당사 고객을 위한 가치 제안을 만들 수 있다는 점인데요. 이것도 다시 말해 서로에게 이익이 되는(win-win) 상황입니다. 결국 당사 분석 역량에 더 기대고, 이런 유형의 기회를 포트폴리오에서 활용하는 데 있어 훨씬 더 적극적으로 나서고 있다는 점이 이를 이끄는 요인입니다. 그리고 전반적으로 선반영된 영향이 있었음에도 불구하고, 실제 임대차 종료 금액의 증가는 500만 달러에 불과했습니다. 알 수 없는 애널리스트: 그리고 후속 질문으로, 신용 손실과 관련된 AFFO에 대해 4,000만 달러를 가산(add-back)한 근거를 설명해 주실 수 있을까요? Jonathan Pong: 신용 손실에 대한 가산(add-back) AFFO는 본질적으로 현금이 아닌(noncash) 성격의 동적 요소입니다. 우리가 투자하는 대출이 있고요. 이는 대손충당금에 대한 현금이 아닌(noncash) 허용액으로, 과거에 유사한 상황을 처리했던 방식과 매우 표준적입니다. Sumit Roy: 우연히도 그 숫자는 똑같습니다. 다만 하나는 CECL 기반의 현금이 아닌 가산이고, 다른 하나는 실제로 저희에게 지급된 현금 지급분으로, 이는 확실히 AFFO의 일부입니다. Operator: 오늘 다음 질문은 RBC 캐피털 마켓의 Brad Heffern에서 나옵니다. Brad Heffern: 현재 다양한 프라이빗 캐피털(사모) 투자 수단을 보유하고 계시죠. 분명히 그것들을 성장시키고 싶으실 겁니다. 그렇다면 향후 몇 년 동안 프라이빗 캐피털 투자와 전통적인 투자 사이의 비중을 어디에서 어떻게 보시나요? Sumit Roy: Brad, 이건 우리가 지난, 한 18개월 동안 지금까지 계속 말씀드려 왔던 주제의 연장입니다. 우리는 과거에는 분기마다 거의 모든 거래를 공유하던 편이었는데, 그 거래들이 당일(day 1) 가산(accretion) 또는 스프레드(spread) 투자라는, 그리고 장기 장애수익률(hurdle rate)을 충족해야 한다는 조건을 포함한 우리 공모 주주들이 요구하는 기준에 맞지 않기 때문에 공유하지 못하는 부분이 있었습니다. 그리고 우리가 지금 하는 일은, 실제로 장기적인 수익 프로파일에 부합한다고 우리가 생각하는 거래들을 계속 활용할 수 있기 위해서입니다. 이런 투자는 아주 좋은 투자이고, 이를 활용하려는 프라이빗 캐피털의 한 영역이 있습니다. 그래서 바로 이것이 우리가 이런 기회를 살펴보기 시작한 배경이었습니다. 그리고 우리가 가진 자본의 3가지 버킷을 생각해 보면, 전략 측면에서의 잠재적 중복이 있다면 그것을 따져보고 분석해볼 때, 솔직히 말해 중복이 거의 없거나 없다고 봐도 무방합니다. 하나는 초기 수익률이 잠재적으로 더 낮지만 성장률이 더 높은 것으로, 이는 저희의 오픈엔디드 펀드(open-ended fund)에 잘 맞습니다. 보험 자본은 훨씬 더 안정적이어서 고성장보다는 낮은 성장의 투자에 가깝고, 꼭 장기 장애수익률을 충족하지는 않지만 예측 가능한 현금흐름이 매우 좋아 보험 자본에 잘 맞습니다. 그리고 세 번째는 GIC와 함께 보유하고 있는 빌드-투-서트(build-to-suit)로, 우리가 들어갈 때는 부채 자본을 제공한다는 의도로 시작하고, 원한다면 이후 소유권을 행사하는 경로가 있습니다. 따라서 제 생각에 이 세 가지는 서로 구분되는 뚜렷한 전략입니다. 전통적인 의미에서 봤을 때, 우리가 이 3가지 서로 다른 버킷에서 수익을 인식할 수 있었는지, 혹은 못 했는지, 그리고 경우에 따라서는 아예 이런 거래를 진행하지 못했던 부분이 있었는데, 지금은 이 3가지 전략을 실행할 수 있게 해줍니다. 그리고 이는 기본적으로 제3자 자본에 기반합니다. 그리고 이것이 공모 주주들에게 긍정적으로 작용하는 방식은, 예측 가능한 영구적인(permanent) 수수료 수입 흐름을 통해서입니다. 그러면 저희가 하는 개발 투자에 대한 인식과 개발 기간 중 이자 소득을 인식할 수 있게 되는데, 이는 과거에는 할 수 없었던 부분입니다. 또한 저희의 대차대조표에서 장기적으로는 잘 맞지 않는 보험 자본의 니즈를 충족시키는 동시에, 플랫폼을 활용해 수수료 수입 흐름을 만들 수 있게 해줍니다. 그래서 이제 저희가 시작해 실행하고 계속 성장시켜 나갈 전략이, 주주들에게 이익이 되는 핵심은 결국 저희가 구축한 플랫폼을 현금화(monetizing)하는 데 있습니다. Brad Heffern: 알겠습니다. 그러면 분기에 데이터센터 개발 대출을 하신 것처럼 들렸습니다. 몇 년 전 Digital과의 딜을 하긴 하셨지만, 데이터센터에 대한 일관된 투자는 그다지 많지 않았죠. 제가 궁금한 건, 그 분야에서 O에 대한 판(playing field)이 어떤 모습인지, 즉 오늘 그 시장이 어떻게 전개되고 있는지입니다. 그리고 데이터센터 대출처럼 보이나요? 아니면 Digital과 했던 것 같은 딜이, 가격 측면에서 다시 매력적인 형태로 돌아올 가능성은 있을까요? Sumit Roy: 네. 그래서 여기서의 논리는 다시 말해, 우리가 신용 투자를 하는 경우라면 언제나 우리가 원하는 것은 부동산을 실제로 소유하는 것이거나, 최소한 소유로 이어질 수 있는 경로입니다. 그리고 데이터센터 슬리브에 대해 우리가 말해온 바는, 운영자를 누구로 할지에 대해 매우 엄격하게 선별한다는 것입니다. 그리고 제가 아주 기쁘게 말씀드릴 수 있는 것은, 우리가 업계 최고의 민간 운영자 중 한 곳과 파트너십을 맺고 있다는 점입니다. 또한 이 자산들의 입지에 대해서도 매우 엄격하게 선별하고 있습니다. 다시 한 번 말씀드리지만, 위치는 버지니아이며, 제가 과거에 설명드린 것처럼 데이터센터 비즈니스의 중심지로서, 이들 자산과 관련된 잔여 위험을 다시 한 번 해소하기 위함입니다. 그리고 그 기초 자산 자체—즉 리스는—단일 테넌트 자산이라는 우리의 투자 논리에 부합할 수 있어야 하고, 우리가 사업의 리테일 측면에서 실현해 왔던 성장률을 크게 상회하는 장기 리스여야 하며, 그 모든 조건을 충족합니다. 그래서 제 희망은 이번이 이 특정 개발자와 함께 한 두 번째 투자라는 점이고, 이들 자산에 대해 실제 소유로 이어질 수 있는 경로를 염두에 두고 있다는 것입니다. 그와 동시에 우리는 우리의 대차대조표를 활용해 대출을 제공하고 있습니다. 이러한 투자에서 매우 괜찮은 수익률을 얻고 있으며, 그러면 궁극적으로 우리가 해당 부동산을 소유할 수 있게 해줄 것입니다. Operator: 오늘의 다음 질문은 UBS의 마이클 골드스미스(Michael Goldsmith)님께서 해주실 예정입니다. Michael Goldsmith: 수밋, 준비하신 발언에서 당신은 이 모든 민간 신용(크레딧) 관련 투자 수단들에 대해 말씀하셨습니다. 그런데도 또한 당신은 초기 단계에 있다고 언급하셨죠. 그래서 제가 궁금한 건, 이런 식으로 이미 3가지를 해왔고 이제 앞으로 24개월 안에 또 3가지를 더 해야 하는 건가요? 아니면 이것을 더 장기적인 것으로 봐야 하나요? 앞으로 이 분야에서 기대하시는 추가 활동 규모가 어느 정도인지 감을 잡고 싶습니다. Sumit Roy: 좋은 질문입니다, 마이클. 먼저 한 발 물러서서 말씀드리자면, 제3자 자본을 유치하는 것을 검토할 때마다 그 단 하나의 의도는 상장 주주들을 위한 주당순이익(EPS)을 키우는 것이었습니다. 만약 그것이 그 결과로 이어지지 않는다면 제3자 자본을 유치할 이유가 없습니다. 그러니 거기서 멈추겠습니다. 그리고 우리가 내리는 어떤 결정이든 그것이 성장으로 어떻게 연결되는지, 그리고 그에 대한 명확한 연결고리가 없다면 우리는 그 자본원을 추구하지 않을 것입니다. 그래서 우리가 하는 모든 것의 지배 요인은 바로 그것입니다. 제가 말해온 이유는 미래에 무엇을 할지는 여전히 불명확하다는 것입니다. 하지만 우리의 의도는 미국에서 우리가 필요로 하는 것을 사실상 이미 해결했다는 것이고, GIC와의 빌드-투-서트(build-to-suit)에는 멕시코도 포함되어 있습니다. 다만 우리는 다른 지역에도 있습니다. 다른 자본원으로부터도 접근을 받고 있습니다. 그리고 우리가 대차대조표를 기반으로 계속 매입할 수 있는 능력을 방해하지 않으면서, 지금 우리가 대차대조표에서 하고 있는 것에 대해 진정으로 수익을 더하는(자본이득을 주는) 뚜렷한 전략을 만들 수 있다면, 그런 종류의 결정과 그런 종류의 채널은 우리가 계속 보고, 계속 검토하고, 그리고 우리가 만들어온 생태계에 잠재적으로 추가해 나갈 것들입니다. 투자 측면에서 우리가 자산 유형을 다각화했고, 지리적으로도 다각화한 것과 마찬가지로, 우리는 자본 측면에서도 동일하게 하려고 합니다. 조나단은 고정수익(고정금리) 쪽에서 놀라운 수준으로 다각화를 해왔고, 우리는 그가 이야기했던 뮤니(prepay) 구조를 통해 오늘도 그 작업을 계속하고 있습니다. 하지만 우리가 대차대조표에서 다뤄야 하는 형평자본(에쿼티 자본)과 관련해서는 단 하나의 실패 지점이 있었고, 바로 그것이 오늘 우리가 다각화하려는 부분입니다. 그리고 바라건대, 이것이 모두가 한마음으로 집중하고 있는 두 자릿수 총수익률(total return) 프로필에 도달할 수 있는 경로가 되길 바랍니다. Michael Goldsmith: 알겠습니다. 그리고 후속 질문으로, 이런 신용 투자를 점점 더 늘려가고 계신 것처럼 보이는데요. 그렇다면 이런 투자들 중 일부의 기간(듀레이션)은 어떻게 생각해야 할까요? 그리고 과거에 봐왔던 것보다 WALT(가중평균임대기간)가 더 짧아 보이기도 하는데요. 그럼 앞으로 포트폴리오 측면에서 그게 무엇을 의미하는지에 대해 조금만 더 이야기해 주실 수 있을까요? 수밋 로이: 물론입니다. 그리고 다시 말씀드리지만, 좋은 질문입니다, 마이클. 지금 저희가 한 투자 중 일부는 멕시코의 이 맞춤형 개발(build-to-suit) 프로젝트에 들어갔습니다. 이는 우리가 자산이 완전히 안정화될 때 소유한다는 의도를 가지고, 건설 단계에서는 효과적으로 대출을 제공한다는 점을 보여주는 완벽한 사례입니다. 그게 저희의 신용(크레딧) 투자 중 일부입니다. 또 다른 더 큰 신용 투자는 이 데이터센터 프로젝트에 대한 것이었습니다. 이 경우에도 목적은 앞으로 데이터센터 전략에서 올바른 파트너라고 판단한 파트너에게 자본을 대출하는 것입니다. 그리고 우리가 기대하고 또 우리가 믿는 것은, 뒷단에서는 저희가 이 데이터센터 자산들의 소유자가 될 것이라는 점입니다. 이것이 실제로 가능하게 해주는 것은, 개발 측면의 전단(앞단)에서 훨씬 더 높은 수익률을 확보할 수 있고, 그 다음에 이를 통해 향후 대차대조표에서 자산을 매입할 때의 수익률이 다소 낮더라도 그 부분을 메울 수 있게 된다는 것입니다. 다시 말해, 이는 하나의 전략입니다. 네, 저희는 사업을 신용 측면에서 시작하지만, 그 의도는 결국 부동산으로 이어지는 것입니다. 저희가 처음부터 이 신용 투자 전략을 도입한 이유도 바로 거기에 있습니다. 따라서 저희가 하는 모든 신용 투자에는 비슷한 스토리가 있습니다. 그리고 이런 투자들이 대체로 더 짧은 기간의 성격을 갖는다는 점을 우리는 아주 잘 알고 있습니다. 그리고 그건 설계에 의한 것입니다. 우리는 기간이 더 짧기를 원합니다. 그래야 끝 시점에 실제로 부동산을 소유할지 여부를 결정할 수 있고, 또는 최소한 개발자나 고객들과의 관계를 구축해서 향후 더 많은 물량을 저희에게 공급해줄 수 있기 때문입니다. 그래서 저희는 개발 측면에서 관계를 구축하기 시작합니다. 이것이 바로 우리가 신용 투자를 하는 이유에 대한 핵심 논지입니다. 운영자: 오늘의 다음 질문은 Citi의 스메데스 로즈에서 나옵니다. 베넷 로즈: 그 신용 투자, 즉 그와 같은 대출 포트폴리오에 대해 후속 질문을 드리고 싶었습니다. 저희가 커버하는 다른 몇몇 이름에서도 그런 부분을 확실히 보는데, 솔직히 말해 관계를 구축하고 결국 부동산 소유로 이어지게 만드는 좋은 방식처럼 보입니다. 그렇다면 이 책에서 어느 정도까지, 그리고 상한선이 있는 건가요? 현재 10억 달러를 조금 넘는 수준으로 보이는데, 이른 대출들이 만기가 되면서(롤오프되면서) 아마 교체가 이뤄진다면, 향후 2~3년 동안 그 규모가 어디까지 커질 수 있을지, 어떻게 보시나요? 수밋 로이: 좋은 질문입니다, 스메데스. 보시다시피, 이것이 저희가 하는 일의 전부를 갑자기 지배하기는 어려울 겁니다. 저희에게 자본은 매우 소중하고, 그만큼 적절하게 배분하는 것이 매우 중요합니다. 그리고 저희는 실제로 참여하는 것보다 훨씬 더 많은 신용 투자를 거절해 왔습니다. 따라서 신용 측면에서 이용 가능한 기회가 많음에도 불구하고, 저희는 매우 선별적입니다. 그리고 규모가 어느 정도까지 커질 수 있느냐는 질문인데요. 그건 저희 플랫폼의 전체 규모에 달려 있습니다. 오늘 기준으로 저희는 약 900억 달러입니다(± 약간). 저희에게는 소규모 대출 책(book)이 있습니다. 하지만 이것 역시 설계에 의한 것입니다. 이 대출들은 단기이고, 그 동일한 자본이 이후에는 부동산을 영구적으로 매입하는 데 사용되길 기대합니다. 그래서 그와 같은 명확한 경로를 만들 수 없다면, 저희는 그렇지 않은 한 이에 강하게 기대지 않을 겁니다. 마치 대출에만 투자하는 '진정한' 신용 회사처럼 말입니다. 비율 측면에서 숫자를 드리긴 어렵습니다, 스메데스. 이것은 기회에 따라 달라질 것이고, 제가 방금 말씀드린 전략에 의해 좌우될 것입니다. 베넷 로즈: 그리고 또 하나, 조금 더 큰 그림에서 질문드리고 싶습니다. 올해의 투자 규모 전망치를 꽤 크게 상향하셨고, 또 이번 분기의 많은 보고서들에서도 그런 흐름을 보고 있습니다. 전반적으로 지금 무엇을 보고 계신지, 좀 일반적으로 설명해 주실 수 있을까요? 제 생각에는, 이런 기회가 생기는 이유 중 하나는 다른 자본 풀에 대한 접근성이 있기 때문일 것 같습니다.하지만 시장 전체의 큰 그림에서 경쟁이 어떻게 흐름을 보이고 있는지, 즉 미국 대 유럽 같은 관점에서 말씀드리면, 큰 그림입니다. Sumit Roy: 네. 보시다시피 우리는 우리의 파이프라인이 어떤 모습인지에 대해 매우 확신을 가지고 있습니다. 이는 주로 파이프라인과, 그것이 연간 전체로 어떻게 전환될지를 예측하는 우리의 능력에 달려 있습니다. 이것이 저희가 수치를 80억 달러에서 95억 달러로 끌어올리는 데 도움이 됐습니다. 그리고 말씀드리자면, 미국과 유럽은 대략 절반씩이었습니다. 그리고 이는 지난 분기부터 얘기하기 시작했던 부분인데, 2025년 이전 3개 분기 동안 우리가 성과를 내며 마무리한 건에 대해서는 유럽이 주도하고 있었던 반면, 미국에서는 여기서 모멘텀이 조금 더 강해지는 것을 보기 시작했습니다. 그래서 제 생각에, 우리는 유럽에서 계속해서 많은 기회를 보고 있고, 그것이 마무리한 물량의 상당 부분을 계속 견인할 것입니다. 하지만 미국에서도 비슷한 영향이 나타나기 시작하고 있는데, 이는 좋은 일이며, 그래서 95억 달러로 투자 규모를 늘릴 수 있다는 자신감을 줍니다. 그리고 또 한 가지는 Smedes가 짚으신 부분입니다. 즉, 서로 다른 자본 출처를 확보하면 과거에는 우리가 할 수 없었던 거래를 할 수 있게 된다는 점이 변함없이 사실입니다. 그리고 다시 말하지만, 우리는 이 모든 일을 왜 하고 있나요? 주당순이익(EPS)을 성장시키기 위해서입니다. 그래서 저희가 보고 있는 것이 바로 그것입니다. 미국 내 경쟁 관점에서 보면, 여기의 공공(상장) 시장은 크게 변한 것이 없다고 생각합니다. 반면 미국에서는 민간 측면에서 경쟁이 확실히 더 치열해졌다고 봅니다. 이제 저희 제품은 잘 이해되고 있고, 민간 자본 출처들이 이를 추구하기에 매우 매력적이기 때문입니다. 그래서 그 경쟁은 우리가 보고 있습니다. 다만 금리 환경이 높게 유지되는 상황은 여전히 저희에게 이점이 될 겁니다. 왜냐하면 부채 자본이 여전히 높은 수준을 유지하고 있기 때문입니다. 따라서 이들 민간 자본 출처가 수익률(투자수익) 기준을 맞추려면, 조금 더 어려움이 있을 것입니다. 유럽은 계속해서 저희에게 매우 흥미로운 지역입니다. 제가 이전에도 언급했듯이, 그리고 다시 언급하겠습니다. 제 생각에 Neil과 팀이 특히 영국에서, 그리고 곧 본토 유럽으로까지 확장되면서, 세일 앤 리스백(넷 임대) 분야의 ‘가장 대표적인’ 이름이 되도록 훌륭하게 해낸 성과가 있습니다. 그곳에서는 많은 오프마켓 거래가 있는데, 거래가 오프마켓 방식으로 협상되고 체결됩니다. 또한 그곳에서 많은 고객들에게 성과를 제공해 왔기 때문에, 반복 사업이 우리가 마무리한 물량을 견인하는 데 큰 동력이 계속되고 있습니다. 제 판단으로는 이번 분기에는 약 94%가 사실상 관계 기반의 사업이었습니다. 그래서 제 생각에, 경쟁 관점에서 보이는 지형은 그것과 같습니다. Operator: 오늘 다음 질문은 Baird의 Wes Golladay로부터입니다. Wesley Golladay: 영국에 대한 질문입니다. 지금 투자 측면에서나 파이프라인 쪽에서 그곳에서 얼마나 많이 하고 계신가요? 그리고 채권 시장의 변동성이 매수-매도 호가 스프레드(bid-ask spread)에 어떤 영향을 미치고, 파이프라인에서 혹시 기회 요인이 있는지도 궁금합니다. Sumit Roy: 네, 제가 먼저 시작하겠습니다. 그리고 Neil, 제가 뭔가 빠뜨리면 말씀해 주세요. 네, 영국의 채권 시장이 실제로는 꽤 높게(변동성이 크게) 형성돼 있다는 것은 절대 사실입니다. 하지만 동시에, 영국에서의 자본 비용 환경 때문에 더 높은 캡레이트(cap rate)를 적용받고 있다는 것도 사실입니다. 더 중요한 점은, 저희가 거래를 추진하고 있으며, 우리가 가진 리테일(소매) 입지(풋프린트) 덕분에 잠재 고객들에게 지속적으로 매우 매력적인 해결책을 제공한다는 점입니다. 그러다 보니 저희는 이들 고객과 함께, 세일-리스백 방식으로든 또는 자산을 재배치(리포지셔닝)하는 방식으로든 투자할 수 있는 기회를 만들어내고 있습니다. 그리고 고객을 계속 유치하고 있다는 부분이 이 과정에서 매우 도움이 되는 영역입니다. 그 외에, Neil, 시장과 관련해 또 추가로 말씀해 주고 싶은 것이 있다면, 즉 당신이 보고 있는 바에 대해 말해주셔도 좋겠습니다. Neil Abraham: 감사합니다, Sumit.그래서 저는 영국에서 매우 건전한 파이프라인을 계속 보고 있다고 말할 수 있을 것 같습니다. 높은 금리 환경은 수익률이 빠져나가고 있거나 곧 빠져나갈 것임을 의미했습니다. 그리고 그 이후로도, 저희가 보았던 과거의 흐름—환매 때문에 펀드가 팔아야 하거나 생애 주기 종료—이 계속되고 있어, 그곳에서 시장을 통합하기에 매우 좋은 시기입니다. 운영자: 그리고 오늘의 다음 질문은 Evercore의 Jim Kammert에게서 나옵니다. James Kammert: 임대차 기간 수수료를 포착하는 것과 관련해 자산운용 기능이 더욱 강화된 점을 고려할 때, 연간 임대차 기간 수수료 수익이 ABR의 85~95bp 수준으로 추세를 이룰 것으로 보는 것이 합리적인 가정인가요? 제 생각에는 이 수치가 '26 가이던스에 해당합니다. Sumit Roy: 저는 임대차 종료와 관련해 2025년에 우리가 했던 일, 그리고 2026년에 우리가 계획하는 일을 새로운 워터마크로 삼아 무엇을 볼지는 보지 않으려고 합니다. 짐, 저희가 하려는 것은 특정 고객, 특정 자산에서 기회가 보이기 시작하면 바로 지금 그 부분을 적절히 관리하고 있다는 것을 확인하는 것입니다. 그리고 이는 일종의 의도입니다. 지난 4년 동안 규모가 큰 M&A 거래를 두 건 했습니다. 그리고 저희가 장기 보유 전략과 잘 맞지 않는 자산을 상당 부분 승계받았습니다. 이는 일반적으로 유기적으로 무엇을 하든 장기 보유 전략을 염두에 두는 것과는 다른 상황이었습니다. 그래서 이 메커니즘을 통해 그 자산들을 적절한 고객과의 관계로 재포지셔닝하거나, 임대료 징수를 가속하거나, 해당 자산들을 처분해서 장기 보유 전략에 들어갈 포트폴리오의 프로필로 도달할 수 있도록 하고자 합니다. 따라서 저희 현재 전망인 4,500만 달러에서 5,000만 달러가 앞으로도 이 전략을 위해 계속해서 무한정 이어질 것이라고는 보지 않습니다. 이것은 훨씬 더 에피소드(특정 시기) 중심이며, 오늘 저희 포트폴리오에서 보고 있는 상황에 더 가깝습니다. 그리고 왜 그렇게 보이는지에 대한 근거는 말씀드렸습니다. 이는 주로 이러한 M&A 거래 때문입니다. James Kammert: M&A 맥락과 정리 작업이 말이 되네요. 이제 이해했습니다. 운영자: 오늘의 다음 질문은 Mizuho의 Haendel St. Juste에게서 나옵니다. 알 수 없는 애널리스트: Mizuho의 Haendel과 함께 Mike입니다. 제 질문은 17억 달러 규모의 미국 Core+ 펀드 증자에 대한 전액 집행까지의 타임라인이 어떻게 되나요? 그리고 연간 기준으로 어느 정도의 관리 수수료 수익이 창출될 수 있나요? Sumit Roy: 고마워요, Mike. 말씀드리자면, 저희는 매우 가깝습니다. 개회사에서 저희가 시장에 제시했던 전망대로 17억 달러를 조달했다고 말씀드렸습니다. 저희는 전액 집행에 매우 가깝습니다. 다음에 이 실적 콜을 할 때, 그 모든 자기자본이 완전히 집행될 것이라고 믿고 있습니다. 그리고 물론, 현재는 대부분 레버리지를 쓰지 않는 구조이기 때문에, 17억 달러를 넘어서도 계속 투자할 수 있는 건조 분말(dry powder)이 남아 있어 관리자산 규모를 35억 달러에서 40억 달러(3.5~4.0B) ZIP 코드로까지 끌어올릴 수 있을 것입니다. 저희가 공유드리고 싶었던 부분도 있어요. Jonathan, 관리 수수료 코멘트를 가져가 주시겠어요? Jonathan Pong: 네. 완전히 인출된 뒤의 연간화된 관리 수수료는 연간 기준으로 1,100만 달러를 조금 넘는 수준이 될 것입니다. 그리고 이들은 모두 기본 관리 수수료이며, 어떠한 종류의 프로모트(성과보수) 이연분이나 그런 것들은 포함하지 않습니다. 운영자: 그리고 오늘의 다음 질문은 JPMorgan의 Anthony Paolone에게서 나옵니다. Anthony Paolone: Sumit, 저는 모든 거래 활동과 관련해 부채를 중심으로 왜 그런지 등을 많이 말씀하신 것으로 알고 있습니다. 그런데 올해—95억 달러—에 대해서, 그중 얼마나 부채가 될 가능성이 있는지 감이 있으실까요? 그리고 나머지 부분은, 전체를 합쳐서 생각해 볼 때 어떻게 봐야 할지에 대해 말씀해 주실 수 있을까요. Sumit Roy: Tony, 죄송하지만 95억 달러 중 어떤 부분이 부채가 될지에 대해서는 제가 특정한 숫자를 말씀드리기는 어렵습니다. 앞서 말씀드린 것처럼, 이는 매우 기회주의적이고 매우 에피소드(특정 시기) 중심입니다. 처음에는 부채 투자로 시작하는 것들 중 일부는 결국 지분 투자로 전환될 수 있는데, 궁극적으로 여기서 게임의 핵심은 부동산을 소유하는 것이기 때문입니다.그래서 이것이 우리가 궁극적으로 부동산을 실제로 소유할 수 있게 하면서, 그와 동시에 더 향상된 수익을 얻을 수 있는 방법이라면, 저는 우리가 하는 일을 하는 이유가 바로 그것이라고 생각합니다. 하지만 죄송합니다, 토니. 제가 자신 있게 말씀드릴 수 있을 만큼 확신을 가지고 공유할 수 있는, 그 95억 달러 규모의 숫자는 없습니다. 그것이 우리 투자 전략에서 부채(채무) 부분을 구성할 것이라고 말할 수 있는 높은 수준의 확신은 없습니다. Anthony Paolone: 알겠습니다. 충분히 이해했습니다. 그럼 제 후속 질문은 아폴로 거래에 관한 것입니다. 그 거래를 어떻게 생각해야 할까요. 예를 들어—그쪽에서 신규 자금이 들어온다면, 기존 자산에서 지분을 그냥 판매하는 방식이 될 가능성이 큰가요? 아니면 그 자금이 투입되어 나가서 새로운 자산을 매입하는 데 사용될까요? 저는 그것이, 자본을 그 방식으로 계속 활용한다면, 연간 95억 달러 전체에 포함되는지 여부를 생각해보려는 것입니다. 그리고 그들이 여러분에게 제안해야 하는 그 역량(수용력)이 어느 정도라고 보시는지도요? Sumit Roy: 네. 아폴로 채널을 통해 우리가 조달하는 어떤 신규 자본도 신규 투자에 투입될 것으로 예상하셔야 합니다. 다만 단지 신속성 때문에, 우리가 자산을 일시적으로(창고처럼) 회사의 재무제표에 보관하게 될 가능성은 있습니다. 하지만 그것은 이 아폴로 전략에 넣을 의도로 매입하는 자산일 것입니다. 결국 보세요. 개념 검증(proof of concept)은 관련된 모든 사람에게, 아폴로와 그리고 저희에게도 매우 중요했습니다. 그리고 이제 쥐덫이(전략/시스템이) 완전히 기능하고, 신용평가기관들과 SEC의 완전한 승인도 받았으니, 우리는 그 채널을 본격적으로 확대해 나갈 것입니다. 다만 그것은 저희가 새로 하게 될 투자에 기반해야 합니다. Operator: 오늘의 다음 질문은 Morgan Stanley의 Ronald Kamdem 님이 해주십니다. Ronald Kamdem: 간단히 하나만요. 부동산 인수에서의 cap rate(자본환원율)를 보면 이번 분기에 또 20bp(0.20%p) 정도 내려온 것 같은데요. 지난 분기와도 비슷합니다. 경쟁에 대해 조금 말씀해 주실 수 있을까요? 그리고 지금까지 보신 cap rate 압축(cap rate compression)에 대한 향후 생각은 어떤지요? Sumit Roy: 네, 좋아요, Ron. 좋은 질문입니다. 아니요, 이것은 정확히 우리가 예상했던 바입니다. 펀드에 자산을 매입하기 시작할 때, 저희는 시장에 펀드가 더 낮은 수익률로 자산을 매입할 것이라고 공유해 왔습니다. 그리고 여기에 그것들을 모두 합쳐 섞었을 때, 저희 평균 cap rate가 조금 더 낮아지는 것은 그 전략의 결과입니다. 결국 모든 것은 성장입니다. 또 저희가 가이던스의 중간값을 0.025달러만큼 효과적으로 상향했다는 점을 보면, 그것이 저희가 하는 일의 상당 부분을 이끌고 있습니다. 다만 6.7%는—처음부터 완전히 예상했던 것이었고—저희가 펀드 자본을 더 낮은 수익률을 제공하는 자산에 점점 더 많이 배치할 수 있다는 점과 관련이 있습니다. Ronald Kamdem: 좋습니다. 제 짧은 후속 질문은—워치리스트(watch list)에 대해 다시 업데이트를 주실 수 있다면요. 그리고 분기의 종료 비용(termination cost)에 관해서는, 우리가 그 비용을 어느 정도까지 진행했는지 말씀해 주실 수 있을까요? 그건 시간이 지나도 반복해서 발생할 숫자인가요? 아니면 내년에는 힘든 비교(어려운 컴프, tough comp)가 되나요? Sumit Roy: 아니요, 그렇습니다—아마 Ron, 앞서 질문하신 분이 계셨던 것 같은데요. 저는 여러분이 저희가 매년 같은 숫자를 그대로 내놓을 거라고 기대하시면 안 된다고 생각합니다. 내년에 비슷한 숫자가 없을 거라고 말하진 않겠습니다. 다만 제가 말하는 것은, 이것이 우리가 가진 나머지 포트폴리오가 저희에게 진정한 장기 보유(long-term hold) 전략이 되도록 하기 위한 의도로 진행되고 있다는 점입니다. 그리고 특정 지역(location)에 장기적으로 묶여 있지 않은 저희 고객들에게는 윈윈(win-win) 상황을 만들려고 노력하고 있습니다. 동시에 저희 입장에서도, 남아 있는 임대료를 실제로 수취할 수 있고, 그 특정 위치들에 대해 다른 고객을 유치할 수 있다고 우리가 믿을 때는 그렇게 할 수 있습니다. 하지만 네, 내년에도 수학적으로 보았을 때 termination income(종료 관련 수익)이 더 적다면 그것은 역풍(headwind)이 됩니다. 다만 우리는 이것이 계속 반복되는 전략이 될 것이라고 의도하고 있지 않으며, 유사한 규모(유사한 양, quantum)를 가질 가능성은 있습니다.이것은 주로 자산운용 팀이 매우 집중해서 실행하고 있는 자산관리(Asset Management) 관련 의사결정에 의해 크게 좌우되고 있습니다. 진행자: 오늘의 다음 질문은 BMO 캐피털 마켓의 Eric Borden님께서 주십니다. Eric Borden: 극장의 동일점포(같은 매장) 임대 수익이 전년 대비 약 10% 감소했습니다. 이번 분기의 부진을 무엇이 주도했는지 궁금합니다. 그리고 앞으로 극장 부문에서의 전망과 잠재적인 신용 위험을 여러분은 어떻게 보고 계신가요? Sumit Roy: 네. 좋은 질문입니다, Eric. 보시다시피 Regal이 챕터 11 상황에서 벗어났을 때 우리가 했던 여러 조정들이 있었습니다. 그래서 그것이 당연히 동일점포 기준으로 반영되어 흐르고 있는 부분의 일부입니다. 또한 지난 해 1분기에는 현금회계에서 발생회계로 일부를 옮겼습니다. 그래서 비교 관점에서 보면 지난해 1분기에 인식을 인식(인식)과 가속 인식을 하게 되었고요. 그리고 올해 우리가 가지고 있는 것과 비교하면 다시 한 번 역풍이었습니다. 어떤 갱신(연장)이 진행된 경우, 일부 운영자들과는 비율임대(percentage rent) 형태의 계약으로 더 옮겼습니다. 따라서 기준 임대료(base rent)는 더 낮아졌고, 우리가 실제로 비교하는 것은 바로 그 기준 임대료입니다. 그래서 동일점포 기준에서도 이것 역시 약간의 역풍이 있었던 겁니다. 그리고 또 일부가 국내에서 구조조정이 나타났습니다. 우리 입장에서는 그 결과가 매우 좋았지만, 그 임대료들 중 일부는 소폭 조정이 있었고, 그것이 사업으로 흘러 들어오는 부분입니다. 극장 비즈니스를 앞으로 어떻게 보고 있느냐는 질문이라면, 몇 주 전에 큰 컨퍼런스가 있었습니다. 지금까지는 좋습니다. 1분기는 훌륭했고, 2분기는 꽤 괜찮게 진행되고 있는 것으로 보입니다. 그리고 제가 들은 바에 따르면 매출이 95억 달러($9.5 billion)인데, 물론 여전히 2019년의 110억 달러($11 billion) 수준에는 한참 못 미치지만, 올바른 방향으로 움직이고 있습니다. 따라서 이 비율임대가 일부 반영되길 기대하고 있습니다. 다만 그것은 회계연도 말에 계산된다는 점이 있습니다. Eric Borden: 감사합니다. 그리고 좀 더 큰 그림의 질문입니다. Sumit, 준비된 발언에서 310억 달러의 기회를 소싱했다고 하셨는데, 선별적으로 9%만 마감하셨습니다. 오늘날 여러분의 언더라이팅과 셀러(매도자) 기대 사이에서 가장 큰 괴리가 어디에서 나타나고 있나요? Sumit Roy: 네. 봅니다. 그중 일부는 그냥 비합리적인 기대라고 생각합니다. 가격(프라이싱)이 어긋나 있는 것 같습니다. 그 외에는 다 잘 맞는데, 셀러가 원하는 것과 우리가 지불할 의사가 있는 것 사이에 괴리가 있습니다. 그리고 일부 소싱은 수익률이 더 높은 쪽에 있는데, 우리가 보고 있는 위험 조정 수익률(profile)에 비추어서는 그런 것들에 대해선 편안함을 느끼지 못합니다. 특히 금리가 변동성이 큰 환경에서는 부채 비용이 일부 운영자들에게 역풍이 될 수 있다는 점을 우리가 매우 예의주시하고 있기 때문입니다. 그래서 여러 요인의 조합입니다. 보시다시피 우리는 늘 매우 선별적이었습니다. 우리가 소싱한 것과 마감한 것의 역사를 보면, 그것이 5%~10% 구간의 ZIP 코드에 해당합니다. 그래서 이번 분기의 9%는 우리가 해왔던 것과 일치합니다. 하지만 이 소싱 수치를 공유하는 핵심은, 모든 것이 한 방향으로 추세를 보이고 있다는 점, 그리고 우리는 소싱을 더 늘리기 시작했고, 이것은 우리가 개발해 온 팀, 추가한 지리적 범위, 우리가 추구하기로 결정한 자산 유형 등 팀이 만들어낸 산물의 절대적인 결과입니다. 이 모든 스윔 레인(swim lanes)이 더 높은 볼륨으로 이어지고 있고, 그래서 우리에게 의미 있는 투자를 선별해 고를 수 있게 해줍니다. 그리고 우리가 지나치는 것에는, 제가 방금 말씀드린 몇 가지 이유를 포함해 아주 다양한 이유가 있을 수 있습니다. 진행자: 그리고 오늘의 다음 질문은 Scotiabank의 Greg McGinniss님께서 주십니다. Greg McGinniss: Sumit, GIC나 Apollo로부터의 잠재적 연간 자본 기여액과 관련해, 이들이 이들 프로그램형 벤처에 새로 투입하려는 규모에 대해 어떤 색깔(설명)을 제공해 주실 수 있을까요? Sumit Roy: 네. Greg, GIC 파트너십은 15억 달러입니다. 이것이 제가 만든 파트너십, 즉 우리가 창출한 JV에 대한 초기 기여금입니다. Apollo는 물론 자산운용규모 20억 달러 중 10억 달러였습니다. 우리가 그 이상이 얼마나 될 수 있는지에 대해 Street(시장)에 공유한 수치는 없습니다. 제 말은, 이는 다시 한 번 기회가 주도할 거라는 뜻입니다. 그리고 우리는 파트너들과 지속적으로 긴밀히 접촉하면서, 그들이 참여하고 싶어할 만한 무언가를 우리가 보고 있고, 그것이 그들의 수익률 프로파일에 부합하는지 확인할 것입니다. 수익률 프로파일은 당연히 충족할 텐데, 우리가 그들과 공유할 것은 오직 그것뿐이기 때문입니다. 하지만 Greg, 이들 각 파트너십이 얼마나 더 커질지에 대한 구체적인 수치는 제가 염두에 두고 있지 않습니다. 다만, 말씀드리자면 우리는 이 두 파트너십 모두가 이 프로그램형 성격의 것이고, 앞으로 우리의 대체 자본(대안적 자본) 공급원으로 크게 자리할 수 있다고 믿지 않았다면 어떤 것에도 참여하지 않았을 겁니다. Greg McGinniss: 알겠습니다. 그다음 데이터센터 코멘트로부터, 같은 파트너와 함께 이와 같은 투자 기회가 더 많이 파이프라인에 있다는 의미로 해석해야 할까요? 그리고 그 규모나 수익률에 대해서도 어느 정도 설명해 주시면 감사하겠습니다. Sumit Roy: 네, 그렇게 보셔도 됩니다. 저희는 파트너들과의 논의를 계속 이어가면서, 분명히 이 관계를 계속 성장시키고자 합니다. 다만 다시 한 번 말씀드리지만 양측 모두에 대한 확정적인 커밋먼트는 없습니다. 그래서요—하지만 누군가와 협업할 때의 목표는 항상 더 많은 자본을 투입하는 것입니다. 그리고 말씀드렸듯이, 그들은 제 관점에서 데이터센터의 ‘베스트 인 클래스(best-in-class)’ 프라이빗 개발자들 중 하나입니다. Operator: 그리고 오늘의 다음 질문은 Green Street Advisors의 Ryan Caviola가 해주십니다. Ryan Caviola: 이번 분기 유럽 투자는 가중 평균 임대기간이 약 6년이었습니다. 이것이 임대기간이 더 짧은 리테일 파크로의 잠재적 복귀 때문인가요, 아니면 단순히 전반적인 믹스의 결과이거나 혹은 다른 부동산 유형 때문인가요? 어떤 설명을 공유해 주실 수 있을까요? Neil Abraham: 제가 답변할게요, Ryan. 감사합니다. 자, 리테일 파크를 볼 때 우리는 롤업(일괄 매입·재구성) 잠재력이 있다고 믿는 투자를 의도적으로 우선순위에 두고 있습니다. 최근에 우리가 이야기했던 재임대(re-leasing) 상황과, 영국에서 다른 피어들도 언급한 내용을 보면, 이제 임대료는 가속되고 있고 TI나 CapEx 같은 제공조건(인센티브·경비 지원)은 줄어드는 흐름이 나타나고 있습니다. 그래서 저희는 리테일 파크를 적극적으로 찾고 있습니다. 우리는 계속해서 그에 대한 높은 수익률 ‘목표치(bogey)’를 유지하고 있습니다. 하지만 점점 더, 만약 단기 테넌시(짧은 임차 기간)를 찾아낼 수 있다면, 우리는 그 선택을 하고 있습니다. Ryan Caviola: 알겠습니다. 도움이 됐습니다. 그다음 캡레이트 추세와 관련해, 앞서 통화에서 잠깐 언급했는데요. 분명히 가중 수익률(weighted yield)을 끌어내리는, 프라이빗 펀드 캡레이트를 전부 완전히 제외하면 말이죠. 공개 매입(public acquisition) 캡레이트에 대한 코멘트로 압축(compression)이나 안정성(stability)이 어떤지, 혹시 유럽과 미국의 분리(스플릿) 같은 것도 포함해서 말씀해 주실 수 있을까요? 어떤 것이든 도움이 될 것 같습니다. Sumit Roy: 네. Ryan, 즉—분명히 이 질문은 지난, 잘 모르겠네요, 몇 년 동안 매 분기마다 제가 받았습니다. 하지만 제가 캡레이트가 어느 한 방향으로든 ‘표류(drift)’하고 있는 방향을 보기 시작하고 있다고 언급할 때마다, 저는 매번 틀렸습니다. 제 말은, 우선 지금은 이른바—당신이 말하듯이—이 ZIP 코드 안에 머무르고 있다는 겁니다. 2년 동안 계속해서요. 그리고 10년물(10-year)을 보면, 동일한 기간 동안 3.8%에서 4.4%, 4.5% 사이의 밴드에 머물러 있었습니다. 그래서 정말 어렵습니다. 만약 Ryan, 제가 캡레이트가 어디로 갈지에 대한 전망을 묻는 거라면, 저는 그 질문에 대해 한 가지 질문으로 답할 수도 있을 것 같아요. 즉 10년물의 ‘표류 방향’이 무엇이냐는 거죠.저는 매일 우리가 단기 금리에 대해 사람들이 어떻게 될 거라고 생각하는지, 그리고 그것이 장기 금리로 어떻게 반영되는지에 관한 놀라운 변동성을 겪고 있다는 말입니다. 뭐, 이렇고 저렇고요. 그래서 지금 시점에서 제가 말씀드릴 수 있는 건, 시장에서 우리가 보고 있는 상황은 사실상 지난 몇 년 동안 우리가 봐온 것과 효과적으로 동일하다는 겁니다. 우리가 자산을 매입할 때 100%를 자기자본 대차대조표에 올려서 사고 있습니다. 하지만 분명히, 더 많이 할 수 있고 더 낮은 수익률이지만 더 높은 품질, 더 높은 성장 잠재력을 지닌 자산을 추구할 수 있는 우리의 역량은 이제 더 넓어졌습니다. 그래서 우리는 훨씬 더 많은 일을 할 수 있게 됐습니다. 진행자: 그리고 오늘의 다음 질문은 Cantor Fitzgerald의 Jay Kornreich 님께서 해주실 예정입니다. Jay Kornreich: 방금 지리적 범위에 대해 여쭤보고 싶습니다. 최근 멕시코에 진출하셨는데요. 현재의 거점 외에 새로운 투자 지역을 탐색하시는 과정에서, 앞으로 확장해 보고 싶은 새로운 개척지나 더 유리하게 보이는 지역이 있나요? Sumit Roy: 네. Jay, 멕시코 이야기를 잠깐만 해볼게요. 말씀하신 것처럼 멕시코는 우리가 마지막으로 진입한 지역입니다. 보세요, 그것은 우리에게 크게 보면 고객이 주도한 기회였습니다. 우리는 그 시장에서 수십 년의 경험을 가진 파트너들과 함께 그곳에 들어갔고요. 통화 변동과 관련된 위험을 최소화하기 위해, 우리가 고객사를 잘 알고 또 충분히 이해하고 있는 고객들과 달러화로 임대차 계약을 맺는 방식으로 진행했습니다. 그리고 이건 물류 부문, 산업 부문에서 우리가 보고 있는 일종의 역풍(순풍의 꼬리바람)을 둘러싼 근해화(nearshoring)와 내륙화(onshoring) 흐름을 바탕으로 한 거시적인 테마 전략이었습니다. 즉, 이 특정한 테마를 우리가 매우 편안하게 느꼈던 파트너들과 함께 구현하는 방식이었던 겁니다. 그래서 이런 유형의 테마 기회가 나타난다면 Jay, 우리는 지리적 범위를 계속 확장하는 쪽으로 기꺼이 이어가겠습니다. 좋은 소식은 우리가 이미 아주 다양한 지리적 지역에서 이를 해왔다는 겁니다. 플레이북은 준비돼 있고, 위험을 이해하고 있습니다. 새로운 지리에서 투자를 할 때 내재된 위험을 어떻게 파악하고 관리하는지도 알고 있습니다. 동료인 Neil이 Financial Times에서 했던 이야기가 하나 있는데, 그는 사람들이 이런 투자를 실행할 때 필요한 운영상의 집약도가 생각보다 크다는 점을 과소평가한다고 이야기하더군요. 그 부분도 준비돼 있습니다. 제 생각에는 지금 시점에서 우리는 청사진(블루프린트)을 갖고 있고, 위험을 인지하고 있으며, 적절한 기회가 있을 때는 그 위험을 어느 정도 감수하는 것도 기꺼이 하려는 상태입니다. Jay Kornreich: 알겠습니다. 감사합니다. 그리고 제가 방금 말씀하신 투자 중 94%가 관계(리레이션십) 기반이었다는 부분으로 다시 돌아가고 싶은데요. 굉장히 높은 수치로 보이거든요. 이게 최근에 하신 민간 파트너십과 더 많이 연결된 건가요? 아니면 이번 분기에는 새로운 관계를 찾기보다는 기존 관계를 활용하게 된 다른 요인들이 더 있었나요? Sumit Roy: 그중 상당수는 우리가 자산을 운영하고 있는 기존 고객들입니다. 일부는 우리가 반복적으로 사업을 해온 개발자들이고요. 일부는 우리가 공동투자를 하면서 함께 기회를 모색하는 고객들이었습니다. 이 모든 요소들이 그 94%에 들어갑니다. 그리고 제가 보기에는 우리가 새로운 관계를 쌓아가고, 새로운 기회를 키워가면 그 수치는 85%~90%, 95% 정도의 범위에서 보일 겁니다. 그건 아주 꾸준합니다. 다만 그 비율이 의미하는 ‘물량(규모)’이 계속 커지고 있다는 점이 변하고 있어요. 우리가 더 익숙해지면서요. 다시 말해, 개발자와 고객, 그리고 자본 공급원들과 함께 세일앤리스백(sale-leaseback) 영역에서 저희 이름이 더 널리 알려질수록—그에 따라 기존 관계를 기반으로 한 비중이 커지고 있다는 겁니다. 진행자: 그리고 오늘의 다음 질문은 Barclays의 Jason Wayne 님께서 해주실 예정입니다. Jason Wayne: 자산운용 전략에서 일찍 비워진(조기 공실) 부동산들에 대해서요. 매각 대 재임대(re-lease) 비율에 대한 기대를 말씀해 주실 수 있을까요? 그리고 그 과정에서 재임대 시 포착할 수 있는—즉 회수율(재획득률)이라고 할 수 있는—어떤 수준의 recapture rates를 보고 계신가요? Sumit Roy: 네, 물론입니다.그래서 Jason, 자산이 나올 때마다—임대 만료가 가까운 시점에 있다면, 저는 향후 2년에서 2.5년 사이에 걸쳐 우리 자산관리 팀이 궁극적으로 어떤 결과가 나올지 파악하는 데 매우 집중하고 있다고 말씀드릴 수 있을 것 같습니다. 그리고 그에 따라 여러 경로로 진행될 수 있습니다. 그것이 그들이 실행하고 있는 전략 중 하나입니다. 또 다른 하나는 예측 분석 채널을 통해서, 위치 리스크를 보고 특정 자산이 더 이상 더 이상 유효하지 않을 것으로 판단되면—만료가 5년이나 7년 뒤더라도—그 자산들을 처분(디스포지션) 버킷에 넣고 해당 자산들을 처분하려고 한다는 것입니다. 그래서 여러 가지 이유가 있습니다. 예를 들어, 앞으로 다가올 신용 이벤트가 관찰되어 처분 결정을 유도할 수도 있습니다. 그러고 나서 이렇게 봅니다. “좋아, 이 특정 고객이 계속 머무를 의향이 있다고 하더라도, 우리가 얻을 수 있다고 믿는 재임대(리-리스) 요율은 어느 정도지?” 그리고 우리 자산관리 팀이, 더 많은 대체 고객이 들어와 줄 가능성이 충분하다고 판단한다면, 그 또한 그들이 의존하는 결정입니다. 물론 이 모든 것은 해당 위치에서 어떤 일이 벌어질지 예측 분석이 시사하는 바에 의해 뒷받침됩니다. 그래서 자산관리 팀이 거치는 분석이 다양합니다. 그리고 그들이 집중하는 것은, 사람이 취할 수 있는 여러 가지 서로 다른 결정들에 기반해 무엇이 가장 높은 수익—경제적 수익—을 가져다주는가 하는 점입니다. 그리고 그중 가장 높은 수익 가능성을 실현하려고 합니다. 어떤 경우에는 임대료를 일정 부분 깎는(렌트 헤어컷) 것이 올바른 장기 결정일 수 있습니다. 다만, 우리가 분기 단위로 전체적으로 달성해 온 성과를 보면, 지난 분기만 해도 방금 보고했듯이 103%를 웃돌 정도였습니다. 즉, 갱신률과 재임대률의 조합이 분기 단위로 분기마다 102%, 103%를 상회하고 있는 셈입니다. 하지만 제가 전에 말했듯이, 때로는 그 자산을 공실 상태로 매각하려고 하거나 임대할 클라이언트를 끌어들이려고 하면서도, 재회수율(캡처율)이 더 낮아질 것이 뻔하다는 것을 알면서까지 애쓰는 것보다 99%의 재회수율을 받아들이는 것이 더 옳은 결정일 수 있습니다. 그러니 Jason, 이것은 매우 유동적인 전략이지만, 우리가 길거리에서 최고의 자산관리 팀을 보유하고 있다고 믿는 이유이기도 합니다. 그들은 수년, 수년의 경험이 있습니다. 그리고 특정 고객에 대해 그렇게 많은 자산을 통제하고 있으면, 단일 자산이 아니라 그 고객의 여러 자산을 놓고 대화를 나눌 수 있다는 이점이, 자산관리 팀이 훌륭하게 해내는 바로 그 높은 재회수율로 이어집니다. 그래서 우리가 갱신과 리스, 그리고 매각을 바라보는 방식은 바로 이것입니다. Jason Wayne: 네, 그 말은 이해가 됩니다. 그리고 전체 연도 처분(디스포지션) 물량에 대해서도요. 지난 분기에 7억 5천만 달러를 말씀하셨고, 목표는 순항 중이라고 했는데, 올해도 그 기대가 그대로 맞나요? Sumit Roy: 네. 분명히 그렇습니다. Operator: 그리고 오늘 나오는 다음 질문은 KeyBanc Capital Markets의 Upal Rana 님입니다. Upal Rana: 하나만 여쭤보겠습니다. 여러 산업에 이미 말씀하신 것 같긴 한데, 게임(갬블링) 카테고리에 대해서 질문드리고 싶습니다. 오늘날 업계를 어떻게 보고 계신가요? 그리고 그 카테고리가 분기에 3.2% 정도로 조금 더 높아졌는데, 어떤 투자 수단을 통해서라도 그 카테고리에 더 투자하고 싶은 욕구(어펫타이트)는 어느 정도인지요? Sumit Roy: 물론이죠, Upal. 좋은 질문입니다. 제가 디지털 투자에 대해 설명드렸던 것과 유사한 관점에서 게임을 보시면 될 것 같습니다. 그리고 제가 말씀드릴 수 있는 점은, 운영자(오퍼레이터)가 우리에게 매우 중요하다는 것입니다. 이 자산들의 입지(위치)가 우리에게 매우 중요할 것입니다. EBITDA의 지속가능성과, 그 운영자들이 그 EBITDA를 뽑아낼 수 있는 능력—그 부분에 우리가 특히 집중하는 이유가 바로 여기 있습니다. 그래서 우리가 해온 투자를 보면 주로 3건이죠. 맞죠, Mark? CityCenter, Bellagio, 그리고 보스턴에 있는 Wynn을 100% 소유하고 있습니다. 그래서 이것이 계속해서 우리의 게임 전략을 좌우할 것입니다. 그리고 물론 MGM과 Wynn 모두와 매우 긴밀한 관계를 가지고 있다는 점을 고려하면, 이 분야 최고의 운영사 2곳이 우리를 위해 더 많은 거래를 만들어낼 것이라고 주장할 수도 있습니다. 하지만 다시 한번 말씀드리지만, 우리는 매우, 매우 선택적으로 진행할 것입니다, Upal. 운영자: 그리고 이것으로 오늘의 질의응답 세션을 마치겠습니다. 마무리 발언이 있다면 컨퍼런스를 Sumit Roy에게 다시 넘기겠습니다. Sumit Roy: 오늘 함께해 주셔서 정말 감사드리며, 몇 주 뒤 NAREIT에서 여러분을 뵙기를 기대하겠습니다. 운영자: 감사합니다, 선생님. 이것으로 오늘 컨퍼런스 콜을 마치겠습니다. 오늘 발표에 참석해 주신 모든 분들께 감사드립니다. 이제 연결을 해제하셔도 되며, 즐거운 하루 되시길 바랍니다.