LXP Industrial Trust

운영자: 좋은 아침입니다. 그리고 대기해 주셔서 감사합니다. 제 이름은 John이며, 오늘 저는 여러분의 컨퍼런스 운영을 맡게 되었습니다. 이 시간에 LXP Industrial Trust 2026년 1분기 실적 컨퍼런스 콜 및 웹캐스트에 모든 분들을 환영하고자 합니다. [운영자 안내] 상기 사항으로, 본 콜은 녹음되고 있습니다. 이제 컨퍼런스를 Heather Gentry, 투자자 관계(Investor Relations)에게 넘기겠습니다. 계속 진행해 주십시오. Heather Gentry: 감사합니다, 운영자님. LXP Industrial Trust 2026년 1분기 실적 컨퍼런스 콜 및 웹캐스트에 오신 것을 환영합니다. 실적 발표 자료는 오늘 아침 배포되었으며, 당사 웹사이트의 투자자(Investors) 섹션에서 보실 수 있습니다. 또한 해당 자료와 분기별 추가 자료는 Form 8-K를 통해 SEC에 제출될 예정입니다. 본 컨퍼런스 콜 중 향후 사건 및 예상 결과에 관한 진술은 1995년 「미국 민사 소송 개혁법(Private Securities Litigation Reform Act)」의 의미 내에서 선(先)전망 진술(forward-looking statements)에 해당할 수 있습니다. LXP는 이러한 진술이 합리적인 가정에 근거한다고 믿습니다. 다만, 오늘의 실적 보도자료에 포함된 사항을 포함하여, LXP가 수시로 SEC에 제출하는 보고서에서 설명하는 특정 요인과 리스크는, 그러한 진술에 의해 표현되거나 암시된 내용과 LXP의 실제 결과가 중대하게 다를 수 있음을 초래할 수 있습니다. 법에서 요구하는 경우를 제외하고, LXP는 어떠한 선(先)전망 진술도 업데이트할 의무를 부담하지 않습니다. 실적 보도자료 및 분기별 추가 공시 패키지에서 LXP는 모든 비(非)GAAP 재무지표를 가장 직접적으로 비교 가능한 GAAP 지표로 조정(reconciliation)했습니다. 또한, 이 문서들에서 ‘조정된 회사 FFO(adjusted company FFO)’에 대한 언급은 완전 희석 기준으로 모든 주주 및 수익자(unitholders)에게 제공되는 조정된 운영에서의 회사 자금(조정된 funds from operations)을 의미합니다. 개별 투자 건의 운영 성과 지표는 LXP의 과거 또는 미래 재무 성과, 재무상태 또는 현금흐름의 수치적 측정을 보여주는 것으로 간주되도록 의도된 것은 아닙니다. 오늘 콜에서는 Will Eglin, 회장 겸 CEO; 및 Nathan Brunner, CFO가 1분기 결과에 대한 최근 사업 업데이트와 코멘터리를 제공할 예정입니다. Brendan Mullinix, CIO; 및 James Dudley, 전무이사 겸 자산관리부문 디렉터(Executive Vice President and Director of Asset Management)는 이 콜의 Q&A(질의응답) 부분에 참석해 주실 예정입니다. 이제 콜을 Will에게 넘기겠습니다. T. Wilson Eglin: 감사합니다, Heather. 그리고 모두들 좋은 아침입니다. 2025년에 걸쳐 대차대조표 강화, 임차 점유율 증가, 그리고 대형 박스(big box) 공실을 해소하는 등 핵심 전략 이니셔티브를 성공적으로 실행한 결과를 바탕으로, 올해는 주로 토지 보유분(land bank)에서 가치를 창출하고, 단기 만기 도래분과 기존 공실 문제를 해결하는 데 집중하고 있습니다. 우리는 연초부터 현재까지 총 320만 평방피트 규모의 신규 임대와 임대 갱신을 실행했으며, 특히 그린빌-스파르탄버그(Greenville-Spartanburg) 시장의 110만 평방피트 규모 시설에서 거둔 성공적인 성과가 이를 대표합니다. 또한 우리는 공실로 남아 있던 30만 평방피트 이상을 임대했으며, 샌안토니오(San Antonio)에서 85만 평방피트 규모 시설의 임대 기간을 10년 동안 연장했습니다. 산업 펀더멘털은 계속해서 올바른 방향으로 움직이고 있으며, 1분기 미국 순 흡수(net absorption)는 약 4,000만 평방피트를 기록해 3년 만에 가장 강력한 1분기입니다. 당사 목표 시장은 미국 순 흡수의 약 2,900만 평방피트, 즉 72%를 차지했으며, 특히 피닉스(Phoenix), 인디애나폴리스(Indianapolis), 휴스턴(Houston), 댈러스-포트워스(Dallas-Fort Worth), 애틀랜타(Atlanta), 그리고 콜럼버스(Columbus)에서 시장의 지속적인 강세를 보여주고 있습니다. 이러한 긍정적 흐름은 연초 이후 견조한 임대 모멘텀뿐 아니라 2027년까지의 개발 및 리개발 임대 공실과 만기 도래에 대한 전방 파이프라인에서도 반영되어 있는데, 현재 약 740만 평방피트 규모에 대해 적극적으로 논의 중입니다. 임대 활동은 대형 포맷 시설에서 특히 가장 강력하게 나타나고 있으며, 특히 100만 평방피트 이상 규모의 시설에서 두드러집니다. 또한 당사의 시장에서는 데이터센터 관련 테넌시(임차) 수요와 제조업 공급업체 및 산업 전반의 수요가 증가하는 모습도 관찰하고 있습니다.분기 동안 180만 평방피트 규모의 리스는 그린빌-스파르탄버그(Greenville-Spartanburg)에 있는 110만 평방피트 규모의 시설에서의 연장을 포함했으며, 이는 상당한 가치를 더했습니다. 우리는 2025년 5월에 서명한 최초 2년 리스에 이어, 2031년까지 추가 4년 동안 이 리스를 갱신했습니다. 이번 연장은 개발 프로젝트의 8% 초기 현금화(캐시) 안정화 수익률을 개선했는데, 새로운 캐시 임대료는 기존 임대료 대비 5% 증가했으며, 연간 임대료 인상 폭은 3%였습니다. 분기 동안 우리가 추가로 임대한 나머지 70만 평방피트에서는 기준 임대료와 현금 기반 임대료 기준으로 각각 34%와 24%의 임대료 인상을 달성했습니다. 우리가 지난 분기 실적 발표(콜)에서 언급했던 120만 평방피트 규모의 피닉스(Phoenix) 개발 프로젝트는 현재 공사가 진행 중입니다. 이후 웨스트 밸리(West Valley)의 잔여 200만 평방피트는 모두 임대되어, 현재 시장에는 백만 평방피트 규모의 건물이 더 이상 남아 있지 않습니다. 우리는 잠재 임차인과의 논의를 진행 중이며, 백만 평방피트 규모 건물의 공급이 제한된 상황에서 그들이 웨스트 밸리 시장에서 리스를 진행한다면 우리는 매우 유리한 위치에 있습니다. 또한 우리는 토지 뱅크에서 다른 개발 기회를 검토하고 있는데, 콜럼버스(Columbus)에서는 Aetna 토지 부지에 69에이커가 있으며, 총 3개 시설로 합쳐 약 125만 평방피트를 수용할 수 있습니다. 최근 12개월 동안 콜럼버스 시장의 순흡수(net absorption)는 1,000만 평방피트였고, 그 결과 공실률은 300베이시스포인트(basis points) 이상 하락했습니다. 콜럼버스는 계속해서 강력한 물류(유통) 시장으로 자리하고 있으며, 특히 대형 포맷 공간에서 제품 크기 전반에 걸친 수요가 증가하는 가운데, 데이터센터 및 첨단 제조 시설을 뒷받침하는 임차인 활동 유입도 확인했습니다. 향후 개발 프로젝트를 진행하게 된다면, 우리는 목표가 아닌 시장(nontarget markets)에서의 기회형 자산 매각을 통해 재원을 조달할 계획입니다. 앞서 언급했듯이, 인수 활동은 선택적으로 진행되며, 처분에 따른 이익을 이연하기 위해 1031 익스체인지(1031 exchange) 거래를 통해 자금을 조달할 것입니다. 이제 콜 내용을 Nathan에게 넘기겠으며, 그는 우리의 재무, 리스 활동 및 재무상태표에 대해 보다 자세한 개요를 제공할 것입니다. Nathan Brunner: 감사합니다, Will. 1분기 조정 회사 FFO는 약 4,700만 달러, 희석 보통주 1주당 0.80달러로, 2025년 1분기 대비 2.6% 성장에 해당합니다. 동일 매장(동일 자산) 기준 NOI 성장은 분기 동안 2%로, 당사의 기대치와 일치했습니다. 안정화 포트폴리오는 분기 말 기준 96.6%가 임대 완료였고, 4월에 체결된 신규 리스 기준으로는 포트폴리오 임대율이 97.1%로, 2025년 말 수준과 같은 흐름입니다. 우리는 2026년 조정 회사 FFO 가이던스 범위(주당 3.22달러~3.37달러)와 2026년 동일 매장 NOI 성장 가이던스 범위(1.5%~2.5%)를 모두 유지하고 있으며, 연도 나머지 기간 동안 동일 매장 성장의 진행 속도(cadence)를 고려할 때 2분기 동일 매장 NOI 성장은 1분기보다 낮을 것으로 예상됩니다. 이는 1분기의 임차인 이전(move-outs) 영향과 연초부터 현재까지 체결된 신규 리스의 개시 시점(timing) 때문입니다. 이번 신규 리스는 연도 하반기의 더 높은 동일 매장 NOI 성장에 기여할 것으로 예상됩니다. 1분기 G&A는 약 1,030만 달러였고, 2026년 전체 G&A는 3,900만 달러~4,100만 달러 범위 내일 것으로 예상됩니다. 이제 리스로 전환하겠습니다. 우리는 2026년 만기(expirations) 관련해 계속해서 좋은 진척을 보이고 있으며, 평균 현금 임대료 인상률이 약 25%인 가운데, 고정 금리 연장 2건을 제외하고 총 2026년 리스 롤(lease roll) 중 약 370만 평방피트, 즉 57%를 처리했습니다. Will이 연초부터 현재까지 체결한 더 큰 규모의 일부 리스를 강조했는데, 나는 다른 주목할 만한 리스 성과 몇 가지를 간단히 짚어보겠습니다. 분기 동안 우리는 노스캐롤라이나(North Carolina) 샬럿(Charlotte)에 있는 64만 평방피트 규모의 시설에서 35만 평방피트에 대해 3년 기간으로 갱신했으며, 연간 에스컬레이터(escalators)는 3.5%로 설정되어 현금 임대료 기준 42%의 임대료 인상에 해당합니다. 우리는 2026년 10월에 만료되는 해당 부동산의 나머지 28만 8,000평방피트를 현재 적극적으로 마케팅하고 있습니다.분기 말 이후, 만기일이 7월 30일이었던 새너배이(Savannah) 시장 내 멀티 테넌트 시설에서 270,000평방피트(약 270,000 sq ft)를 사용 중인 임차인과 임대차 계약을 연장했습니다. 연 3% 임대료 인상 조항이 포함된 10년 임대차 연장은 직전 임대료 대비 현금 임대료를 19% 인상하는 효과를 나타냅니다. 2027년 만기와 관련하여, 분기 이후에는 샌안토니오(San Antonio) 소재 850,000평방피트 시설에서 연 2.75% 임대료 인상 조항이 포함된 10년 임대차 기간으로 임대차 계약을 연장했습니다. 해당 임대차 연장 개시는 2027년 5월이며, 현금 임대료가 25% 인상됩니다. 우리는 2026년과 2027년 임대차 롤(roll)에서 460만평방피트에 대해 진행 중인 활발한 논의에 고무되어 있으며, 그중에는 당사의 더 큰 시설 몇 곳도 포함됩니다. 연초 이후 현재까지 공실 물량 330,000평방피트를 임대했습니다. 분기 중에는 인디애나폴리스(Indianapolis)에서 데이터 센터 개발과 관련된 임차인에게 85,000평방피트를 임대했으며, 현금 임대료는 34% 인상되는 성과를 달성했습니다. 분기 이후에는 휴스턴(Houston) 시장의 250,000평방피트 시설을 7년 기간, 연 3.75% 임대료 인상 조항으로 임대차 계약을 체결했습니다. 새 휴스턴 임대차는 6월에 개시되며, 현금 임대료가 25% 인상되는 것을 의미합니다. LXP의 대차대조표는 분기 말 기준 순부채가 연환산 조정 EBITDA 대비 5.1배로 매우 견조한 상태를 유지하고 있습니다. 분기 말 기준으로 대차대조표에 현금 13억 달러가 있었고, 6억 달러 규모의 리볼빙 크레딧(회전신용한도)은 미사용 상태였으며 전액 사용 가능했습니다. 마지막 콜에서 강조드린 바와 같이, 1월에 6억 달러 규모 리볼빙 크레딧과 2억 5,000만 달러 규모의 기간대출을 재구성(recast)함으로써 회사의 부채 만기 프로파일을 연장하고 이자 비용을 낮춰, 대차대조표를 한층 강화하고 재무적 유연성을 제공했습니다. 마지막으로, 분기 중에 주당 평균 48.70달러에 325,000주를 환매했습니다. 그러면 콜을 Will에게 다시 넘기겠습니다. T. 윌슨 이글린: 감사합니다, 네이선. 요약하자면, 우리는 1분기 실적과 연초 이후 견조한 임대 성과에 만족하고 있습니다. 연중으로 진행해가면서는 절제된 자본 배치, 가치 제고형 성장 기회 추구, 피닉스(Phoenix) 스펙 프로젝트의 임대, 남아 있는 공실의 임대 및 마켓 대비 임대료(mark-to-market) 성장 촉진 등 당사의 전략적 우선순위를 실행하는 데 계속 집중하겠습니다. 임대 시장이 계속 개선됨에 따라, 700만 평방피트가 넘는 당사 향후 임대(leased) 파이프라인이 수많은 매력적인 임대 성과로 이어져 강력한 마켓 대비 임대료 결과를 만들어낼 것이라 확신합니다. 그러면 콜을 운영자에게 다시 넘기겠습니다. 운영자: [운영자 안내] 첫 번째 질문은 KeyBanc Capital Markets의 Todd Thomas 님이 맡아 주시겠습니다. Todd Thomas: 몇 가지 질문이 있습니다. 첫째, 아까 Will, 피닉스를 포함한 일부 주요 시장에서 대형 박스(box) 면적이 부족하다는 것, 그리고 그중 피닉스에서 착공하셨다는 점을 말씀하셨는데요. 이게 시장에 어떤 영향을 미치고 있나요? 임대료 상승에 대한 가격 결정력(pricing power)이나, 임차인들의 잠재 임대료 성장 기대에 대한 더 나은 논의, 또는 임차인들의 긴급성이 나타나고 있는지 궁금합니다. 또한 이 개발 프로젝트를 sort of(어느 정도) 리스크를 낮추기 위해 선(先)임대(pre-lease)하는 것을 검토하시나요? 아니면 공사 완료 및 인도에 더 가까워질 때까지 기다리는 편이 더 나은 수익 기회를 제공할 것이라고 보시나요? T. 윌슨 이글린: 네, 물론입니다. Todd님, 감사합니다. 저희는 예상했던 대로, 피닉스에서는 지난 콜 이후 마지막 200만 평방피트 규모의 경쟁 건물들이 모두 임대 완료됐습니다. 따라서 지금 저희가 착공한 그 시설은 매우 좋은 위치에 있다고 봅니다. 현재도 함께 작업 중인 잠재 임차인이 한 곳 있긴 하지만, 오늘은 보고드릴 만한 내용이 없습니다. 저희는 토지 보유(land bank) 영역에 다른 좋은 기회들도 있기 때문에, 투자 리스크를 낮추고 이익을 확보한 뒤 다음 단계로 넘어가기 위해 우선 선임대(pre-lease)를 하는 것을 선호할 것 같습니다. 말씀하신 콜럼버스(Columbus)도 있는데요, 그것은 저희에게 꽤 잘 맞는 또 하나의 사례라고 생각합니다. 대형 박스 수요는 매우 잘 진행되고 있습니다. 그리고 현재로서는 피닉스에서의 결과에 대해 확실히 낙관적입니다. Todd Thomas: 알겠습니다. 그리고 Nathan, 26개 만기(expirations) 중 57%가 이미 대응되었다고 하셨는데요. 내가 4월에 발생한 일부 활동이 포함되어 있었던 것 같습니다. 남은 26개 만기(만료) 건에 대해 거기서의 기대치와 관련해 업데이트를 간단히 알려주실 수 있을까요? 알려진 공실(이주) 움직임이 있는지도요. James Dudley: Todd, 이쪽은 James입니다. 제가 하겠습니다. 남은 2026년 만기 건에 대해 정말 좋은 활동이 있고, 그 대부분은 갱신을 기대하고 있습니다. 다만 남아 있는 몇 가지 소규모로 알려진 이주(공실) 건은 있습니다. 콜럼버스에 있는 멀티테넌트 건물에서 97,000스퀘어피트 규모 공간이 있는데, 그 테넌트가 이사 나갈 것으로 예상하고 있습니다. 이를 리스 대상으로 표시하고 있어요. 해당 건에서는 좋은 활동이 있습니다. 그리고 제가 방금 말씀드린 것처럼, 우리가 새로 확보한 공실 몇 가지도 짚고 넘어가겠습니다. 탬파에서의 이주가 있었고, 우리가 최근에 꽤 괜찮은 활동이 있는 230 그리고 또한 그리빌-스파턴버그에서 1분기에 막 이사 나간 120도 있는데, 그쪽에서도 정말 좋은 활동이 있습니다. 그리고 그리빌-스파턴버그에서 70,000스퀘어피트 규모의 아주 소규모 리스도 있는데, 테넌트가 나갈 가능성이 있다고 보고 있습니다. 또 그리빌-스파턴버그에서 163,000스퀘어피트 규모 한 건도 이주 예정입니다. 그래서 소규모 이주가 있지만, 강한 시장에서의 활동은 좋고, 그리빌-스파턴버그 쪽 이슈는 우리가 소유한 공원 주변에 주로 집중되어 있습니다. 즉 규모 관점에서 그쪽에 대해 할 수 있는 다양한 선택지가 있고, 그 공원 안팎의 그 공간에 입주해 있는 테넌트들과 얘기하면서 확장을 원하는 곳이 있는지 파악하려고 합니다. 다시 말해, 다가오는 공실과 1분기에 있었던 공실 모두에서 활동이 좋습니다. Todd Thomas: 알겠습니다. 도움이 됩니다. 마지막으로, 포트폴리오의 180만 스퀘어피트 공실 기회가 주당 약 0.32달러로 추정된다고 보는데요. 올해 가이던스와 관련해, 그 공실 공간의 리스업(임차 확보)과 관련해 반영되어 있거나 포함되어 있어 올해 실적에 영향을 주는 어떤 요소가 있나요? Brendan Mullinix: 네, Todd. 아마 제가 그걸 프레이밍해보자면 가이던스의 기본 동인으로 다시 돌아가 보면 좋겠습니다. 그것은 Q4 실적 콜과 비교했을 때 거의 변동이 없습니다. 포트폴리오의 평균 점유율은 중간값 기준으로 약 96.5%인데, 이는 우리가 Q1을 마무리한 수준과 거의 같고, 4월에 있었던 일부 활동을 감안하면 약간 그 이상입니다. 가이던스 상단에서는 평균 점유율이 97%이고, 하단에서는 평균 점유율이 96%입니다. Operator: 다음 질문은 JPMorgan의 Anthony Paolone 님으로부터 들어오겠습니다. Anthony Paolone: 콜럼버스에 대한 코멘트를 고려할 때, 올해 프로젝트를 하나 혹은 두 개 정도 시작할 가능성은 어느 정도인가요? Brendan Mullinix: Brendan입니다. 오늘은 발표할 내용이 없지만, 앞서 언급된 것처럼 현재 콜럼버스의 펀더멘털은 매우 긍정적입니다. 우리는 데이터센터 관련 용도와 제조업 모두에서의 수요가 많이 보이고 있고, 그리고 그 [식별 불가] 시장에서 지금까지 존재해 온 수요 동인들 또한 지속되고 있습니다. 현재 우리는—가장 유연한 방식으로 포지셔닝하기 위해—그곳에서 규모가 서로 다른 3개 건물에 대한 디자인 작업을 포함한 사전개발(predevelopment) 작업을 진행하고 있습니다. 총 1.25백만까지 건설할 수 있고, 이것이 가장 유리한 공급과 수요가 어디라고 보이는지에 대응할 수 있는 최대 유연성을 제공해 줄 것입니다. Anthony Paolone: 알겠습니다. 그럼 밸런스시트에 지금 당장 보유 중인 것 외에, 빌드-투-수트(build-to-suit)나 개발 같은 부분에서의 파이프라인은 많이 달라졌나요? 지금 다른 개발자들과 함께하는 데서도 활동이 있나요? Brendan Mullinix: 음, 제가 덧붙여야 할 게 또 하나 있습니다. 기존 토지 뱅크(existing land bank)와 관련해서도, 우리는 콜럼버스의 두 개 사이트와 피닉스의 두 개 사이트 모두에서 빌드-투-수트에 대한 관심에 추가로 대응하고 있습니다. 즉 토지 뱅크 안에서도 빌드-투-수트 기회가 있고, 펀더멘털이 거기서 충분히 있고 계속된다고 본다면 투기적 개발(speculative development)도 고려하고 있습니다.다른 기회와 관련해서는, 예. 우리에게 수시로 가지고 있는 토지 은행 외부의 빌드-투-수트(build-to-suit) 기회에 대해서도 우리가 갖고 있는 머천트 빌더(merchant builder) 관계와 대화는 하고 있습니다. 다만 오늘 당장 그와 관련해 보고할 만한 임박한 사항은 없습니다. Anthony Paolone: 알겠습니다. 그리고 마지막으로 하나만 더요. 자사주 매입은 조금 하셨던 것 같은데요. 현재 수준에서의 매입에 대한 수요(앵퍼티트)는 어느 정도인가요? 또 지금 자본 배분(capital allocation) 측면에서 어떻게 들어맞나요? T. Wilson Eglin: 주주가치 창출의 관점에서 보면, 저희 입장에서는 개발이 더 나은 투자입니다. 따라서 자사주 매입에 기회적으로 활용할 수 있는 유동성은 조금 있습니다. 하지만 특히 피닉스에서 진행되는 개발이 가치 창출의 훨씬 더 큰 동인입니다. Operator: 다음 질문은 Green Street의 Vince Tibone 님이 주실 예정입니다. Vince Tibone: Nathan에게 드리는 질문입니다. 가이던스(guidance) 안에서 저가~고가 구간 중 어느 정도가 신규 임대차와 관련해 반영돼 있나요? 알려진 이전(퇴거) 예정과 유지율(리텐션)에 대해 꽤 좋은 파악이 있으신 것 같아서요. 즉, 기존 공실이나 이전 예정 물량 중에서 30만 평방피트가 추가로 필요하신 건지, 아니면 그보다 낮은지 궁금합니다. 가이던스 내에서 수치를 움직일 수 있는, 예를 들면 동일점포(same-store)나 FFO에 영향을 줄 수 있는 신규 임대차 측의 다양한 결과가 있는지 감을 잡고 싶습니다. 이전(퇴거)만이 아닌 다른 요인들도요. Brendan Mullinix: 네, Vince. 조금 앞서 James의 답변으로 돌아가서 여기 Q&A에서 말씀드리면, 하반기에 약 55만 평방피트 규모로 사실상 3건의 알려진 이전이 있습니다. 따라서 가이던스의 중간값(midpoint) 기준으로는, 연중 평균으로 봤을 때(그리고 Q1도 포함) 점유율이 96.5%가 될 것이라고 사실상 말하고 있습니다. 이는 Q1과 같은 수준입니다. 중간값의 가이던스는 결국 그 이전 활동(move-out activity)과 관련해 신규 임대차 활동이 있다는 가정을 포함합니다. 그리고 가이던스의 상단(high end)을 보면, 평균 점유율이 97%인데요. 그렇다면 분명 55만 평방피트 규모의 이전 물량 외에도 추가 신규 임대차가 이루어져야 합니다. Vince Tibone: 아니요, 그건 도움이 됐습니다. 그리고 추가 질문 하나만요. 간단한 계산을 해보면 보이는 유지율이 우리가 이전에 예상했던 것보다 더 높은 것 같습니다. 그게 맞나요? 지난 콜에서는 유지율이 약 70%일 것이라고 말씀하셨던 것 같은데, 제가 말씀하신 첫 분기 이전과 50만(500이 아니라 50만) 규모를 감안하면, 제 계산이 맞다면 유지율이 예를 들어 80%대, 즉 90%에 더 가깝게 나올 것 같습니다. 제 논리가 맞나요? Brendan Mullinix: 저희는 예상치 못한 상황이 생겼을 때를 대비한 버퍼(buffer)를 넣고 있습니다. 연 후반에는, 예상하고 있던 것과는 다른 무언가가 항상 생기거든요. 그래서 버퍼가 있습니다. 저희 가이던스는 여전히 70%~80% 유지율을 기준으로 하고 있습니다. Vince Tibone: 알겠습니다. 그럼 제 마지막 질문입니다. 만약 새로운 개발을 진행한다면, 그 자금은 매각(dispositions)으로 조달할 것이라고 하셨는데요. 혹시 콜드 JV(cold JV)에서 전부는 아니더라도 일부를 매각한다든가, 남아 있는 순리스(net lease) 오피스 JV를 팔 가능성은 있나요? 아니면 현재 포트폴리오의 나머지와는 성격이 많이 다른, 그 공동투자 자산을 보유하기로 한 전략적 근거는 무엇인가요? T. Wilson Eglin: 글쎄요. Vince, 오피스 JV에는 남아 있는 게 많지 않습니다. 저희는 시장이 감당할 수 있는 만큼 최대한 빠르게 그걸 유동화해 왔습니다. 다른 산업(industrial) 공동투자에서는 저희가 20% 파트너입니다. 그래서 나머지 대부분의 파트너가 전적으로 결정권을 갖고 있는 셈이에요. 다만 그 포트폴리오에서 좋은 매각 기회를 몇 가지 만들 수 있는 건 사실입니다. 그래서 시간이 지나면서 그 규모가 다소 줄어들 것으로는 기대합니다. 하지만 그건 저희에게는 자기자본이익률(ROE) 측면에서 꽤 높은 수익을 만들어내는 투자이고, 동시에 저희가 투자해 둔 일부 제조 허브에서의 물류 수요(logistics demand)에 대한 통찰을 제공해 주는 수준의 제조업 사업 노출을 유지하게 해 줍니다. Operator: 다음 질문은 Evercore의 Jim Kammert 님이 주실 예정입니다. James Kammert: Nathan, 새 임대 만료를 위한 임대 재협상 규모가 약 460만 평방피트라고 하셨던 것 같습니다. 그중에 27년 초에 여러분 두 회사가 각각 진행하는 큰 Nissan 관련 딜과, 잭슨, 테네시에서의 100만 평방피트 규모가 포함됩니까? 이에 대한 추가 설명이나 업데이트를 알려주시면 감사하겠습니다. 이게 여러분의 460만 평방피트에 포함된 건지 제가 잘 몰랐습니다. James Dudley: Jim, 다시 James입니다. 2027년에 대해 말씀드리겠습니다. 2027년에 상당한 규모의 임대차 계약들이 있고, 경우에 따라 이미 협상이 상당히 진전된 상태입니다. 또한 이 큰 박스들에 대해서는 모든 임차인과 대화를 진행하고 있으며, 그 큰 박스들에 대해서는 높은 임대율을 기대하고 있고, Nissan을 포함해 우리가 보유한 큰 박스들에 대해서는 100%에 가까운 갱신을 기대합니다. Operator: 다음 질문은 Citizens Bank의 Mitch Germain 님입니다. Mitch Germain: Will, 혹시 말씀하신 것 중에 신규 개발은 자산 매각과 함께 이뤄질 것, 즉 신규 잠재 개발이 자산 매각과 매칭된다는 취지였는데요. 그럼 프로젝트 착수 전에 매각을 먼저 하고, Phoenix에서 4Q 말에 했던 것처럼 그 매각 대금을 보유하는 형태로 갈 건가요? 아니면 그 프로세스가 어떻게 진행될지에 대해 어떤 주기로 보아야 할까요? T. Wilson Eglin: 아니요, 개발을 위한 자금은 안정화된 성과와 매칭되는 방식으로 매각 수익을 사용하는 편이 더 바람직하다고 봅니다. 지난해 우리가 처분 활동을 조금 했는데, 그 결과 Phoenix에서 프로젝트를 진행할 수 있을 정도로 아주 탄탄한 현금 포지션을 갖게 됐습니다. 다만, 개발 자금을 마련하기 위해 우리가 매각할 수 있는 자산에서 나오는 수익은 유지하면서, 사안들을 더 잘 맞춰보려는 쪽을 선호할 것입니다. Mitch Germain: 알겠습니다. 그리고 마지막으로 하나만 더 여쭤볼게요. 산업 부문에서 수요가 가속되는 흐름이 분명히 크고, 700만 평방피트가 넘는 파이프라인이 있다고 하셨는데요. 다른 업종보다 더 많은 수요를 이끌고 있다고 보는 어떤 테마나 산업이 있나요? James Dudley: Brendan이 조금 언급했는데요. 저희 여러 시장에서 데이터센터 인접 수요가 크게 늘고 있는 것을 보고 있습니다. 그래서 그런 잠재 임차인들에 대해 우리가 잘 배치돼 있는 편이라서 다행입니다. Phoenix에서는 Meta와 AWS에 대한 몇 개의 큰 임대 계약이 성사되면서, 그쪽의 큰 박스 몇 동이 빠르게 채워졌습니다. 또한 콜럼버스에서도 데이터센터 관련해 새로운 활동이 많이 있었습니다. 그리고 Richmond 재개발도 있는데, 바로 옆에 큰 Google 데이터센터 캠퍼스가 들어갈 예정입니다. 그래서 제가 강조하고 싶은 것 중 하나가 바로 이것입니다. 또한 고급 제조업체를 위한 협력업체 수요도 계속 성장하고 있는데, 그들이 각자의 다양한 기회를 개발해 나가면서 지속적으로 늘어나고 있습니다. TSMC가 진척되고 있는 Phoenix 사례도 다시 말씀드릴 수 있겠네요. 거기서 발생한 부수적 수요도 조금씩 늘고 있습니다. 그래서 그쪽에서 수요가 다시 살아나기 시작하고 있다는 걸 보고 있습니다. 결국 제조업과 데이터센터 인접 산업이 최근의 핵심 테마였고, 수요 측면에서 큰 회복이 나타나고 있다고 생각합니다. Operator: [운영자 안내] 다음 질문은 Jefferies의 Jon Petersen 님입니다. Jonathan Petersen: 제 질문은 하나만 간단히 드릴게요. 28년에 만기가 도래하는 선순위 노트가 있는데, 금액이 1억 6,000만 달러이고 이자율이 6.75%입니다. 이게 조기 상환(cancellable) 가능한가요? 즉, 만기까지 그대로 가는 걸로 생각하면 될까요, 아니면 조기에 리파이낸싱할 수 있다고 보면 될까요? Brendan Mullinix: 메이크콜(make call) 구조가 있습니다. 그래서 기술적으로는 조기 상환이 가능하지만, 그 경우 프리미엄을 지급해야 합니다. Operator: 감사합니다. 그리고 현재로서는 추가 질문이 없습니다. 이제 통화를 Will Eglin 님께 넘겨 드려 마무리 말씀을 듣겠습니다. T. Wilson Eglin: 오늘 아침 통화에 함께해 주셔서 감사드리며, 연말까지의 기간 동안 저희의 진행 상황을 업데이트해 드릴 수 있기를 기대하겠습니다. 다시 한번 오늘 참석해 주셔서 감사합니다. Operator: 이것으로 오늘의 컨퍼런스 콜을 마치겠습니다. 이제 연결을 끊어도 됩니다. 즐거운 하루 되세요.