Digital Realty Trust, Inc.

운영자: 안녕하세요. Digital Realty 2026년 1분기 실적 컨퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다. 본 행사는 녹화되고 있음을 알려드립니다. [운영자 안내] 이제 Jordan Sadler, Digital Realty의 공·사 부문 투자자 관계 수석 부사장에게 콜을 넘기겠습니다. Jordan, 진행해 주십시오. Jordan Sadler: 감사합니다, 운영자님. 그리고 여러분, Digital Realty Trust의 2026년 1분기 실적 컨퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다. 오늘 콜에는 Andy Power 대통령 겸 최고경영자(CEO)와 Matt Mercier 최고재무책임자(CFO)가 함께하고 있습니다. 최고투자책임자(CIO) Greg Wright, 최고기술책임자(CTO) Chris Sharp, 최고수익책임자(CRO) Colin McLean도 콜에 참여하며 Q&A 시간에 답변할 예정입니다. 경영진은 오늘 콜에서 가이던스 및 근간이 되는 가정 등을 포함한 미래지향적 진술을 하게 됩니다. 미래지향적 진술은 실제 결과가 중대하게 달라질 수 있는 위험과 불확실성을 수반하는 기대에 기반합니다. 당사의 사업과 관련된 위험에 대한 추가 논의를 위해서는 당사의 10-K와 SEC에 제출한 후속 공시를 참조해 주십시오. 본 콜에는 특정 비(非)GAAP 재무 정보가 포함됩니다. 가장 직접적으로 비교 가능한 GAAP 지표에 대한 조정 내역은 SEC에 제출된 보충 자료 패키지에 포함되어 있으며 당사 웹사이트에서도 확인할 수 있습니다. 제가 Andy에게 콜을 넘기기 전에, 1분기 실적과 관련해 몇 가지 핵심 요점을 말씀드리겠습니다. 첫째, 당사는 Digital Realty 역사상 두 번째로 높은 수준의 예약(booking) 분기를 달성했으며, 이는 당사 플랫폼 전반에 걸친 수요의 다양성과 견고함을 보여줍니다. 동시에 당사 역사상 최대 규모의 메가와트(㎿) 임대 계약을 체결하면서, 0-1 메가와트 플러스(+) 인터커넥션(interconnection) 카테고리에서도 또 다른 분기 기록을 세웠습니다. 둘째, 0-1 메가와트 계약 체결은 2026년 전망을 끌어올렸고, 1메가와트를 초과하는 임대는 총 백로그를 총 18억 달러, 즉 Digital Realty 지분 기준 10억 달러로 늘려 2027년과 2028년으로의 성장에 대해 강한 가시성을 제공하고 있습니다. 셋째, 개발 파이프라인은 전분기 대비 50% 이상 증가해 공사 진행 중인 1.2기가와트로 확대되었으며, 현재는 11.4%의 평균 예상 수익률 기준으로 61%가 선(先)임대(pre-leased) 상태입니다. 이는 주로 성공적인 리스 체결과, 고객의 증가하는 요구사항을 지원하기 위한 용량을 배치하는 데 지속적으로 노력한 결과입니다. 그리고 마지막으로, 당사는 실적 예상치를 상회했으며, 1분기에 주당 Core FFO 2.04달러를 기록해 견조한 두 자릿수의 전년 대비 성장을 달성했습니다. 당사 제품 제공 전반에서의 강력한 실행, 백로그를 통한 가시성, 그리고 운영 전망에 대한 확신을 바탕으로, 2026년 Core FFO 주당 가이던스 범위를 상향 조정하고 있으며, 이는 중간값 기준 9% 성장을 의미합니다. 이제 당사 대통령 겸 CEO인 Andy Power에게 콜을 넘기겠습니다. Andrew Power: Jordan, 그리고 콜에 함께해 주신 모든 분들께 감사드립니다. Digital Realty는 2026년 1분기에 기록적인 출발을 했으며, 이는 2025년 내내 쌓아 올린 모멘텀의 명확한 연장선입니다. 디지털 인프라에 대한 수요는 여전히 견고하며, PlatformDIGITAL 전반의 실행은 민첩했고, 전력·성능·연결성 요구사항이 점점 더 복잡해지는 상황에서, 그리고 미션 크리티컬한 적시 납기(on-time delivery)라는 과제에 직면한 고객들에게도 당사 전략이 계속해서 깊이 공감을 얻고 있습니다. 우리는 0-1 플러스 인터커넥션 제품 카테고리에서 시장점유율을 계속 확대하는 한편, 더 큰 규모(1메가와트 초과) 카테고리에서는 확장되는 경쟁 구도 속에서 하이퍼스케일(hyperscale) 수준의 필요한 용량을 제공하고 있습니다. 글로벌 경제가 계속 디지털화되면서, 데이터센터 인프라는 단순한 지원 레이어에서 기반이 되는 요소로 이동했습니다. AI 도입은 컴퓨팅 집약도를 가속하고 있고, 클라우드 수요는 견고하게 유지되고 있으며, 기업들은 핵심 운영 전반에서 생산성과 효율을 높이기 위해 기술을 계속 채택하고 있습니다. 동시에 전력 가용성, 노동 및 공급망 위험, 그리고 지역사회의 우려는 업계에서 의미 있는 제약으로 자리 잡았고, 그 결과 이론상의 수요와 실제로 배치 가능한(Deployable) 용량 간 격차가 확대되고 있습니다.이러한 배경 속에서, 고객이 필요로 하는 확실성을 바탕으로 여러 메트로와 지역에 걸쳐 목적에 부합하는 역량, 향후 확장성, 그리고 심층적인 연결성을 제공할 수 있는 공급자는 제한된 수에 불과합니다. 고객들은 사용자와 클라우드에 가까운 용량을 확보하고, 시장 내 및 시장 간 상호연결을 위해 Digital Realty를 찾고 있으며, 특히 AI 기반 워크로드가 실험 단계에서 프로덕션으로 이동함에 따라 요구사항이 발전하더라도 이를 확장할 수 있는 능력을 원하고 있습니다. 이러한 수요 환경은 1분기 동안 강력한 임대 활동으로 이어졌으며, 고객 니즈의 폭과 글로벌 플랫폼의 가치를 동시에 반영했습니다. 우리는 분기 중 7억 달러(자사 지분 기준 4억 2,300만 달러) 이상의 신규 임대 계약을 체결했는데, 이는 Digital의 역대 두 번째로 높은 임대 분기 기록이며 다음으로 높은 분기보다 거의 70% 높습니다. 분기 내 강세는 전반적으로 나타났고, 특히 0~1메가와트 플러스 상호연결(interconnection) 제품 내에서 9,800만 달러 규모의 임대 기록을 추가로 달성했습니다. 이 제품에서는 근접성, 연결성, 그리고 관련 기업 및 서비스 제공자에 대한 접근성이 가장 중요하기 때문입니다. 주목할 점은 0~1메가와트 예약의 기록적인 21%가 AI 지향적 요구사항이었다는 것입니다. 우리는 이 범주에서 시장 점유율을 계속 확대하는 동시에 분기 중 116개의 신규 로고를 추가하며 고객 기반을 성장시키고 있습니다. 1분기 동안 우리는 기업과 하이퍼스케일러 모두가 PlatformDIGITAL 전반에 걸쳐 계속해서 확산되는 모습을 확인했습니다. 몇 가지 예시는 다음과 같습니다. 글로벌 바이오테크 회사가 AI 모델링, 공장 설계, 진단을 통해 안전성과 신뢰성을 위해 PlatformDIGITAL에서 AI 인프라를 최적화하고 있습니다. 글로벌 소셜 및 AI 플랫폼은 지역 고객 기반을 제공하기 위한 새로운 AI 추론(inference) 노드를 통해 PlatformDIGITAL에서 확장하는 한편, 전 세계 메트로 전반에서 엣지 역량을 확장하고, 새로운 해저 케이블 상호연결 노드를 배치하고 있습니다. 다국적 제약 회사는 증가하는 R&D, 인프라 및 컴퓨팅 요구를 충족하기 위해 PlatformDIGITAL에 AI 인프라를 배치하고 있습니다. 선도적인 기술 서비스 회사는 성장하는 기업 수요를 위해 고급 AI 워크로드를 지원하기 위해 PlatformDIGITAL을 활용하여 분산형 추론 AI 준비 생태계를 만들고 있습니다. 글로벌 클라우드 컴퓨팅 및 콘텐츠 배포 제공자는 엣지 PoP 확장을 지원하기 위해 시장을 선도하는 연결성을 활용함으로써 PlatformDIGITAL에서 입지를 확장하고 있습니다. 또한 기술 서비스 회사는 향후 성장을 지원하기 위해 사용 가능한 연결성, 보안 및 아키텍처를 활용하여 클라우드 기반 플랫폼을 가능하게 하기 위해 PlatformDIGITAL을 선택했습니다. 이러한 배치는 점점 더 분산되고 연결성 집약적인 워크로드를 지원하는 PlatformDIGITAL의 강점을 보여주며, 고객이 글로벌 상호연결 플랫폼 전반에 걸쳐 중요 인프라를 배치하고 연결하며 확장할 수 있도록 돕습니다. 상호연결 중심 제품군에서의 모멘텀은 글로벌 연결성 입지의 지속적인 확장에 의해 강화되고 있습니다. 유럽에서는 동남유럽에서 가장 중요한 신흥 상호연결 허브 중 하나인 텔레포인트(Telepoint)를 인수함으로써 불가리아 소피아(Sofia)에 진입하며, 분기 중 우리의 입지를 확장했습니다. 이번 추가는 동부 지중해 연결성 회랑을 따라 우리의 입지를 심화시키는 동시에 남유럽에서의 기존 시장을 보완합니다. 동시에 포르투갈과 밀라노에서의 최근 토지 인수는 마르세유, 아테네(그리스), 그리고 곧 개관할 바르셀로나 시설에 보유한 기존 자산을 보완하면서, 중요한 해저 및 육상 경로를 따라 연결성이 풍부한 역량을 확장할 수 있는 기반을 마련합니다. 이는 해당 지역에서 저지연 액세스, 지리적 다양성, 그리고 확장 가능한 상호연결을 필요로 하는 고객을 더 잘 지원할 수 있는 역량을 강화합니다. APAC에서는 전략적으로 중요한 시장에서 연결성을 확장하는 데 있어 유사한 접근법을 취하고 있습니다. 말레이시아에 진출함으로써 사이버자야(Cyberjaya)에 매우 네트워크 밀도가 높은 시설을 추가하게 되며, 이는 싱가포르, 자카르타 및 기타 주요 지역 허브에서 이미 구축해 둔 입지를 보완합니다.이는 시장 전반에 걸쳐 원활한 연결성을 유지하면서 최종 사용자에 가까운 곳에 인프라를 배치할 수 있는 고객의 역량을 확장하고, 요구 사항이 계속 진화함에 따라 향후 확장성을 위한 명확한 경로를 제공합니다. 종합하면, 이러한 투자는 전 세계적으로 일관된 전략을 반영하며, 고객의 IT 아키텍처에 AI 지향 워크로드가 주입되어 더 분산되고, 더 낮은 지연에 민감해지며, 점점 더 연결성 중심으로 변화하는 과정에서 고객을 지원하기 위해 적절한 위치에 상호 연결된 캠퍼스를 구축합니다. 전환하여, 메가와트 초과 카테고리로 넘어가면, 이번 분기 Digital Realty 역사상 최대 규모의 단일 리스를 체결했습니다. 샬럿에 있는 AA 등급의 하이퍼스케일러와 맺은 200메가와트 규모의 AI 추론 지향 리스입니다. 이는 Digital Realty에 있어 이정표가 되는 거래로, 우리의 역사상 최대 리스이자 이 시장에서의 첫 하이퍼스케일 배치이며, 샬럿에서의 허브-앤-스포크 확장 전략을 검증하는 동시에 오랫동안 운영해 왔고 현재 업타운에서 확장 중인 연결 허브를 보완합니다. 또한 이번 분기 1메가와트 초과 규모의 활동 폭도 주목할 만했는데, 기록적인 리스를 제외하더라도 이 카테고리에서의 계약 규모가 직전 3개 분기에서 달성한 수준을 초과했습니다. 우리는 이번 분기 댈러스, 상파울루, 도쿄에서 각각 10메가와트 초과 리스를 체결했으며, 대규모 AI 워크로드가 스케일된 생산 환경으로 빠르게 이동하고 있음을 보여주고 컴퓨팅에 대한 글로벌 수요가 계속되고 있음을 강조합니다. 기존 데이터센터 시장 대부분에서 기록적인 낮은 공실률을 보이는 가운데, 우리는 연결된 캠퍼스 인접 지역의 토지 및 전력 기회를 계속 목표로 하고 있습니다. 이를 통해 핵심 클라우드 및 연결성 네트워크에 연결된 상태를 유지하면서도 대규모 배치를 지원할 수 있습니다. 이러한 요구를 충족하기 위해, 토지·전력·실행 확실성이 가장 중요한 곳에서 하이퍼스케일 역량을 제공할 수 있는 능력을 확장하고 있습니다. 1분기에는 18개월 이내에 개발을 위한 하이퍼스케일 IT 용량을 조달하고, 배치한 뒤, 임대하는 데 필요한 역량과 전문성을 입증했습니다. 샬럿에서의 이러한 성공에 기반해 Building 1에 이어 두 번째 200메가와트 건물이 들어설 예정이며, 애틀랜타에서 또 다른 200메가와트 개발 부지에 대한 공사를 시작했습니다. 또한 현재 댈러스, 북부 버지니아, 힐스보로, 상파울루, 프랑크푸르트, 파리, 도쿄, 오사카, 서울에서 상당한 용량을 개발을 위해 확보해 두었거나 개발을 위한 준비를 하고 있습니다. 1분기 중 상당한 개발 착수가 있었던 만큼, 개발 파이프라인은 100% 지분 기준 165억 달러로 규모가 60% 이상 확대되었고, 레버리지 없는 두 자릿수 이상의 강한 수익률을 달성했습니다. 이는 진행 중인 활동에서 역사적인 가속을 의미하지만, 우리는 이러한 기회를 계속 충족할 수 있도록 엄격한 관리와 함께 매우 잘 포지셔닝된 상태를 유지하고 있습니다. 고객의 장기 성장 필요를 지원하는 우리의 역량을 생각할 때, 토지 보유, 전력 가용성, 공급망 실행, 자본 모두가 중요하며, 각각은 계획적이고 확장 가능한 방식으로 조달되어야 합니다. 지난 수년 동안 프로젝트가 더 커지고, 더 많은 자본이 투입되며, 따라서 실행이 더 복잡해짐에 따라, 특히 용량을 안정적으로 제공할 수 있도록 이러한 각 분야의 역량을 강화해 왔습니다. 동일한 규율이 우리의 자본 전략의 진화도 이끌어 왔습니다. 2023년 초, 우리는 향후 계획에서 조인트 벤처를 포함하되 더 많은 민간 자본을 활용하여 자본 조달원을 다변화하는 계획을 발표했습니다. 그리고 이후 첫 미국 하이퍼스케일 폐쇄형 펀드로 그 방식을 발전시켜, 보유 지분과 경영 역할을 통해 정렬성을 유지하면서 하이퍼스케일 개발을 지원할 수 있는 자본 풀을 크게 확장했습니다. 1분기 동안에는 전략적 민간 자본 플랫폼의 규모를 계속 확대하며, 안정화된 하이퍼스케일 데이터센터의 자본화를 뒷받침하기 위해 기반을 보다 넓히는 방향으로 전환했습니다.목표는 간단합니다. 장기 지속되는 기관 자본을 자산의 장기적 특성과 고객의 디지털 인프라 니즈에 맞추는 것입니다. 자본원을 계속 다변화하고, 발전시키고, 확장함으로써 우리는 개발을 책임감 있게 확장하기 위해 토지, 전력, 장비를 확보할 수 있는 역량을 강화하는 동시에, 고객이 필요로 하는 때와 장소에 수용 능력을 제공하는 한편, 주주에게 매력적인 위험 조정 수익을 계속해서 창출하고 있습니다. 그리고 이제 콜을 당사 CFO인 Matt Mercier에게 넘기겠습니다. Matt Mercier: 감사합니다, Andy. Andy가 설명한 대로, 1분기는 당사 플랫폼 전반에서 견조한 수요가 있었고, 여기에 절제된 실행력이 더해져 분기 기준 사상 최대의 재무 성과를 기록했습니다. 1분기 Digital Realty는 매출과 조정 EBITDA 모두에서 다시 한 번 강한 두 자릿수 성장을 보였습니다. 이는 0~1메가와트+ 상호연결(interconnection) 사업에서의 지속적인 모멘텀, 늘어나는 백로그에서의 개시, 건전한 리리스 스프레드, 완만한 차환(Churn), 그리고 우호적인 FX 환경이 반영된 결과입니다. 우리는 이러한 강한 성과를 달성하면서도, 현재 6기가와트 규모의 개발 파이프라인을 확장하고 투자하기 위한 상당한 드라이 파우더(dry powder)를 유지했을 뿐 아니라, 분기 말 레버리지를 다년 만에 최저 수준인 4.7x로 낮추는 동시에 이를 이뤘습니다. 전반적으로 견조한 시장 환경과 우리의 유리한 포지셔닝이 예상보다 더 나은 실행과 성과로 이어지고 있으며, 우리는 절제된 태도로 우리가 보고 있는 기회를 향해 계속해서 집중하고 있습니다. 1분기 동안 우리는 연간화 임대료 기준 100% 기준 $707 million에 해당하는 임대 계약을 체결했으며, 이는 Digital Realty의 지분 기준으로는 $423 million에 해당합니다. 이는 Digital Realty 역사상 올해 들어 가장 강한 임대 개시(start)였습니다. 또한 Andy가 언급했듯이, 당사의 제품 카테고리 전반에서 수요는 여전히 견조합니다. 신규 임대는 특히 미주 지역에서 특히 강했으며, 해당 분기 DLR의 예약(bookings) 지분에서 75%를 넘는 비중을 차지했습니다. 동시에 APAC 지역에서도 새로운 분기 임대 기록을 세웠습니다. 0~1메가와트+ 상호연결(interconnection) 제품 세트는 강한 모멘텀을 이어가며 신규 체결액 $98 million을 기록했는데, 이는 지난 1년간 세 번째 분기 기록이며 2025년 1분기 대비 0~1 예약이 40%+ 증가했음을 보여줍니다. 0~1메가와트+ 상호연결 카테고리는 미주 지역의 기록적인 페이스와, 더 큰 엔터프라이즈 배치가 가속화되고 있음을 반영하는 해당 제품 카테고리 내 최대 용량 밴드에서의 의미 있는 상향이 견인했습니다. 이러한 강점을 더욱 강조하듯, 분기에는 1~3메가와트 임대 밴드에서도 새로운 기록 수준의 활동을 확인했습니다. 상호연결 예약은 $18.6 million으로 견조하게 유지되었으며, 이는 1년 전보다 24% 높은 수치입니다. 이번 성장에는 APAC 및 북미 지역이 주도했으며, 대용량 벌크(bulk) 파이버와 ServiceFabric 제품에 대한 수요가 이를 이끌었습니다. 샬럿(Charlotte)에서의 기록적인 임대 계약은, 1메가와트 초과(greater than a megawatt) 카테고리에서 발생한 미주 지역의 임대 성과 $280 million에 대한 가장 큰 기여 요인이었습니다. 이 제품 세그먼트의 가격은 분기 평균 kW당 $181로 건강한 수준을 유지했으며, 이는 이 시장에서 하이퍼스케일 제품의 확장을 뒷받침합니다. 1분기 말 기준 총 백로그는 $1.8 billion의 새로운 기록을 달성했는데, 이는 우리가 현재 겪고 있는 견조한 데이터 센터 펀더멘털과 이러한 수요를 활용할 수 있는 당사의 역량을 반영합니다. Digital Realty의 지분 기준으로도, 분기 말 백로그는 새로운 기록인 $1 billion에 도달했습니다. 이는 1분기 신규 예약 $423 million이 분기 중 개시(commencements) $204 million을 상회했기 때문입니다. 향후를 보면, 올해 전반에 걸쳐 다소 균등한(bsomewhat ratably) 방식으로 개시 예정인 임대가 총 $544 million 규모이며, 2027년에 개시될 임대가 $247 million, 그리고 2028년 및 그 이후에 개시될 임대가 $242 million입니다. 0~1메가와트+ 상호연결 세그먼트의 성공적인 실행이 단기 성장의 가속에 도움을 주는 동시에, 확장되는 백로그는 장기적으로 우리의 가시성을 개선해 주며, 강하고 지속 가능한 성장을 뒷받침하는 데 도움이 될 것입니다. 당분기 첫 3개월 동안 우리는 현금 기준으로 리뉴얼 임대차 1억 9,300만 달러를 체결했으며, 블렌드 기준 5% 증가율을 기록했습니다. 리뉴얼은 더 짧은 기간의 0~1메가와트 임대차에 크게 집중되어 있었고, 이는 전체 리뉴얼 활동의 80% 이상을 차지했습니다. 157백만 달러 규모의 콜로케이션 리뉴얼은 4.3%의 업리프트를 기록했습니다. 1메가와트 초과 리뉴얼은 빈, 런던, 실리콘밸리의 딜에 힘입어 분기 중 3,200만 달러로 감소했으며, 74%의 현금 재임대 스프레드가 나타났습니다. 실적과 관련해, 우리는 당분기 주당 Core FFO가 2.04달러로 전년 동기 대비 15% 증가했다고 보고했습니다. 이는 강력한 데이터센터 임대 및 개발 관련 임대 개시의 지속적인 효과와, 전략적 프라이빗 캐피털 플랫폼의 성장에 따른 수수료 수익 증가를 반영합니다. 같은 자본 기준 현금 NOI 성장도 당분기 내내 강세를 유지했으며, 전년 동기 대비 7.9% 증가했습니다. 이는 강한 데이터센터 임대료 수익 증가가, 높은 수준의 영업비용 증가와 균형을 이룬 결과입니다. 고정 환율 기준으로는, 같은 자본 기준 현금 NOI가 분기 중 2.5% 상승했는데, 이는 전년 동기 대비 상회하는 수준의 영업비용 증가를 주로 반영한 것입니다. 중동의 갈등으로 인해 에너지 비용과 공급망 리스크가 다시 한 번 주목받고 있습니다. Digital Realty는 중동에 실질적인 존재감이 없고 직접적인 경제적 노출이 제한적이지만, 우리는 많은 고객들이 상승하는 투입비용의 영향을 직접 또는 간접적으로 받을 수 있음을 인지하고 있습니다. 직접 노출 측면에서, 유틸리티 비용의 약 90%는 고객이 환급해 주고 있습니다. 따라서 에너지 가격 변동은 당사의 실적에 직접적으로 영향을 주기보다는 주로 그대로 전가됩니다. 남은 10%는 주로 소규모 콜로케이션 배치로 구성되며, 대부분의 전력은 2026년까지(그 이후 포함) 선제적으로 헤지되어 있습니다. 한편 대부분의 계약은 가격 조정의 가능성을 제공하여, 변화하는 시장 상황에 대응할 수 있는 유연성을 보유하고 있습니다. 결과적으로 에너지는 운영 측면에서 중요하지만, Digital Realty의 직접적인 수익(earnings) 노출은 제한적이며 관리 가능한 수준을 유지하고 있습니다. 지난 분기 이 콜에서 예고드린 대로, 이번 분기에는 사업을 운영하는 방식에 맞추기 위해 보완 보고서를 강화했습니다. 이제 운영 포트폴리오의 점유 지표를 전력 기반 지표로 완전히 전환했으며, 보완 실적 공시에 포함된 보조지표에서는 기존의 제곱피트 중심 지표를 제거했습니다. 이제 운영 포트폴리오의 KPI는 신규 임대 및 데이터센터 개발을 보고할 때 사용하는 지표와 일관됩니다. 또한 분기 보완자료에서 부채 보고 지표, 신규 및 리뉴얼 임대 페이지, 점유 분석 페이지를 간소화하는 등 몇 가지 추가 개선을 진행했습니다. 목표는 업계 최고 수준의 투명성을 계속 제공하되, 공시 내용을 더 쉽게 이해할 수 있도록 하는 것이었습니다. 이제 투자 활동으로 넘어가겠습니다. 우리는 당분기 파트너 지분을 순액으로 차감한 기준으로 개발 CapEx에 9억 1,000만 달러를 지출했습니다. 당분기에는 신규 63메가와트의 용량을 제공했으며, 그 중 84%는 선임대(pre-leased) 상태였습니다. 또한 약 464메가와트 규모의 신규 데이터센터 용량을 착수했는데, 이는 거의 50%가 선임대되어 있습니다. 이로써 총 개발 규모는 공사 중인 1.2기가와트로 늘어났습니다. 분기 말 기준으로, 공사 중인 당사 총 데이터센터 파이프라인은 약 165억 달러로, 연말 대비 60% 이상 증가했습니다. 이는 당사 팀이 실행한 강력한 임대 활동과, 세일즈 퍼널에서 계속 확인되는 모멘텀을 반영합니다. 지난 분기와 마찬가지로, 이 물량의 거의 80%는 아메리카 지역에 배치되어 있으며, 이는 당사 최대 고객들이 요구하는 AI 중심 워크로드 수요를 반영합니다. 특히, 북버지니아는 현재까지 가장 큰 개발 시장으로 남아 있지만, 댈러스와 시카고 시장은 각 시장에서 수백 메가와트 규모의 다수 개발을 가동한 결과, 샬럿과 애틀랜타에 의해 규모가 추월당했습니다.이에 따라 우리는 전 세계 생산성 제공을 강화하는 유기적 신규 시장 진출과 고객의 장기 수용능력 및 연결성 요구를 충족하도록 설계된 의미 있는 기존 시장 확장을 통해 당사의 플랫폼에 계속 투자하고 있습니다. 이러한 맥락에서 1분기에는 그레이터 애틀랜타 메트로 지역의 873에이커 규모 전략적 토지 매입을 통해 하이퍼스케일 역량을 확충했으며, 이는 기가와트급 데이터센터 캠퍼스를 지원할 것으로 예상됩니다. 또한 힐즈보로(Hillsboro) 지역의 30에이커 규모 토지 매입을 통해 IT 용량 160메가와트를 지원할 것으로 예상되는 역량을 추가했는데, 이는 지난 분기에 이 시장에서 발표한 85메가와트 규모 집적에 더해진 것입니다. 아울러 당사는 앞서 1분기에 이탈리아 밀라노, 불가리아 소피아, 말레이시아 사이버자야(Cyberjaya)에서 각각 3건의 전략적 시장 진입을 완료했으며, 각각은 글로벌 연결성 입지를 강화합니다. 연초부터 현재까지는 보스턴과 애틀랜타에서 소규모 비핵심 시설도 매각했습니다. 재무상태표로 전환하겠습니다. 1분기는 레버리지 측면에서 다년 만의 최저 수준이 특징이었습니다. 분기 말 기준 부채/조정 EBITDA가 4.7배로 낮아졌는데, 이는 의미 있는 조정 EBITDA 성장과 AFFO 배당성향이 64%로 하락하며 잔여 자본이 추가로 확대된 데 힘입은 결과입니다. 개발 파이프라인의 지속적인 확대에도 불구하고 레버리지가 낮아진 것은, 3년 전에 제시했던 핵심 전략 우선순위인 자본 조달원의 강화 및 다변화와 일관되며 의도적이고도 신중한 선택입니다. 3월에는 32.5억 달러 규모의 하이퍼스케일 데이터센터 펀드에 대한 마무리 작업을 완료하여, 하이퍼스케일 데이터센터 개발 및 투자 지원을 위해 약 100억 달러의 자금을 보유하게 됐습니다. 우리는 또한 계속해서, 우리가 앞서서 보유하고 있는 대규모 하이퍼스케일 데이터센터 기회를 뒷받침하기 위한 투자 역량을 구축하며 당사의 전략적 민간 자본 플랫폼을 강화하고 있습니다. 더불어 당사는 현재까지 매우 성공적이었고 계획보다 앞서 있는 80억 달러 이상 규모의 하이퍼스케일 개발 조인트벤처(JV) 내에 상당한 추가 드라이 파우더를 보유하고 있습니다. 당사의 재무상태표는 장기 재무조달 전략과 일관되게, 전 세계 고객을 위한 성장 기회를 연료로 삼을 수 있는 위치에 있습니다. 가이던스로 마무리하겠습니다. 당사는 2026년 주당 코어 FFO 가이던스 범위를 주당 0.10달러 상향하여 8.00~8.10달러로 제시합니다. 이는 주로 연초에 당사 데이터센터 포트폴리오 전반에서 예상보다 나은 성과가 반영된 것입니다. 업데이트된 가이던스의 중간값은 2025년 대비 9% 성장을 의미하며, 이는 0~1메가와트 초과(plus) 상호연결(interconnection) 사업의 견조함을 반영하는 동시에, 하이퍼스케일 고객을 지원하고 성장의 런웨이를 연장하도록 설계된 투자 지출의 지속적인 확대와 균형을 이루고 있습니다. 또한 당사는 현금 리뉴얼 스프레드를 6.5%~8.5%로 예상하고 있으며, 이는 지난 분기 대비 50bp(기초포인트) 증가한 수치입니다. 메가와트 초과(renewal) 관련 더 강한 전망은 0~1메가와트 임대차(leases) 리뉴얼이 더 크게 기여하는 점과 균형을 이룹니다. 전력 기반 점유율은 2025년 말 대비 50~100bp 개선될 것으로 여전히 예상됩니다. 동일 자본 기준 현금 NOI 성장률은 고정 통화 기준으로 4%~5%입니다. 파트너 기여분을 차감한 순 CapEx는 중간값 기준으로 추가로 2.5억 달러 늘어나 35억 달러~40억 달러 범위에 이를 것으로 예상됩니다. 또한 당사는 올해 말에 걸쳐 5억 달러~10억 달러 규모의 처분 및 JV 자본을 통해 자본을 순환(recycle)할 계획도 계속 기대하고 있습니다. 이것으로 준비된 발언을 마치겠습니다. 이제 질문을 받겠습니다. 진행자(오퍼레이터), Q&A 세션을 시작해 주시겠습니까? 진행자: [진행자 안내] 첫 번째 질문은 Stifel의 Erik Rasmussen 님께서 주십니다. Erik Rasmussen: 좋은 성과, 특히 리스(임대) 관련 성과에 축하드립니다. AI 딜과 이전 하이퍼스케일 딜에서 나타나고 있는 경제성이 어떻게 다른지 코멘트해 주실 수 있을까요? 가격 에스컬레이터(pricing escalators)도 언급해 주시면 좋겠습니다.그리고 아마 마지막으로 하나 더요. AI 수요가 계속 강세를 보이는데, 학습 대비 추론 기준으로 포트폴리오는 어떻게 구성돼 있나요? 그리고 언제쯤이면 전환점에 도달할 수 있을 거라고 보시나요? Andrew Power: 감사합니다, Erik. 경제를 이야기하자면, 사용 사례 간에 큰 차이를 보이지는 않는다고 생각합니다. 특히 이러한 사용 사례를 지원하는 시장이 중요한데, 계산을 위한 클라우드 하이퍼스케일 사용 사례이거나—데이터와 GDP, 인구와의 근접성 때문에—훈련보다는 AI 추론이 더 가능성이 큰 시장입니다. 경제성은 결국 시장에서 견고하고 다양한 수요 배경이 만들어지면서, 공급을 늘리기 위해서는 계속 어려운 상황이 이어지고 있다는 데서 나옵니다. 다행히 우리는 그 부분에서 아주 잘 포지셔닝돼 있었고, 견고한 요율로 성과에 반영되는 것을 보셨을 겁니다. 더 큰 쪽으로 보면, 우리의 하이퍼스케일 계약 기간은—15년이라고 말할 수 있고—에스컬레이터는 확실히 3% 또는 특정 시나리오에서는 그보다 더 높을 수도 있습니다. 두 번째 질문으로 가서요. 아마 크리스와 제가 약간 태그 팀으로 답해볼게요. 우리는 분명히 클라우드 컴퓨팅을 위한 하이퍼스케일 사용 사례를 지원하고 있습니다. 분기 중 하이퍼스케일러에게 제공한 가장 큰 임대가 AI 추론이었지만, 동시에 엔터프라이즈에서도 싹트는 사용 사례를 보고 있습니다. 연초에 시작한 기록적인 분기에 이어, 지난해 말에도 두 번째 기록을 달성했을 뿐만 아니라, 0~1 메가와트 구간에서 AI가 약 21% 더 증가했습니다. 솔직히 말해 저는 실제 엔터프라이즈 도입이 진행되면서 여기서 이제 막 시작하는 단계라고 생각합니다. 그리고 이것이 확실히 폭넓게 어디까지 우리를 데려갈 수 있을지 기대됩니다. 제 생각에 우리 포트폴리오는 잘 자리 잡고 있습니다. 크리스, 추론 전환점에 대해 말씀해 주실 수 있을까요? Chris Sharp: 네. 물론입니다. 질문 감사합니다. 하지만 수요는 파일럿에서 프로덕션으로 확실히 전환됐습니다. 이는 Andy가 준비한 발언에서도 확인할 수 있었고, 200메가와트 규모의 구축을 언급하면서도 그렇습니다. 그것이 추론입니다. 그리고 엔터프라이즈 부문에서도 고객들이 더 큰 전용 커밋 용량 블록으로 마이그레이션하고 있다는 점을 보고 있습니다. 저는 이것이 규모가 있는 추론을 시장에 제공하는 데 성공하기 위한 핵심 요소라고 생각합니다. 그리고 우리가 한동안 이야기해 온 포트폴리오는 작업 유형에 구애받지 않는(workload agnostic) 형태입니다. 즉, 낮은 지연과 메트로 근접성, 밀집형 상호연결을 제공할 수 있는데, 이 추론 전환에 꼭 필요한 요구 사항입니다. 그리고 이 콜에 계신 모두가 공감하실 만한 포인트 중 하나가 에이전트가 시장에 나올 때 수요 배수(demand multiplier)가 발생한다는 겁니다. 그래서 우리 관점에서는 작업(task)당 더 많은 토큰을 5배에서 30배까지 만들어냅니다. 이것이 AI가 제공하는 본질적인 부분이고, 훈련 대비 추론만이 아니라 에이전트와 에이전틱스가 시장에 들어오면서도 또 하나의 전환점을 이끌어낼 것입니다. 마지막으로 제가 덧붙일 점은 프라이빗 AI에 관련된 경제성입니다. 여기에서는 인프라를 실제로 소유하고, 말 그대로 스파이크를 렌트하는 형태로 전환해 소비가 바뀌기 시작할 때, 우리가 클라우드와 클라우드 하이브리드 및 멀티클라우드 연결에서 봤던 것과는 또 다른 상당한 비용 절감이 나타납니다. 따라서 우리는 여러 종류의 트렌드가 시장에 유입되는 바로 그 전환점에 서 있지만, 하이퍼스케일뿐 아니라 기업의 수요도 함께 지원하는 우리 포트폴리에 대해 매우 기대하고 있습니다. Operator: 다음 질문은 RJF의 Frank Louthan 님이 해주겠습니다. Frank Louthan: 랜드뱅크의 확장에 대해 이야기하고 싶습니다. 확보하신 추가 기가와트 규모를 어느 정도로 보고 계신가요? 그리고 몇 개의 거점(로케이션)인가요? 또한 그 지역에서 전력이 이용 가능해지는 대략적인 시점(타임프레임)은 어떻게 될까요? 자세히 알려주시면 좋겠습니다. Andrew Power: 감사합니다, Frank. 그럼 Greg이 팀이 해온 훌륭한 작업을 바탕으로 여러분께 자세히 안내해드리겠습니다. 하지만 제가 여기서 테이블을 정리하자면, 지금 우리는 말하자면 현재의 저개발(underdevelopment)이 60%, 165억 달러 규모로 크게 전개되었다고 보고 있습니다. 그리고 기존 선(先)임대(pre-leasing)를 유지하면서요. 따라서 기업(enterprise)에서 하이퍼스케일러(hyperscalers)로 고객을 위한 수용 능력을 확보해 나가고 있고, 동시에 이제 성장 잠재력을 최대 6기가와트까지 늘리고 있습니다. 그래서 단기적으로는 활성화하고, 장기 성장도 구축해 나가고 있다는 말입니다. 하지만 Greg, 거기서 몇 가지 하이라이트를 한번 짚어주실 수 있을까요? Gregory Wright: 네. 감사합니다, Frank. 이 자산은 하나로 이어진 단일 필지(parcel)입니다. 규모가 큽니다. 870에이커를 조금 넘는 수준이라고 보시면 되는데, 모두 연속된 토지예요. 미국 애틀랜타 대도시권(greater Atlanta metropolitan area) 안에 있습니다. 전력 측면에서는 아직 전력회사와의 협의를 진행 중이라 나중에 추가로 안내드리겠지만, 전력 관련해서는 몇 가지 서로 다른 대안을 검토하고 있습니다. 그래서 전력 측면에서는 계속 지켜봐 달라고 말씀드리겠습니다. 그런데 위치를 보면요. 이곳은 제품에 구애받지 않는(product-agnostic) 시장이라고 우리가 생각합니다. 지구대(zones) 쪽에서 가용성이 그 방향으로 올라가고 있는 걸 보실 수 있을 테니까요. 그래서 우리는 매우 운이 좋다고 느낍니다. 저희는 이 사이트를 꽤 오랫동안 작업해 왔지만, 정말로 드물게 큰 규모의 토지 필지라고 생각합니다. 또한 분기 동안 하이퍼스케일 개발을 지원하기 위해 포틀랜드의 힐스보로(Hillsboro)에서도 토지를 추가로 매입했습니다. 보시다시피, 아주 활발한 분기였습니다. Operator: 다음 질문은 Truist Securities의 Matt Niknam 님께서 주십니다. Matthew Niknam: 분기 성과에 축하드립니다. 신규 임대차 계약의 개시 지연(commencement lag)에 대한 질문이 있습니다. 제가 알기로 이번 분기의 경우 약 19개월이었는데, 최근 기간에 비하면 2배가 조금 넘는 수준입니다. 이게 주로 이번에 체결된 기록적인 임대차 계약(record lease) 때문인가요? 아니면 더 큰 시장에서 유틸리티 전력 공급 지연으로 인해 연장이 발생하고 있는 건가요? 아니면 고객들이 수용 능력을 더 앞당겨 예약하고 있는 건가요? 어떤 요인이 그 변화를 이끌었는지 더 잘 이해하고 싶습니다. Matt Mercier: 네. 감사합니다, Matt. 저도 Matt이고요. 제 생각에는 답을 이미 정확히 짚으신 것 같습니다. 즉, 이번 분기 저희의 최대 규모 임대차 계약이었고, 회사 역사상 최대 규모 임대차 계약이었기 때문입니다. 보시다시피 그 프로젝트는 개발 라이프사이클(development life cycle)에 시작되어 표시되었는데, 향후 단계적으로(next year부터 '28년까지) 200메가와트가 넘는 전력을 공급하게 됩니다. 그래서 그 프로젝트에 대해 우리는 매우 좋게 보고 있습니다. 그리고 다시 말씀드리면, 막 시작된 단계이기 때문에 계약 체결(sign)과 개시(commence) 사이에 걸리는 시간이 다소 길게 보이는 겁니다. Operator: 다음 질문은 Mizuho의 Vikram Malhotra 님께서 주십니다. Vikram Malhotra: 죄송합니다. 0~1메가와트(0-1 megawatt) 세그먼트에 대해 확인하고 싶었습니다. 그쪽이 정말 강한 흐름을 보이고 있다는 점을 기억합니다. 작년 저희 컨퍼런스에서, 연간 9,000만 달러(run rate to $90 million) 정도를 말씀하신 적이 있거든요. 지금 그 강세를 보면 1억 달러로 가는 경로가 이제 생긴 건가요? 그리고 인터커넥션(interconnection) 사업에 대해 그것이 의미하는 바를 연결해서, 즉 어떻게 흘러갈 수 있는지 설명해 주실 수 있을까요? Andrew Power: 감사합니다, Vikram. 아마 이것을 Colin과 함께 보태어 말씀드릴게요. 1분기에 초반부터 순조롭게 나아가는 모멘텀이 지속되고 있다는 점에 대해 우리는 매우 기쁩니다. 말씀드린 대로 다양한 활동 때문에 계절적 정체(seasonal lull)가 있을 수 있고요. 그런데도 전 분기 대비 또 한 번 추가로 분기 성과를 끌어올렸습니다. 이번 분기는 전년 대비 40% 증가했고, 저희는 그 자체로 전년 대비 35% 상승했던 기록적인 2025년 이후의 흐름입니다. 인터커넥션은 그 주요한 기여 요인 가운데 하나였습니다. 다만 인터커넥션이 분기에서 1위 기여를 한 건 아니고, 상위 5위 안에 드는 기여였습니다. 그리고 좋은 요소들이 꽤 많습니다. Andy, Colin이 다음에 대해 조금 더 설명하게 할 텐데요. 그들이 말씀드리는 걸 들어보시면, 우리는 아직 끝난 게 전혀 아니라는 점을 느끼실 수 있을 거라고 생각합니다. Colin McLean: 네. Andy, 감사합니다. 그리고 Vikram, 질문과 알아봐 주셔서 감사합니다. 네, 우리는 이 변화가 엔터프라이즈(enterprise) 영역에서 어떻게 구체적으로 나타나는지에 대해, 저희의 실행이 만들어낸 성과에 대해 만족하고 있습니다.예약이 매우 탄탄하고 최근 4개 분기 중 3개 분기 연속 기록을 세웠으며, 이 성과는 플랫폼 전반에 걸쳐 나타났습니다. 핵심 시장에서의 회복탄력성도 계속해서 강하게 유지되고 있습니다. 실리콘밸리와 시카고, 프랑크푸르트에서 강한 예약 분기가 있었고, 이어서 여러 산업이 포트폴리오 전반에 걸쳐 핵심적으로 나타나는 것을 확인했습니다. 그래서 기업 부문에서 ‘개방형 중립 글로벌 플랫폼’이라는 우리의 가치 제안이 본격적으로 자리 잡고 있는데요. 이는 여러분이 명확히 보신 예약뿐 아니라 파이프라인에서도 확인됩니다. 그리고 전반적으로 일관되게 나타나는 사용 사례들이 있습니다. 하이브리드 멀티클라우드, 즉 배포의 사실상 표준인 것이고, 데이터 현지화 및 주권, 그리고 AI입니다. 앤디가 강조했듯이, 이것이 우리 대화 포트폴리오의 새로 떠오르는 부분이 되고 있으며, 이번 분기 예약의 20%를 넘습니다. 그리고 디지털 리얼티 이노베이션 랩 같은 방식으로 이를 보여드릴 수 있게 됐는데, 일본에서도 방금 또 하나를 롰칭했습니다. 이에 대해 매우 기쁘게 생각합니다. 그리고 고객과 파트너 모두로부터 얻고 있는 성공과 반응에 대해 정말 만족하고 있습니다. Operator: 다음 질문은 TD Securities의 Michael Elias 님이 해주십니다. Michael Elias: 그리고 이번 분기도 축하드립니다. 이번에는 앤디와 Sharpe GPT에 각각 해당되는 2가지 질문입니다. 과거에, 앤디, 선생님의 코멘트가 있었던 것으로 기억하는데, 더 큰 계약들에서는 고정 가격 갱신 옵션이 있긴 하지만 설계에 변경이 생기면 갱신 옵션의 중요성이 줄어든다는 취지였습니다. 우리가 보고 있는 것 중 하나는 일부 가장 큰 하이퍼스케일러들이 하이브리드 설계를 염두에 둔 신호를 보내고 있다는 점입니다. 즉, 하나의 데이터 센터에서 AI와 클라우드 설계를 함께 한다는 의미인데요. Sharpe의 관점에서 그런 흐름이 보인다면, 그러면 기존의 클라우드 데이터 센터들이 본질적으로 설계 변경을 거치면서 어떻게든 바뀌게 될 것이라고 보시나요? 그리고 만약 그렇다면, 앤디, 이 경우 장기적으로 계약을 재가격할 수 있는 기회가 더 커진다고 보시나요? Andrew Power: 감사합니다, 마이크. 그러니까요, 크리스가 설계 변화 역학에 대해 조금 더 확장해서 설명할 수 있을 겁니다. 다만 상기 차원에서 말씀드리면, 공급-수요 역학이 현재와 같은 위치에 있지 않았던 시기에는, 사실 저희가 승계한 일부 계약이 갱신 시점에 전체적인 마크-투-마켓 잠재력에 도달하는 것을 막았습니다. 그리고 만료 일정이 진행되면서 그중 실제로 얼마만큼이 영향을 받을지를 저희는 보수적으로 예상했죠. 시간이 지나면서 저희가 보고 있는 것은, 이러한 필수 상한(캡)에서 확률이 계속 저희에게 유리하게 움직이고 있다는 점입니다. 그중 일부는 고객이 단순히 일반적인 구성(normal configuration)을 바꾸거나, 갱신 기간의 길이를 다르게 하는 등으로 발생하는 경우가 많습니다. 그런데 배경에는 GPU와 CPU의 혼합, 액체 냉각과 공기 냉각의 비중, 그리고 성장의 만연성처럼 설계가 빠르게 변하고 있습니다. 그래서 유리한 갱신 옵션이 있음에도 불구하고, 고객들이 종종 ‘그래, 같이 더 일해보자’고 말하면서 그 이점을 적극적으로 활용하지 않는 경우가 많다는 것을 확인하고 있습니다. 이는 당연히 더 많은 빈도로 해당 요율을 시장에 다시 가져올 기회가 된다고 할 수 있습니다. 이번 분기에는 그 범주에서 좋은 결과가 있었고, 의심의 여지는 없습니다. 다만 표본이 크지는 않았습니다. 그리고 올해 하반기 후반까지 그 범주에서 상당히 더 강한 현금 마크-투-마켓이 나올 것으로 예상하기 때문에, 현금 마크-투-마켓 전망치를 약간 상향했습니다. 이어서 Sharp, 설계 변화 쪽에서 전면에 보이는 것에 대해 더 추가할 게 있을까요? Chris Sharp: 네, 100%입니다. 그리고 저는 이 질문을 해주신 마이클에게 감사드립니다. 실리콘의 발전, 즉 그 진전이 있다는 점에 대한 선생님의 언급은 GPU에만 국한된 게 아니라 전체 스택에 걸쳐 있습니다. 단지 GPU뿐이 아니라 CPU도 마찬가지예요. 특히 인퍼런스를 위한 새로운 장비가 시장에 나오고 있기도 합니다. 그래서 그런 수요를 이끄는 인프라의 범위가 전반적으로 넓습니다. 그리고 말씀드릴 수 있는 것은, 우리가 한동안 시장에서 항상 지켜봐 왔던 핵심 요소가 2가지 있다는 것입니다.모듈화는 제가 여러분과 한동안 이야기할 수 있었던 부분인데요. 이를 통해 해당 워크로드에 맞춰 전력 밀도와 냉각을 강화할 수 있습니다. 그래서 저는 HD Colo 프로그램과 함께 작업해 온 핵심 요소가 여기에 있다고 생각합니다. 즉, 약간의 빠른 기간 안에 랙당 150킬로와트까지 올라갈 수 있도록 개조하고, 사전 엔지니어링할 수 있는 능력을 갖추는 것이죠. 그리고 두 번째는 AI입니다. AI는 오늘날 클라우드에 더해지는(확장되는) 요소인데요. 지금 여러분이 깨닫고 계신 것은, 클라우드는 많은 데이터 자산으로 구성되어 있고 AI는 그 데이터가 절대적으로 필요하다는 점입니다. 그래서 우리는 AI 인프라가 가용성 영역(availability zones)에 더 가깝게 구축되려는 움직임과 관련해 추가 수요를 많이 보고 있습니다. 이것이 바로 Greg가 이야기하고 있는, 우리가 시장에 내놓고 있는 몇몇 확장된 허브 앤 스포크 land bank들입니다. 이 많은 부분이 연속적인 방식으로 함께 결합되고 있습니다. 그리고 마지막으로 말씀드리자면, 모든 것은 처음부터 대규모(벌크) 연결성(bulk connectivity)을 위해 설계되어야 합니다. 데이터센터의 4개 벽을 넘어서, 그것은 연결된 캠퍼스에 관한 이야기입니다. 우리는 이 분야에서 꽤 오랫동안 이 산업을 선도해 왔습니다. 이것이 제 생각에 고객들에게는 단지 오늘날 보유한 임대의 이점을 얻는 것뿐 아니라, 그 임대가 갱신될 때 내일을 위한(내일 시장에 내놓는) 새로운 설계들을 통해서도 혜택을 받을 수 있다는 점에서, 고객들에게 독특한 입지를 제공하는 요소라고 봅니다. Operator: 다음 질문은 Jefferies의 Jon Petersen 라인에서 나오겠습니다. Jonathan Petersen: 훌륭한 임대 실적 축하드립니다. 유기적 성장에 대해 이야기해 보고 싶습니다. 이번 분기 상수통화(constant currency) 기준 현금 NOI 성장률이 2.5%였는데요. 운영비가 조금 더 높았다고 말씀하신 것으로 알고 있고, 사람들은 흔히 반사적으로 에너지 비용 때문이라고 생각할 가능성이 큽니다. 그런데 말씀을 들어보니 그게 아니라고 하시더라고요. 그렇다면 유기적 성장에 영향을 주어, 우리가 기대하는 것보다 조금 더 느린 속도가 나타나게 하는 운영비 항목들이 무엇인지 말씀해 주실 수 있을까요? Andrew Power: 네. 물론입니다, Jon. 제 말은, 그 영향은 주로 전년 동분기와 비교했을 때 운영비가 낮았던(낮은 운영비 컴프/비교 기준) 데서 비롯된 것이었습니다. 그것은 주로 R&M(수선 및 유지보수)과 인건비 때문이었고요. 그리고 향후 3개 분기를 지나가면서는 그 흐름이 점차 완화될 것으로 기대합니다. 우리가 갱신(renewals)에서 이야기했던 내용과도 대체로 같은 맥락입니다. 보시는 대로, 첫 분기에는 2.5%였음에도 불구하고, 가이던스 기준으로 연간 목표는 말 그대로 4.5% 또는 4%에서 5% 수준을 이야기하고 있습니다. 그것은 전혀 변경되지 않았어요. 그래서 첫 분기는 예산에 맞춰 우리가 기대했던 대로 나왔고, 앞으로 3개 분기 동안 같은 매장(same-store) 성장도 더 높아지거나(가속) 증가할 것으로 기대합니다. Operator: 다음 질문은 Wells Fargo의 Eric Luebchow 라인에서 나오겠습니다. Eric Luebchow: 최근 데이터센터 지연과 프로젝트가 밀리는 것과 관련된 보고가 많이 있었습니다. 그래서 혹시 공급망 측면에서의 추가적인 제약, 예를 들면 유틸리티 전력, 장비, 인력 가용성, 지역사회 반발 같은 것이 공사 일정의 연장을 어떻게든 하고 있는지 말씀해 주실 수 있을까요? 그리고 두 번째로, 공급망 제약이 시장 임대료 성장으로 어떻게 전환되고 있는지에 대해 말씀해 주실 수 있을까요. 거기서 여전히 긍정적인 모멘텀이 보이고, 시장 임대료가 개발 비용의 인플레이션을 상회하고 있다고 계속 생각하시는지요? Andrew Power: 감사합니다, Eric. 뒤에서부터 핵심 결론부터 말씀드리자면, 우리는 여전히 시장 임대료 성장률이 건설 비용에 가해지는 인플레이션 압력을 앞서고 있습니다. 그리고 그 이유들 가운데 일부로 다시 돌아가 보면, 현재 여러분이 보게 되는 건 정말 놀라운 수요와 공급망, 노동에 대한 경쟁입니다. 또한 미국의 일부 지역에서는 숙련 노동(전기 기술자)에 대한 부족이 있습니다. 우리는 업계로서 엄청난 속도로 움직이며, 매우 중요한 디지털 인프라를 공급하고 있습니다. 그리고 당연히 그 과정은 비용에 압박을 가하지만, 우리는 그 압박을 앞지르는 수준의 요율(rate)을 보고 있습니다.동시에 이러한 요소들은 우리가 고객과 모든 이해관계자들의 눈에 비추는 가치를 더하고 있습니다. 즉, 20년 이상 축적된 실적과 시장에서의 구축 및 운영 역량의 일관성이 고객의 신뢰로 이어지고 있다는 것입니다. 그래서 우리의 실행력, 즉 우리가 지키는 말-행동의 비율은 디지털에서 우리가 자랑스럽게 여기는 부분이며, 제 생각에는 시간이 지나도 계속해서 그 점이 드러납니다. 우리는 모든 이해관계자들과 그 과정의 매 단계에서 함께 일하고 있습니다. 예를 들어, 납품에 지연이 있을 수 있는 유틸리티 파트너가 있을 수 있고, 그럴 때 우리가 어떻게 창의적으로 접근할 수 있는지, 그리고 실수가 이처럼 매우 높은 상황에서 Digital Realty의 가치 제안이 어떻게 내비게이션되어야 하는지 등을 확실히 하고 있습니다. 그리고 당연히 이것은 고객에게 제공한 가치로 이어지고, 궁극적으로는 주주들에게도 이어집니다. Operator: 우리의 다음 질문은 Citi의 Michael Rollins가 하겠습니다. Michael Rollins: 임대의 다양성에 대한 개회사 내용을 생각해 보니 그렇습니다. 물론 200메가와트 임대가 있지만, 또한 10메가와트 이상 규모의 여러 임대와, 1~3메가와트 기록 임대도 있다고 말씀하셨더군요. 그래서 1메가 이상 임대의 AI 구성에서, 현재 AI가 어느 정도 규모까지 내려와 있는지 궁금합니다. 그리고 이는 이제 포트폴리오에서 남아 있는 사용 가능 용량을 채우려는 데 어떤 의미가 있나요? 현재 전력 대비 면적의 이용률에 관한 새로운 공시가 있지 않습니까. 그리고 하나만 더, 가이던스에 대한 확인 질문을 드리고 싶습니다. 코어 FFO 주당이 일정 통화 기준으로 연간 11%였던 것으로 보입니다. 그리고 올해 계획하신 시점과 가이던스 중간값을 보면 9%라고 언급하신 것으로 알고 있는데요. 왜 코어 FFO 주당이 연중 남은 9개월 동안 평균적으로 둔화되어야 합니까? 특히 일정 통화 기준으로 1분기에 하신 것과 비교해서요. Andrew Power: 가이던스 질문은 Matt에게 맡기고, 다시 돌아와서 우리가 보고 있는 수요의 다양성과 AI의 함의에 대해 설명드리겠습니다. Matt Mercier: 네. Mike, 감사합니다. 먼저 말씀드리면, 우리는 분명히 매우 유리한 위치에 있습니다. 우리는 올해를 놀라운 출발로 이어가고 있는데, 0~1건 기준 기록적인 출발입니다. 그야말로 최고 수준이거나 그에 준하는, 메가와트 이상에서의 두 번째로 높은 계약 성사 실적을 보이며, 이를 통해 우리는 연초부터 가이던스를 더 개선할 수 있는 기반을 마련했습니다. 말씀하신 대로, 2분기에는 이른바 한 단계 내려앉을 것으로 예상되지만, 3분기에는 다시 반등하고, 연말에는 높은 성과로 마무리하면서, 이를 통해 2027년과 그 이후까지 전반적인 성장을 계속할 수 있는 위치에 있게 해줍니다. 그 이유로는 몇 가지가 있습니다. 하나는 세일즈스토어(동일 매장)와 관련된 부분인데요. 1분기에는 영업비용(OpEx)이 2분기와 3분기에 걸쳐 램프업(상승)되기 시작할 것으로 기대합니다. 두 번째로는, 개발 지출 증가와 더불어 성장 런웨이를 계속하기 위한 다른 토지에 대한 잠재력과 연결된 투자들을 계속할 계획입니다. 그리고 우리는 또한 가이던스에 포함되어 있는 자본 재활용도 계속할 계획이 있습니다. 이 모든 것들이 분기별 코어 FFO의 추이에 영향을 미칩니다. 하지만 요지는 우리가 가이던스를 상향했고, 연간 약 9%의 성장을 기대한다는 것입니다. Andrew Power: 그리고 Mike, 질문의 첫 부분, 즉 수요의 다양성에 대해 말씀드리겠습니다. 우리는 총 계약 성사액을, 그리 오래전이 아닌 이전의 기록을 살짝 상회했는데요. 7억 달러를 넘는 수준입니다. 게다가 그 총액은, 이른바 세 번째 자리 혹은 그다음으로 높은 분기 대비 70% 더 높습니다. 회사 역사상 가장 큰 임대 계약을, AA 등급의 하이퍼스케일 AI 추론(inference)을 위한 계약으로 성사시킨 것에 대해 매우 기쁩니다. 하지만 그 바로 뒤를 이어, 우리가 말씀드린 것처럼 댈러스, 상파울루, 도쿄에서 각각 10메가와트 이상 임대도 체결했습니다. 이는 수요의 다양성이 있다는 것을 보여줍니다. 규모의 다른 끝으로 가면, 0~1메가와트 상호접속(interconnection)도, 직전 분기 기록에 기반해 기록을 달성했습니다. 그 안에서 AI 기여가 올라, 예를 들자면 21%입니다. 그래서 10~수백 메가와트 규모의 AI를 보고 있고, 또 1메가와트 미만 범주의 AI도 보고 있습니다. 그리고 저는 그 사이에 있는 내용은 좀 빠르게 넘기고 있습니다. 우리는 공실이 있는 용량과, 공사 중인 용량까지 빠르게 채워가고 있습니다. 보신 것처럼 개발 파이프라인이 눈에 띄게 증가해 165억 달러에 이르렀을 뿐 아니라, 프리리스(선(先)임대)가 일정하게 유지된 것도 굉장한 성과입니다. 그런데 저는 아까 존의 질문과 관련해, 당사 안정화 포트폴리오에서 우리가 보유한 최대 공실 용량을 다시 살펴봤습니다. 그리고 그 공실의 상당 부분은 이미 선(先)임대가 되어 있지만 아직 개시되지 않았습니다. 그래서 저희가 보고하는, 예를 들면 90%를 막 넘는 점유율 수치에는 아직 나타나지 않았습니다. 그래서 저는 이 문제를 스펙트럼 양쪽 끝에서 동시에 공략하고 있다고 말씀드리고 싶습니다. 즉, 2026년에 계속해서 기준을 더 끌어올리고, 동시에 이제 막 18억 달러 규모의 기록적인 백로그를 구축해서 27년에 제공하고, 심지어 28년에도 제공할 수 있도록 하겠다는 것입니다. Operator: 다음 질문은 Evercore ISI의 Irvin Liu 님의 라인에서 나옵니다. Jyhhaw Liu: 저도 강력한 수주에 대해 축하를 전하고 싶습니다. Andy, 샬럿에 200메가와트 규모의 두 번째 건물과 애틀랜타에 또 다른 200메가와트 시설을 말씀하셨는데요. 이러한 전개를 바탕으로, 1메가와트 초과 수주가 연말까지 어떻게 추세를 보일지 감을 잡을 수 있게 설명해 주실 수 있을까요? Andrew Power: 고맙습니다, Irvin. 그래서 샬럿의 디지털과 관련해 우리가 진행 중인 모든 일에 대해 정말 흥분하고 있습니다. 이건 아주 전략적인 움직임인데, 저희는 오래전부터 샬럿 다운타운, 그러니까 업타운 샬럿에 있는 엔터프라이즈 고객들을 지원하는 인터커넥션 허브를 운영해 왔고, 최근에는 그것을 확장해 왔습니다. 그리고 정말 놀라운 점은, 18개월 전 또는 그보다 짧은 시점에 저희가 방금 임대한 것이 200메가와트라는 것을 발표했는데, 이는 샬럿 공항에 인접한 캠퍼스의 전반부였습니다. 그래서 저희는 공사 중인 200메가와트도 추가로 확보했고, 이를 고객들에게 매우 매력적인 것으로 보고 있습니다. 애틀랜타에서는 더 큰 프로젝트에 대해 조금 말씀드렸는데, 그 이전에 저희가 2028년 인도 예정의 또 다른 200메가와트를 갖고 있습니다. 입지도 훌륭합니다. 이 캠퍼스는 저희의 콜로(콜로케이션) 인터커넥션 풋프린트 확장이 될 것이고, 동시에 이 시장에서 AI 추론을 통해 클라우드 가용 영역을 확장하려는 하이퍼스케일 고객들을 대상으로 가격이 책정되어 있습니다. 이것들은 단지 두 가지 스냅샷일 뿐입니다. 이 개발 사이클의 왼쪽, 즉 셸이나 토지 같은 부분에서 우리가 하고 있는 일들에 대해 말씀드리면, 대형 하이퍼스케일 사용 사례를 위한 추가 수요에 대해서도 여러 다른 시장에서, 예를 들면, 저희가 성장하는 수요에 잘 포지셔닝하고 있다는 점이 많습니다. 그리고 준비된 발언에서 그 부분을 간단히 훑고 말씀드렸습니다. 노던 버지니아는 실제로 가벼운 노던 버지니아 임대 분기입니다. 가중 평균 요율에서 이를 확인할 수 있습니다. 다만 노던 버지니아에서, 예를 들면 27~28년 시기 범주로 책정된 275메가와트가 있는데, 아직 임대가 되지 않았다고 생각합니다. 댈러스도 비슷한 이야기입니다. 그리고 나서 주를 떠나 빠르게 프랑크푸르트, 파리, 암스테르담, 서울, 도쿄, 오사카로, 그리고 브라질의 상파울루와 요하네스버그까지 말씀드리면, 더 큰 용량 블록을 위한 여러 시장이 있습니다. 저희는 슬라이드 덱에서 지도 위에 그것을, 예를 들면, 보여드렸습니다. 그래서 저희는 회사가 보유한 이 기록적인 파이프라인을 계속 구축할 수 있을 것이고, 이 성장 알고리즘의 리스크를 낮추는 과정도 앞으로 수년간 계속해 나갈 수 있을 것이라고 생각합니다. Operator: 다음 질문은 Oppenheimer의 Timothy Horan 님의 라인에서 나옵니다. Timothy Horan: 움직이는 요소가 많습니다. 임대 완료된 것과 공사 중인 것을 포함해, 공간과 전력의 총 인벤토리가 어떻게 되며, 그것을 어느 정도까지 성장시킬 수 있다고 보시나요? 아니면 5, 10년 뒤에 어느 정도 목표를 갖고 계신가요? Andrew Power: 물론입니다. 그러면 기가와트에 대해 말씀드리면, Tim, 현재 운영 중인 것이 약 3기가와트 조금 안 됩니다. 그렇죠.그 외에도 현재 운영하지 않는 상태에서 우리가 오늘 보유한 6기가와트가 더 있습니다. 그 6기가와트 중 어디서든지 흙을 옮기는 것부터 문을 여는 것, 시운전과 커미셔닝에 이르기까지 공사가 진행 중인 물량이 1.2기가와트입니다. 따라서 상당히 단기적으로 3기가와트 중 1.2기가와트를 추가하는 셈이라, 우리가 오늘 설치 기반이라고 부르는 것 대비 40% 확장입니다. 그리고 보신 것처럼 그 1.2기가와트는 방금 1.2로 올라갔습니다. 임대가 꽤 선제적으로 진행되어 60%대(약 60%)로 선임대가 되어 있습니다. 우리는 그에 대해 임대하고 있으며, 동시에 말씀드리는 대로 더 많은 개발을 활성화하고 있습니다. 그래서 우리는 꽤나 좋은 활주로(런웨이)가 있다고 봅니다. 그리고 투자팀도 그 과정에서 계속해서 추가하고 있다는 점을 말씀드릴 수 있습니다. Operator: 우리의 다음 질문은 BMO Capital Markets의 Aryeh Klein 님으로부터 들어오겠습니다. Aryeh Klein: 미국 지역의 개발 파이프라인에서 메가와트당 비용이 메가와트당 1,250만 달러에서 약 1,400만 달러로 증가한 것으로 보이는데, 이 부분에 대해 말씀해 주실 수 있을까요? 그리고 또한 NIMBY(혐오시설 반대) 현상과 지역 주민의 반발이 훨씬 더 많은 것처럼 보입니다. 향후 6기가와트의 전기용량 중, 더 전달하기가 어렵다고 볼 수 있는 시장에서의 물량이 있다면—또는 일반적으로—그에 대해 어떻게 접근하고 계신지 궁금합니다? Andrew Power: 감사합니다, Aryeh. 제가 메가와트당 비용에 대해 조금은 말씀드렸습니다. 그러니까 분명히 건설 비용에 대한 인플레이션을 보고 계신 것이고, 시간이 지나면서 토지 가치가 올라왔기 때문입니다. 또한 건설 물량이 상당히 많고 공급망이 타이트한 상황도 있습니다. 여기에 설계가 조금 더—이름 붙이자면—더 비싼 설계 쪽으로 이동하면서, 더 유동적인(액상이 원활한) 냉각 인프라를 더 많이 쓰는 흐름도 있습니다. 이 모든 것이 메가와트당 기준에 영향을 미칩니다. 좋은 점은 수요와 공급의 배경을 고려할 때, 우리는 우수한 시장 요율을 확보해 인플레이션 압력을 최소한 상쇄하면서—정확히는 수익률 또는 반환을 유지할 수 있다고 말씀드릴 수 있습니다. 그리고 현재 개발 중인 기준으로는 기록적인 상황에서도, 투자에 대한 무차입(레버리지 없는) 수익률이 약 11%에 가깝게 유지되는 것을 확인할 수 있습니다. 두 번째 질문인 데이터 센터 디지털 인프라에 대한 더 폭넓은 반응이나 업계 반응, 그리고 디지털이 그것에 대해 무엇을 하고 있는지에 대해서는, 그것이 바로 지금 우리가 살고 있는 시대의 현실입니다. 우리는 지난 몇 분기 동안 이런 순간을 분명히 보아왔습니다. 그리고 이 업계의 리더로서 모든 이해관계자에 대한 우리의 가치 제안이 잘 설명되고, 잘 진척되며, 지역사회에 문이 열려 있음을 보장하는 것은 우리 스스로에게 달려 있다고 생각합니다. 저는 디지털의 전통과 역사, 그리고 우리가 매일 수행하는 일들—모든 면에서 헌신적인 지역사회 구성원으로서, 우리의 데이터 센터 안에서 하는 일자리와 함께 그 지역사회에서 적극적으로 활동하는 것—에 대해 매우 자랑스럽게 생각합니다. 그리고 메시지가 분명해야 한다고 봅니다. 전력화(전동화)에 있어서는 우리는 자체 자금을 투자해 전력망을 더 안정적이고 지속 가능하게 만들고 있습니다. 그리고 여러분 동네에서 한여름의 뜨거운 밤이 찾아오면, 우리는 전력망에 가해지는 압력을 줄이기 위해 이른바 백업 발전으로 돌아갑니다. 또한 우리는 전기요금(물론)의 비용을 낮추는 데 대한 지원을 하겠다는 점에 대해 꽤 공개적이고 목소리가 큰 고객 기반을 지원하고 있습니다. 둘째, 우리는 오랫동안 큰 규모의 부동산 세금 납부자였습니다. 그래서 우리가 운영하는 일부 지역사회에서는 우리가 가진 인프라가 가장 좋은 도로, 좋은 학교, 많은 교사, 그리고 스포츠 경기장이 있다는 점도 생각해 볼 수 있습니다. 하지만 새로운 소식은 우리가 큰 일자리 창출 주도자이기도 하다는 것입니다. 단지 디지털만이 아니라 업계 전체에 대한 통계를 보면, 업계로서 우리가 만드는 일자리는—말하자면—미국의 상위 15대 자동차 제조업체(업계) 이상에 해당할 만큼 크다고 할 수 있습니다. 아마 대부분은 그 점을 이 분야에서는 생각하지 못했을 것입니다. 그리고 이는 오늘날 데이터 센터를 건설하는 엔지니어와 전기기술자 등과 함께, 영구적인 일자리라는 점에서도 추가로 해당됩니다. 그리고 마지막으로 Digital Realty가 하는 일은 미션 크리티컬 워크로드입니다. 이를테면 장치가 작동하게 하고, 금융 시스템이 흐르게 하며, 헬스케어 시스템이 운영되게 하고, 연구가 진행되게 하는 것들입니다. 클라우드 컴퓨팅을 위한, 그리고 AI 추론을 위한 바로 그런 미션 크리티컬 워크로드—그것이 우리가 하는 일입니다. 하지만 반복이 기도를 망치지는 않는다고 생각합니다. 그리고 Digital Realty는 우리가 운영하는 전역에서 이 주제에 대해 선도적인 목소리를 계속 내야 한다고 생각합니다. Operator: 감사합니다. 이것으로 오늘 통화의 Q&A 부분을 마치겠습니다. 이제 폐회사 말씀을 위해 통화를 다시 President and CEO인 Andy Power에게 넘기겠습니다. Andy, 진행해 주세요. Andrew Power: 감사합니다, 운영자님. Digital Realty는 Core FFO가 예상보다 더 좋게 나오면서 2026년을 기록적인 출발로 시작했습니다. 그리고 이는 연간 가이던스 상향으로 이어졌습니다. 우리는 0-1메가와트 초과를 포함한 기록적인 상호연결(인터커넥션) 주문을, 그리고 결합한 가운데 더 큰 규모로(메가와트 단위로) 임대가 더욱 강화되며 올렸습니다. 여기에는 지금까지 최대 규모의 임대도 포함되어 있습니다. 이러한 활동은 우리의 백로그를 새로운 역대 최고치로 끌어올려 장기 성장에 대한 가시성을 개선했습니다. 동시에 우리는 지중해 및 APAC 지역에서 고도로 연결된 자산의 입지를 확대하는 한편, 하이퍼스케일 개발을 위한 토지도 추가하며, 글로벌 풀 스펙트럼 플랫폼 전반에서 고객의 필요를 충족하겠다는 우리의 약속을 재확인했습니다. 또한 우리는 개발 파이프라인을 새로운 높이로 확장했습니다. 그리고 이 모든 것을 실행하면서 레버리지를 다년 저점 수준으로 낮췄습니다. 이러한 뛰어난 성과는 팀의 노력입니다. 또 저는 높은 수준에서 계속 실행해 나가는 훌륭하고 헌신적인 동료들이 매우 자랑스럽습니다. 앞으로 놓인 기회가 기대되지만, 동시에 고객과 주주를 위해 제공하는 데 집중하겠습니다. 오늘 함께해 주셔서 모두 감사합니다. Operator: 컨퍼런스는 이제 종료되었습니다. 오늘 발표에 함께해 주셔서 감사합니다. 이제 연결을 해제하셔도 됩니다. 모두 좋은 하루 보내세요.