Compass, Inc.

운영자: 신사 숙녀 여러분, 함께해 주셔서 감사합니다. Compass, Inc. 2026년 1분기 실적 컨퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다. [운영자 안내] 이제 통화를 Soham Bhonsle, 투자자 관계 담당 이사에게 넘기겠습니다. 진행해 주십시오. Soham Bhonsle: 대단히 감사합니다, 운영자님. 그리고 좋은 오후입니다. 여러분 모두 바쁘신 가운데 참석해 주셔서 감사드리며 Compass 2026년 1분기 실적 컨퍼런스 콜에 함께해 주셔서 감사합니다. 오늘 함께해 주실 분은 Robert Reffkin, 당사의 설립자이자 CEO; 그리고 Scott Wahlers, 당사의 최고재무책임자(CFO)입니다. 당사 회사의 성과를 논의하는 과정에서 일부 비GAAP 지표를 언급하겠습니다. 이러한 비GAAP 지표와 가장 직접적으로 비교 가능한 GAAP 지표 간의 조정 내역은 당사 투자자 관계 웹사이트에 게시된 2026년 1분기 실적 발표 자료에서 확인하실 수 있습니다. 또한 Anywhere 거래의 재무 결과가 전년도 기간 또는 2026년 1분기 첫 8일에 포함되어 있지 않으므로, 금년도 및 전년도 결과는 비교가 어렵다는 점에 유의해 주십시오. 우리는 오늘 제출된 Form 8-K에 포함된 보충 정보를 제공했으며, 이는 해당 사업이 2025년 초부터 결합된 것처럼 가정한(pro forma) 기준으로 당사의 매출 및 커미션 비용과 주요 비즈니스 지표를 제시합니다. 우리는 이 추가 정보가 Anywhere 거래의 종결 전후 기간을 비교하는 데 투자자들에게 유용할 것으로 믿습니다. 또한 당사는 현재의 기대, 예측 및 가정에 근거한 미래지향적 진술을 할 예정이며, 이러한 진술에는 위험과 불확실성이 포함됩니다. 이러한 진술에는 2026년 2분기에 대한 당사의 가이던스와 2026년 전체에 대한 전망, 그리고 비용 시너지 실현 및 운영 성과에 대한 기대와 관련된 코멘트가 포함됩니다. 당사의 실제 결과는 이러한 진술과 실질적으로 다를 수 있습니다. 당사의 실제 결과에 영향을 줄 수 있는 위험, 불확실성 및 기타 요인에 대한 자세한 내용은 SEC에 제출되었고 당사 투자자 관계 웹사이트에서 확인할 수 있는 당사의 최근 연례보고서 Form 10-K에서 확인하실 수 있습니다. 어떠한 미래지향적 진술에도 과도한 의존을 하시면 안 됩니다. 본 발표 자료의 모든 정보는 오늘자, 5월 5일 기준입니다. 당사는 이 정보를 업데이트해야 할 의무가 있음을 명시적으로 부인합니다. 이제 Robert Reffkin에게 통화를 넘기겠습니다. Robert님? Robert Reffkin: 좋은 오후입니다. 그리고 당사의 1분기 컨퍼런스 콜에 참석해 주셔서 감사합니다. 강력한 1분기 결과를 말씀드리기 전에, 당사의 비용 시너지 목표에 대한 업데이트를 제공하고 Anywhere 거래를 종결한 이후의 몇 가지 초기 성과를 강조하고자 합니다. 먼저 비용 시너지입니다. 2월의 4분기 실적 컨퍼런스 콜에서 우리는 연내 1년에 걸쳐 실행될 비용 시너지 2억 5,000만 달러와 3년 동안의 순 비용 시너지 4억 달러를 목표로 한다고 공유드렸습니다. 저는 연내 1년에 걸쳐 실행될 비용 시너지 목표를 3억 달러로 상향 조정했다는 점을 매우 기쁘게 말씀드립니다. 또한 3년 동안의 순 비용 시너지는 5억 달러이며, 이 중 4억 2,000만 달러는 손익계산서(P&L)를 통해 실현될 것으로 예상되고, 8,000만 달러는 CapEx 시너지로 실현될 것으로 예상됩니다. 더 나아가, 당사는 4월 1일 기준으로 2억 5,000만 달러가 넘는 비용 시너지를 이미 실행했습니다. 이는 Anywhere 거래를 종결한 지 82일 만의 성과입니다. 이러한 가속은 2026년 회계연도 내 실현 비용 시너지 규모를 약 1억 달러에서 2억 달러로 증가시키는 결과를 가져왔습니다. 우리는 이전에 비용 시너지 1억 달러 중 1,000만 달러를 P&L을 통해 OpEx 시너지로 실현하고, 나머지는 CapEx 시너지로 실현될 것으로 예상했습니다. 목표 실현이 증가함에 따라, 이제 손익계산서(P&L)에서 실현될 금액은 약 1억 3,000만 달러이고 CapEx 시너지로 실현될 것으로 예상되는 금액은 7,000만 달러로 예상합니다.This는 연간 실현 OpEx 시너지 기대치가 기존 기대치 대비 약 9,000만 달러 증가했으며, 연간 실현 CapEx 시너지 기대치도 기존 기대치 대비 1,000만 달러 증가했음을 반영합니다. 이는 연간 실현 목표가 2억 달러로 더 커진 데 따른 것으로, 현재는 성장과 성과를 보여주는 브로커리지 브랜드의 1분기 초반 성과로 전환하겠습니다. Sotheby's International Realty는 3억 5,000만 달러에 세계 역사상 가장 비싼 주택을 판매했습니다. 한편 Coldwell Banker는 미아미데이드 카운티 역사상 가장 비싼 주택을 1억 7,000만 달러에 판매했습니다. 두 판매 모두 럭셔리 부문에서 결합 회사의 권위를 다시 한번 강화합니다. Corcoran Sunshine(코리커란의 신규 개발 사업)는 1분기에 15년 만에 가장 강력한 계약 물량을 기록했으며, 1분기 계약 체결액이 15억 달러에 달했습니다. ERA는 15년 만에 가장 큰 프랜차이즈 매각 거래를 성사시켰습니다. Better Homes and Gardens는 브랜드 역사상 전체에서 가장 큰 프랜차이즈 M&A 거래를 실행했습니다. Christie's International Real Estate는 해당 분기에 8개의 신규 프랜차이즈 계약을 체결했는데, 모두 신규 시장을 위한 것으로 브랜드 역사상 최대 규모의 분기 확장을 반영합니다. CENTURY 21은 최근 프랜차이즈 매각 거래를 10년 만에 최대 규모로 실행했으며, 주택 판매자 선택에 대한 당사의 입장이 브로커 오너인 Greg Hague가 합류를 선택한 핵심 이유였습니다. 실제로 Greg은 인상적인 이력을 바탕으로 주택 판매 전략에 관해 우리 브랜드 전반의 부동산 전문가들을 코칭할 예정입니다. 그 이력에는 Inc. 5000이 미국에서 가장 빠르게 성장하는 비상장 기업 상위 250개 중 하나로 선정한 주택 판매 전략 컨설팅 및 교육 회사를 구축한 것이 포함됩니다. Compass는 1분기에 우리 역사상 그 어떤 이전 1분기보다 더 많은 부소속(Principal) 에이전트를 모집했습니다. 우리는 이제 Compass의 가장 효과적인 모집 전략을 모든 브랜드에 걸쳐 확장하고 있으며, 수요 창출과 브랜드별 모집 웹사이트부터 시작해 기술 플랫폼이 에이전트가 사업을 성장시키는 데 어떻게 도움이 되는지 설명하고 있습니다. 마지막으로, Coldwell Banker의 상위 2개 분위 구간(Quartile) 에이전트 기준 GCI 유지율은 12개월 누적 기간 동안 전체 GCI의 82%를 차지하며, 1분기에 10년 만에 최고치인 94.6% 유지율을 기록했습니다. 타이틀 및 에스크로 사업에서는 완료 후 중앙화를 통해 상당한 장기 비용 절감 효과를 이끌어낼 것으로 기대되는 단일 기술 플랫폼으로 운영을 통합하고 있습니다. 모기지 사업에서는 Anywhere의 JV였던 GRA가 2.5년 만에 가장 높은 어태치(Attach) 분기를 달성한 반면, Compass의 JV인 OriginPoint는 1분기에 역대 최고 어태치율을 기록하며 수익성 기준으로 최고의 분기를 전달했습니다. 앞으로 우리는 모기지 JV에서 어태치율과 수익성을 모두 계속 개선할 수 있는 중대한 기회를 보고 있습니다. 마지막으로, 우리는 Rocket Mortgage와의 디지털 모기지 파트너십을 계속 추진하고 있으며, Rocket의 프리퀄리피케이션(prequalification) 경험이 이제 compass.com의 모든 매물 목록에 내장되어 있습니다. Dave Crosby가 이끄는 당사 데이터 및 애널리틱스 팀은 수석 이코노미스트 Mike Simonsen의 지원을 받아, 크게 확장된 데이터 환경을 극도로 단순화하는 작업을 실행하고 있습니다. Anywhere 거래를 마친 이후 6,000건이 넘는 레거시 보고서를 식별했으며, 그중 절반 이상을 이미 폐기했습니다. 그리고 약 100개의 고충실도(high-fidelity) 보고서에 도달하기 위해 회사 전체에 걸친 표준화를 향한 규율 있는 경로를 따르고 있습니다. 보고서 수를 최소화하면, 데이터 팀이 중요한 통합 작업에 집중하고 올해 4분기까지 독자적인 인사이트를 개발할 수 있게 해줄 것이며, 이는 부동산 전문가, 타이틀 에이전트, 모기지 오피서들이 시장에서 더 많은 사업을 따낼 수 있게 해줄 것으로 믿습니다. 이제 2026년 1분기 프로포마(pro forma) 결과로 전환하겠습니다. [Technical Difficulty] Operator: 신사 숙녀 여러분, 기술적 어려움이 발생하는 동안 기다려 주셔서 감사합니다. 이제 기술적 어려움을 겪는 동안 잠시 대기해 주세요. 준비된 발언을 계속하기 위해 경영진에게 콜을 넘기겠습니다. Robert Reffkin: 감사합니다. 그리고 다시 한 번 죄송합니다. 기술적인 어려움이 있었습니다. 계속하겠습니다. 1분기( Q1 )에 Compass는 프로 포마 매출이 27.6억 달러로, 1년 전 프로 포마 매출 25.8억 달러에 비해 전년 동기 대비 7% 증가했습니다. 조정 EBITDA는 6,100만 달러를 기록했습니다. 1분기 매출은 가이던스 중간값을 상회했고, 조정 EBITDA도 가이던스의 상단을 상회했습니다. Coldwell Banker, Compass, Corcoran, Sotheby's International Realty 브랜드를 포함하는 브로커리지 사업에서 프로 포마 거래는 전년 동기 대비 2.6% 증가했으며, 시장은 전년 동기 대비 보합이었습니다. 이는 브로커리지 사업이 유기적(organic) 기준으로 연속 20개 분기 동안 시장을 앞질렀다는 뜻입니다. 프로 포마 브로커리지 GTV는 시장이 1.5% 증가한 것에 비해 전년 동기 대비 7.3% 증가했습니다. 프로 포마 총 에이전트 추가(총 에이전트 adds)는 3,503명으로, 2025년 4분기 수준보다 높았습니다. 브로커리지 사업에서의 프로 포마 총 에이전트 유지율(retention)은 94%로, 2025년 4분기 대비 변동이 없었습니다. 지난 12개월 동안 GCI가 0인 에이전트를 제외하면, 1분기 프로 포마 에이전트 유지율은 97%였을 것이고, 또한 지난 12개월 동안 GCI가 2만 달러 이하인 에이전트를 제외하면(이는 평균적으로 당사 가격대에서 거래 2건 미만에 해당합니다), 1분기 프로 포마 에이전트 유지율은 98%를 넘었을 것입니다. 에이전트 1인당 프로 포마 생산성(에이전트당 GTV로 측정)은 전년 동기 대비 아주 좋게 증가했습니다. 앞으로는, 결합된 회사로서의 브로커리지 채용 및 유지 전략은 생산적인 에이전트뿐 아니라 성장 중인(업-and-커밍) 에이전트에도 집중할 것입니다. 이는 에이전트 추가 수준을 건강하게 유지하는 동시에, 에이전트 유지율과 에이전트 생산성 성장도 개선될 것으로 기대합니다. 프랜차이즈 부문에서는 프로 포마 GTV가 전년 동기 대비 4.6% 증가했는데, 이는 주택 시장 물량이 전년 동기 대비 1.5% 증가한 것보다 310bp(베이시스 포인트) 만큼 성과가 더 좋았다는 것을 반영합니다. Sotheby's International Realty와 Corcoran 브랜드는 계속해서 회사 평균을 상회하고 있으며, 총 프랜차이즈 매출도 전년 동기 대비 의미 있는 증가를 경험했습니다. 프로 포마 통합 서비스 매출은 전년 동기 대비 11% 성장했으며, 그중 제목 -- T&E 매출이 주요 동력이었습니다. 이번 분기는 리파이낸스(refinance) 활동이 강세를 보이며 수혜를 받았는데, 프로 포마 리파이낸스 거래는 전년 동기 대비 100% 증가했고, 프로 포마 매수(purchase) 거래는 전년 동기 대비 4% 성장했습니다. 매수 거래 성장률은 전반적인 주택 시장 성장률(전년 동기 대비 0.2% 증가)을 0.2%p 초과하여 앞섰습니다. 이러한 강력한 결과는 우리 팀의 모든 구성원이 있었기에 가능했습니다. 회사에 중대한 변화가 있었던 분기 동안 집중과 노력을 기울여 준 전체 팀에 감사드립니다. 이제 Rocket, Redfin과의 파트너십에 대한 몇 가지 생각, 그리고 업계에서 단계적 마케팅(phased marketing)으로 시각이 이동하는 흐름에 대해 말씀드리겠습니다. 첫째, 여러 다른 포털과 브로커리지들이 홈셀러 선택과 단계적 마케팅에 대해 우리의 선례를 따르고 있다는 점을 보게 되어 기쁩니다. 판매자들은 더 많은 선택지를 원하지, 더 적은 선택지를 원하지 않습니다. 그리고 곧 제공될 예정인 ‘coming soon’ 옵션이 더 많은 판매자들에게 선택지로 제공되면, 그들은 어떤 방식으로든—어떤 방식으로든—주택을 마케팅할 수 있는 더 많은 옵션과 더 많은 선택지를 갖게 될 것입니다. 저희 회사는 경쟁사 다른 브로커리지 기업들보다 일관되게 판매자에게 더 많은 선택지를 제공해 왔다고 믿습니다. 이는 부동산 전문가들이 계속해서 시장을 상회하는 성과를 내고 판매자와의 계약(리스팅)을 따내는 데 도움이 될 것이라고 생각합니다. 둘째, 시장에서 다른 곳들도 우리와 유사한 형태의 제안을 재현하려는 시도를 보이고 있지만, 여러 가지 이유로 인해 우리는 Redfin에서도 ‘coming soon’ 단계를 함께 제공하는 Compass 3-Phased Marketing 옵션이 부동산 분야에서 단계적 마케팅을 위한 최고의 선택이라고 확신합니다. 그 이유를 몇 가지 말씀드리겠습니다. 첫째, 시장에 있는 다른 옵션과 달리, 저희의 ‘coming soon’ 구매자 문의는 항상 리스팅 에이전트에게 직접 전송됩니다.부동산 매물을 가장 잘 아는 사람은 누구냐는 점입니다. 예를 들어 연락처 투어나 일정 예약 ‘연락처 에이전트(contact agent)’ 버튼을 클릭하면, 그 클릭이 제3자 에이전트에게로 재전환되는데, 그 제3자 에이전트는 해당 매물을 가장 잘 알지 못합니다. 둘째, 다른 주요 포털들은 곧 제공 예정(coming soon) 옵션을 내놓는 반면, 저희는 항상 매물 담당 에이전트가 쇼잉을 진행할 수 있도록 허용하고, 항상 오픈하우스도 허용합니다. 이는 대안 옵션에서는 해당되지 않습니다. 셋째, 부동산은 지역 기반 사업입니다. 또한 주요 시장에서의 방대한 인벤토리 깊이를 바탕으로, 소비자들이 compass.com과 저희의 다른 브로커리지 웹사이트를 검색하도록 강력한 신호를 보낼 수 있을 것이라 믿습니다. 참고로 compass.com은 1분기(단일 분기) 월간 평균 사용자 기준 전년 대비 성장률 38%로 가장 빠르게 성장한 부동산 웹사이트였으며, Similarweb 기준 현재 부동산 분야에서 여섯 번째로 큰 오디언스입니다. 넷째, 저희 에이전트들은 Rocket을 통해 구매자에게 모기지 금리를 1% 할인해 줄 수 있는데, 특히 현재와 같은 환경에서는 이는 큰 이점입니다. 그리고 이 이점은 숫자로도 입증되고 있습니다. 전국에서 단위 물량 기준 세 번째로 큰 주택 시장인 시카고 메트로 지역에서, 저희는 파트너십을 발표한 이후 ‘곧 제공 예정(coming soon)’ 물량을 약 1,000건 정도 출시했습니다. 이는 지난주 기준으로 다른 포털들에서 시카고 메트로 지역에서 관찰 가능한 ‘유니크한 곧 제공 예정’ 인벤토리가 사실상 거의 없다는 것과 비교됩니다. 현재까지 저희는 Redfin에서 Compass의 곧 제공 예정(coming soon) 매물로부터 목록 담당 에이전트에게 약 3,000건의 구매자 문의를 보냈습니다. 이러한 문의에는 Redfin이 목록 담당 에이전트에게 소개 수수료를 청구하지 않습니다. 그리고 이 모든 구매자 문의는 Redfin 파트너십이 없었다면 저희 매물—즉 부동산 전문가들이—받았을 것에 더해지는, 추가적인(incremental) 것입니다. 무료 구매자 문의 외에도, 부동산 전문가들은 향후 3년 동안 Rocket과 Redfin을 통해 최소 120만 개의 리드를 받게 되며, 파트너십 발표 이후 이미 24,000개가 넘는 리드가 부동산 전문가들에게 전달된 상태입니다. 또한 저희는 발표 이후 Compass 브랜드에서의 채용 모멘텀이 늘어난 것도 확인했는데, 핵심 에이전트(principal agent) 채용이 예상보다 빠른 속도로 2분기에 시작되고 있습니다. 그 이유 중 하나는 Redfin과 Rocket 파트너십에 대한 그들의 관심 때문인데, 이들이 이 리드의 혜택도 함께 받고 싶어하기 때문입니다. 이제 결합 사업의 수익 창출 잠재력으로 전환하겠습니다. 투자 커뮤니티로부터 저희가 자주 받은 질문 중 하나는 다양한 주택 시장 시나리오에서 결합 사업의 수익(earnings) 프로필이 어떻게 될 수 있느냐는 것입니다. 이번 분기 투자자 덱에서 저희는, 주택 시장이 정체(flat) 상태이더라도 시장이 개선되고 비용 시너지를 실현하게 되면 상당한 상승여력(upside)까지 포함해 탄력적인 재무 성과를 창출할 수 있는 포지션을 보여주기 위해 시나리오 분석을 제공했습니다. 중요하게도, 이러한 시나리오에는 어떠한 에이전트 추가(agent adds), 유기적 점유율(unorganic share take) 취득, 마진 개선, 판관비(T&E) 또는 모기지 연계(mortgage attach) 개선, 그리고 리드나 기타 부수적(ancillary) 수익원에서의 기여는 가정하지 않습니다. 저희는 이를 주택 회복(housing recovery) 너머에서 사업을 더욱 성장시키는 추가 성장 레버(growth levers)로 보고 있습니다. 또한 이것은 가이던스가 아니며, 결국 기존 주택 판매의 회복과 비용 시너지 실현이 이루어졌을 때 결합 회사의 이익 창출력(earnings power)에 대한 기대 범위를 제시하는 데 도움이 되는 시나리오라고 강조하고 싶습니다. 구체적으로, 주택 시장이 4.1백만 건의 기존 주택 판매로 정체를 유지한다고 가정하면, 조정 EBITDA(adjusted EBITDA) 약 10억 달러와 무레버드 자유현금흐름(unlevered free cash flow) 7.5억 달러를 창출할 것으로 예상됩니다. 다음 시나리오는 본 분석을 위해 기존 주택 판매 4.8백만 건으로 가정했으며, 이 경우 조정 EBITDA 15억 달러와 무레버드 자유현금흐름 10억 달러를 창출할 것입니다. 사이클 중간(mid-cycle) 수준인 5.5백만 건의 주택 판매에서는 조정 EBITDA 20억 달러와 무레버드 자유현금흐름 15억 달러를 창출하게 됩니다. 마지막으로, 6백만 건의 주택 판매에 해당하는 상방(upside) 시나리오도 함께 제시했습니다.그리고 그런 수준에서는 조정 EBITDA 기준으로 25억 달러를 창출하고, 무차입(레버리지 제거) 자유현금흐름은 대략 20억 달러가 될 것입니다. 따라서 이 분석에서 여러분이 확인하실 수 있기를 바라는 점은 첫째, 410만 건의 기존 주택 매매(저점이라고 우리가 믿는 경기 흐름의 저점)에서도—우리는 사업이 무차입 자유현금흐름 7억 5,000만 달러를 창출할 것으로 예상한다는 것이며, 보수적인 시나리오에서도 레버리지를 낮추는 데 진전을 만들 수 있다는 자신감을 줍니다. 둘째, 경기 중반 수준까지 회복이 시작되면, 이 사업에서의 이익 성장과 자유현금흐름 잠재력이 매우 크다는 점입니다. 이제 AI 전략에 대해 말씀드리며 마무리하고자 합니다. 지난 분기에는 AI에 대한 3가지 방어적(Defensive) 기둥을 말씀드렸습니다. 여기에는 첫째, 3-단계(3-Phased) 마케팅 리스트업에서 비롯된 독자적 데이터의 성장 기반이 포함되며, 이는 기반형 AI 모델로는 스크랩할 수 없습니다. 둘째, 신뢰(Trust)입니다. AI 에이전트가 가짜 제안, 가짜 매물, 가짜 계정, 가짜 사진, 가짜 렌더링 같은 부정확하고 위조된 정보를 시장에 유입시키는 세상에서는 신뢰가 훨씬 더 중요해질 것이라고 우리는 믿습니다. 저는 이미 그렇게 시작되는 것을 보기 시작했습니다. 이 미래에서는 고액 거래, 그리고 이해관계가 큰 거래이기 때문에 인간의 검증이 계속해서 중요할 것입니다. 신뢰는 그 어느 때보다도 더 중요해질 것입니다. 셋째, 30만 3천 명이 넘는 부동산 전문가들이 플랫폼에서 에이전틱(Agentic) AI 역량을 지속적으로 향상시키기 위해 만들어낼 긍정적 네트워크 효과입니다. 종합하면, 우리는 AI 환경과 함께 진화하는 데 필요한 특성을 갖추고 있다고 믿습니다. 그리고 AI에 대한 모든 우려에도 불구하고, 데이터는 에이전트 활용이 기록상 최고 수준에 도달했음을 보여줍니다. NAR의 연간 소비자 프로필에 따르면, 2025년에 주택 매도자는 91%, 주택 매수자는 88%가 거래를 완료하기 위해 부동산 전문가를 이용하기로 선택합니다. 제가 다시 한 번 강조드리면, 이는 기록상 우리가 지금까지 본 것 중 가장 높은 수준입니다. 또한, 기록상 최저 수준의 ‘주인 직거래(For sale by owner)’ 리스트업이 5%에 불과한 것도 보이고 있습니다. 그러니까 지난 2년 동안 AI가 상당한 진전을 보였음에도 불구하고, 에이전트를 사용하는 사람의 수는 늘고, 주인 직거래 리스트업의 수는 줄어들고 있으며, 둘 다 역사적 수준입니다. 제가 방금 공유한 데이터—에이전트를 사용하는 주택 매도자 91%, 주택 매수자 88%—는 2024년의 유사한 수치와 비교하면, 2024년에는 주택 매도자 90%가 에이전트를 사용했고, 같은 기간 주택 매수자 88%도 에이전트를 사용했습니다. 그리고 시간을 더 거슬러 2005년으로 가 보면, 주택 매도자 85%가 에이전트를 사용했고, 주택 매수자 77%가 에이전트를 사용했습니다. 이 데이터가 보여주는 것은, 소비자가 에이전트와 함께 일하기로 선택하는 이유가 더 나은 정보 접근이나 더 나은 검색 능력이 아니라는 점입니다. 오히려 에이전트가 매우 복잡하고, 또한 매우 감정이 개입되는 거래를 관리하는 데 있어 핵심적인 역할을 하기 때문입니다. 그 거래는 신뢰가 중요하고, 이해관계가 크며, 가치가 높습니다. 이러한 거래와 협상이 얼마나 감정적으로 변할 수 있는지 과장할 수 없습니다. 부동산에 만연한 지역적 뉘앙스는 풍부하고, 어떤 딜도 다른 딜과 같지 않은 섬세한 거래 프로세스가 바로 사람들이 부동산 전문가를 찾는 이유입니다. 또한 역사가 보여주는 것은, 2005년 무렵처럼 인터넷의 부상과 함께 정보가 더 널리 퍼졌을 때, 그 기간에는 에이전트를 이용하는 매수자와 매도자가 더 적었다는 점입니다. 지난 2십 년 동안 더 많은 정보와 데이터가 공개되어 더 널리 퍼지면서, 정보가 더 풍부해질수록 평균적인 소비자는 그 모든 정보와 데이터를 이해하기 위해 전문가를 고용해야 한다고 느낄 필요가 더 커집니다. 다시 말해, 역사는 공개된 영역에 더 많은 정보와 더 많은 데이터가 존재할수록, 부동산 전문가의 조언에 대한 수요가 증가한다는 것을 보여줍니다. 그래서 이제 잠시, AI 기회를 노려 우리가 스스로를 어떤 방식으로 포지셔닝하고, 우리 사업을 어떻게 공격적으로 준비하고 있는지에 대해 말씀드리겠습니다.우선 예상하신 대로 저희는 AI를 활용해 OpEx를 절감하고 있습니다. 1분기만 보더라도, Compass를 교육하고 해당 직원 2,300명이 AI 도구를 가장 잘 활용할 수 있도록 하는 내부 이니셔티브를 통해 지원, 컴플라이언스 및 브로커리지 운영 전반에 타깃형 AI 워크플로 자동화를 배포함으로써 약 200만 달러 상당의 리소스를 확보했습니다. 또한 저희는 전반적인 비용 시너지 목표의 일환으로 연간화 효율이 약 2,300만 달러 수준까지 발생할 수 있는 잠재력을 확인했습니다. 뿐만 아니라, 전사적으로 AI 코딩 지원과 자동화 테스트 프레임워크를 성공적으로 배포함으로써 엔지니어링 조직을 혁신하고 있습니다. 이제 Compass에서 새로 작성되는 전체 코드의 30%~40%가 AI에 의해 생성되고 있다고 추정하며, 이는 기술 OpEx를 그대로 유지하면서도 Anywhere 통합을 위해 플랫폼을 업그레이드하는 가운데 제품 개발 속도를 20% 가속하는 데 도움이 되고 있습니다. 둘째, 생산성 측면에서 저희는 생태계 내 부동산 전문가, 타이틀 에이전트 및 모기지 대출 담당자들이 AI를 활용해 더욱 효율적이 되고 시장에서 우위를 점할 수 있도록 돕겠습니다. 부동산 전문가의 경우, Compass AI 2.0을 워크플로에 완전히 통합해 일상에서 즉시 사용할 수 있는 파트너를 제공함으로써 비즈니스 기회를 발굴하고 매일의 워크플로를 간소화하도록 돕고자 합니다. 예로는 새로 출시된 제안 모델이 있는데, 이 모델은 에이전트가 거래를 다음 단계로 진행할 수 있도록 고객과 함께 취해야 할 새로운 단계들을 제안하거나, 역량 우위 도구(리버스 프러스팅, 메이크 앤드 셀, 또는 네트워크 도구 등)를 통해 매수자 및 매도자 리드를 선제적으로 제공하여 목록 담당 에이전트가 거래를 더 빠르게 성사할 수 있도록 지원합니다. 33만 명이 넘는 부동산 전문가들에게 이러한 인사이트를 제공하고, 매주 수행하는 수작업의 수를 줄여줌으로써 거래를 더 빠르게 제공하고, 이기고, 성사할 수 있도록 하고 있습니다. 타이틀 에이전트의 경우, Anywhere 거래로 인해 이제 막 형성된 저희의 막대한 데이터 우위를 활용해 타깃형 로컬 세일즈 접근 방식을 실행할 계획입니다. 원클릭 타이틀 및 에스크로 통합에 예측 분석을 계층화함으로써 타이틀 에이전트는 높은 확률의 거래를 더 정밀하게 식별하고 가로챌 수 있게 되며, 이는 연결(attach) 비율을 개선할 것이라고 저희는 믿습니다. 모기지 대출 담당자의 경우에도 유사한 예측형 AI 원칙을 적용해 확대된 모기지 커버리지를 활용할 수 있습니다. 플랫폼의 독자적인 거래 시그널을 활용하면, 고객이 자금 조달이 필요할 때 정확히 저희가 보기에 매우 우수하고, 매우 높은 의도를 가진 리드로 구성된 자료를 대출 담당자에게 제공할 수 있어, 이들이 해당 비즈니스를 따낼 수 있는 우위를 갖게 됩니다. 궁극적으로 저희는 AI가 전문가들이 수행하는 비즈니스의 규모를 얼마나 더 크게 만들지에 대한 가속기 역할을 할 것이라 믿으며, 이를 뒷받침할 자산이 충분하다고 확신합니다. 그런 다음, 이제 스콧에게 넘기겠습니다. Scott Wahlers: 감사합니다, Robert. 먼저 지난 4개월 동안 놀라운 노력과 협업을 보여주신 통합 팀에 감사의 말씀을 드리고 싶습니다. 그 결과 오늘 공유드릴 훌륭한 성과로 이어졌습니다. Anywhere 거래가 1월 9일에 종료되면서, 1분기는 저희 회사에 있어 정말 변혁적인 분기였습니다. 가능한 범위 내에서, 인수한 Anywhere 사업이 저희 통합 실적에 기여한 부분에 대한 정보를 제공하겠습니다. 다만, 저희는 해당 법인을 빠르게 통합하고 있으므로, 앞으로는 일반적으로 별도 결과를 구분해 공시할 것으로 기대하지는 않습니다. 이번 분기부터는 운영 세그먼트 수준에서 추가 정보를 제공할 예정임을 참고해 주시기 바랍니다. 앞으로 3개의 운영 세그먼트는 브로커리지, 프랜차이즈, 통합 서비스가 됩니다. 브로커리지 세그먼트에는 이제 Coldwell Banker, Corcoran, Sotheby's International Realty 브랜드를 포함하는 저희가 보유한 브로커리지 운영의 결과가 포함됩니다. 프랜차이즈 부문에는 우리가 방금 Anywhere 거래를 통해 인수한 프랜차이즈 브랜드들의 실적과 2025년 1월에 인수한 Christie's International Real Estate 프랜차이즈의 실적이 포함됩니다. 통합 서비스 부문에는 당사의 공동 타이틀 및 에스크로 운영 실적과 Anywhere 거래를 통해 편입된 Cartus 이주 사업 운영 실적이 포함됩니다. 통합 서비스 부문에는 또한 당사가 보유한 지분 49% 모기지 조인트벤처에서의 지분법 이익이 포함되며, 여기에는 Anywhere 거래의 보장형 레이트 어피니티 JV와 당사의 Origin Point JV가 포함됩니다. 특정 직접 비용은 각 3개 운영 부문에 배분되지만, 당해 비용이 기업 본사와 더 관련이 있거나 여러 개 또는 전부 운영 부문에 공통으로 공유되는 비용이기 때문에 어떤 운영 부문에도 배분되지 않는 추가 비용이 있습니다. 이러한 비용에는 기술, 재무, 법무, 인사 및 임원 기능과 관련된 비용이 포함됩니다. 따라서 연결 기준 회사의 총 조정 EBITDA는 3개 운영 부문의 부문 조정 EBITDA 결과의 합계에서 배분되지 않은 기업 비용을 차감한 값과 동일합니다. 우리는 현재 기간의 표시와의 일관성을 위해 과거 연도 결과를 동일한 운영 부문 기준으로 재분류했습니다. 그럼에도 불구하고, 1분기 매출은 27억 달러로, 매출 가이던스 범위인 25.5억 달러~27.5억 달러의 상단에 해당했습니다. Anywhere 거래로 인한 1분기 매출 기여분 약 12억 달러를 제외하면, 매출은 전년 동기 대비 10.9% 증가했습니다. 우리는 이번 결과에 매우 만족합니다. 1분기는 2026년의 전년 동기 대비 분기별 비교가 쉽지 않은 해였는데, Compass의 단독 기준으로 2025년 1분기에는 2024년 1분기 대비 유기적 매출을 14.6% 성장시켰기 때문입니다. 브로커리지 부문 매출은 1분기 24.67억 달러였습니다. 프로 포마 기준으로 브로커리지 부문 매출은 2025년 1분기 대비 2026년 1분기에 7.1% 증가했습니다. 브로커리지 부문의 첫 분기 총 거래가치(GTV)는 973억 달러였습니다. 프로 포마 기준으로 브로커리지 부문 GTV는 전년 동기 대비 7.3% 상승했으며, 시장이 1.5%였던 것과 비교해 우호적인 수치였습니다. Anywhere를 포함한 연결 기준으로, 해당 분기의 당사 평균 판매가는 978,000달러로, Anywhere의 브로커리지 사업이 Compass보다 평균 판매가격이 약간 낮기 때문에 작년 대비 약 8% 감소를 의미합니다. 브로커리지 부문 매출 대비 수수료 및 기타 관련 비용의 비율은 분기 기준 81.4%로 개선되었는데, 이는 작년 1분기의 83.2% 대비 개선된 것입니다. 이는 Anywhere의 브로커리지 운영이 Compass의 브로커리지 운영보다 약간 낮은 수수료율로 운영되기 때문입니다. 프로 포마 기준으로, 브로커리지 부문 매출 대비 수수료 및 기타 관련 비용 비율은 작년 1분기의 81.0% 대비 2026년 1분기에 81.3%였습니다. 프로 포마 기준 프랜차이즈 부문 GTV는 주택 시장 거래량이 1.5% 증가한 것과 비교해 전년 동기 대비 4.6% 증가했습니다. 마지막으로, 프로 포마 기준 통합 서비스 매출은 타이틀 및 에스크로 매출이 주요 동력으로 작용하며 전년 동기 대비 11% 성장했습니다. 당사의 총 비(非)GAAP 영업비용은 1분기 6.41억 달러로, 전년 동기 2.36억 달러의 OpEx에서 증가했으며, 이는 Anywhere 거래에서 인수된 영업비용 때문입니다. 1분기 6.41억 달러의 OpEx 수치는 거래 종결 전 분기 첫 8일 동안의 Anywhere 비용(약 4,000만 달러)을 제외한 값임에 유의해 주십시오. 1분기 조정 EBITDA는 6,100만 달러였으며, 이는 당사 역사상 어떤 첫 분기 기간에서도 가장 높은 조정 EBITDA 수준입니다. 이는 1,500만 달러~3,500만 달러 가이던스 범위의 상단을 초과했으며, 1년 전 조정 EBITDA 1,600만 달러 대비 280%라는 큰 폭의 개선을 의미합니다. 지난 분기에는 Anywhere의 장기 인센티브 계획(LTIP) 영향을 말씀드렸는데, 이 계획은 손익계정(P&L)을 통해 시가평가(mark-to-market) 회계를 필요로 하는 현금결제 RSU로 구성되어 있습니다.2025년 말 Anywhere 주가의 상승은 손익계산서(P&L)의 영업비용 증가로 이어졌습니다. 또한 이러한 LTIP(장기성과보상) 수여분이 합병 종료 후 Compass의 주가를 기준으로 인덱싱되기 시작했기 때문에, 상승 수준이 Q1에도 계속될 것으로 예상했으며 이는 Q1 가이던스에 반영되어 있습니다. 하지만 2월 말 당사가 Q1 가이던스를 제시한 시점부터 3월 31일 기준 주가까지 Compass의 주가가 하락한 결과, LTIP에 따른 실제 비용은 예상보다 1,900만 달러 낮아 Q1의 조정 EBITDA에 긍정적으로 작용했습니다. LTIP에서 1,900만 달러의 혜택을 제외하더라도 조정 EBITDA는 4,200만 달러였을 것입니다. 이 결과는 해당 분기의 조정 EBITDA 가이던스 범위 상단을 여전히 초과했으며, 예상보다 높은 매출과 영업비용에서의 일부 우호적 요인(분기 중 비용 시너지에 대한 실현이 약간 더 좋았던 점 포함)에 의해 주도되었습니다. 다음과 같이 조정 EBITDA에서는 여러 항목이 제외됩니다. 첫째, 분기 중 예상대로 Anywhere 거래와 관련된 거래 및 통합 비용 1억 8,300만 달러를 부담했습니다. 여기에는 투자은행 수수료, 법률 비용, 퇴직(해고) 위로금 비용 등이 포함되며, 그중 6,100만 달러는 주식기반보상(주식형 보상) 비용입니다. 이는 주로 Anywhere의 전(前) 경영진과 관련된 지배력 변경(change of control) 해고 관련 조항이 변경된 데에서 비롯된 것입니다. 우리는 비용 시너지 및 통합 노력을 계속하는 동안 이 항목에 대해 연중 추가 비용이 발생할 것으로 예상하지만, Q1에서 관찰된 수준과는 비슷하지는 않을 것입니다. 둘째, 이번 분기에 비현금 감가상각 및 상각 비용이 1억 6,300만 달러로, 1년 전 2,900만 달러에서 증가한 것을 보실 수 있을 것입니다. 이러한 증가는 Anywhere 거래에서 우리가 인수한 추가 무형자산과 유형자산 때문이며, 이 수준의 비현금 감가상각 및 상각 비용은 향후에도 지속될 것입니다. 셋째, 이번 분기의 주식기반보상 비용은 4,700만 달러였으며, 앞서 언급한 Anywhere의 전(前) 경영진과 관련된 1일차(일시) 6,100만 달러 부과금은 제외했습니다. 지난 분기에는, Q2부터 시작하는 향후 어느 분기에도 연결 기준 주식기반보상 비용이 5,000만 달러를 초과하지 않을 것으로 예상하라고 안내드렸고, 이는 우리의 변함없는 기대입니다. 그리고 마지막으로, 분기 중 이연법인세 자산에 대한 평가충당액의 환입과 관련해 일회성 비현금 이연법인세 혜택 4억 1백만 달러를 인식했습니다. 이번 환입은 세무상 공제되지 않는 조세 목적의 Anywhere 거래로부터 인식되는 무형자산을 인식하기 위해 이연법인세부채를 설정한 것과 관련이 있습니다. 이 4억 1백만 달러의 이연법인세 혜택은 다른 비현금 비용들을 상쇄했으며, 그 결과 이번 분기 GAAP 기준 순이익이 2,200만 달러로 나타났고, 이는 1년 전 GAAP 기준 순손실 5,100만 달러와 대비됩니다. 1분기 기본 가중평균 주식수는 7억 3,400만 주로, 가이던스 범위인 7억 2,000만 주~7억 3,000만 주보다 약간 높은 수준이었습니다. 예상대로, 1분기 자유현금흐름은 1억 6,800만 달러의 마이너스였습니다. 이는 Anywhere 거래 및 통합 비용(거래 종료 이전에 Anywhere가 부담했으며 거래 종료일에 또는 거래 종료일 이후에 지급된 거래 비용 포함) 때문입니다. 그럼에도 불구하고 당사는 1분기를 강한 현금 포지션으로 마감했으며, 재무상태표 기준 현금이 4억 8,400만 달러로, 연말 대비 2억 8,500만 달러 증가했습니다. 현금 증가는 전환부채(컨버터블) 오퍼링으로부터의 순유입 8억 8,000만 달러가, 리볼버(회전신용한도)를 상환하기 위해 Anywhere 거래와 관련해 3억 4,500만 달러를 사용한 것(그들의 재무상태표로부터 인수한 현금은 차감)과 상쇄된 데서 비롯되었습니다. Q1 말 기준으로 당사는 5억 달러 리볼버에 대해 미상환 차입이 없었고, 리볼버의 주요 재무 약정인 순부채 레버리지 비율 약정 범위 내에 여전히 크게 부합하고 있습니다. 앞서 로버트가 언급했듯이, 당사는 비용 시너지에 대해 강력한 초기 진척을 계속해 오고 있습니다.우리는 이전에 연도 1 목표였던 비용 시너지 목표의 2억5천만 달러 이상을 이미 실행했습니다. 그 결과, 이제 연도 1 실행 목표를 2억5천만 달러에서 3억 달러로 늘렸고, 3년 실행 목표도 4억 달러에서 5억 달러로 상향했습니다. 또한 지난 분기에는 2026년에 비용 시너지 약 1억 달러를 실현할 것으로 가이던스를 제시했지만, 이제 2026년에 약 2억 달러를 실현할 것으로 예상합니다. 이 금액의 약 2/3 또는 1억3천만 달러는 2026년에 영업비용 감소로 반영되어 조정 EBITDA와 현금 흐름에 긍정적으로 작용하고, 나머지 1/3 또는 약 7천만 달러는 CapEx(설비투자) 감소로 반영될 예정입니다. 이는 조정 EBITDA에는 직접적인 이점이 없지만, 잉여현금흐름(자유현금흐름, free cash flow)에는 도움이 됩니다. 지난 분기에 설명드린 것처럼, 비용 시너지의 일부가 CapEx를 통해 실현되는 이유는 Anywhere가 역사적으로 직원 및 계약직 노동을 상당 규모 자산으로 자본화해 재무상태표에 계상해 왔기 때문이며, 이는 2025년에 약 8천만 달러 수준이었습니다. 그리고 비용 시너지 작업의 일환으로, Anywhere의 기술 프로젝트 중 과거에 자본화 대상이었던 상당 부분은 Compass 플랫폼으로 기술 중심을 전환함에 따라 중단될 것입니다. 중요하게도, 우리는 CapEx 부분의 시너지에 대해 이미 상당한 진전을 이뤘기 때문에, 향후 3년간의 대부분의 실행은 일반적으로 손익계산서(P&L)와 조정 EBITDA에 모두 유리하게 작용할 것입니다. 이제 2분기 재무 가이던스로 전환하겠습니다. 2026년 2분기의 경우, 연결 매출은 40억 달러~42억 달러 범위를 예상합니다. 2분기 연결 조정 EBITDA는 3억1천만 달러~3억5천만 달러 범위를 예상합니다. 연간 기준으로는 비GAAP 영업비용(operating expenses)이 27억 달러~27억5천만 달러 범위일 것으로 예상합니다. 여기에는 1분기 실제 OpEx 6억4천100만 달러를 고려하고 있습니다. 연간 OpEx 범위에는 우리가 통상 예상하는 OpEx 인플레이션 3%~4%와, 손익계산서를 통해 실현할 것으로 예상하는 OpEx 시너지 1억3천만 달러가 포함됩니다. 평균적으로, 2·3·4분기 OpEx는 1분기 OpEx 6억4천100만 달러 대비 몇 가지 이유로 상승(step-up)을 반영합니다. 첫째, 1분기 OpEx는 1월 9일 거래가 종료되면서 Anywhere의 영업비용 8일분이 제외되었습니다. 둘째, 연간 직원 보상 조정은 3월 말에 이뤄지며, 그 결과 각 연도 2분기부터 급여 관련 비용이 증가하는 단계 상승이 발생합니다. 그리고 이러한 자연스러운 증가를 상쇄하는 요인은, 1분기에 비해 비용 시너지 실현이 낮았던 반면 2·3·4분기에는 시너지의 손익계산서 실현이 더 크게 나타나는 점입니다. 2분기의 가중평균 주식 수는 7억5천5백만 주~7억6천만 주 범위일 것으로 예상합니다. 이는 1분기 대비 증가한 수치인데, Anywhere 거래로 발행된 주식은 1월 9일 종료 이후 기간에 대해서만 가중치가 부여되었기 때문입니다. 마지막으로 현금 흐름과 부채 수준에 대한 몇 가지 생각입니다. 지난 분기에 말씀드린 것처럼, 우리는 Anywhere 거래 및 통합 비용 지출로 인해 1분기에는 잉여현금흐름이 마이너스가 될 것으로 전액(fully) 예상했습니다. 연중 나머지 기간에는 잉여현금흐름이 플러스일 것으로 기대합니다. 다만 2분기에는 비용 시너지를 달성하기 위한 구조조정(severance) 및 기타 지급의 시점, 부채에 대한 반기 이자 지급의 시점(해당 이자는 연중 2분기와 4분기에 집중), 그리고 Anywhere와 관련된 특정 법적 지급의 시점—여전히 진행 중이며 단기 내에 지급될 것으로 예상되는 5,400만 달러 규모의 NAR 관련 집단소송 합의금 포함—에 따라 잉여현금흐름이 손익분기점에 거의 근접하거나 심지어 약간 마이너스가 될 수도 있습니다. 그렇지만 우리는 올해 3분기와 4분기에 강한 잉여현금흐름을 제공할 것으로 기대하며, 이는 연간 기준으로 플러스 잉여현금흐름을 달성하는 데 필요한 현금 포지션을 확보하게 해줄 것입니다. 또한 대차대조표를 적극적으로 디레버리징(deleveraging)하기 위한 우선순위를 정할 수 있는 명확한 경로를 제공할 것이며, 이는 우리에게 매우 높은 우선순위입니다.우리가 디레버리징에서 첫 번째로 겨냥하는 대상은 자본 구조에서 가장 비용이 큰 트랜치, 즉 5억 달러 규모의 9.75% 노트입니다. 이 노트는 오늘 선상환(prepay)할 수 없으며, 최초로 2027년 4월 15일부터 콜(call) 가능해집니다. 이 채권은 액면가 대비 4.78%의 상환 프리미엄을 수반합니다. 그리고 이 상환 프리미엄은 현금으로 2,500만 달러의 비용이 들지만, 연간 이자 비용을 거의 5,000만 달러 절감해 줍니다. 따라서 현금 사용으로는 좋은 선택입니다. 그래서 내년 4월 15일이 캘린더에 표시되어 있고, 우리가 기대하는 대로 현금흐름이 실현된다면, 내년 2분기에 9.75% 노트의 전체 트랜치를 인출하게 될 것입니다. 그동안에는 단기 재무부 채권에서 연간 3% 중반 수익을 얻으면서 대차대조표에 현금을 쌓아둘 계획입니다. 제 코멘트를 마무리하며 말씀드리면, 4월 초에 Moody's와 S&P가 Compass에 대한 신용등급을 개시했습니다. 이전까지 Compass는 부채가 없었고 따라서 신용등급도 없었습니다. 양사 각각의 검토는 한 달 전에 결론이 났고, S&P는 B+ 기업 등급을 개시했으며 Moody's는 B2 기업 등급을 개시했습니다. 또한 각 기관은 Compass Inc에 대해 긍정적 전망을 제시했는데, 이는 거래 이전에 Anywhere가 단독 기준으로 받았던 등급에서 상향된 것입니다. 더불어, 발행되어 있는 채권에 대한 등급도 각각 2~3노치 상향 조정되었습니다. 저희는 3대 주요 신용평가기관 중 2곳이 결합 기준으로 Compass와 Anywhere의 현금흐름 창출 능력에 대해 긍정적 전망을 내놓은 것을 보게 되어 기쁩니다. 콜을 Q&A로 전환하기 전에, 5월 7일 BTIG 컨퍼런스와 5월 18일 보스턴의 JPMorgan TMT 컨퍼런스에 참석할 예정이며, 여러분을 그곳에서 뵙기를 바랍니다. Soham Bhonsle: [운영자 안내] 감사합니다. 모두들. 저는 Soham입니다. 이제 Q&A 부분에서는 텍스트 박스에 이메일로 접수된 질문을 받겠습니다. 그리고 다시 한 번 기술적 어려움에 대한 사과 말씀드립니다. 그럼 첫 번째 질문은 Oppenheimer의 Jason Helfstein입니다. Anywhere의 에이전트들이 Compass 기술 플랫폼에 접근하는 시점을 우리는 어떻게 생각해야 할까요? 그리고 도입률에 대해서는 어떤 기대를 하고 계신가요? Robert Reffkin: 질문 감사합니다. Anywhere가 소유한 브로커리지는 다음 달부터 기술을 받게 되고, 그 이후 매달 추가로 확대되어, 늦어도 9월 첫째 주에는 모두가 기술을 갖추게 될 것입니다. 전부 소유 운영 부문의 모든 구성원이 해당됩니다. 프랜차이즈 제휴(affiliate) 사업은 1월부터 기술을 받기 시작하며, 이어지는 2개월에 걸쳐서도 출시될 예정이어서, 봄 시장에 앞서 진행될 것입니다. Soham Bhonsle: 좋습니다. 다음은 Jason의 질문인데, Zillow와 합의한 뒤 Redfin 파트너십을 론칭한 이후 3-Phased Marketing의 증가세를 보셨나요? Robert Reffkin: 네, 3-Phased Marketing에서 증가세를 봤습니다. 다만 그 증가폭이 아주 큰 것은 아니었습니다. 왜냐하면 지금은 보통 세 번째 단계로 더 많이 가는 시기인데, 저희는 봄 시장 한가운데에 있어서요. 하지만 분명히 증가한 것은 확인했습니다. 저희가 ‘coming soon(곧 출시 예정)’으로 간 비중은 제 생각엔 20%대 초반에서 30%대 중반으로 올라갔고, 앞으로 몇 달 동안은 훨씬 더 높아질 것으로 기대합니다. 제 예상은, 저희 매물의 80%가 ‘coming soon’ 단계로 갈 것이라는 점입니다. ‘Extension’은, 이전에 적용되었던 제약적인 규칙들, 즉 명확한 협업(clear cooperation) 같은 조건이 있었기 때문에 그때는 90%의 매물이 ‘coming soon’으로 시작했는데, 이제는 그 규칙들이 바뀌면서 비롯된 것입니다. Soham Bhonsle: 알겠습니다. 다음은 JPMorgan의 Dae Lee 질문입니다. 하나의 브랜드를 운영하던 것에서, 이제는 소유 브로커리지와 프랜차이즈 네트워크에 걸쳐 여러 브랜드를 관리하게 되셨습니다. 이는 거래량 기준으로 이미 브로커리지를 능가할 정도로 더 커졌고, 복잡성이 한 단계 바뀐(step change) 것입니다. 서로 다른 본질적 니즈를 가진 에이전트들을 서로 다른 브랜드와 모델로 상대해야 하는 상황에서, 서로 다른 브랜드를 유지하는 것이 갖는 유형( tangible )의 이점은 무엇인가요? Robert Reffkin: 네. 제 생각에 질문의 일부가 곧 답입니다. 저희 고객은 에이전트들이죠? 질문하신 대로 에이전트들은 서로 다른 니즈를 가지고 있습니다. 그래서 우리는 그 니즈를 충족해야 합니다. 그리고 사람들이 원하는 것 중 하나는 로컬 문화, 로컬 전통, 로컬 신념, 그리고 로컬에서만 존재하는 독특한 브랜드를 갖고 싶다는 욕구입니다.그리고 이를 통해 서로 다른 브랜드를 지원할 수 있게 되어, 우리가 진출해 있는 시장에서 더 많은 에이전트를 제공할 수 있습니다. 다시 말씀드리면, 고객이 에이전트라면—예를 들어 모든 브랜드를 합치고 싶어 한다고 말하는 에이전트는 들어본 적이 없는 것 같습니다. 하지만 에이전트들이 자신의 브랜드를 유지하길 원한다고 말하는 것은 들었고, 우리는 그에 대한 약속을 제공했습니다. 기술 플랫폼이—지금까지 시간이 걸린 이유 중 절반은, 브랜드에 구애받지 않는 방식으로 작동할 수 있어야 하기 때문입니다. 그리고 우리가 제공하는 바로 그 유연성 덕분에, 솔직히 말해 올여름을 향해 나아가면서도 추가 투자 없이도 다양한 브랜드를 지원할 수 있습니다. 마찬가지로 Shopify가 여러 브랜드를 지원할 수 있듯이, 우리 플랫폼도 브랜드를 지원할 수 있어야 합니다. Soham Bhonsle: 좋아요. Dae Lee로부터 두 번째 질문은, 5억 달러를 넘어서 증분 시너지 기회가 얼마나 남아 있는가에 대한 것입니다? Robert Reffkin: 있습니다—네. 제가—네, 제가 먼저 말씀드리고 넘기겠습니다. 증분 기회는 있지만, 가까운 미래에 추가로 목표가 증가할 것으로는 기대하지 않습니다. Scott Wahlers: 네. 저도 같은 내용을 후속 질문드리려고 했습니다. 제가 말하고 싶은 건, 우리는 거래를 마무리한 뒤 처음 100일 동안 매우 빠르게 움직였습니다. 조직의 명확성을 위해, 그리고 앞으로 나아가기 위해서 초기에 큰 영향을 주고 싶었습니다. 그래서 시너지의 다음 단계로 들어가면, 더 깊은 운영 단위의 통합 작업을 하게 됩니다. 따라서 우리가 그 나머지 단계를 완료할 수 있는 충분한 여유가 있고, 현재까지 우리가 이룬 큰 성과로 스스로 그 리스크를 분명히 낮췄지만, 그 목표를 머지않아 다시 올릴 것이라고는 기대하지 않습니다. Soham Bhonsle: 좋습니다. 다음은 Zelman의 Ryan McKeveny로부터입니다. 첫 번째 질문은 시너지 목표와 목표 5억 달러로의 증가와 관련해, 경영진이 비용 절감의 주요 영역—임대차, 인원, 기술 개발의 조합—에 대해 자세히 설명해 줄 수 있는가 하는 점입니다. 이 큰 두세 가지 버킷의 비중을 어떻게 생각해야 하며, 증분 시너지의 동인이 되는 비용 항목 범주는 무엇입니까? Scott Wahlers: 방금 말씀하신 것부터 다시 말씀... Soham Bhonsle: 좋아요. 다시 한 번 말씀드리겠습니다. 시너지 목표와 5억 달러로의 증분과 관련해, 경영진이 비용 절감의 주요 영역—임대차, 인원, 기술 및 개발—을 설명해 주실 수 있나요? 그 큰 버킷들의 비중은 어떻게 생각해야 할까요? Scott Wahlers: 네. 보시다시피, 버킷 자체는 바뀐 게 없습니다. 즉, 그 큰 버킷들은 애초에 존재했습니다. 달라진 현실은 시간이 더 흘렀고, 세부 사항을 더 파고들 수 있게 되었다는 점입니다. 그리고 간단히 다시 정리하자면, 우리가 처음 2억2500만 달러를 제시했을 때는—지난해 9월에 발표 당시였고, 그때는 세부 사항을 들여다볼 기회가 전혀 없었죠. 그때는 그 버킷이 그대로인 상태에서, 프리 클로즈 계획 작업을 시작하면서 3억 달러로 다시 늘렸고, 증가에 대한 확신이 더 생겼습니다. 그때도 버킷은 바뀌지 않았고, 총액에 대한 확신이 더 커졌을 뿐입니다. 그러다가 리더십 팀인 Anywhere와 Compass가 함께하며 실제 진척이 7주간 진행된 뒤인 2월에는 4억 달러로 늘렸습니다. 그리고 이제 1월 9일 거래를 마무리한 이후 거의 4개월이 지나고 나서라서, 그 확신이 그만큼 더 추가되었습니다. 제 생각에는, 우리가 여기서 이렇게 좋은 진전을 보고 있는 이유 중 하나는 경영진 팀들이 정말로 잘 협업하고 있기 때문이라고 봅니다. 전형적인 상황에서는 목표가 내려오면 많은 변화를 주고, 결정을 내리게 됩니다. 하지만 Anywhere와 Compass 경영진 팀들이 서로를 매우 긴밀히 협업하며, 훨씬 더 협력적인 접근을 해왔고, 제 생각에 그것이 우리의 성공에 기여한 부분이 큽니다. 그러니 실제로 완전히 새로운 버킷이 생긴 건 아닙니다. 제 생각에는, 그저 아주 잘 맞는 팀워크로 원래 목표를 향해 좋은 진전을 만들어 내고 있을 뿐입니다. Soham Bhonsle: 좋아요. 훌륭합니다. 다음 질문도 Ryan에게서 나온 건데요. 최근 발표와 관련해서, TPG와 함께 하신 내용과 Peerage 지분에 대해 먼저, 그 거래를 이끄는 역학관계에 대해 맥락을 좀 설명해 주실 수 있을까요? 그것이 모델에 어떤 영향을 미치나요? 지분 구조가 바뀌나요? 그리고 그 과정이 P&L로는 어떻게 흘러가나요? Scott Wahlers: 네. 보세요. Peerage 거래는 우리 입장에서는 정말 긍정적인 거래입니다. Peerage는 Sotheby's International Realty 브랜드 아래 핵심 프랜차이즈 중 하나이고, 우리에게 중요한 파트너십이에요. 이들은 모기지 금리가 급등하기 전, M&A를 통해 빠르게 성장했죠. 이건 2000년대 초반, 아니 2020년대로 거슬러 올라가야겠네요. 그리고 결과적으로 과도한 레버리지를 지게 된 상황이 됐습니다. 확장 과정에서 부채를 너무 많이 끌어들였고, 그 결과 부채 상환을 따라가지 못하며 어려움을 겪게 됐어요. 하지만 사업 자체는 좋은 사업입니다. 본질적으로 좋은 사업이에요. 다만 부채 측면에서 과도하게 레버리지를 일으킨 겁니다. 그래서 이번 거래로 재무를 재구조화하고 재무상태표를 정리할 수 있게 되었고, 이는 앞으로의 올바른 경로로 그들을 되돌려 놓습니다. 우리는 이 거래에서 보통주 기준 51%의 소유지분을 확보하는 거예요. 이들은 다시 현금흐름 플러스 상태로 돌아가고 있습니다. 프랜차이즈 측에서 매출이 우리 비즈니스로 흘러드는 방식이라는 점에서는 아무것도 변하지 않습니다. 앞으로도 프랜차이즈 매출로 계속 들어올 거예요. 그리고 말씀드렸듯이, 발표에서도 저희가 그들에게서 수령이 지연됐던 일부 로열티 지급금에 대해, 그들이 저희에게 owed(지급해야 할) 금액을 일부 재구조화했습니다. 그래서 우리는 그 금액을 조금 더 긴 기간에 걸쳐서 상환받게 될 겁니다. 전반적으로는 우리에게 순긍정적인 거래입니다. Soham Bhonsle: 좋아요. 다음은 Alec Brondolo, Wells Fargo에서 보내주신 질문입니다. 3년 시너지 목표가 4억 달러에서 5억 달러로 증가하는 데 어떤 비용 버킷이 영향을 미쳤나요? 예상 P&L 비용 시너지 1억 3,000만 달러 중 올해 상반기에 얼마나 실현되고, 하반기에는 얼마나 실현될까요? 그리고 인수 완료 이후 Anywhere 프랜차이즈 사업에서 얻은 학습(배움) 내용을 말씀해 주실 수 있을까요? 또한 프랜차이즈 가맹점에 기술과 모범사례를 어떻게 가져오실지에 대해 어떻게 생각하고 계신지도요. Scott Wahlers: 시너지를 먼저 말씀드려도 될 것 같네요. 시너지에 대해, P&L에서 2026년에 실현될 1억 3,000만 달러를 기준으로 보면, 그중 약 1,000만 달러는 1분기에 이미 실현됐습니다. 1분기(Q1)와 관련해 취해지는 조치들의 타이밍 때문이죠. 따라서 나머지 1억 2,000만 달러가 2, 3, 4분기에서 나오게 됩니다. 이를 단순히 4,000만 달러씩 나눈다고 보면요. Q2에는 그 평균보다 조금 적게, Q4에는 그 평균보다 조금 더 많게 가정할 수 있다고 말씀드리고 싶습니다. 시너지의 상당 부분이 지금 당장 실행되는 조치들이기 때문에요. 연중 분기별로 현실화되는 과정에서 점차 더 반영될 테고요. 그리고 저희는 아직 5,000만 달러 정도가 더 남아 있습니다. 그래서 이렇게 보면 P&L로 어떻게 반영될지 프레이밍하기가 좋습니다. Robert Reffkin: 프랜차이즈 측면에서 말씀드리면, 역사적으로 저희 회사는 부동산 전문가들, 즉 에이전트를 대상으로 서비스를 제공하면서 그들이 더 수익성 있게 되도록 하는 것을 목표로 해왔습니다. 그들을 창업가로서 지원하면서 그들의 창업 잠재력을 실현하도록 돕는 거죠. 이제는 브로커 오너라는 두 번째 고객 기반이 생겼습니다. 이들은 프랜차이즈 제휴 사업체(가맹 파트너)고요. 이들은 부동산 에이전트와 정확히 같은 목표를 갖고 있습니다. 더 수익성 있게 되고, 그들의 창업 잠재력을 실현하는 것이죠. 저희는 Compass가 성장하는 데 도움이 됐던 것과 똑같은 이점을 브로커 오너인 그들에게도 제공하고 있습니다. 브로커 오너로서 그들이 성장하도록 돕는 것이고요. 예를 들어 기술 플랫폼도 그렇지만, 에이전트를 모집하는 저희 기업 세일즈 팀, 그리고 M&A 팀도 포함됩니다. 그래서 매출 측면뿐 아니라 비용 측면에서도, 브로커리지 레벨에서 Compass가 가졌던 것과 같은 동일한 이점을 프랜차이즈 브로커 오너들에게 제공함으로써, 그들이 더 수익성 있는 사업을 만들 수 있도록 하는 것입니다. Soham Bhonsle: 좋아요. 훌륭합니다.Alec에서 두 번째인 건데요. GCI가 낮은 Anywhere 에이전트 베이스의 규모를 우리가 어떻게 생각해야 할지, 그리고 그 사용자 그룹에서 얼마나 오래 이탈(attrition)이 지속될 것으로 예상하는지 궁금합니다. Scott Wahlers: 아, -- 좋아요. Rob, 그거 제가 말씀드릴까요, 아니면 Rob이 하시겠어요? 네. 저는 에이전트 베이스에 대해 말씀드리자면, 우리가 거기서 꼭 짚고 싶었던 중요한 포인트는, 분기 중 이탈이 발생한 가운데 상당한 비율이 실제로는 성과가 부진하거나 실적이 없는 에이전트였다는 점입니다. 우리가 줄인 에이전트 중 56%는 생산(Production)이 0이었습니다. 그다음 추가로 21%는 지난 12개월 동안 생산이 20,000달러 이하였습니다. 즉, 에이전트 수를 줄이긴 했지만 사업에는 영향이 전혀 없었다는 것입니다. Compass 쪽에서는 지난 몇 년 동안 우리는 이런 방식으로 운영해 왔습니다. 즉, 성과가 좋은 에이전트를 중심으로 하되, 성과가 부진한 에이전트도 수수료를 내고, 브로커리지에 대한 미지급 금액이 있지 않는 등 정상적인 상태라면 계속 함께하도록 한 겁니다. 하지만 생산을 하지 않고, 청구된 비용을 기한 내에 내지 않는다면 그들을 사업에서 제외하는 방식입니다. 그래서 Anywhere도 최근 기간에 같은 방식으로 운영하고 있고, 제 생각에는 그들이 우리 쪽에 조금 뒤늦게 맞춰가고 있는 것 같습니다. 따라서 우리는 그 전략에 모두 동의하고 있고요. 그 전략이 맞습니다. 단기적으로는 약간의 변동성이 있을 수는 있지만, 중요한 건 우리가 에이전트 수를 줄이는 것뿐이고 어떤 생산(Production)도 줄이는 건 아니라는 점입니다. 그리고 그게 핵심 목표입니다. 우리가 늘 말해왔듯, 총괄하는 principal agent 수와 총 에이전트 수에는 이런 한계가 있습니다. 모든 에이전트가 동일하게 만들어진 게 아니라는 거죠. 예전에는 Compass 쪽에서 principal agent를 보고하곤 했는데, 한 principal agent는 개인 기여자(individual contributor)로서만 활동할 수 있고, 또 다른 principal agent는 수십 명의 에이전트를 팀으로 운영하면서 매우 높은 생산을 만들어낼 수도 있습니다. 그래서 principal agent 기준의 그 지표에는 한계가 있고, 총 에이전트 기준에도 한계가 있습니다. 하지만 우리가 강조하고 싶었던 건, 잃게 된(이탈한) 에이전트 수가 실제로는 매우, 매우 제한적인 생산과 연결돼 있었다는 점입니다. 즉, 사업에 의미 있는 영향은 없었습니다. Soham Bhonsle: 좋아요. 알겠습니다. 다음은 Needham의 Bernie에게서 온 질문입니다. 가이던스와 관련해서, 매출 버킷(revenue buckets)별로 설명을 조금 해주실 수 있을까요? 연중 계절성(seasonality)은 어떻게 기대해야 하나요? 일반적인 주택 시장의 계절성과 비교해 차이가 있나요? Robert Reffkin: 마지막 부분을 다시 한 번 들려주실 수 있을까요... Soham Bhonsle: 가이던스와 관련해서, 매출 버킷별로 설명을 조금 해주실 수 있을까요? 연중 계절성은 어떻게 기대해야 하나요? 주택— 주택 시장의 계절성과 차이가 있나요? Scott Wahlers: 아마 꽤 비슷할 겁니다. 프랜차이즈를 통해 들어오는 GTV가 브로커리지의 계절성과 유사하게 움직일 테니까요. 그래서 두 가지가 대체로 잘 맞아떨어질 것으로 기대합니다. 그리고 참고로, 투자자 데크(investor deck)에서 오늘 저희 웹사이트에 올려둔 것처럼 상기시키고 싶은데, 2025년의 pro forma 매출을 Anywhere와 Compass를 2025년 초부터 결합한 것처럼 가정해서 제시해 두었습니다. 그리고 그 안에서 Brokerage Franchise와 Integrated Services 세그먼트의 구분이 있고, Compass로 구분, Anywhere로 구분, 그리고 물론 총합으로도 나눠져 있습니다. 따라서 앞으로의 추세가 어떻게 보일지 감을 드릴 수 있도록, 트레일링 12개월 기준으로 그 모습을 확인할 수 있을 겁니다. Soham Bhonsle: 좋아요. 그다음 질문은 Bernie에게서도 나왔습니다. 84,000 에이전트 수는 예상보다 낮았습니다. 지난 분기에는 principal versus nonprincipal 에이전트 수를 정확히 apples-to-apples로 비교한 게 아니라고 생각합니다. 에이전트가 분기 대비(quarter-over-quarter)로 어떤 흐름을 보였나요? 에이전트 유지(retention)에 대해 설명해 주실 수 있나요? Scott Wahlers: 네. 제 말은요, 이런 식으로요. 제 생각에 저희가 이미 -- 그 부분에 대해선 어느 정도 이야기했어요. 저희가 채용을 잘했고, 이직률과 그 이직률 중에서 실제로 비생산적인 에이전트와 관련된 부분에 대해서도 얘기했죠. 여기서 고려해야 할 격차는, 우리가 지금 84,000명의 에이전트와 관련해 이야기하는 내용이 브로커리지 소속 에이전트라는 점입니다, 맞죠? 당연히 하우스(가맹점) 쪽에 있는 많은 에이전트들은 그 집계에 포함하지 않고 있어요. 그 결과 회사 전체 기준으로는 국제 가맹점을 포함해 총 330,000명 정도가 됩니다. 소함 본슬레: 좋아요. 다음은 Goldman Sachs의 마이클 응입니다. 3개 분기 동안 상향된 시너지 전망이 있을 때, 핵심적인 시너지 전망 상향의 원천은 무엇이었나요? 여기서 추가적인 상방 여지가 있을까요? 그리고 정리용 질문으로, Q1에 P&L 시너지 중 실제로 실현된 금액은 얼마나 됐나요? 또한, Q2에는 얼마를 예상하시나요? 스콧 왈러스: 네. 제 생각에 그건 앞선 질문에서도 이미 다뤘습니다. 다시 말해, 1분기에는 약 1,000만 달러가 실현됐고, 이는 저희가 예상했던 것보다 조금 더 높은 수준이었어요. 그리고 남은 것은 연도의 마지막 3개 분기에 걸쳐 들어올 약 1억 2,000만 달러 정도의 P&L 실현분입니다. 2분기에는 4,000만 달러보다 조금 적게, 3분기에는 약 4,000만 달러, 4분기에는 4,000만 달러보다 조금 더 내릴 것으로 예상합니다. 그렇게 단계적으로 빠져나가는 형태로 보시면 될 것 같아요. 소함 본슬레: 알겠습니다. 여기서는 마지막 몇 가지 질문이 될 것 같네요. Benchmark의 마이클 린도스에서 오신 질문입니다. 시카고의 비공개(프라이빗) 매물에 대해, 즉 시카고 MLS에서 이를 전국으로 공유하는 것과 워싱턴 주, 위스콘신이 비공개 매물 관련 법을 시행하는 것과 관련해 무슨 일이 일어나고 있는지 설명해 주세요. 로버트 레핀킨: 네. 그래서 주(州)들이 내놓는 법에는 2가지 유형이 있습니다. 하나는 모델인데, 제가 알기로 위스콘신과 코네티컷이 이에 해당합니다. 거기서는 판매자가 서명할 때 -- 자신이 비공개 매물로 하고 싶다고 원하면 비공개 매물로 할 수 있다고 말하는 거죠. 그래서 실제로는 일부 주에서는 판매자에게 비공개 매물로 할 법적 권리와, 원하는 방식으로 마케팅할 권리가 있다고 말하는 셈입니다. 그게 하나의 모델이죠. 그리고 -- 아무튼 3가지 모델이 있다고 보시면 됩니다. 두 번째 모델은 주들이 아무것도 보지 않는 경우(별다른 요구가 없는 경우)고, 세 번째 모델은 워싱턴 주 같은 경우입니다. 거기서는 어떤 매물이 일부에만 노출되더라도, 반드시 공개적으로 마케팅되어야 한다고 말합니다. 그런데 ‘공개 마케팅’이 무엇이냐가 문제죠. MLS에서 정하는 기준으로 ‘공개 마케팅’이라고 하는데, 그렇다면 ‘공개 마케팅’은 비공개 매물에 대해서도 노출을 해야 한다는 뜻인가요? 저는 그게 정확히 그런 건지 잘 모르겠습니다. 공개 마케팅은 소셜 미디어에 게시하는 것을 의미하는 것 같아요. 그래서 그 주에서 ‘비공개 매물이더라도, 소셜 미디어에서도 게시해야 한다’고 하는 것이라면, 그건 괜찮다고 생각합니다. 반대로 ‘공개 마케팅’은 시장에 나온 기간(일수)이나 가격 인하 이력 같은 정보를 의미하는 걸까요? 공개 마케팅은 그저 집 사진, 동네 정보를 보여주고 ‘연락 주세요. 에이전트를 통해서 연락하실 수 있고, compass.com에 오시면 우리가 이런 매물들을 모두 보여드리겠습니다’라고 하는 것만으로도 될 수 있습니다. 그래서 워싱턴 같은 주에서는 곧 게시(coming soon) 같은 것도 완전히 합법이라고 말하고, 달리 아무것이 없더라도 그게 공개 마케팅 요건을 충족한다고 보는 겁니다. 왜냐하면 분명히 공개 마케팅이니까요. 그리고 compass.com에서의 프라이빗 익스클루시브도 요청이 있으면 제공됩니다. 그래서 프라이빗 익스클루시브는 그냥 이름이에요. 예를 들어 의류의 private label(사설 브랜드)처럼요. 프라이빗 뱅킹, 프라이빗 에쿼티, 프라이빗 클라이언트 그룹 같은 것도 그냥 이름일 뿐이죠. 물론 ‘프라이빗’이라 할 수는 없습니다. 왜냐하면 private(사적인)과 관련된 거라서, 자기 자신에게 무언가를 판매할 수는 없잖아요? 따라서 compass.com에서의 프라이빗 익스클루시브는 요청에 의해 제공되고, 공개적으로 마케팅됩니다. 다른 말로 하면, Zillow는 공개 마케팅이기 때문에 프라이빗 익스클루시브를 금지합니다. 그리고 Zillow조차도 그게 공개적으로 마케팅되는 것이라고 믿고 있어요. 그래서 주(州) 단위에서는 지금 이런 일이 벌어지고 있는 겁니다.MRED에 대해 말하자면, 우리가 MRED를 전국으로 가져오려는 동시에 소수의 MLS만을 프로 셀러 초이스(Pro Seller Choice)로 선정해서 그들에게 우리의 모든 매물을 제공할 것이고, 에이전트가 합류할 수 있도록 합류 비용을 지원할 겁니다. 그리고 제가 로컬 MLS를 대체하기 위한 전국 MLS를 만들고 싶지 않은 이유는, 로컬 MLS와 경쟁해야 한다면 그들이 누구와 경쟁하는지 생각해 봐야 하기 때문입니다. 우리에게는, 에이전트에게는 더 많은 선택지가 필요합니다. 셀러에게도 더 많은 선택지가 필요하지, 더 적어서는 안 됩니다. 그래서 저는 이것이 매우 긍정적이라고 생각합니다. 방금 우리가 시작한 것을 보세요. 이제 Zillow 프리뷰와 realtor 프리뷰, 그리고 곧 제공될 예정이 이 모든 사이트에 나오고 있죠. 이런 건 5년 전이나 10년 전에 셀이가 그만큼 받아야 하지 않았나요? 왜 그때 없었죠? 셀러에게는 더 많은 선택지가 있어야지, 더 적어서는 안 됩니다. 우리가 하는 일은 시스템을 밀어붙여서 셀러와 에이전트가 더 많은 선택지를 갖고, 덜한 의무만 따르도록 만드는 것입니다. 셀러는 법의 틥 안에서 자신의 집을 어떻게 마케팅할지 결정하는 유일한 사람이 되어야 합니다. 그리고 대부분의 주에서 말하는 수임자(에이전트)의 신인의무 및 법정의무에 따르면, 에이전트는 반드시—이것이 법인데—클라이언트의 모든 적법한 지시를 따라야 합니다. 예를 들어 셀이가 ‘일수 온 마켓(Days on Market)’과 ‘가격 인하 이력(history)’ 없이, 그들이 원하는 방식대로 마케팅하고 싶다면, 그것은 적법한 지시입니다. 그렇다면 제한적인 규칙을 가진 MLS가 에이전트에게 법을 따를 수 없다고 말하거나, 법을 따르지 않으면 셀이 지시하는 사항에 대해 벌금 5,000달러를 내고 접근 권한을 잃을 수 있다고 협박하면서 에이전트의 선택을 막아서는 안 된다고 생각합니다. 그래서 여기서 마무리하겠습니다. 자신들의 플랫폼 밖에서 마케팅하는 것을 금지하는 방식으로 에이전트를 겁줘서 플랫폼 밖에서 마케팅하지 못하게 만드는, 그 지배적인 포털이 있죠. 그들의 슬로건은 ‘우리는 이 매물들을 빛으로 가져오고, 투명성을 빛으로 가져오고자 한다’는 것입니다. 하지만 우리가 가져오는 것은 무엇이냐면, MLS의 벌금과 제재로 인해 셀이 자신의 신인의무에 따른 이해관계 없는 조언을 잃어왔다는 사실을 비추는 것입니다. 그리고 셀러가—자신의 에이전트와 함께—어떤 방식으로든 자기 집을 마케팅할지 결정할 수 있어야 한다는 점을 비추는 것입니다. 제3자 포털이나 제3자 플랫폼인 MLS가 아니라요. 셀이 에이전트를 고용한 것이고, 브로커 회사도 셀이 고용한 겁니다. 셀이 MLS를 고용한 게 아니에요. 셀이 에이전트를 고용했습니다. 포털을 고용한 게 아닙니다. 그리고 저는 이 역사가 돌아봤을 때, 우리가 전진시키고 있는 노력 때문에 셀러가 더 많은 선택지를 갖게 될 것이라는 점을 모두가 보게 될 거라고 생각합니다. 지난 수년 동안 셀러 초이스를 위해 목소리를 내 주신 모든 에이전트와 직원들께 감사드립니다. Soham Bhonsle: 좋아요. 여기서 끝내겠습니다. 조금 좀 더 길게 이야기한 것 같아서 죄송합니다. 다시 한 번, 모두 통화에 참석해 주셔서 감사합니다. 기술적인 어려움에 대해서는 사과드립니다. 오늘 밤 그리고 앞으로 며칠 동안 여러분이 가질 수 있는 어떤 질문에도 답변드릴 수 있습니다. 다시 한 번 참석해 주셔서 감사합니다. Operator: 이것으로 오늘의 통화를 마치겠습니다. 참석해 주셔서 감사합니다. 이제 연결을 해제하셔도 됩니다.