Simon Property Group, Inc.

Operador: Saludos. Bienvenidos a la conferencia de resultados del primer trimestre de 2026 de Simon Property Group. [Instrucciones del operador] Tenga en cuenta que esta conferencia está siendo grabada. Ahora le cederé la palabra a Tom Ward, Vicepresidente Sénior de Relaciones con Inversores. Gracias. Puede comenzar. Thomas Ward: Gracias, Sherry, y gracias a todos por acompañarnos esta tarde. En la llamada de hoy nos acompañan Eli Simon, Director Ejecutivo, Presidente y Director de Operaciones; y Brian McDade, Director Financiero. Un breve recordatorio de que las declaraciones realizadas durante esta llamada pueden considerarse declaraciones prospectivas dentro del significado de la salvaguarda de la Ley de Reforma de Litigios de Valores Privados de 1995, y que los resultados reales pueden diferir materialmente debido a una variedad de riesgos, incertidumbres y otros factores. Les remitimos al comunicado de prensa de hoy y a nuestras presentaciones ante la SEC para una discusión detallada de los factores de riesgo relacionados con dichas declaraciones prospectivas. Tenga en cuenta que esta llamada incluye información que puede ser precisa solo a la fecha de hoy. Las conciliaciones de las medidas financieras que no cumplen con los PCGA con las medidas PCGA más directamente comparables se incluyen en el comunicado de prensa y en la información complementaria en la presentación del Formulario 8-K de hoy. Tanto el comunicado de prensa como la información complementaria están disponibles en nuestro sitio web de RI en investors.simon.com. Nuestra conferencia de esta tarde estará limitada a 1 hora. Para aquellos que deseen participar en la sesión de preguntas y respuestas, les pedimos que por favor respeten nuestra solicitud de limitarse a una pregunta. Me complace presentar a Eli Simon. Eli Simon: Buenas tardes. Quiero comenzar agradeciendo a todos los que enviaron notas amables tras el fallecimiento de mi padre. Su impacto en nuestra empresa y en nuestra industria es verdaderamente poderoso. Pasando al trimestre. Tenemos un muy buen comienzo para 2026 con resultados del primer trimestre que superaron nuestro plan. Las ganancias en ocupación, el mayor tráfico de compradores y las mayores ventas de los minoristas impulsaron un fuerte crecimiento del flujo de efectivo en el trimestre, lo que refleja fundamentos sólidos en todas nuestras plataformas, la resiliencia del consumidor y la fortaleza y amplitud de la demanda de los inquilinos que tenemos para nuestros centros. La demanda de los minoristas sigue siendo amplia, abarcando minoristas nuevos y tradicionales en una amplia gama de categorías en todas nuestras plataformas y geografías. Durante el primer trimestre, firmamos más de 1,100 contratos de arrendamiento por un total de más de 4.7 millones de pies cuadrados. Aproximadamente el 25% de nuestro volumen de arrendamiento en el trimestre fueron acuerdos nuevos. Hemos completado más del 75% de nuestros vencimientos de 2026 y estamos por delante de donde estábamos en este momento el año pasado. Tenemos una cartera sólida y en expansión de acuerdos que son significativamente más grandes que en este momento el año pasado, lo que refleja la demanda continua de una mezcla diversa de inquilinos. Ahora, pasando a la actividad de desarrollo y reurbanización. Tenemos proyectos en construcción en 29 centros con nuestra parte del costo neto de $1.06 mil millones a un rendimiento combinado del 9%. Aproximadamente el 50% del costo neto es para proyectos de uso mixto que incluyen aproximadamente 1,200 unidades de residencial multifamiliar en Brea Mall, Briarwood Mall y Northgate, y más de 400 llaves de hotel en Northshore Mall, Roosevelt Field y the domain. También tenemos en marcha una emocionante reurbanización de antiguas cajas ancla en Brea Mall y en Fashion Mall at Keystone, donde agregaremos nuevos usos más productivos de venta minorista, restaurantes, entretenimiento y fitness. Tenemos $1 mil millones adicionales en proyectos, por lo que tendremos la capacidad de comenzar la construcción este año, incluidos nuevos desarrollos, reurbanizaciones de anclas y reurbanizaciones y expansiones internacionales. Más allá de eso, tenemos aproximadamente $3 mil millones en proyectos en nuestra cartera que podrían comenzar en los próximos años. Inversiones que harán que nuestros grandes centros sean aún mejores. Todos estos proyectos se financiarán con el flujo de caja generado internamente, y mantendremos nuestro historial de disciplina en cómo asignamos el capital, evaluando rigurosamente cada proyecto frente a nuestros umbrales de retorno.Tenemos una flexibilidad completa en nuestro proceso de desarrollo. Podemos ser pacientes y ajustar los plazos según los costos de construcción o las condiciones del mercado. También podemos invertir de manera contracíclica, entregando productos cuando otros no pueden. Estas actividades de desarrollo y reurbanización acumulativas ofrecen rendimientos sólidos, mejoran nuestra cartera e impulsan el crecimiento a largo plazo en el flujo de caja, FFO y dividendos por acción. Pasando ahora a las ventas de los minoristas. Los centros comerciales (Malls) y los Premium Outlets alcanzaron los $819 por pie cuadrado en el trimestre, un aumento del 11.8%. Más importante aún, el crecimiento de las ventas se aceleró. El volumen total de ventas aumentó un 5.6% en los últimos 12 meses y un 8.8% en el trimestre, con un crecimiento de ventas comparables del 6.5% para el primer trimestre. Nuestros esfuerzos de remerchandising se reflejan claramente en los volúmenes totales de ventas, con un fuerte crecimiento en toda nuestra cartera y en categorías como artículos de lujo, joyería, ropa deportiva y moda juvenil. Con esto, le cedo la palabra a Brian, quien revisará nuestros resultados financieros del primer trimestre con más detalle y ofrecerá una actualización sobre nuestras perspectivas para el resto del año. Brian McDade: Gracias, Eli. El FFO inmobiliario fue de $1.2 mil millones o $3.17 por acción en el primer trimestre, en comparación con $1.1 mil millones o $2.95 por acción en el mismo período del año anterior, lo que representa un crecimiento del 7.5%. Las operaciones nacionales e internacionales tuvieron un buen desempeño y contribuyeron con $0.27 al crecimiento, impulsadas por un mayor ingreso por arrendamiento junto con una gestión disciplinada de costos. Como se esperaba, el mayor gasto por intereses y el menor ingreso por intereses combinados representaron un lastre de $0.05 año tras año. El FFO reportado de $2.91 por acción incluye $40 millones o $0.10 por acción de gastos acelerados de compensación en acciones, lo que redujo el FFO inmobiliario en $0.02 por acción y otras inversiones de plataforma netas de impuestos en $0.08 por acción. El crecimiento del NOI de las propiedades nacionales fue sólido y aumentó un 6.7% interanual durante el trimestre, con aproximadamente 120 puntos básicos de ese crecimiento atribuibles a nuestra adquisición de las participaciones restantes de TRG. El NOI de la cartera, que incluye nuestras propiedades internacionales a moneda constante, también creció un 6.7% durante el trimestre. La ocupación de Malls y Premium Outlets al cierre del primer trimestre fue del 96%, un aumento de 10 puntos básicos respecto al año anterior. La ocupación de The Mills fue del 99.2%, un aumento de 80 puntos básicos respecto al año anterior. El alquiler base mínimo promedio para los Malls y los Premium Outlets aumentó un 5.2% interanual y en The Mills aumentó un 9.1%. El costo de ocupación al final del trimestre fue del 12.7%. Pasando al retorno de capital. Hoy, anunciamos nuestro dividendo de $2.25 por acción para el segundo trimestre, un aumento de $0.15 o 7.1% respecto al año anterior. El dividendo es pagadero el 30 de junio. Además, en el primer trimestre, recompramos aproximadamente 965,000 acciones de nuestras acciones ordinarias por una inversión de $175 millones a un precio promedio de compra de $181.59. Pasando al balance general. Durante el primer trimestre, estuvimos activos. Completamos 10 transacciones de préstamos garantizados por un total de aproximadamente $2.3 mil millones a una tasa de interés promedio ponderada del 5.25%. También emitimos $800 millones en bonos senior que utilizamos para reembolsar los ingresos de nuestros $800 millones en bonos que vencieron el 15 de enero. También enmendamos, reformulamos y extendimos nuestra línea de crédito revolvente de $5 mil millones a una cuadrícula de precios 15 puntos básicos menor, y cerramos el trimestre con aproximadamente $8.7 mil millones en liquidez. Después del cierre del trimestre, concretamos el refinanciamiento de Shops at Crystals mediante un préstamo CMBS a 5 años que se fijó en un 4.83%, la financiación CMBS con cupón de tasa fija minorista más baja completada en los últimos 4 años. Pasando a los bonos canjeables de Kl pierre. Durante el trimestre, liquidamos la conversión de aproximadamente $174 millones de bonos en circulación mediante el intercambio de 4.1 millones de acciones de Kl pierre y 79 millones de euros en efectivo. Como parte de eso, reconocimos una ganancia no monetaria y no relacionada con el FFO de $64 millones en el trimestre por el intercambio de las acciones de Kl pierre.Después del cierre del trimestre, liquidamos conversiones adicionales de 374 millones de dólares de los bonos canjeables. Tras los intercambios, quedan aproximadamente 188 millones de dólares en bonos pendientes que vencerán en noviembre. Actualmente poseemos aproximadamente 59 millones de acciones ordinarias de Kl pierre's, lo que representa aproximadamente el 20,7% de la propiedad. Al final del trimestre, nuestro balance sigue siendo sólido, con una deuda neta sobre EBITDA de 5,0x y un índice de cobertura de cargos fijos de 4,6x, lo que respalda nuestra estrategia y nuestra ejecución continua. Y, por último, en cuanto a las proyecciones para 2026, dados nuestros resultados del primer trimestre y nuestra visión actual para el resto del año, estamos aumentando nuestra previsión de FFO inmobiliario para todo el año 2026 a un rango de 13,10 a 13,25 dólares por acción. Eso se compara con los 12,73 dólares por acción de FFO inmobiliario del año pasado y representa un aumento del 5% en el punto medio. Gracias. Ahora estamos disponibles para sus preguntas. Operador: [Instrucciones del operador] Nuestra primera pregunta es de Samir Khanal de Bank of America. Samir Khanal: Eli, supongo que, en lo que respecta a la demanda de los minoristas, mencionaste que es muy fuerte, y asumo que tienes mucha influencia en las negociaciones con los inquilinos aquí. Tal vez hables sobre el poder de fijación de precios que tienes en este entorno. ¿Sé que hablaste sobre abordar las próximas expiraciones hacia el '27? Entonces, ¿habla sobre ese impulso de crecimiento durante los próximos, llamémoslos, 12 meses? Eli Simon: Claro. Primero, no tenemos ninguna influencia sobre los minoristas. Los minoristas pueden ir a muchos lugares. Pueden abrir tiendas, no abrir tiendas, conectarse en línea, entrar a Amazon. Así que, realmente, la primera parte de la pregunta sobre si tenemos alguna influencia o poder de fijación de precios real sobre los minoristas, diría que no. Pero me gustaría, supongo, hablar de la segunda parte, sobre el flujo de proyectos (pipeline). Entonces, el flujo de proyectos es significativo. Y lo interesante es la forma en que lo veo, realmente está aumentando en todas las diferentes categorías que estamos arrendando hoy. Eso incluye la marca heredada, nuestros nuevos arrendamientos comerciales, que son los primeros en llegar al centro comercial, los primeros en nuestro portafolio desde DTC en línea o desde Asia, desde Europa, etcétera, marcas de lujo, ese flujo de proyectos está aumentando, los restaurantes están aumentando y los negocios locales y regionales están aumentando. Por lo tanto, realmente estamos viendo una demanda de base amplia en todos nuestros centros, no solo en los principales centros emblemáticos (fortress centers), sino realmente en todo el portafolio. Y creo que lo atribuyo al hecho de que estamos mejorando nuestros centros. Los estamos haciendo más relevantes y los clientes, particularmente la Generación Z, quieren venir a nuestros centros y eso se ve en el crecimiento del tráfico, y se ve en las ventas de los minoristas. Así que no vamos a hablar de poder de fijación de precios, no tenemos influencia, pero nos sentimos muy bien con el flujo de proyectos y con nuestras conversaciones con los inquilinos. Y luego sobre las futuras expiraciones. Entonces, supongo que un par de cosas. Una es que estamos por encima de donde estábamos en nuestras expiraciones del '26. Es alrededor de 200 puntos básicos más que en esta misma época del año pasado. Pero lo interesante al hablar con el equipo de arrendamiento es que los minoristas ahora están dispuestos a hablar sobre sus expiraciones de '27, '28, '29, lo que históricamente podría haber sido más un fenómeno de los inquilinos de lujo que piensan mucho como nosotros en términos de décadas, no de trimestre a trimestre, pero en realidad estamos escuchando a minoristas heredados en nuestro portafolio existente que no son de lujo que realmente quieren comenzar a tener esas conversaciones porque creo que ellos también entienden este flujo de proyectos y el interés en nuestro espacio. Y así que nos gusta tener esas conversaciones, y creo que han sido productivas hasta ahora. Operador: Nuestra siguiente pregunta es de Caitlin Burrows de Goldman Sachs. Caitlin Burrows: Tal vez, en términos generales, me preguntaba si podría analizar, considerando la transición de liderazgo, ¿espera algún cambio en la estrategia y ejecución de Simon? ¿Y hay algún cambio en las prioridades de asignación de capital entre, digamos, adquisiciones, recompras de acciones versus recompra, el profundo flujo de proyectos de reurbanización y el crecimiento de dividendos?Sé que has estado activo en todos los frentes recientemente. Eli Simon: Claro. En cuanto a los cambios de liderazgo, esto es: estamos operando como siempre. Tenemos el mejor equipo de su clase y seguimos ejecutando nuestro plan de negocio. Así que no hay cambios ahí, y todos están entusiasmados por el futuro y emocionados por seguir haciendo lo que hacemos. Con respecto a las asignaciones de capital, siempre las analizamos todas. Y supongo que simplemente repasaré las diferentes partes. Comenzando por nuestra cartera de desarrollo y reurbanización, que mencioné. Los proyectos actuales en marcha son de aproximadamente mil millones de dólares. Tenemos alrededor de mil millones de dólares que tendremos la capacidad de comenzar más adelante este año y al menos otros 3 mil millones detrás de eso, que podemos comenzar en los próximos años. Así que analizamos cada proyecto de forma individual, increíblemente... meticulosa e increíblemente detallada, y evaluamos las condiciones del mercado en ese momento, la demanda de los minoristas. ¿Creemos que es el retorno adecuado? Y hoy estamos viendo muy buenos retornos allí. Y al hacer lo que podemos hacer en esta cartera al 9% o más, nos sentimos muy bien al añadir densidad, al añadir usos mixtos a nuestros centros, así que continuaremos haciéndolo. Pero si las condiciones del mercado cambian, si los costos aumentan desde una perspectiva de construcción, obviamente tenemos la capacidad de detenernos, de hacer una pausa; esta es tierra que poseemos y que vamos a poseer para siempre, así que lo haremos en el momento adecuado. La siguiente área son las adquisiciones. Obviamente, ha habido más transacciones en el mercado minorista, lo cual creo que en general es genial, con más capital entrando al sector. Cuando pienso en adquisiciones, y lo he dicho antes, hay 3 criterios clave para hacer que nuestra cartera sea mejor. Tiene que ser positiva para la marca. Tiene que ser un activo que podamos... o una cartera en la que podamos añadir valor real, utilizar nuestras habilidades para operar mejor y tiene que ser al precio correcto. Así que el año pasado, si dejamos de lado la participación restante en TRG, realizamos 3 transacciones: los puntos de venta de centros comerciales en Italia, Brickell City Centre, obviamente, en Miami y Phillips Place en Charlotte. Y las 3 cumplieron con esos criterios y, francamente, están superando incluso lo que pensábamos y estamos muy entusiasmados con esas perspectivas futuras. Luego, supongo, se podría pasar a la recompra de acciones, obviamente a un ritmo ligeramente más lento en el último trimestre. Hubo un poco de inestabilidad geopolítica, un poco de agitación en el mercado. Así que somos prudentes y esperamos, pero como dijimos el año pasado, emitimos poco más de 5 millones de acciones para realizar el último 12% de la transacción de Taubman, y esperamos totalmente recomprarlas. Así que esperaría que siguiéramos estando activos. Pero, de nuevo, si lo hacemos ahora, genial. Si esperamos porque creemos que es prudente, también está bien. Y luego, sobre el dividendo, obviamente, el dividendo aumentó. Ha estado creciendo a un buen ritmo. Es algo de lo que nos sentimos tremendamente orgullosos. Estoy bastante seguro, mirando a Brian, creo que en el tercer trimestre deberíamos superar los 50 mil millones de dólares pagados como empresa pública, lo cual es una cifra bastante grande. Y eso es obviamente increíblemente importante para nosotros. Pero al final del día, si piensas en el negocio, estamos generando alrededor de 1.6 mil millones de dólares de flujo de caja libre después de dividendos. Así que tenemos tremendas oportunidades y tremendas cosas que hacer con eso. Y si continuamos desapalancándonos naturalmente porque no nos gustan las oportunidades, también está bien, que es lo que hemos estado haciendo. Así que supongo que fue una forma larga... una forma larga de responder, pero en realidad, no hay cambios en nuestra asignación de capital. Continuamos evaluando todas las ideas y todas las oportunidades, y haremos lo que sea mejor en cualquier momento dado, lo que podría ser todo o podría ser nada. Operador: Nuestra siguiente pregunta es de Michael Goldsmith de UBS. Michael Goldsmith: Eli, mencionaste la resiliencia del consumidor. ¿Qué estás viendo del consumidor específicamente? ¿O hay alguna forma en la que estén cambiando la manera en que compran o gastan en los centros?Y también, si tiene algún dato sobre el consumidor de la Generación Z y en qué puede diferenciarse de algunos de los otros grupos, eso sería útil. Eli Simon: Claro. Diría que el crecimiento de las ventas es realmente amplio, ¿verdad? Un 6,5% de crecimiento comparativo para el trimestre es una cifra muy saludable. Y es realmente en todas las categorías. Claramente, el consumidor de ingresos altos está teniendo un muy buen desempeño. Basta con mirar el mercado bursátil, lo cual no debería ser una sorpresa. Y obviamente eso se nota en el negocio de lujo con algunas de las marcas que, francamente, podrían haber estado un poco más flojas en los últimos dos años y que ahora están empezando a ver cierta recuperación. Pero realmente, se observa en el sector de lujo duro, joyería y relojes, un crecimiento realmente sólido. Pero también lo vemos en el negocio juvenil, que llega a ese cliente de la Generación Z, tanto con marcas juveniles nuevas como con marcas juveniles tradicionales, todas funcionando a toda máquina. Y creo que ese es un ejemplo de que la competencia es excelente porque algunas de estas marcas tradicionales necesitaban innovar, necesitaban poder competir con las nuevas... con algunas de estas marcas nuevas. Estuve en la oficina de Catalyst, supongo que la semana pasada o la anterior, y Aero, que ahora compite con nuevos participantes en ese espacio, está haciendo cosas nuevas con nuevos influencers que, francamente, yo no tenía idea de quiénes eran. Pero creo que para el cliente al que se dirigen, está funcionando. Así que definitivamente estamos viendo eso en toda la cartera. Lo único que diría que está un poco más flojo es el lado de alimentos y bebidas, que básicamente se mantuvo plano desde una perspectiva comparativa. Y probablemente no sea sorprendente ver algunas de las ganancias de los grupos de restaurantes. Pero ya sea un efecto de optar por productos más económicos, tal vez un viaje menos fuera de casa, eso es... ese es el único lugar donde lo estamos viendo, pero el resto es un crecimiento generalizado. Obviamente, el athleisure sigue siendo muy fuerte en toda la cartera. Lo único que, supongo, podría decir sobre las ventas es que los mercados turísticos que dependen realmente del viajero internacional europeo y canadiense están un poco más flojos. Si miras a Woodbury, creo que el crecimiento comparativo fue, digamos, del 2,5% frente al 6,6%. Eso es atípico, ¿verdad? En Woodbury, normalmente dirías que tendrá un rendimiento muy superior al promedio. Y obviamente eso se debe a la menor cantidad de viajes internacionales de europeos a los EE. UU., y el mercado canadiense es una gran parte de eso. Pero la otra cara de la moneda es que vas a Florida, y desde el sur de Florida, el Panhandle, el lado oeste con Tampa y lo que tenemos en International Plaza o Waterside en Naples, y obviamente Orlando, que probablemente ha sido el mejor mercado durante el último año, hay un crecimiento muy, muy fuerte allí. Y luego, sobre el cliente de la Generación Z, supongo que, mirando hacia el futuro, tenemos algunas cosas planeadas. Pero creo que como yo lo veo es que se puede ver en las ventas, se puede ver en estos clientes o en estos minoristas a los que se dirigen. Todos están creciendo. Quieren más espacio y sus ventas están demostrando que están resonando con ese cliente. Brian McDade: Michael, soy Brian. Supongo que lo único que agregaría sobre el cliente de la Generación Z es que fueron realmente la pieza central de nuestra campaña 'Meet Me at the Mall' que lanzamos con nuestro equipo de marketing hace 2 años. Identificamos esto como un grupo en crecimiento. Y hemos estado invirtiendo. Hemos estado incorporando las marcas que busca el grupo de la Generación Z. Y la mayoría de nuestras activaciones y aspectos sociales también están orientados hacia ellos. Así que nos hemos volcado mucho en ello. Han pasado unos 2 años y seguimos viendo un gran progreso con ese consumidor. Operador: Nuestra siguiente pregunta es de Michael Griffin, de Evercore ISI. Michael Griffin: Eli, solo tengo curiosidad por saber si puede darnos algo de información sobre si se trata de diferenciales de arrendamiento nuevos o de renovación y tal vez cómo se compara eso con respecto a esta época el año pasado. Y luego, si observa la cartera en este momento, con más del 96% arrendado, ¿estamos llegando a una especie de ocupación estructural? ¿Podríamos ver que llegue al 96,5%, 97%?Solo por curiosidad, ¿podría darnos algún comentario al respecto también? Eli Simon: Claro. Así que en cuanto a los diferenciales, creo que no es necesariamente la métrica más relevante. Pero lo que diría sobre las renovaciones es que, históricamente, durante los últimos años, hemos estado con aumentos de un solo dígito medio en las renovaciones, oscilando un poco hacia arriba o hacia abajo a partir de esa cifra dependiendo de qué paquete de renovaciones se firme en un trimestre determinado. Pero eso se mantiene, y no vemos ningún cambio real ahí. Y como dije, estamos analizando las renovaciones a más largo plazo. Los minoristas nos preguntan al respecto. Y obviamente, solo haremos esas renovaciones si también tienen sentido para nosotros. Sobre los nuevos acuerdos, lo que observo es que los nuevos contratos de arrendamiento que estamos firmando están un 20% y más, un 20%, un 25% por encima de los nuevos contratos de arrendamiento del año pasado. Y eso es -- obviamente, hay -- la mezcla es parte de eso. Pero en realidad, es -- las marcas entienden la importancia de tener una gran representación física y nuestros centros lo son. Y estamos orgullosos de ello. Y la otra cosa de la que probablemente estemos más orgullosos, francamente, es de que lo que llamamos nuestras marcas de nuevos negocios están superando ese aumento en, digamos, otro 10% más. Así que las mejores de las mejores marcas, ya sean algunas de estas marcas de belleza que vienen de Asia, acabamos de abrir una tienda Google en Fashion Valley, creo que este fin de semana. Nuevas marcas de athleisure, nuevas marcas de decoración para el hogar. Podemos tener alquileres allí que ellos pueden pagar porque están haciendo el negocio y porque están generando tráfico y saben que es genial para ellos, y que va a ayudar a crecer su negocio. Así que espero que eso responda a la primera parte sobre los diferenciales. En cuanto a la ocupación, es interesante. Si quisiéramos, podríamos arrendar hasta el 97%, 97,5%. No tengo ninguna duda al respecto. Pero creo que, para nosotros, no vemos esto como una métrica trimestre a trimestre o incluso como una métrica de fin de año, sino realmente como cuál es la decisión correcta a largo plazo para estos activos. Y por eso, a veces eso podría significar reservar espacio para otro minorista que viene. Podría significar tener un poco de tiempo de inactividad, lo cual, de nuevo, no nos gusta hacer, y tenemos un programa de arrendamiento a corto plazo increíble que mantiene la ocupación en un buen número. Pero honestamente, no nos enfocamos en si es -- lo que sea, 96% ahora, 96,4% a final de año, si es 96,2% o 96,6%. Eso no es en lo que estoy enfocado. Estoy enfocado en que, excluyendo el 12% de Taubman, aumentamos el NOI un 5,5% año tras año, y lo hemos hecho crecer por encima del 4% durante los últimos 4 años. Así que eso es más importante que 20 puntos básicos en el margen. Pero la respuesta es sí. Hay espacio para aumentar la ocupación aquí, pero no es el fin último para nosotros. Realmente, se trata de hacer crecer el flujo de caja. Operador: Nuestra siguiente pregunta es de Alexander Goldfarb de Piper Sandler. Alexander Goldfarb: Eli, solo una pregunta sobre los centros de datos. Ustedes en el último año más o menos han hablado sobre cómo los centros comerciales de tipo B se han recuperado fuertemente en centros que hace varios años habrían usado por flujo de caja, ahora tienen una segunda vida debido a la demanda de los minoristas y hay una vitalidad renovada en ellos. Pero mientras mira la demanda de centros de datos y presumiblemente algunos de sus centros tienen exceso de energía, servicios públicos o lo que sea, ¿ve oportunidades donde, ya sean mini centros de datos o tal vez incluso convertir todo el sitio en un centro de datos, lo ve como una oportunidad para cualquiera de los excesos de propiedad? ¿O mientras mira la cartera, todos los centros comerciales debido a esta falta de oferta son realmente sus usos más altos y mejores ya sea como un centro comercial o como un lugar de uso mixto? Eli Simon: Claro. Así que diría que la respuesta a la primera parte es probablemente hace unos 18 meses más o menos, realmente revisamos nuestra cartera, como dijo, tanto la combinación de -- de nuevo, realmente no usamos centros comerciales A o B, pero centros comerciales que podrían haber tenido un perfil de crecimiento más bajo o potencialmente exceso de terreno en otros centros comerciales para ver si hay algún lugar donde tenga sentido un centro de datos. Hablamos con varios operadores de centros de datos.Y no pudimos encontrar nada que tuviera sentido. Y, sinceramente, la energía está menos disponible de lo que se podría pensar, especialmente, obviamente, si se trata de un centro comercial existente que permanecería en su lugar. Por lo tanto, es algo que, con nuestro equipo, analizamos con relativa frecuencia. Pero, hasta la fecha, no hemos encontrado nada. Pero para responder a la segunda parte, al fin y al cabo, somos animales económicos. Y si hubiera un uso mejor y más elevado para el centro de datos que pensáramos que podríamos vender algo, obtener efectivo y reinvertirlo en otro lugar de manera más acumulativa, lo haríamos al 100%. No hemos visto eso hasta la fecha. Y como mencionó, estamos entusiasmados con las perspectivas de crecimiento allí. Así que no es como si estuviéramos tratando activamente de deshacernos de activos en ese sentido o tratando de encontrar usos alternativos. Estamos haciendo lo que dijimos que íbamos a hacer. Si observa Smith Haven, por ejemplo, contratamos a un minorista muy importante allí e invertimos capital para renovar. Y ahora hemos visto un buen crecimiento y una buena demanda. Así que continuaremos evaluando, pero la demanda está ahí por parte de los minoristas en toda la cartera. Y así continuaremos operando. Pero, de nuevo, si alguien viene y dice: aquí hay un gran precio por un activo y lo analizamos y decimos que hay un mejor uso para ese efectivo, no dudaremos en vender. Simplemente, aún no ha sucedido. Operador: Nuestra siguiente pregunta es de Greg McGinniss de Scotiabank. Greg McGinniss: Tenía curiosidad sobre la integración con Taubman, cómo va, qué sinergias están encontrando y dónde ven las mejores oportunidades para reinvertir en esa plataforma. ¿Esa es ahora su plataforma? Eli Simon: Genial. Gracias por preguntar eso. Así que diría que desde una perspectiva de integración corporativa, ha ido según lo planeado, completando efectivamente toda la integración corporativa para fines de abril. Así que eso está hecho, y fue bien hecho por el equipo. Y estamos emocionados por cómo resultó. Y ahora, pasando a los activos, sinceramente, probablemente estemos más emocionados que en noviembre u octubre, supongo, cuando terminamos. Y es una combinación de usar nuestra capacidad para operar centros a un nivel que aumenta el margen. Y eso es desde una perspectiva de gastos operativos, desde una perspectiva de marketing, son ingresos auxiliares, estacionamiento. Obviamente, nuestro programa de arrendamiento a corto plazo, que mencioné anteriormente, haber podido estar completamente integrados allí ha sido útil. Y luego nuestro departamento de arrendamiento capaz de arrendar estos centros, lo cual, de nuevo, obviamente, el equipo de Taubman hizo un gran trabajo, pero estaban arrendando estos centros durante los últimos 6 años de la transacción. Así que ahora podemos hacer eso. Pero más importante, o lo más importante, debería decir, es nuestra capacidad ahora con nuestro balance para reinvertir en estos centros. Y eso es francamente lo que más me emociona. Así que si observa el último trimestre, creo que uno o dos días después de las ganancias, emitimos un comunicado de prensa, y destacaré brevemente 3 activos que mencionamos, pero en Nashville en Green Hills y Tampa en International Plaza y en Cherry Creek en Denver, vamos a invertir más de $250 millones en esos centros a partir de finales de este año para realmente hacerlos, de nuevo, grandes activos con un gran desempeño, ventas de inquilinos sólidas y arrendamientos fuertes, pero para hacerlos aún mejores, para refrescarlos, para hacer que se vean igual, adecuados para el desempeño de los minoristas. Y tenemos representaciones que he compartido con algunos de los minoristas, especialmente los minoristas de lujo, todos muy, muy emocionados. Y ahora es nuestro trabajo ejecutar eso, tomar la visión y hacer las reurbanizaciones o las renovaciones, que estamos en proceso de comenzar muy pronto. Y luego, obviamente, arrendar a esos inquilinos que creemos que deberían estar en estos centros. Y no es diferente en Green Hills de lo que hicimos en Southdale y en Edina, Minnesota, que no sé si ha estado allí, pero lo que hicimos fue revitalizar todo el centro comercial.Y estos centros comerciales no estaban -- no están en la posición en la que estaba Southdale. Están en una posición mucho mejor, pero creemos que podemos lograr un impacto igualmente fuerte con estos programas. International Plaza será una expansión y probablemente una expansión al aire libre, revitalizará Bay Street, que tiene excelentes restaurantes, y creemos que podemos mejorar la combinación de restaurantes. Así que, en cierto modo, haciendo lo que hemos estado haciendo en el resto de nuestra cartera, ahora podemos hacerlo en estos grandes activos. Y, por lo tanto, es un gran enfoque para nosotros, una especie de enfoque de toda la empresa, y eso es lo que les hemos estado diciendo a los minoristas, y es cierto porque estos activos deberían ser y serán mejores, y eso es algo muy emocionante para nosotros. Operador: Nuestra siguiente pregunta es de Ronald Kamdem de Morgan Stanley. Ronald Kamdem: Me preguntaba si podría proporcionar una actualización sobre el tipo de inversión en otras plataformas y algunas de las inversiones minoristas, cómo han estado funcionando en relación con las expectativas y su opinión en términos de monetización de esa plataforma. Y el seguimiento sería, creo que parte de la idea era que obtener muchos datos de los minoristas sería valioso. ¿Quizás podría hablar sobre cómo ha sido útil en esta nueva era en la que todo el mundo está enfocado en la IA? Eli Simon: Claro. Supongo que si piensas en OPI hoy, básicamente se compone de 3 partes. Está Catalyst, que es obviamente el antiguo negocio de SPARC y JCPenney. Están RueLaLa y Gilt, que incluye Shop Simon, y está Jamestown. Los 3 están funcionando según lo planeado o por encima de lo planeado para el primer trimestre del año. Creo que los equipos -- todos ellos tienen obviamente equipos de gestión independientes. Lo están haciendo muy bien. Y, por lo tanto, desde una perspectiva operativa, diría que todo sigue igual, y continúan ejecutando sus planes de negocio. Pero, de nuevo, hasta la fecha, todos han estado efectivamente según lo planeado. Desde una perspectiva de monetización, somos vendedores oportunistas. No planeamos nada. Si hay una oportunidad y creemos que es lo mejor para los accionistas, ¿lo haríamos? Por supuesto. Pero si no, todos están adecuadamente capitalizados, tienen cantidades de liquidez adecuadas y la capacidad de administrarse a sí mismos. Y eso es lo que esperamos que suceda. Pero si algo ocurre, eso también es genial, y no dudaremos en monetizar si es lo mejor para los accionistas, lo cual obviamente hicimos con nuestra participación en Authentic Brands hace un par de años. En cuanto a los datos, diría que menos datos -- datos concretos específicamente porque, obviamente, tienes problemas de privacidad y demás con eso, sino más bien sobre mejores prácticas y aprendizajes. Y si piensas en un par de departamentos de nuestro departamento de marketing, es increíblemente interesante y nuestro equipo de marketing habla a menudo con el equipo de marketing de Rue La La y Gilt y de Catalyst para aprender cómo atraen clientes, dónde ven la mayor eficacia de sus compras de anuncios, ya sea TikTok o Meta, o Rue La La y Gilt, que tiene un gran negocio de televisión conectada, etcétera. Y eso es en lo que diría que estamos más enfocados. Creo que es interesante desde la perspectiva de la marca, nos ayuda a pensar como un minorista. Por ejemplo, la situación arancelaria, podemos entender cómo Catalyst, que no es diferente de cientos y cientos o miles y miles, francamente, de minoristas en el país, está lidiando con los reembolsos de aranceles y cómo están planeando el año. Y, por lo tanto, creo que nos brinda ideas y datos desde esa perspectiva, pero no necesariamente datos concretos que podamos monetizar porque existen implicaciones legales reales que lo hacen complicado. Pero como mencionaste la IA, también estamos aprendiendo de ellos, y creo que ellos están aprendiendo de nosotros. Estamos comparando, de nuevo, diferentes herramientas para usar, diferentes programas, cómo podemos ofrecer más personalización para el consumidor porque estos minoristas, especialmente Rue La La y Gilt, son muy buenos en eso. Y, por lo tanto, podemos aprender de ello. Así que, para nosotros, lo vemos como una relación simbiótica.Con suerte, podemos añadir algo de valor a esas empresas. Ellas pueden añadir valor a nosotros. Y somos accionistas felices de esas empresas, y continuamos -- o esperamos continuar siéndolo por un tiempo. Pero si surge algo, no dudaremos en hacer lo que sea en el mejor interés de la empresa. Operador: Nuestra siguiente pregunta es de Floris Van Dijkum de Ladenburg Thalmann. Floris Gerbrand Van Dijkum: Pregunta sobre la cartera de proyectos de reurbanización. Obviamente, los retornos directos del 9% parecen muy atractivos. Tienen una cartera en curso de 1.000 millones de dólares y otros 1.000 millones de dólares en camino, pero es el 1% al 2% del valor total de su cartera o incluso menos en realidad. ¿Podría hablar sobre qué porcentaje de la cartera les queda por recibir capital? Y tal vez el seguimiento o el añadido es, si los retornos directos son del 9%, ¿cuáles son los retornos reales una vez que se reurbaniza y se ven los beneficios en otras partes del centro, por ejemplo, cuando se añade o rejuvenece un ala, qué tipo de retornos han visto típicamente además de los retornos incrementales inmediatos? Eli Simon: Gracias por la pregunta. Así que diría que estamos invirtiendo capital básicamente en cada centro cada año, francamente. Y en cuanto a los grandes proyectos transformacionales, digamos que -- si dejamos de lado los 1.000 millones de dólares que están activamente en desarrollo hoy y lo llamamos la cartera oculta de 4.000 a 5.000 millones de dólares, eso es, no sé, probablemente 20, 25 centros en los que estamos desarrollando, creo que dije 29 centros hoy. Ciertamente hay otros que no están allí. No tengo un número exacto, pero -- parte de eso es porque no controlamos los bienes raíces que querríamos controlar para hacer la reurbanización o hacer la densificación o la adición de uso mixto o lo que sea o cualquier cosa que tenga sentido para ese centro. Así que no tengo un número exacto, pero si el temor es que nos estamos quedando sin cosas que hacer, ni siquiera estamos arañando la superficie. Y de nuevo, habrá más oportunidades en toda la cartera con el tiempo. No vamos a llegar al extremo de no controlar una pieza de bienes raíces que queremos desarrollar. No vamos a ir y comprarla solo por comprarla para poder hacerlo hoy, aunque podríamos. Simplemente no es la forma en que pensamos al respecto. En cuanto a los otros beneficios, es interesante. Es una pregunta que, francamente, hablo con el equipo a menudo, es que no la suscribimos. Y la razón es que realmente necesitamos ser intelectualmente honestos con nosotros mismos y decir, si estamos haciendo una reurbanización -- estoy en Indianápolis hoy, así que en Keystone, reurbanizando la caja de Saks o la antigua caja de Saks, que acaba de comenzar, no hay duda de que habrá un impacto. Pero tenemos que mirarlo y decir, está bien, por el dinero nuevo que estamos invirtiendo, qué estamos ganando sabiendo que habrá un beneficio. Lo que miro es menos el incremental, está bien, obtuvimos 5 dólares de alquiler nuevo en este inquilino o aquel inquilino porque eso es una especie de negocio del día a día y ¿cómo cuantificas eso? Es difícil. Miro una especie de, digamos, ¿qué dicen los clientes? Y así, si miras los nuevos proyectos que abrimos en Southdale el año pasado y en Brea, solo 2, por ejemplo, ambos bastante abiertos. Creo que el último inquilino en Southdale fue Tiffany's, que quiero decir que abrió en febrero. Brea, Dick's no abrió hasta abril, acaba de abrir recientemente y LIFETIME no está abierto. Y quiero decir que 1 o 2 de los restaurantes no están abiertos. Y esos 2 centros sobre una base comparable están funcionando 1.000, 1.500 puntos básicos por encima de donde están funcionando esas marcas comparables similares en toda nuestra cartera. Y así que esa es, para mí, la métrica más importante porque están demostrando que el dinero que estamos invirtiendo, el desarrollo que estamos haciendo, sí, estamos ganando el 9%, pero estamos haciendo que el centro sea más relevante. Si hacemos que el centro sea más relevante, vienen más clientes, las ventas minoristas crecen, vamos a añadir nuevos minoristas.¿Y cómo trazas la línea, cortas la línea y dices: bueno, esto cuenta en el retorno, esto no? Es realmente difícil. Y por eso no lo incluimos. Pero sabemos que está ahí, y es algo que nos da tranquilidad cuando observamos algunos de estos proyectos más grandes que comenzarán durante el próximo año, ya sea Boca, Ross Park, Fashion Valley o cualquier otro. Así que agradezco la pregunta. Ojalá tuviera una cifra realmente buena que mostrarles, pero sabemos que es importante. Y por eso estamos entusiasmados con la cartera de proyectos. Es por eso que mencionamos en la llamada que esta es una vía importante de crecimiento para nosotros. Y creo que hemos demostrado que tenemos la capacidad de ejecutarla. Y ahora solo tenemos que seguir haciéndolo en los años venideros. Brian McDade: Y Floris, todo lo que añadiría es que la inversión en un proyecto, hay múltiples proyectos a lo largo del tiempo en las propiedades. Así que Roosevelt Field es un gran ejemplo. Podríamos recorrer la lista de activos que hemos remodelado varias veces a lo largo de los años y seguir obteniendo el tipo de retorno adecuado y el efecto halo en la parte regular del centro comercial. Operador: Nuestra siguiente pregunta es de Vince Tibone, de Green Street Advisors. Vince Tibone: Eli, tengo curiosidad por saber dónde se ubica la compra de cajas de tiendas ancla vacías en sus centros que actualmente no poseen en términos de prioridades de capital. Y, en última instancia, ¿cómo piensa sobre el valor del control de esos espacios y ser capaz de obtener el mejor uso de ese espacio desde la perspectiva del inquilino y la remodelación para desbloquear todos los beneficios de los que acaba de hablar, en comparación con dejar que un tercero propietario lo vuelva a arrendar, que presumiblemente solo se preocupa por la mayor economía unitaria y menos por el ecosistema del centro comercial? Sé que Simon ha sido bastante paciente y sensible al precio al comprar algunos de estos espacios históricamente. Así que solo tengo curiosidad sobre cómo lo está pensando. Eli Simon: Claro. Supongo que en la segunda parte, obviamente, no quiero decir que en todos los centros comerciales, pero la mayoría de ellos tienen acuerdos de servidumbre recíproca (REA, por sus siglas en inglés). Tenemos derechos de aprobación. Así que tiene que ser consistente con... de nuevo, sin entrar en el lenguaje legal de cada uno. Pero eso está en nuestra mente. Pero realmente, solo lo vemos como cuál es el precio. Y evaluamos cada uno de forma independiente y decimos: ¿qué haríamos aquí? ¿Lo queremos de vuelta? ¿Tenemos demanda de arrendamiento? Tenemos demanda de arrendamiento, está bien, ¿cómo lo distribuimos? ¿Cómo lo diseñamos? ¿Cuál es el costo de construcción de eso? ¿Cuál es el retorno? ¿Creemos que influye en el resto del centro comercial, una especie de efecto halo que mencionó Brian y del que estaba hablando? Y así, si hay algo que realmente queremos, podemos llamar y comprarlo. Pero típicamente, lo que hemos visto es que podemos esperar y comprarlo al precio correcto. Y si miras el precio de algunas de estas cajas que hemos podido conseguir, estamos muy satisfechos con ellas. Y, obviamente, cuando realizamos el análisis de retorno, estamos muy satisfechos. Y así, no priorizo realmente nada desde una perspectiva de asignación de capital, aparte de ¿tenemos liquidez para ello? Sí. Pero ¿encaja con nuestros objetivos? Y es algo que, obviamente, seguiremos haciendo: adquirir cajas a lo largo del tiempo. Pero solo lo haremos al precio correcto, y a veces el precio correcto podría ser mucho más alto de lo que alguien más podría tener, y a veces el precio correcto podría ser mucho más bajo de lo que alguien más podría tener, y eso está bien. Y tomaremos una decisión, ¿estamos bien si alguien más lo hace? Y a veces estamos bien y a veces no. Y luego veremos si hay un acuerdo y si hay un precio al que podamos comprarlo. Así que es algo que hacemos día tras día, no es un proyecto especial, es solo parte del curso ordinario de los negocios. Y en la medida en que tengamos oportunidades de comprarlo a buenos precios y tengamos planes de remodelación, sin duda lo compraremos.Y si observas algunos de los proyectos que esperamos anunciar durante el próximo año más o menos, varios de ellos estarán en inmuebles que compramos y que creemos que adquirimos a un precio atractivo, lo cual permitió que estas reurbanizaciones fueran rentables. Y eso es en lo que estamos enfocados. Estamos en este negocio desde hace mucho tiempo. Por lo tanto, si los conseguimos hoy o si los conseguimos en un año, 2 años o 5 años, tomaremos la decisión correcta para el centro comercial y para nuestra asignación de capital. Operador: Nuestra siguiente pregunta es de Craig Mailman, de Citigroup. Craig Mailman: Claramente, no parece que ustedes tengan limitaciones de capital aquí, dada la liquidez y el flujo de caja libre. Tengo curiosidad sobre la plataforma: ¿cuánto desarrollo creen que podrían manejar al mismo tiempo mientras continúan buscando nuevas autorizaciones y oportunidades? ¿Existe un límite a corto plazo o tienen una capacidad excedente significativa? Eli Simon: Sí. Quiero decir que, desde una perspectiva de capital, sin duda tenemos una capacidad excedente significativa. Desde la perspectiva de los recursos, al final del día, estos son procesos altamente locales que a menudo involucran asesoría externa, consultores externos, etcétera. Por lo tanto, el equipo está haciendo un gran trabajo. Tenemos una cantidad de proyectos y no creo que eso sea un problema en absoluto. En la medida en que pensáramos que es un problema, podemos añadir recursos humanos de manera altamente rentable, dado lo que estamos hablando, el potencial de creación de EBITDA o NOI de estos activos. Así que nos sentimos muy bien con la cartera de proyectos. Diría que lo único que está fuera de nuestro control, o con lo que lidiamos, son los municipios locales, pueblos o municipios dependiendo de dónde se encuentre el centro comercial; eso está fuera de nuestro control. Así que, si pudiéramos encontrar una forma de hacerlo más rápido, sería genial. Pero, desafortunadamente, estás tratando con funcionarios electos, funcionarios designados, etcétera. Y eso es lo único que está fuera de nuestro control. El resto está bajo nuestro control, y me siento muy bien con que podemos ejecutarlo. Y, obviamente, la última parte es que siempre tenemos la capacidad de incorporar socios en algunas de estas cosas si queremos. Lo hemos hecho en proyectos multifamiliares. Lo hemos hecho en algunos hoteles. Hemos financiado algunos con préstamos de construcción. Pero lo miro y digo, como dije, estamos generando 1.6 mil millones de dólares en flujo de caja libre después de dividendos, y estas cosas toman tiempo en construirse y no comienzan al mismo tiempo. Además, básicamente estamos por debajo de 5x de apalancamiento ahora también. Así que una vuelta de apalancamiento equivale a más de 6 mil millones de dólares de capacidad. Por lo tanto, eso ni siquiera está cerca de ser una preocupación para mí. Brian, ¿algo que añadir? Brian McDade: No, mira, estamos acelerando al final del día, Craig, puedes verlo. Escuchaste a Eli hablar de ello. Tenemos grandes oportunidades por delante. Y por eso deberían esperar que sigamos aprovechando y acelerando esas oportunidades de inversión. Podemos hacer cosas que otros no pueden y, sinceramente, no están haciendo. Así que lo que estamos entregando hoy es un producto nuevo. No se está construyendo ningún producto nuevo, y creemos que esa es una ventaja competitiva duradera. Operador: Nuestra siguiente pregunta es de Haendel St. Juste, de Mizuho Securities. Haendel St. Juste: Tengo una pregunta rápida de dos partes sobre la cartera principal. Primero, sobre el NOI de tiendas comparables (same-store NOI), que aumentó un robusto 6.7% en el primer trimestre. Así que supongo que tengo curiosidad por saber si hay algún cambio en la guía inicial de al menos un 3%. Parece implicar una clara desaceleración aquí durante los próximos trimestres o tal vez no estamos apreciando algo allí. Y luego, ¿podrían compartir algo de información sobre la cartera actual de SNO en este momento? ¿Cuál es el NOI incorporado? ¿Y cuándo esperan que eso esté operativo? Eli Simon: Así que solo responderé la primera parte. Respecto al NOI de tiendas comparables, nosotros no lo llamamos así. Es NOI nacional. Y ese 6.7% para el trimestre, como dijo Brian, es realmente, digamos, 120 puntos básicos provenientes de la participación del 12% que compramos en Taubman, supongo que el 1 de noviembre.Y, obviamente, eso se reflejará en nuestros resultados del segundo y tercer trimestre, y un poco menos, obviamente, en el cuarto trimestre. Por lo tanto, probablemente tendremos, digamos, un impacto de más o menos 100 puntos básicos en el año. No actualizamos las previsiones. Proyectamos al menos un 3%. Creo que hemos proyectado al menos un 3% durante varios años ya. Nuestro trabajo es superar eso. Obviamente, tenemos un buen comienzo de año. Así que seguiremos haciendo lo que hacemos. Pero realmente no actualizamos esas previsiones; además, obviamente, solo quería aclarar lo de Taubman o la antigua participación de Taubman y luego Brian, sobre el SNO. Brian McDade: Sí. No, el SNO al final del trimestre fue de 310 puntos básicos, Haendel. Por lo general, se observa un aumento en nuestro negocio en el primer trimestre y luego se disipa a medida que avanza el trimestre a medida que los inquilinos abren. Pero 310 puntos básicos, lo cual fue consistente con el nivel del primer trimestre del '25. Operador: Nuestra siguiente pregunta es de Mike Mueller con JPMorgan. Michael Mueller: En realidad, tengo una pregunta de seguimiento sobre la anterior. ¿Cuánto impacto tuvo la adquisición: la adquisición de TRG en sus estadísticas operativas, como las comparaciones de ventas interanuales y el crecimiento del alquiler base mínimo del 5%? Eli Simon: Sí. Honestamente, no lo analizamos. Lo miramos y decimos estos... supongo que son 18 activos a nivel nacional, ¿verdad? Son activos, son activos de Simon. Además del crecimiento del NOI, que... o el NOI de la propiedad nacional, que está un poco sesgado por la participación del 12%. Honestamente, no lo analizamos. No lo sé. No, todos son activos de SPG. Y así es como los operamos. Así es como los arrendamos. Así es como los contabilizamos. Así es como pensamos en ellos. Entonces, la respuesta honesta es que no lo sé, ¿aumentó? Supongo que tal vez, pero realmente no creemos que importe. Creemos que lo que importa es que sean activos que estamos operando y que son parte de nuestro flujo de efectivo, y estamos aumentando ese flujo de efectivo. Operador: Nuestra última pregunta es de Rich Hightower con Barclays. Richard Hightower: Tal vez una para Brian para volver a la financiación CMBS de Crystals. Y a medida que reviso el calendario de deuda, obviamente, tienen una serie de financiamientos de deuda garantizada que vencen en el transcurso del '26 y '27. Así que tal vez solo denos detalles sobre los diferenciales de mercado, los ingresos y tal vez cuál es... asumo que es otro viento en contra para los gastos por intereses a medida que piensan en la refinanciación durante los próximos dos años dadas las tasas en muchos de estos préstamos. Así que ayúdennos a entender las partes móviles. Brian McDade: Seguro, Rich. No hay problema. Gran pregunta. Nosotros... Crystals fue una gran ejecución, CMBS a 5 años, cupón del 4.80%, lo cual fue increíble, probablemente el cupón más ajustado que hemos visto en los últimos 4 años, pero estamos fijando precios con base en una tasa base más alta. Así que, incluso con ese mágnifico cupón, estamos aumentando ese gasto por intereses en unos 60 puntos básicos o más. El resto del saldo de la refinanciación de la cartera que hicimos en promedio, los cupones están unos 50 puntos básicos por encima en relación con los vencimientos. Así que todavía estamos viendo vientos en contra en los gastos por intereses, como anticipamos. Si bien los diferenciales están en mínimos récord, todavía estamos viendo impactos de las tasas base. Pero los mercados están completamente abiertos. Hemos estado activos en el mercado de CMBS. Hemos estado activos en el mercado de seguros de vida. Obviamente hemos estado activos en el mercado sin garantía, y esperamos continuar por el resto del año. Pero el viento en contra original de $0.25 a $0.30 que esperábamos entre mayores gastos por intereses y menores ingresos por intereses sigue ahí. Probablemente se esté acercando más a los $0.25 frente a los $0.30 hoy donde están las tasas, pero definitivamente todavía hay un viento en contra por delante durante el resto del año. Operador: Sin más preguntas, me gustaría devolver la conferencia a Eli Simon para las palabras de cierre. Eli Simon: Gracias a todos por su tiempo hoy y espero ver a muchos de ustedes en Las Vegas o en Nueva York en las próximas semanas.Operador: Gracias. Con esto concluye la conferencia de hoy. Pueden desconectarse en este momento, y gracias por su participación.