Prologis, Inc.

Operador: Saludos y bienvenidos a la conferencia telefónica de resultados del primer trimestre de 2026 de Prologis. [Instrucciones del operador] Como recordatorio, esta conferencia está siendo grabada. Ahora es un placer para mí presentar a Justin Meng, vicepresidente senior, responsable de Relaciones con Inversionistas. Gracias. Pueden comenzar. Justin Meng: Gracias, operador, y buenos días a todos. Bienvenidos a nuestra conferencia telefónica de resultados del primer trimestre de 2026. Hoy nos acompañan Dan Letter, CEO; Tim Arndt, CFO; y Chris Caton, Managing Director. Me gustaría señalar que esta llamada incluirá declaraciones prospectivas en el sentido de las leyes federales de valores, incluidas declaraciones sobre nuestro panorama, expectativas y desempeño futuro. Estas declaraciones se basan en los supuestos actuales y están sujetas a riesgos e incertidumbres que podrían hacer que los resultados reales difieran materialmente. Por favor, consulte nuestras presentaciones ante la SEC para una discusión de estos riesgos. No asumimos ninguna obligación de actualizar ninguna declaración prospectiva. Además, durante esta llamada, analizaremos ciertas medidas financieras como FFO y EBITDA, que no son GAAP. Y de acuerdo con la Reg G, hemos proporcionado una conciliación con las medidas GAAP más directamente comparables en nuestro comunicado de resultados del primer trimestre y el material suplementario. Ambos están disponibles en nuestro sitio web en www.prologis.com. Y con eso, pasaré la llamada a Dan. Dan Letter: Gracias, Justin. Buenos días, y gracias por acompañarnos. Iniciamos 2026 con un impulso sólido, y vimos que continúa en nuestros resultados del primer trimestre. Si bien el contexto geopolítico se ha vuelto más incierto en las últimas semanas, nuestro negocio sigue desempeñándose a un nivel muy alto, respaldado por una demanda resiliente, una ejecución disciplinada y la solidez y escala de nuestra plataforma global. El trimestre pasado, expusimos nuestras 3 principales prioridades para el negocio. Permítanme destacar cómo nuestra estrategia se está traduciendo en resultados en operaciones, creación de valor y formación de capital. Primero, entregamos otro trimestre de arrendamiento récord con 64 millones de pies cuadrados de contrataciones, respaldadas tanto por una fuerte retención como por una actividad saludable de nuevos arrendamientos. La ocupación superó nuestras expectativas y estamos incrementando nuestras perspectivas para el año completo. Segundo, estamos poniendo a trabajar nuestro banco de terrenos en logística y centros de datos, con inicios por $2.1 mil millones en el trimestre, de los cuales $1.3 mil millones correspondieron a centros de datos construidos a medida (build-to-suits). La profundidad del interés de los clientes por nuestras ofertas de centros de datos es significativa, y creemos que nuestra capacidad de reunir experiencia en terrenos, energía y desarrollo es un diferenciador clave para nuestro negocio y nos posiciona para capturar una participación creciente en esta oportunidad. Y tercero, estamos ampliando nuestra plataforma estratégica de capital. Anunciamos una empresa conjunta de $1.6 mil millones con GIC y, después del cierre del trimestre, una empresa conjunta de $1.2 mil millones con La Caisse. Estas asociaciones reflejan una fuerte demanda de inversores por nuestra plataforma y nuestra capacidad de desplegar capital en oportunidades de alta calidad en todo el mundo. En conjunto, estas iniciativas refuerzan un punto sencillo: estamos construyendo una plataforma más amplia y más resiliente, que está posicionada para generar crecimiento compuesto con el tiempo. Antes de pasar la llamada a Tim, permítanme abordar brevemente el contexto geopolítico. El conflicto en Medio Oriente ha introducido otra fuente de incertidumbre económica, principalmente a través de precios de energía más altos y una presión renovada sobre la inflación y las tasas de interés. En lugar de especular, me centraré en lo que estamos viendo en nuestros datos, en lo que estamos escuchando de nuestros clientes y en cómo estamos operando el negocio. Las contrataciones de arrendamientos, el volumen de propuestas y el pipeline de build-to-suit apuntan a una fortaleza continua en la demanda subyacente. De hecho, marzo fue un mes muy activo para nuevos arrendamientos. En comparación, cuando nuestro negocio se enfrentó a una incertidumbre abrupta relacionada con aranceles en abril de 2025, la pausa en la actividad de arrendamiento fue relativamente inmediata antes de desvanecerse en las semanas y meses siguientes.Al mismo tiempo, nuestros conocimientos del cliente se basan en la interacción directa y continua con cientos de interacciones en tiempo real cada trimestre. Siete semanas después de este conflicto, la mayoría está monitoreando activamente la situación y nos dicen que los planes de negocio de 2026 no han cambiado. El riesgo actual es que la incertidumbre ralentice la toma de decisiones de los clientes. Hasta la fecha no hemos visto evidencia significativa de ello. Dicho esto, estamos operando con un nivel elevado de conciencia guiado por la misma disciplina que ha definido nuestro negocio durante décadas. Se trata de una plataforma probada en el tiempo y los impulsores estructurales del crecimiento en logística, infraestructura digital y energía siguen firmemente en su lugar. Y con eso, pasaré la llamada a Tim para que les muestre nuestros resultados y perspectivas. Timothy Arndt: Gracias, Dan. Pasando directamente a nuestros resultados. Tuvimos un trimestre sólido, ejecutando bien nuestras prioridades estratégicas en un entorno dinámico. El FFO core del primer trimestre fue de 1,50 dólares por acción, incluyendo el gasto neto por promoción, y de 1,52 dólares por acción, excluyendo este gasto; en ambos casos, por encima de nuestras expectativas. Cerramos el trimestre con una ocupación del 95,3%, reflejando la caída estacional que les anticipamos y que normalmente experimentamos en cada primer trimestre. La retención siguió siendo muy fuerte, cerca del 76%. El cambio de renta efectiva neta fue más moderado este trimestre, en 32%, impulsado principalmente por la combinación de mercados. Nuestra expectativa de que el cambio de renta a lo largo de todo el año se acerque al 40% sobre una base efectiva neta permanece sin cambios. Nuestra marca a mercado de los arrendamientos terminó el trimestre en 17% sobre una base efectiva neta. La tasa de descenso se ha desacelerado de manera significativa, en parte debido a un aumento en las rentas de mercado este trimestre, el primer incremento en 2,5 años. Nuestra marca a mercado de arrendamientos representa aproximadamente 750 millones de dólares de NOI integrado al nivel de las rentas spot, que, por supuesto, no refleja el potencial al alza del costo de reposición de la renta, el cual debería materializarse con el tiempo a medida que mejoren las ocupaciones. El crecimiento del NOI de tiendas comparables fue de 6,1% sobre una base efectiva neta y de 8,8% en efectivo. Además del aumento interanual de la ocupación y de la contribución creciente del cambio en la renta, el período también se benefició de un nivel inusualmente bajo de deudas incobrables. En términos de asignación de capital, tuvimos un trimestre fantástico. Iniciamos 2,1 mil millones de dólares en nuevos desarrollos, incluidos 850 millones en logística y 1,3 mil millones en 2 proyectos de centros de datos. Dentro de logística, aproximadamente el 75% de los inicios fueron especulativos, lo que refleja la mejora de los fundamentos y nuestra confianza en la necesidad de nueva oferta en muchos de nuestros mercados. Los inicios de nuestros centros de datos totalizaron 350 megavatios, entre 1 desarrollo desde cero en un campus existente y 1 conversión desde nuestro portafolio. Ambos proyectos están prearrendados a largo plazo a importantes empresas de tecnología con sólida calificación crediticia de grado de inversión. El interés de los clientes en nuestros sitios con suministro es excepcional: 1,3 gigavatios bajo LOI y toda nuestra cartera de energía en algún nivel de conversaciones. Cerramos el trimestre con 5,6 gigavatios de energía, ya sea asegurados o en etapas avanzadas, lo que refleja la estabilización de otra instalación de 150 megavatios durante el trimestre. Simplemente asumiendo un formato de celda de energía a 3 millones de dólares por megavatio, nuestra cartera actual podría aportar más de 15 mil millones de dólares en inversión y múltiplos de eso en un formato llave en mano, creando un potencial significativo para la creación de valor. Seguir escalando nuestro negocio de solar y almacenamiento, con una demanda de clientes y completando 42 proyectos durante el trimestre, llevándonos a un total de 1,3 gigavatios de capacidad instalada. En términos de reciclaje de capital, vendimos o aportamos aproximadamente 1,2 mil millones de dólares en activos durante el trimestre. Esto incluyó actividad inicial dentro del U.S. Agility Fund anunciado el trimestre pasado, así como activos semilla para nuestra nueva empresa conjunta con GIC. Antes de pasar a nuestros mercados, me gustaría tomar un momento para resaltar que marcamos el décimo aniversario de Prologis Ventures, nuestra unidad de capital de riesgo corporativo.Hemos invertido ahora 300 millones de dólares en más de 50 empresas que brindan visibilidad sobre tecnologías y soluciones emergentes en la cadena de suministro para adelantarnos a la disrupción, impulsar la innovación y descubrir nuevas oportunidades. En general, avanzamos más a través de las etapas de inflexión, con una demanda fortaleciéndose, una vacancia que alcanza su punto máximo y un aumento en el número de mercados que ofrecen un crecimiento positivo de la renta. Nuestros mercados en EE. UU. absorbieron 45 millones de pies cuadrados, un resultado sólido sobre una base ajustada estacionalmente, ligeramente por encima de nuestra previsión y coherente con nuestra propia experiencia de arrendamiento durante el trimestre. La tasa de vacancia en EE. UU. se mantuvo estable, secuencialmente, en 7,5%, impulsada por niveles de finalización más bajos, ya que la cartera de construcción sigue siendo favorable: apenas 1,7% del stock frente a un promedio de 2,6% a 10 años. Aún esperamos un equilibrio relativo entre oferta y demanda, lo que permitiría que la vacancia disminuya gradualmente a lo largo del año. A nivel global, las rentas de mercado crecieron 30 puntos básicos durante el trimestre. Y, salvo que haya una desaceleración económica, esperamos que el crecimiento continúe, aunque puede ser irregular de un trimestre a otro si las condiciones se afianzan. En EE. UU., el crecimiento más sólido sigue en muchos de nuestros mercados del Centro y del Sudeste, mientras que América Latina, Europa Occidental, el Reino Unido y Japón se destacan a nivel internacional. El sur de California se está desempeñando en línea con nuestras expectativas, es decir, está mejorando, pero se quedará rezagado frente a otros mercados. Estamos observando un aumento de la actividad de arrendamiento y un tono más constructivo por parte de los clientes, y la vacancia ha subido modestamente y las rentas han disminuido ligeramente; de nuevo, ambos factores son consistentes con nuestra perspectiva mientras el mercado continúa avanzando por sus etapas anteriores de inflexión. Pasemos a nuestros clientes. Nuestro arrendamiento reciente ha estado respaldado por una combinación más amplia de transacciones en cuanto a categoría de tamaño y geografía. Incluso después de concretar un arrendamiento récord en el trimestre, nuestra cartera no solo se ha reabastecido, sino que de hecho ha alcanzado nuevos máximos, lo que refleja una demanda sólida y continua. Con el formato de grandes espacios prácticamente agotado en nuestra cartera, estamos viendo que la actividad se amplía hacia otros tamaños de unidades, junto con la fortaleza de nuestra demanda de construcción a medida (build-to-suit), donde nuestra cartera sigue siendo saludable. Desde una perspectiva por segmento, la demanda se mantiene fuerte en bienes esenciales y comercio electrónico, con un impulso creciente entre los proveedores de centros de datos. La toma de decisiones es marginalmente más lenta, la actividad de arrendamiento sigue siendo sólida y no hemos visto ninguna evidencia significativa de un freno. En mercados de capitales, los volúmenes de transacciones han aumentado, con una cantidad alentadora de productos actualmente en el mercado en estrategias de core, core plus y value-add, y abarcan tanto transacciones de un solo activo como de cartera. Lo que destaca es la prima de precio por calidad. Los activos con ubicaciones sólidas, funcionalidad y crédito están atrayendo los grupos de compradores más profundos, con tasas tope (cap rates) sobre rentas de mercado de alrededor del 5% y TIR sin apalancamiento (unlevered IRRs) en la franja de los 7,5. Pasemos a la capitalización estratégica. Cerramos compromisos para 3 vehículos adicionales, incluyendo un nuevo venture con GIC, que desarrollará y mantendrá oportunidades de construcción a medida (build-to-suit) en EE. UU., y una expansión de nuestra relación con La Caisse mediante un venture paneuropeo enfocado tanto en estrategias de desarrollo como de adquisición. También lanzamos un nuevo vehículo de adquisición en Japón. Entre estos ventures, así como los cierres del Fondo Agility y CREIT anunciados el trimestre pasado, hemos recaudado más de 2.600 millones de dólares en capital de terceros, alineando el capital con oportunidades de inversión en crecimiento en un formato más favorable para la generación de valor. Y finalmente, en nuestro balance, recaudamos 5.500 millones de dólares en nueva financiación durante el trimestre a una tasa promedio ponderada de aproximadamente 3,75%. Esto incluye la reformulación (recast) de 3.000 millones de dólares de una de nuestras 3 facilidades de crédito, con un diferencial de solo 63 puntos básicos, el más bajo de cualquier REIT. Pasando a la guía, que revisaré en nuestra participación. Estamos incrementando nuestra previsión para la ocupación promedio a un rango del 95% a [indiscernible].Este aumento, junto con nuestro desempeño superior en el primer trimestre, impulsa nuestras expectativas de crecimiento neto efectivo en mismas tiendas en un rango de 4,75% a 5,5% y crecimiento de efectivo en un rango de 6,25% a 7%. Y ahora se espera que los ingresos de capital estratégico oscilen entre $660 millones y $680 millones, y se espera que G&A oscile entre $510 millones y $525 millones. En cuanto a la implementación, estamos aumentando los inicios de desarrollo a un rango de $4,5 mil millones a $5,5 mil millones; esto, en una base propia y administrada, con aproximadamente 40% asignado a construcciones llave en mano para centros de datos. Las adquisiciones continuarán oscilando entre $1 mil millones y $1,5 mil millones, y nuestra actividad combinada de contribución y disposición oscilará entre $3,5 mil millones y $4,5 mil millones, todo ello en nuestra participación. Al unirlo todo, nuestro fuerte inicio nos lleva a aumentar nuestra perspectiva sobre las ganancias. Las ganancias netas oscilarán entre $3,80 y $4,05 por acción. El FFO principal, incluido el gasto de promoción neta, oscilará entre $6,07 y $6,23 por acción, mientras que el FFO principal, excluido el gasto de promoción neta, oscilará entre $6,12 y $6,28 por acción, lo que representa un aumento de 80 puntos básicos desde nuestro punto medio anterior. Para cerrar, la fortaleza de nuestro negocio se ve reflejada frente al telón de fondo de la volatilidad en curso. Estamos respaldados por una cartera de activos irreemplazables que genera flujos de efectivo duraderos y en crecimiento, un enfoque disciplinado en la asignación de capital, una plataforma escalada de gestión de activos y un balance blindado. Al mismo tiempo, seguimos expandiéndonos en nuestros negocios adyacentes en energía y centros de datos, brindando vías adicionales para el crecimiento. Nos entusiasma el fuerte inicio que hemos tenido, nos enorgullecemos de la ejecución de nuestro equipo y estamos bien posicionados para ofrecer resultados excelentes durante el resto del año. Con eso, volveré a llamar a la llamada al operador para sus preguntas. Operador: [Instrucciones del operador] Y su primera pregunta proviene de Ronald Kamden de Morgan Stanley. Ronald Kamdem: Genial. Felicitaciones por el récord de arrendamiento en el trimestre. Y creo que escuché que mencionó que el pipeline también está de vuelta en un récord. Mi pregunta es solo sobre el spread de arrendamiento. Eso parece ligeramente [indiscernible] en el trimestre. ¿Algún comentario allí y cómo ustedes están pensando la ocupación versus el precio de aquí en adelante para el resto del año? Timothy Arndt: Ron, sí, en el trimestre, mencioné que había algo de mezcla en los números que se ven: alrededor de 40% del porcentaje de la operación que ocurre por ocurrencia está en nuestra región Oeste en EE. UU., donde tenemos algunas condiciones más débiles y menor rentabilidad de renta mark-to-market, como sabrá. Eso afectó tanto el cambio de renta como cosas como el alquiler gratuito que verán en el SEP. En términos de equilibrar la ocupación y el cambio de renta, no es solo mercado por mercado, es realmente trato por trato. Diría que, en general, tenemos una combinación bastante amplia de condiciones de mercado, como usted sabe: algunas extremadamente ajustadas y otras aún débiles, y eso puede ocurrir en el submercado o incluso a nivel de unidad. Así que yo diría que, en agregado, estamos en un modo de impulsar las rentas en varios mercados y situaciones. Pero aún preservando cierta ocupación. Operador: Su siguiente pregunta proviene de Michael Griffin de Evercore ISI. Michael Griffin: Solo quería preguntar sobre el frente de arrendamiento para desarrollo de centros de datos. Obviamente, parece que hubo buenas noticias anunciadas en el trimestre. Pero, ¿hay motivo para preocuparnos; hemos escuchado cosas en las noticias sobre oportunidades de desarrollo de centros de datos en todo el país que se están descartando, ya sea porque los municipios locales están empujando hacia atrás? ¿Eso es un riesgo para este pipeline? ¿O sienten que, para estos proyectos que tienen en marcha, incluso con la energía asegurada con la que pueden avanzar y arrendar estos y, en última instancia, crear ese valor del que han estado hablando? Dan Letter: Michael, soy Dan. Así que nuestro pipeline en la modalidad de construcciones llave en mano para centros de datos es muy sólido. Usted vio esos 2 inicios que anunciamos este trimestre. Hemos estado guiando para el año, por primera vez, sobre lo que esperamos ver. Tenemos 1,3 gigavatios de acuerdos bajo LOI y estamos avanzando para convertir el pipeline. Me siento realmente bien con lo que tenemos en marcha. Y creo que eso abarca el siguiente tramo de tres años de negocio. Y todo lo que estamos escuchando de nuestros clientes es que necesitan el espacio. Operador: La siguiente pregunta viene de Craig Mailman con Citi. Nicholas Joseph: Es Nick Joseph aquí con Craig. Aprecio la divulgación adicional sobre los centros de datos. ¿Qué márgenes de desarrollo asume para los nuevos inicios de este trimestre? Creo que en el pasado, han hablado de un margen del 25% al 50%. Entonces, ¿cómo se comparan estos inicios con ese rango? Dan Letter: Así que, cuando miras el volumen de inicios del trimestre, obviamente la combinación de toda nuestra logística que incluye build-to-suits. También incluye spec; donde hemos tenido más spec este trimestre que en los últimos varios trimestres. Y luego, de cara al frente de centros de datos, yo lo mantendría dentro del rango del que nos has oído hablar durante los últimos años; es un 25% a 50% mejor o más alto que lo que ves en nuestros márgenes típicos de logística. Operador: Su próxima pregunta viene de Blaine Heck con Wells Fargo. Blaine Heck: Parece que la ocupación promedio superó las expectativas durante el trimestre. Sé que ustedes subieron la guía ligeramente, pero dado que la guía de ocupación no ofrece mucho potencial al alza desde el Q1, ¿hay algo relacionado con el momento en el que ocurrió algo tal que podríamos ver más desventaja en el Q2 que lo que se esperaba inicialmente? ¿O es simplemente algo de conservadurismo en esa guía, ya que todavía estamos al inicio del año? Y, como mencionó Dan, la visibilidad es algo más desafiante. Timothy Arndt: Blaine, superamos la ocupación promedio en alrededor de 20 puntos básicos en el trimestre. Ves un impulso en nuestro año completo usando el punto medio de nuestra guía de alrededor de [no discernible] puntos. Por encima de eso, refleja 2 cosas. Una, algo de adelanto de la ocupación, principalmente eso se manifestará en forma de renovaciones sorpresa, ese tipo de cosas. Y también refleja la fortaleza del pipeline. Como mencioné, tuvimos mucha actividad tanto en firmas. Esa es la mitad. Pero luego, el tamaño general de las propuestas que están vigentes hoy es lo suficientemente grande como para darnos la confianza para el resto de esa parte del proceso. Operador: A continuación, tenemos a Andrew Berger con Bank of America. Analista desconocido: Suena a que la absorción neta de 1Q fue un poco mejor de lo que esperaban. ¿Podrían compartir sus puntos de vista más recientes sobre la perspectiva fundamental para 2026? Christopher Caton: Claro, es Chris. Así que nuestra visión no ha cambiado. Estamos atravesando la fase de inflexión, como describieron Dan y Tim en el guion. Hay muy pocos cambios en nuestra visión. Es decir, la absorción neta va encaminada para acercarse a 200 millones de pies cuadrados y las finalizaciones, 190 millones de pies cuadrados este año. Eso hará que las rentas y las ocupaciones, las rentas y la ocupación del mercado, mejoren a lo largo del año. Entonces, como proponías tú, como describiste, el Q1 fue modestamente mejor. Y — pero vamos a mantener nuestras suposiciones fundamentales. Este es un panorama macro que va a evolucionar a lo largo del año. Se verá influido por la magnitud y la duración del conflicto en Medio Oriente. Y así, nuestra perspectiva está equilibrando ese riesgo con lo que vemos, que es una demanda de clientes resiliente, como describieron en sus comentarios preparados Dan. También aprovechamos el consenso económico. Y han estado ajustando su visión al mercado, bajándola a veces hasta 40 puntos básicos en la segunda mitad del año. Pero mire, alejándonos, la visión base se mantiene y hay un impulso continuo en el mercado. Operador: A continuación, tenemos a Nicholas Yulico con Scotiabank. Nicholas Yulico: Solo quiero volver a algunos de los comentarios del mercado sobre... que fue útil. Quería ver si podríamos obtener un poco más de detalles sobre algunos de los mercados estadounidenses rezagados.Sé que usted ya habló sobre el sur de California, pero quizá Nueva York, Nueva Jersey y otros mercados que tal vez no están superando en qué tipo de cambios deba haber para lograr un mejor crecimiento del alquiler allí. Y luego, en lo que respecta a la exposición a Europa, si pudiera hablar también de países que no sean del Reino Unido y, de alguna manera, de la sensación más reciente que está escuchando de parte de los clientes, ya que hay muchas preguntas sobre cómo los precios de la energía en Europa podrían afectar la economía de allí. Christopher Caton: Es Chris. Voy a intervenir. Así que, para empezar, en EE. UU., hay 3 o 4 cosas en las que fijarse. Número uno: hay una gama cada vez mayor de geografías saludables en EE. UU. Lugares como Texas: en general, el sur de Houston y Dallas son fuertes o están saludables; Atlanta y, cada vez más, algunos mercados del Medio Oeste, algo sobre Columbia, algo sobre Indianápolis. Así es la fortaleza que Tim describió en sus observaciones preparadas. Sí, específicamente después de mercados flojos, los 2 mercados más flojos son probablemente el condado de L.A. y Seattle en Estados Unidos. Son áreas donde las tasas de vacancia están muy elevadas en relación con la historia. El ritmo de la demanda entrante es moderado. Y por lo tanto la recuperación todavía no se ha desarrollado allí. En cuanto a algunos mercados principales, usted preguntó por Nueva York y Nueva Jersey; yo también incluiría el Área de la Bahía de San Francisco. Estas son áreas donde estamos actualizando nuestras perspectivas. En general, ahora estamos entrando en una fase en la que estamos mejorando nuestra evaluación de los mercados, y Nueva York y Nueva Jersey es un gran ejemplo. ¿Es momento de que haya crecimiento del alquiler allí? No, aún no. Este es un año en el que estamos atravesando una fase de transición, como hemos hablado, pero vale la pena saber que tenemos un sesgo a mejorar las áreas. Las tasas de vacancia han alcanzado su punto máximo y están comenzando a bajar, lo que atenúa la demanda de los clientes es positiva. Pasemos a Europa. Así que, para empezar, las geografías de Europa Occidental como Alemania y los Países Bajos están liderando ese mercado. Y tenemos el diálogo que se describió en las observaciones preparadas: lo tenemos a nivel global, e incluye su Euro y el tono allí es positivo. Los planes de negocio se mantienen y los clientes siguen adelante con sus requisitos de bienes raíces. Dan Letter: Tal vez una cosa que yo agregaría aquí es enfocarse en el tamaño de la unidad o el tamaño del edificio: cualquier cosa por encima, digamos, de gran formato, 500.000 pies cuadrados o más, estamos prácticamente vendidos. Estamos al 98% de ocupación en todo el mundo con ese tamaño. Así que empezará a ver crecimiento del alquiler allí, ciertamente. Operator: A continuación, tenemos a Vikram Malhotra con Mizuho. Vikram Malhotra: Felicitaciones por el trimestre sólido. Solo 2 aclaraciones. Así que creo que el trimestre pasado, usted dijo que al entrar en la segunda mitad del año, nos gustaría ver algunos mercados donde el crecimiento del alquiler anualizado pudiera tal vez superar sus incrementos de alquiler. Solo me pregunto si puede darnos un poco más de contexto, como por ejemplo qué —qué mercados están viendo un crecimiento real del alquiler sobre una base anualizada. Y luego, si puede aclarar el panorama de NOI de los mismos negocios, las perspectivas de caja, dado el número que incluyeron en él sí sugiere una desaceleración. Entonces, ¿qué es lo que está impulsando eso? O, supongo, ¿qué impulsó el gran repunte en el 1T frente a la guía? Christopher Caton: Vikram, empezaré por el crecimiento del alquiler en el mercado, y Tim tomará algunas de las preguntas sobre los mismos negocios. Me gusta la forma en que formuló la pregunta, intentando obtener números realmente específicos de mí. No recuerdo que hubiéramos planteado algo así. Pero permítame decirle las geografías más saludables, incluyendo Atlanta, Dallas, Houston, Columbus; además, fuera de EE. UU., lugares en América Latina como São Paulo y la Ciudad de México: estas son las geografías líderes para el crecimiento del alquiler. Timothy Arndt: Y Vikram, en la parte de caja, sí, nuestra guía refleja claramente nuestras expectativas. El primer trimestre se beneficia de algunos comparables de ocupación un poco más favorables en el primer trimestre con respecto a la cadencia de 2025. Construimos la ocupación a lo largo de ese año. Así que esos comparables tienen un efecto menor y luego el cambio de alquiler, por supuesto, es poderoso al traspasarse a través de la cartera.Pero, en términos interanuales, a medida que los diferenciales se relajan un poco más, eso contribuye menos a la variación de un trimestre a otro; bueno, perdón, interanual para los mismos trimestres en términos de mismas tiendas. Operador: A continuación, tenemos a Tom Catherwood de BTIG. William Catherwood: Excelente. Tal vez volviendo a los centros de datos por un segundo. Incluso cuando la energía está asegurada, parece que hay una escasez en la cadena de suministro del lado del equipamiento, lo que está creando cuellos de botella, especialmente con desarrollos llave en mano. ¿Puedes adelantarte a eso mediante el prepedido de material y equipo similar a lo que hiciste durante la pandemia? ¿Y en caso afirmativo, eso te da una ventaja cuando se trata de tus negociaciones de construcción a medida? Dan Letter: Gracias, Tom. La respuesta corta es sí, absolutamente. La contratación, nuestro fuerte de un balance y nuestra capacidad de ponernos delante de estos elementos de larga entrega, es definitivamente un diferenciador para nosotros. Y lo que diría es que esta máquina que hemos construido, y en la que nos hemos enfocado tanto durante los últimos 3 años, para desarrollar estas capacidades en toda la empresa, ya sea la contratación, la experiencia en centros de datos que hemos construido de manera importante en los últimos años. Está llevando a este pipeline que ves y a la confianza que tenemos para poner estos números ahí. Y en realidad voy a corregir algo que dije antes hoy, y una pregunta anterior sobre los márgenes. Los márgenes en realidad son del 25% al 50%, no 25% a 50% mejor que logística. Y estos son acuerdos muy rentables. Teniendo en cuenta que nuestro pipeline se construye sobre la base de logística, edificios y terrenos. Operador: A continuación, tenemos a Caitlin Burrows de Goldman Sachs. Caitlin Burrows: Podrías haber tocado esto un poco en las declaraciones preparadas en términos de 3 puntos de enfoque. Pero Tim, mencionaste el nuevo GIC y las sociedades conjuntas de La Caisse en el vehículo de adquisición en Japón, el Fondo Agility. Solo parece que hay mucho. Así que me pregunto si hay algún nuevo aumento en el enfoque en el negocio de capital estratégico; ¿coinciden los tiempos? ¿O es que hay un impulso más grande por el lado del fondo? ¿Y hay alguna diferencia fundamental entre estos nuevos fondos y los existentes? Timothy Arndt: Kate. Mire, estamos realmente orgullosos y emocionados por la cantidad de vehículos. Hemos lanzado ahora en los últimos 2 trimestres 5 nuevos vehículos, abarcando geografías y formatos, pero también el apetito por el riesgo. Una cosa que se observa entre los fondos Agility de EE. UU. lanzados el trimestre pasado, así como el venture anunciado aquí, es que se extienden hacia algunas actividades de desarrollo. Y es muy intencional. Nos estamos adelantando a lo que vemos como un aumento en los volúmenes de despliegue en una parte en logística; nos ves incrementando nuestra guía allí a medida que los mercados mejoran. Esta es una máquina que debería poder hacer entre 5.000 y 6.000 millones de dólares bastante fácilmente, diría yo, con nuestro banco de terrenos y el tamaño de nuestra plataforma. Pero eso se combina con esta increíble oportunidad en centros de datos a la que se refiere Dan. Y estamos evaluando las necesidades de capital allí y encontrando las formas adecuadas de aprovechar todas esas oportunidades. de manera más inteligente y en un formato con mayor eficiencia de capital que pueda generar comisiones y promueve. Así que estás viendo que esto se ramifica ahora, lo que se refleja en el anuncio de estos vehículos. Operador: A continuación, tenemos a Michael Goldsmith de UBS. Michael Goldsmith: Las tuberías de propuestas de arrendamiento se recuperaron bastante en el primer trimestre. Así que, ¿puedes proporcionar un poco más de contexto sobre esto? ¿Qué lo impulsa? ¿De qué sectores proviene, qué tamaños, y cómo debería traducirse eso en arrendamientos reales en los trimestres actuales. Christopher Caton: Es Chris. Así que lo que lo respalda es que los clientes han estado posponiendo requisitos de crecimiento al estar pasando por — pasando por sus necesidades netas — y ahora están respondiendo cada vez más al crecimiento en sus negocios, la oportunidad de invertir en sus cadenas de suministro y, en cuanto a los segmentos, es diverso. Así que hay un par de maneras diferentes en que podemos verlo, ya sea por tamaño.Y entonces hay crecimiento, por ejemplo, tanto por encima como por debajo de tamaños de unidades de 100,000 pies cuadrados. Hay crecimiento, por ejemplo, en términos de tipos organizacionales. Así que, por ejemplo, clientes de escala internacional frente a clientes de escala local. Ambos están creciendo, así como también lo están en cuanto a renovaciones y nuevos requisitos. Entonces hay diversidad ahí. Operador: A continuación, tenemos a Vince Tibone con Green Street. Vince Tibone: Quería dar seguimiento a su comentario de que los proveedores de centros de datos están cada vez más desmantelando naves logísticas; solo quería conocer su perspectiva sobre qué tan material podría ser este motor de demanda en los próximos años y también si es sostenible. O sea, ¿todo está vinculado a la construcción y esto podrían ser arrendamientos de corto plazo? ¿O esto también se trata de atender centros de datos existentes? Así que solo -- intento entender, como, en qué medida -- si se trata de un nuevo motor de demanda estructural para el espacio, qué porcentaje de los nuevos arrendamientos podría estar representado en el último trimestre o en el par de trimestres, si pueden compartirlo. Solo quería, más bien, que me diera su opinión sobre esa nueva vertiente aparentemente en la demanda de naves. Christopher Caton: Sí, Vince, tiene razón. Es un nuevo motor estructural de la demanda de bienes raíces logísticos. Ha pasado de, digamos, menos del 5% de los nuevos arrendamientos hace un año a ahora 10% de los nuevos arrendamientos, y representa una proporción aún mayor en el portafolio previsto a futuro. Así que definitivamente hay una mejora en el corto plazo como consecuencia de este motor. En términos de amplitud y duración, supongo, número uno, vemos que firman acuerdos con términos realmente sólidos. Hay un cambio en sus propias cadenas de suministro: pasar de -- creo que se puede entender como separar la fabricación y la distribución para tener distribución, más regionalizada y cercana que la producción de los centros de datos. Y entonces realmente hay un impulso sólido aquí, y usted tiene razón al describirlo como un nuevo motor estructural para los bienes raíces logísticos. Operador: A continuación, tenemos a Michael Carroll con RBC Capital Markets. Michael Carroll: Con respecto a la oportunidad de centros de datos, ¿cómo avanzan estas conversaciones con los inquilinos al decidir entre perseguir una base de energía o una construcción llave en mano? Estoy asumiendo que son inquilinos diferentes que querrían las construcciones de base de energía. ¿Eso es justo? ¿Y cuánto de la oportunidad que usted mencionó en sus comentarios preparados podría potencialmente ser llave en mano? Dan Letter: Cada discusión, cada operación es diferente, pongámoslo así. Y diferentes usuarios tienen diferentes mentalidades en distintos momentos del tiempo. Entonces -- lo que vemos de parte nuestra es que nos enfocamos mucho en el lado de la “cascarón con energía” al iniciar estas conversaciones. Y entonces -- nos han visto entregar algunas cosas con cascarón con energía más; de hecho, estamos tratando de trabajar con el cliente sobre lo que necesita de nosotros y sobre cómo capitalizamos este negocio a más largo plazo. Puede que con el tiempo vea más soluciones llave en mano por parte de nosotros, pero en realidad es solo una cuestión de quién es su -- qué cliente con el que está hablando y qué es lo que tiene en mente en ese momento. Y... Timothy Arndt: Sí. Y el rendimiento, ¿cuál es su costo de capital respectivo?, esa es otra cosa con la que veo que nos vamos a encontrar, porque la migración hacia llave en mano puede ser costosa. Operador: A continuación, tenemos a Nick Thillman con Baird. Nicholas Thillman: Tim, quería volver a lo que comentó sobre el lado de adquisiciones y las tasas de capitalización. Obviamente, hay distintos grados de demanda desde un punto de vista fundamental y desde el lado de arrendamiento. Entiendo sus comentarios sobre las transacciones de portafolio central y compras de calidad, pero parece que históricamente, en relación con las tendencias históricas, las tasas de capitalización por mercado están relativamente ajustadas. Me pregunto si podrían proporcionar un poco más de comentarios sobre mercados donde quizá estén viendo que las tasas de capitalización se expanden un poco más. O quizá estén viendo un poco más de compresión del lado de las transacciones. Dan Letter: Nick, yo diría que las tasas de capitalización ciertamente se expandieron durante los últimos años. Se han mantenido bastante estables durante los últimos 5, 6 trimestres, aproximadamente. Obviamente, profundizamos en estos volúmenes. Los propios volúmenes, en realidad, yo diría, están normalizados. Y así: y esas tasas de capitalización en un mercado van a estar en un rango entre 5% y 5.5%, dependiendo de la calidad de la ubicación. Están viendo una mayor divergencia entre las clases B y C que, obviamente, se colapsó durante el último ciclo. Y cuando lo observamos: cuando lo analizamos, lo que somos es un inversor basado en TIR. No nos enfocamos necesariamente en eso; por supuesto, nos enfocamos, pero estamos mirando el rendimiento total de estos activos, la calidad, el rendimiento total de la ubicación. Y entonces, las tasas de capitalización pueden resultar un poco confusas en ciertos momentos. Operador: A continuación, contamos con Mike Mueller de JPMorgan. Michael Mueller: Para GIC y La Caisse. ¿Puede dar algo de contexto sobre cómo determinan qué desarrollos se realizarán en esas empresas conjuntas frente a los que se harán en su balance? Timothy Arndt: Mike, seguimos una política de asignación que se mantiene desde hace mucho tiempo en la empresa. Ahora, como pueden imaginarse, con nuestros 40 años como gestor de activos. Hemos tenido vehículos superpuestos con mandatos que necesitan administrarse, así que, en ese sentido, contamos con una política de asignación con la que los proyectos van rotando entre esos vehículos. Podría encontrarse con cualquiera de esos vehículos, incluido que el balance ha sido el desarrollador final de algunos de estos activos, y depende de una variedad de condiciones que se gestionan con buena gobernanza, creo que eso complica la vida si se te dejara únicamente esa manera de decir que vas a depender cada vez más de la participación de PLD en estos volúmenes de desarrollo. Entonces, eso atraviesa todo ese ruido para ti porque, en última instancia, es lo que va a importar económicamente para la empresa. Operador: A continuación, contamos con Brendan Lynch de Barclays. Brendan Lynch: Parece que los costos de rotación por pie cuadrado están bajando; creo que ahora están alrededor del 7.3% del valor del arrendamiento, pero el alquiler gratuito ha subido un poco. Entonces, ¿cómo deberíamos pensar en la evolución de las concesiones de aquí en adelante? Timothy Arndt: Bueno, empezaré yo. Las concesiones todavía están un poco elevadas en este momento. Hemos visto que el alquiler gratuito, como usted destaca, se incrementó. Yo dije antes, así que lo diré otra vez: parte de eso se debe a la mayor expansión hacia el oeste, donde esas condiciones son más suaves y las concesiones están un poco más elevadas. Esperamos que las concesiones se normalicen a medida que se construyan las ocupaciones, y eso, en la métrica del alquiler gratuito, sería más bien del orden de algo como el 3% del valor del arrendamiento, en lugar de ese “bulto” que se ve en este momento. Operador: A continuación, contamos con John Kim de BMO Capital Markets. John Kim: Sobre centros de datos, quería ver si hay una actualización sobre el cronograma de su vehículo de centros de datos. Y también, ¿puede aclarar que los 5.6 gigavatios de capacidad están destinados al crecimiento o a la potencia arrendable? Dan Letter: Claro. Entonces, empecemos con las comisiones de capitalización; tal vez se lo pase a Kim… o a Tim, para que dé algo de contexto. Pero la conclusión es que hemos tenido conversaciones muy constructivas con inversionistas globales durante las últimas 2.5 trimestres, más o menos. Y el interés sigue siendo muy fuerte. Sentimos que estamos en una muy buena posición con múltiples opciones. Y simplemente estamos tomando el tiempo para evaluar qué es lo que más tiene sentido para nosotros en este momento. Nuestro modelo actual de construir en el balance y luego vender estos activos estabilizados nos ha funcionado muy bien durante los últimos un par de años, y vemos que funcionará bastante bien hacia adelante. Me gustaría dar un paso atrás en este punto y reconocer lo que hemos hecho durante los últimos años, y ya lo mencioné al inicio de la llamada, pero el pipeline que hemos construido, las capacidades que hemos construido y el progreso que hemos logrado desde que emprendimos oficialmente esta llamada, llamémosla Investor Day 2023, ha sido enorme. Así que me siento muy bien con lo que estamos presentando a estos inversionistas y hacia dónde lo llevaremos desde aquí. Pero Tim quizá tenga algo de contexto adicional sobre la parte de la capitalización. Timothy Arndt: Mire, creo que lo cubrió bien. Con gusto acepto otras preguntas.Creo que la segunda parte de tu pregunta se refería a la aclaración sobre los megavatios de la carga de utilidad que estamos reportando, y habrá que -- probablemente 2/3 de eso será crítico, así que puedes aplicar las matemáticas en función de esos números. Operador: A continuación, tenemos a Todd Thomas de KeyBanc Capital Markets. Todd Thomas: Solo quería volver a la discusión sobre el crecimiento de la renta de mercado, y agradezco algo de ese contexto y es bueno ver el primer aumento en, creo, 2,5 años, como mencionaste. ¿Esperas que el crecimiento de la renta de mercado persista dado el punto en que se encuentran las condiciones en este ciclo? Y luego sé que te refieres a SoCal, pero ¿podrías compartir un poco más de detalle sobre ese mercado y una lectura en tiempo real de lo que estás viendo, así como cómo se están comportando las condiciones actualmente y cómo el mercado se está desempeñando en relación con las expectativas hasta ahora este año? Christopher Caton: Soy Chris. Empezaré yo y Dan podría añadir comentarios también. En primer lugar, sobre el crecimiento de la renta de mercado: uno, subraya la palabra estabilidad. Tuvimos un poco de crecimiento en el primer trimestre, que fue bastante incremental. Y eso es realmente un ejercicio mercado por mercado, con la mayoría de los mercados disfrutando estabilidad a aumentos ligeramente positivos. Pero, con bolsillos de verdadera fortaleza como analizamos antes en la llamada, así como algunos bolsillos de debilidad como también analizamos. Entonces, creo que lo que debes tener en cuenta es que nuestra proyección de la llamada no ha cambiado, pero estamos pasando por una inflexión. El crecimiento de la renta sigue estando un poco desparejo, y es un poco pronto para un crecimiento amplio y sostenido. Ofreceré algunos detalles sobre el sur de California. Ese es un mercado que está atravesando el proceso de tocar fondo. Estamos viendo que la demanda se está recuperando. La vacancia está cerca de un mínimo, pero aún es un poco pronto para que las rentas aumenten de manera amplia. pero hay bolsillos que se están fortaleciendo. Dan Letter: Sí. Déjame añadir un poco más aquí en el sur de California. Siento que lo he dicho bastante durante los últimos 1,5 años o más en varias reuniones. Pero creo que es realmente importante enfatizar qué tan grande es el mercado del sur de California y qué son esas O en estos mercados. Nuestro enfoque está en estar cerca del consumidor final. Hay 24 millones de consumidores en el sur de California. Es una economía de 2 billones de dólares allí y cada vez es más difícil construir en esa región. Entonces, el panorama de oferta realmente se está configurando de manera bastante favorable para ese mercado. Y así es que -- nos sentimos bien con la proyección que hicimos sobre el sur de California, que está acompañando al mercado general durante unos 2 a 3 trimestres. Esa fue la última pregunta. Así que gracias a todos por unirse a la llamada. Muchísimas gracias a nuestros colegas en todo el mundo por otro trimestre excepcional. Esperamos verlos a todos en las próximas conferencias y volver a hablar en la próxima llamada trimestral. Gracias. Operador: Gracias. Y con esto, damos por concluida la conferencia telefónica de hoy. Todas las partes pueden desconectarse. Gracias.