Conocida como «The Monthly Dividend Company», Realty Income es una corporación del S&P 500 comprometida con ofrecer ingresos mensuales fiables a sus ...
Operador: Muy buenos días y bienvenidos a la Conferencia sobre Resultados del Primer Trimestre de 2026 de Realty Income. [Instrucciones del Operador] Asimismo, tengan en cuenta que este evento está siendo grabado. Ahora me gustaría ceder la palabra a Alex Waters, Vicepresidente de Relaciones con Inversionistas. Adelante. Alexander Waters: Gracias por acompañarnos en la Conferencia de Resultados del Primer Trimestre de 2026 de Realty Income. Hoy nos acompañan en la llamada de conferencia Sumit Roy, Presidente y Director Ejecutivo; Jonathan Pong, Director Financiero y Tesorero; Neil Abraham, Director de Estrategia y Presidente de Realty Income International; y Mark Hagan, Director de Inversiones. Durante esta llamada de conferencia, haremos ciertas declaraciones que podrían considerarse declaraciones prospectivas conforme a la ley federal de valores. Los resultados futuros reales de la compañía podrían diferir significativamente de los asuntos tratados en cualquiera de las declaraciones prospectivas. Revelaremos con mayor detalle los factores que pueden causar dichas diferencias en el Formulario 10-Q de la compañía presentado hoy ante la SEC. Durante la sección de preguntas y respuestas de la llamada, respetaremos un límite de una pregunta y una pregunta de seguimiento para garantizar que todos tengan la oportunidad de participar. Y con esto, me gustaría ceder la llamada a nuestro CEO, Sumit Roy. Sumit Roy: Gracias, Alex, y bienvenidos a todos. Iniciamos 2026 con un impulso sólido, y nuestros resultados del primer trimestre demuestran avances en las prioridades que más importan para Realty Income. Asignación disciplinada de capital, desempeño sólido y duradero de la cartera y la expansión continua de nuestra plataforma de capital privado. En el primer trimestre, entregamos AFFO por acción de $1.13, lo que representa un aumento del 6.6% año con año, e invertimos aproximadamente $2.8 mil millones, o $2.6 mil millones, sobre una base pro rata, con un rendimiento inicial promedio ponderado en efectivo de 7.1%. Nuestra actividad de inversión se mantuvo equilibrada entre Norteamérica y Europa, y además invertimos aproximadamente $1 mil millones en inversiones de crédito y estructuradas. Este fuerte comienzo de 2026 respalda nuestra decisión de elevar el punto medio de la guía de AFFO por acción para el año completo en $0.025, o aproximadamente 60 puntos básicos en el punto medio. Jonathan analizará con más detalle el trimestre y nuestra guía actualizada. De cara al futuro, nuestras perspectivas de 2026 reflejan una aceleración anticipada respecto de 2025, ya que aprovechamos nuestra escala, una plataforma sólida y basada en datos, para esforzarnos por lograr retornos operativos totales consistentes de dos dígitos para nuestros accionistas. Me gustaría retroceder brevemente y enmarcar nuestros anuncios recientes en el contexto estratégico más amplio de Realty Income. En los últimos meses, hemos sido deliberados al construir un ecosistema de capital privado para diversificar nuestras fuentes de capital permanente, ampliar nuestro conjunto de oportunidades de inversión y respaldar la creación de valor a largo plazo, todo ello manteniéndonos anclados en la misma disciplina de suscripción, estándares de crédito y enfoque en el flujo de caja en crecimiento y duradero que han definido a Realty Income desde su inicio. Esto se demuestra a través de 3 logros críticos. Primero, completamos nuestra captación de capital ancla de $1.7 mil millones para nuestro fondo Perpetual Life U.S. Core+. En segundo lugar, formamos una asociación estratégica con GIC, centrada principalmente en la financiación de la construcción y en los compromisos de takeout para naves industriales a medida (build-to-suit) en EE. UU. y México. Por último, obtuvimos $1 mil millones en capital propio de Apollo como parte de un programa de venture que busca, en última instancia, brindar los ingresos confiables de Realty Income al enorme mercado de seguros y anualidades. En conjunto, estas iniciativas representan lo que vemos como una evolución significativa de la plataforma de Realty Income, basada en años de planificación intencional para fortalecer cómo financiamos el crecimiento y asignamos capital a través de los ciclos. Hace varios años, identificamos un riesgo potencial de concentración al depender principalmente de los mercados de renta variable públicos, donde la fijación de precios, en ocasiones, puede desconectarse del desempeño operativo subyacente, y esta discrepancia persiste durante períodos prolongados. Ese descubrimiento nos llevó a una pregunta fundamental: ¿cómo diversificamos las fuentes de capital para aprovechar mejor una plataforma diseñada para desplegar miles de millones de dólares cada año, mientras buscamos crear valor a largo plazo para los accionistas públicos? Estas asociaciones representan las etapas iniciales de nuestro recorrido de capital privado y esperamos seguir incorporando, con el tiempo, fuentes de capital permanente que sumen valor. Hoy, consideramos el capital privado no como una sola estrategia, sino como un ecosistema de verticales distintas y no superpuestas, adaptadas a diferentes geografías, tipos de propiedad y mandatos de inversión. Este enfoque ha ampliado nuestra base de inversores, ha fortalecido nuestro perfil de rentabilidad mediante ingresos por comisiones con baja carga de activos y ha ampliado de manera significativa nuestro universo invertible. De manera importante, nos permite desplegar capital en distintos tipos de propiedades y a lo largo de la estructura de capital inmobiliario, preservando al mismo tiempo el ADN central de Realty Income. Cada vehículo está diseñado para ser complementario a nuestro modelo de REIT público y para sumar valor a largo plazo por acción. En ese contexto, la evolución de nuestra plataforma global impulsó la actividad transaccional durante el tercer trimestre. Con aproximadamente 2.800 millones de dólares de volumen de inversión, entregamos uno de los niveles más altos de despliegue trimestral de los últimos años, respaldado por una ejecución constante en geografías, tipos de propiedad y estructuras de inversión. Obtuvimos aproximadamente 31.000 millones de dólares en oportunidades de inversión durante el primer trimestre, lo que refleja la profundidad de nuestras relaciones globales y la escala de nuestra plataforma. Ese abastecimiento nos permitió mantener un alto grado de selectividad, cerrando alrededor del 9% de lo que revisamos, y al mismo tiempo conservar disciplina en la estructura de rendimiento y el crédito. Aproximadamente el 94% de las oportunidades estuvieron impulsadas por relaciones, lo que refuerza la solidez de nuestro motor de originación. Nuestra plataforma europea continúa siendo una ventaja competitiva clave. Los mercados siguen estando más fragmentados y menos concurridos que en Estados Unidos, lo que nos permite originar transacciones personalizadas orientadas a carteras, con atractiva duración y crédito, y ajustar el capital hacia oportunidades altamente convincentes. En Estados Unidos, los mercados transaccionales siguen activos y son competitivos, particularmente para activos pequeños de una sola operación. Seguimos observando una creación de valor significativa en inversiones más grandes y estructuradas, donde nuestras relaciones se escalan y las capacidades de originación y evaluación del riesgo brindan una ventaja competitiva. Desplegamos 1.000 millones de dólares en inversiones de crédito a nivel global, incluidas 2 transacciones mezzanine. La primera fue un préstamo de 375 millones de dólares junto con una firma de inversión de capital soberano respaldada por una cartera de activos logísticos de alta calidad arrendados a un cliente fuerte de comercio electrónico con grado de inversión, con derecho de primera oferta sobre el inmueble subyacente. La segunda fue un préstamo de 190 millones de dólares que respaldó el desarrollo de un campus de centros de datos en Virginia, prearrendado a un arrendatario hyperscale con grado de inversión. Nuestra capacidad para invertir en bienes raíces propios, préstamos, equity preferente e inversiones estructuradas nos da flexibilidad para mantenernos disciplinados y selectivos, especialmente en períodos de volatilidad macroeconómica. Nuestra plataforma global, los arrendamientos de larga duración y un balance conservador nos permiten seguir activos, manteniendo al mismo tiempo rigor en la evaluación del riesgo. La ventaja de nuestra plataforma continuó ofreciendo resultados operativos sólidos y finalizamos el trimestre con una ocupación robusta y una recuperación informada. Mediante una gestión proactiva de activos y propiedades, nuestros equipos se mantuvieron enfocados en impulsar el crecimiento del AFFO por acción desde el portafolio central. Combinamos un profundo conocimiento de nuestros activos y clientes, analítica predictiva propietaria y una evaluación disciplinada del crédito para maximizar la rentabilidad ajustada al riesgo en los resultados de re-arrendamiento y renovación. Ese enfoque generó un ingreso por terminación de arrendamientos superior al promedio de 40,2 millones de dólares durante el primer trimestre. Y, con base en la visibilidad actual, hemos incrementado el rango de perspectivas de ingreso por terminación de arrendamientos para todo el año a 45 millones de dólares a 50 millones de dólares.En general, creemos que Realty Income hoy está más diferenciada y mejor posicionada para el crecimiento a largo plazo que en cualquier momento de nuestra historia. Dicho esto, cedo la llamada a Jonathan. Jonathan Pong: Gracias, Sumit, y buenas tardes a todos. Tuvimos un primer trimestre activo, con varias nuevas asociaciones de capital que amplían nuestra flexibilidad financiera y profundizan nuestro acceso a capital privado orientado al largo plazo. Combinado con nuestro acceso establecido a los mercados públicos, estas iniciativas amplían nuestra caja de compra de inversiones y respaldan el desarrollo global sostenido. Cerramos el trimestre con aproximadamente $3.9 mil millones de liquidez, en base pro rata. Con posterioridad al cierre del trimestre, recaudamos $174 millones adicionales de capital accionario a plazo, lo que eleva nuestro saldo actual no liquidado del ATM a aproximadamente $1.4 mil millones. La deuda neta sobre el EBITDA ajustado pro forma anualizado era de 5.2x, dentro de nuestro rango objetivo de apalancamiento. Y, incluido nuestro capital accionario a plazo en circulación, nuestro apalancamiento se situaría en 4.9x. Con posterioridad al cierre del trimestre, emitimos $800 millones de pagarés senior no garantizados al 4.75% con vencimiento en 2033, intercambiando $500 millones por euros para lograr un rendimiento promedio de 4.44%. Además de diversificar nuestras fuentes de capital accionario, también estamos dando pasos para ampliar nuestro acceso a fuentes de capital de deuda únicas. En el primer trimestre, establecimos una nueva forma de financiación de deuda mediante un préstamo a plazo no garantizado a 10 años con un afiliado de Goldman Sachs. La captación de capital le dio a Realty Income la oportunidad de asociarse con la comunidad local a través de San Diego Community Power, apoyando sus objetivos de contratación de energía a largo plazo para los residentes de San Diego. Para facilitar este acuerdo, San Diego Community Power utilizó una estructura de prepago municipal bien establecida que permite a una agencia pública emitir bonos municipales y utilizar los fondos para prepagar entregas futuras de electricidad, al tiempo que presta efectivamente una parte de los fondos, en este caso, $694 millones, a Realty Income. A cambio, acordamos pagar una tasa de interés anual fija del 4.91% a través del préstamo a plazo de Goldman Sachs. Posteriormente, intercambiamos $500 millones de los pagarés por euros mediante un swap de divisas cruzado, lo que dio como resultado un costo total promedio de la deuda del 4.34%. El beneficio estratégico para Realty Income es la creación de un fondo profundo de nuevo capital de deuda a precios atractivos, que puede complementar nuestro acceso al mercado público de deuda no garantizada. Nuestras operaciones europeas continúan ofreciendo flexibilidad de financiación incremental de bajo costo. La deuda denominada en euros se cotiza aproximadamente 100 puntos básicos por debajo de la deuda comparable en dólares estadounidenses por el mismo plazo, y sirve tanto como cobertura natural de divisas como herramienta para compensar refinanciamientos en EE. UU. con costos más altos, manteniéndose neutros en cuanto al apalancamiento. Dado nuestro fuerte comienzo del año, estamos incrementando la guía de volumen de inversión para el año completo a $9.5 mil millones al 100% de propiedad, y elevando el rango de guía de AFFO por acción a entre $4.41 y $4.44. Como señaló Sumit, también estamos incrementando el rango de guía de ingresos por terminación de arrendamientos esperada a entre $45 millones y $50 millones, a medida que nos volvemos cada vez más proactivos con nuestra plataforma de gestión de activos. Y, por último, estamos reduciendo nuestras perspectivas de pérdida crediticia a aproximadamente 40 puntos básicos de los ingresos por alquiler, reflejando una visibilidad y un desempeño mejorados en toda la cartera. Como destacó Sumit, ahora contamos con 3 vehículos distintos de capital privado, estructurados intencionalmente, a través de nuestras asociaciones con Apollo, GIC y el Perpetual Life U.S. Core+ Fund. Cada vehículo cumple mandatos de inversión diferenciados y está diseñado para proporcionar a Realty Income 3 nuevas fuentes alternativas de capital accionario orientado al largo plazo. Nuestra asociación estratégica más reciente con Apollo busca proporcionar una fuente repetible de capital accionario de bajo costo a nivel de propiedad, al tiempo que nos permite retener el control operativo. Vemos esta estructura como un complemento convincente del capital accionario público tradicional, y esperamos que conlleve, en comparación, una volatilidad menor en precios y disponibilidad. A escala, una cartera diversificada de arrendamientos netos a largo plazo es un complemento natural del AUM perpetuo de Apollo (capital permanente), que comprende una parte significativa de su AUM total. Nuestra transacción inicial con Apollo dio lugar a una inversión de capital de 1.000 millones de dólares en una cartera minorista de larga duración altamente granular y bien diversificada, de aproximadamente 500 propiedades arrendadas a un solo inquilino, aportadas fuera de nuestro balance. La empresa conjunta incluye una opción de compra ejercitable entre los años 7 y 15 que limita el costo de este capital al 6,875% durante el periodo de propiedad de Apollo. Esta estructura ofrece una opcionalidad significativa a largo plazo, ya que el crecimiento contractual de las rentas se compone con el tiempo, incrementando el diferencial frente a nuestro costo de capital a largo plazo y permitiendo aumentar el volumen de inversión con umbrales de rentabilidad más bajos. Nos complace asociarnos con uno de los principales gestores de activos del mundo y pretendemos escalar esta relación más allá de este producto inicial. La asociación está bien alineada: Apollo aporta capital de largo plazo y Realty Income ofrece capacidades de originación, suscripción y gestión de activos a través de nuestra plataforma global de arrendamientos netos. La asociación con Apollo representa nuestra segunda empresa conjunta de capital privado programático, después del anuncio de enero sobre nuestra JV de desarrollo a medida con GIC. Por último, durante el primer trimestre, completamos la ronda de captación de fondos “cornerstone” para nuestro fondo abierto U.S. Core+ y recaudamos 1.700 millones de dólares de capital institucional, principalmente de planes de pensiones de los estados, las ciudades y empleados. El vehículo está diseñado para permitirnos invertir junto con socios institucionales de alta calidad y activos con rendimientos iniciales más bajos, pero con características de crecimiento sólido a largo plazo, al tiempo que genera ingresos por comisiones de alta rentabilidad y de menor carga de capital. Y, igual de importante, se pretende ampliar nuestro “buy box” y mejorar el “accretion” desde el día 1 al asignar el capital con mayor eficiencia a las oportunidades. Con eso, se lo devuelvo a Sumit. Sumit Roy: Gracias, Jonathan. Nuestras iniciativas de capital privado representan una extensión natural del modelo de negocio de larga trayectoria de Realty Income. Se espera que mejoren nuestra capacidad de asignar capital a través de los ciclos, que aumenten la eficiencia de nuestro costo de capital y que refuercen nuestra propuesta de valor a largo plazo para los accionistas. Nos alienta el progreso hasta la fecha y esperamos construir sobre este impulso. Operador, estamos listos para el turno de preguntas y respuestas. Operador: [Instrucciones del operador] Y nuestra primera pregunta de hoy viene de Jana Galan de Bank of America. Analista desconocido: Soy Dan por Jana. ¿Podría proporcionar más detalles sobre los ingresos por terminación de arrendamientos de 40 millones de dólares reconocidos este trimestre? Por ejemplo, ¿se debió a un número reducido de inquilinos o a una actividad más amplia, y se arrendaron de nuevo o se vendieron? Sumit Roy: Esto, obviamente, formaba parte del pronóstico que compartimos con el mercado. Si lo recuerda, publicamos un pronóstico de 40 millones a 45 millones de dólares. Esperábamos que se concentrara al inicio (“front loaded”). Lo hemos incrementado con base en el impulso que hemos visto, de 45 millones a 50 millones. Así que esto no estuvo concentrado en ningún nombre en particular. Fue generalizado. Y de nuevo, la razón para hacerlo sigue siendo la misma. El objetivo es al 100% crear y maximizar nuestro perfil de retorno total en nuestras inversiones. Y si sentimos que tenemos la capacidad de recuperar la renta restante y de poder arrendar estos activos a inquilinos alternativos que estén mejor adaptados para esas ubicaciones, ese es uno de los principales motores para hacerlo. El segundo motivo es que, en lugar de esperar a que un activo quede vacío en 3 a 4 años a partir de ahora, podamos reciclar el capital hoy y crear una propuesta de valor para nuestros clientes que no son ocupantes a largo plazo de ese activo: nuevamente, es una situación de beneficio mutuo. Así que, en realidad, estamos apostando por nuestros análisis y siendo mucho más proactivos a la hora de aprovechar este tipo de oportunidades en nuestra cartera, lo que impulsa esto. Y a pesar de que estuvo bastante concentrado al inicio, el incremento real en la terminación de arrendamientos es solo de 5 millones de dólares. Analista desconocido: Y como seguimiento, ¿podría explicar el razonamiento detrás del ajuste de $40 millones a AFFO relacionado con la pérdida crediticia? Jonathan Pong: El ajuste de AFFO por pérdida crediticia es, en realidad, un dinamismo sin efecto de caja. Así que tenemos préstamos en los que invertimos. Estas son provisiones sin efecto de caja por pérdidas en préstamos, muy estándar con la forma en que hemos tratado situaciones similares en el pasado. Sumit Roy: Curiosamente, da el mismo número, pero es -- uno es un ajuste sin efecto de caja impulsado por CECL; el otro es un desembolso de efectivo real hacia nosotros, que ciertamente forma parte de AFFO. Operador: Nuestra siguiente pregunta de hoy proviene de Brad Heffern de RBC Capital Markets. Brad Heffern: Obviamente, ahora tienen varios vehículos de capital privado. Claramente, quieren hacerlos crecer. Así que me pregunto dónde ven la división entre la inversión en capital privado y la inversión tradicional en los próximos años. Sumit Roy: Brad, esto es una continuación de un tema que hemos estado tocando durante los últimos, digamos, 18 meses, donde antes compartíamos prácticamente cada trimestre, algunas de las transacciones que estábamos traspasando, solo porque no encajaba con lo que exigen nuestros accionistas públicos, que es la acreción o el margen desde el día 1, junto con cumplir una tasa mínima de rentabilidad a largo plazo. Y parte de por qué estamos haciendo lo que estamos haciendo es poder seguir aprovechando transacciones que creemos que efectivamente cumplen con el perfil de rentabilidad a largo plazo. Son muy buenas inversiones, y hay un segmento de capital privado que está muy interesado en intentar aprovechar eso. Así que ese fue realmente el origen de por qué empezamos a analizar estas oportunidades. Y si piensas en los 3 rubros de capital que tenemos y tratas de, por así decirlo, profundizar y analizar cuál podría ser la superposición, si se quiere, en las estrategias, hay muy poca, si acaso, para ser honestos. Una es un rendimiento inicial potencialmente más bajo, pero con mayor crecimiento, lo que se ajusta a nuestro fondo de duración indefinida. El capital de seguros es mucho más estable, inversiones de bajo crecimiento que no necesariamente cumplen con los obstáculos a largo plazo, pero que son muy buenos flujos de caja predecibles, que funcionan muy bien para el capital de seguros. Y entonces el tercero es una operación de “build-to-suit” que tenemos con GIC: entramos con la intención de proporcionar capital de deuda y luego tener el camino hacia la propiedad aguas abajo si así lo elegimos ejercer. Entonces creo que estas son 3 estrategias distintas, que si las piensas en el sentido tradicional de la palabra y en cómo pudimos o no pudimos reconocer las ganancias en estos 3 rubros diferentes y, en algunos casos, ni siquiera realizar estas transacciones, ahora nos está permitiendo ejecutar esas 3 estrategias, y se debe en gran medida a capital de terceros. Y la forma en que esto se traduce en un beneficio para nuestros accionistas públicos es a través de un flujo de ingresos por comisiones permanentes y predecibles, lo que nos permite reconocer las inversiones de desarrollo que hacemos y los ingresos por intereses durante el desarrollo, algo que no podíamos hacer en el pasado y que nos permite satisfacer una necesidad de capital de seguros que realmente no funciona a largo plazo en nuestro balance, pero nos permite crear un flujo de ingresos por comisiones al apalancar nuestra plataforma. Entonces así es como la estrategia que hemos empezado a implementar y que vamos a seguir haciendo crecer va a beneficiar a nuestros accionistas: básicamente monetizando la plataforma que hemos construido. Brad Heffern: De acuerdo. Y entonces sonaba como si hubieran hecho un préstamo para desarrollo de un centro de datos durante el trimestre. Obviamente, ustedes hicieron el acuerdo con Digital hace unos años; no ha habido un volumen enorme de inversiones consistentes en centros de datos. Me pregunto cómo se ve el panorama para O hoy en ese espacio. ¿Se ve más como préstamos para centros de datos? ¿O existe la posibilidad de que, quizás, un acuerdo como el que hicieron con Digital pudiera volver a ser atractivo en términos de precios? Sumit Roy: Sí. Entonces la lógica aquí es, de nuevo, que cada vez que hacemos inversiones de crédito, es con el deseo de poseer el bien inmueble o, al menos, con una vía hacia la propiedad. Y así, lo que hemos dicho sobre nuestro segmento de centros de datos es que somos muy selectivos en cuanto a quién será nuestro operador. Y me complace muchísimo decir que nos estamos asociando con uno de los mejores operadores privados del sector. También somos muy selectivos en términos de la ubicación de estos activos. Una vez más, está en Virginia, lo que he descrito en el pasado como el epicentro del negocio de los centros de datos, para, de nuevo, abordar el riesgo residual asociado a estos activos. Y luego, el activo subyacente en sí, el arrendamiento: el arrendamiento en sí debe poder encajar en nuestra tesis de inversión de ser un activo de inquilino único, con un arrendamiento de larga duración y bien por encima de las tasas de crecimiento que hemos logrado realizar en el lado minorista del negocio, y encaja en todas esas casillas. Así que mi esperanza es que esta sea la segunda inversión que hacemos con este desarrollador en particular, y es con la intención de contar con una vía hacia la propiedad real de estos activos. Y mientras tanto, estamos prestando nuestro balance. Estamos obteniendo rendimientos bastante decentes en estas inversiones, lo que luego nos permitirá, en última instancia, poseer el bien inmueble. Operador: Nuestra próxima pregunta de hoy viene de Michael Goldsmith, de UBS. Michael Goldsmith: Sumit, en tus comentarios preparados hablaste sobre todos estos vehículos de crédito privado. Y — pero también mencionaste que estás en una etapa bastante inicial de esto. Así que, solo por curiosidad: ¿estás pensando, bueno, ya hemos hecho estas 3 cosas y ahora tenemos otras 3 más que hacer en los próximos 24 meses? ¿O deberíamos pensar en esto como algo más de largo plazo? Estoy intentando entender cuánta actividad adicional esperas en esta vía en adelante. Sumit Roy: Esa es una buena pregunta, Michael. Así que déjame retroceder y compartirte que cada vez que estamos explorando atraer capital de terceros, la intención singular era hacer crecer las ganancias por acción de nuestros accionistas públicos. Si no se traduce en eso, no hay razón para que estemos atrayendo capital de terceros. Así que detengámonos ahí. Y si filtramos cualquier decisión que tomemos y cómo se traduce en crecimiento, y si no hay una conexión clara, entonces no vamos a perseguir esa fuente de capital. Ese es el factor rector de todo lo que hacemos. La razón por la que he dicho que lo que vamos a hacer en el futuro sigue siendo incierto. Pero nuestra intención es que, efectivamente, ya hemos resuelto lo que necesitamos aquí en EE. UU. y nuestro esquema de construcción a medida con GIC también incluye México. Pero — nosotros también estamos en otras geografías. Estamos siendo contactados por otras fuentes de capital. Y si podemos crear una estrategia distintiva que no interfiera con nuestra capacidad de continuar comprando con balance y que sea realmente accretiva para lo que estamos haciendo con nuestro balance, entonces esos tipos de decisiones y esos tipos de canales son los que vamos a seguir observando, seguir considerando y potencialmente añadir al ecosistema que hemos creado. Tal como hemos hecho en nuestro lado de inversión, donde diversificamos los tipos de activos, diversificamos por geografía. Estamos intentando hacer lo mismo en el lado del capital. Jonathan ha hecho un trabajo increíble diversificando en el lado de renta fija. Seguimos haciéndolo hoy con esta estructura de prepago munici que él mencionó. Pero teníamos un único punto de falla cuando se trataba de nuestro capital de equity, y eso es lo que estamos tratando de diversificar hoy. Y con suerte, este es el camino para poder llegar a nuestro perfil de rentabilidad total de dos dígitos, al que todos estamos enfocados de manera singular. Michael Goldsmith: Entendido. Y como seguimiento, parece que estás haciendo una cantidad cada vez mayor de estas inversiones de crédito. Así que, ¿cómo deberíamos pensar en la duración de algunas de estas inversiones? Y parece que es una WALT más corta que quizá hemos visto en el pasado.Entonces, ¿puede hablar un poco sobre lo que eso significa para la cartera de cara al futuro? Sumit Roy: Claro. Y de nuevo, gran pregunta, Michael. Ahora, una parte de la inversión que hicimos fue en esta operación de construcción a medida en México. Es un ejemplo perfecto de cómo concedemos financiamiento de manera efectiva durante la fase de construcción con la intención de poseer el activo una vez que esté completamente estabilizado. Esa es parte de nuestra inversión crediticia. La otra inversión crediticia más importante fue en este proyecto de centro de datos. De nuevo, la intención allí es otorgar capital a un socio con el que hemos decidido que es el socio adecuado de cara a nuestra estrategia de centros de datos. Y lo que esperamos y creemos que va a suceder es que, por el lado final, nosotros seremos los dueños de estos activos de centros de datos. Y lo que efectivamente nos permite hacer es obtener un rendimiento mucho más alto en el frente, en el lado del desarrollo, que luego puede compensar quizás un rendimiento nominal cuando en realidad estemos comprando los activos en el balance. Y así, de nuevo, esto es una estrategia. Sí, empezamos con el lado crediticio del negocio, pero eso lleva a lo que creemos que es el verdadero componente inmobiliario, que era la intención detrás de por qué implementamos esta estrategia de inversión crediticia para empezar. Así que hay una historia similar detrás de cada inversión crediticia que realizamos. Y somos muy conscientes de que estas tienden a ser de duración más corta, lo cual, por cierto, es por diseño. Queremos que sea de duración más corta, para que entonces tengamos la decisión, cuando llegue el final, de si poseemos o no el bien inmueble, o al menos de desarrollar relaciones con clientes o con desarrolladores que luego puedan darnos mucho más producto para adelante, pero estamos empezando la construcción de la relación por el lado del desarrollo. Así que esa es realmente la tesis detrás de por qué estamos haciendo inversiones crediticias. Operador: Nuestra siguiente pregunta para hoy viene de Smedes Rose, de Citi. Bennett Rose: Solo quería dar seguimiento a eso sobre las inversiones crediticias o ese tipo de cartera de préstamos, porque definitivamente lo vemos con algunos de los otros nombres que cubrimos, y parece, francamente, una buena manera de construir relaciones y terminar con la propiedad de bienes raíces. ¿Existe algún tipo de límite, supongo, un límite máximo, sobre cuánto estarían dispuestos a construir en este libro? Parece que ahora mismo está un poco por encima de los $1 mil millones. O, en todo caso, ¿dónde cree que podría estar en los próximos 2, 3 años cuando algunos de estos préstamos iniciales empiecen a vencer y los estén reemplazando presumiblemente? Sumit Roy: Es una buena pregunta, Smedes. Mire, obviamente, no va a empezar a dominar repentinamente lo que hacemos. Nuestro capital nos cuesta mucho, y es muy importante que lo asignemos de forma adecuada. Y miren, rechazamos muchas más inversiones crediticias de las que realmente ejecutamos. Así que, a pesar de la gran cantidad de oportunidades que tenemos disponibles en el lado crediticio, somos muy selectivos. ¿Y en qué tamaño podría convertirse? Eso va a ser función del tamaño general de nuestra plataforma. Hoy estamos en $90 mil millones, más o menos. Tenemos un pequeño libro de préstamos. Pero, de nuevo, es por diseño: estos préstamos son de duración corta y la esperanza es que el mismo capital se use luego para la compra permanente de los bienes raíces. Y así, si no podemos crear esa ruta clara, no es algo en lo que vayamos a estar apoyándonos, a diferencia de una empresa de crédito real que lo único que hace es invertir en préstamos. En cuanto a porcentajes, de verdad no tengo un número, Smedes. Esto va a estar impulsado por oportunidades. Va a estar impulsado por la estrategia que he descrito. Bennett Rose: Y luego quería preguntarle también, quizá un poco y con una perspectiva un poco más amplia. Es decir, obviamente incrementó bastante el panorama de volumen de inversión para el año. Además, es un tema que vemos en muchos de los informes de este trimestre. ¿Podría hablar, más en general, de lo que está viendo? Quiero decir, asumo que parte de esto es que tienen acceso a estos otros grupos de capital que traen oportunidades.Pero, solo para tener una visión más amplia del mercado en cuanto a cómo está evolucionando la competencia, o si se trata más bien de EE. UU. frente a Europa, digamos una visión general. Sumit Roy: Sí. Mire, estamos — obviamente, nos sentimos muy seguros de lo que parece ser nuestra cartera. Esto depende en gran medida de la cartera y de nuestra capacidad para pronosticar qué es lo que eso va a traducirse en el conjunto del año. Eso es lo que nos ha ayudado a pasar de $8 mil millones a $9.5 mil millones. Y lo que diría es que fue prácticamente una división equitativa entre EE. UU. y Europa. Y esto es algo que empezamos a comentar el trimestre pasado, cuando comenzamos a ver un poco más de impulso aquí en EE. UU. que el que habíamos visto en los 3 trimestres anteriores de 2025, donde Europa dominaba lo que nos estaba llevando hasta la línea de meta. Así que creo que esa tendencia seguimos viéndola: muchas oportunidades en Europa, y eso seguirá impulsando una gran parte del volumen. Pero también estamos empezando a ver un impacto similar aquí en EE. UU., lo cual es algo bueno, y por eso nos da la confianza para aumentar la inversión a $9.5 mil millones. Y la otra parte es lo que mencionaste, Smedes. O sea, el hecho sigue siendo que contar con estas distintas fuentes de capital nos permitirá realizar transacciones que no habríamos hecho en el pasado. Y, nuevamente, ¿por qué estamos haciendo todo esto? Es para ayudar a hacer crecer nuestras ganancias por acción. Y eso es lo que estamos viendo. Desde la perspectiva de la competencia, los mercados públicos aquí en EE. UU., yo creo que no ha cambiado mucho. Ciertamente hay mucha más competencia en el lado privado aquí en EE. UU. Creo que nuestro producto ya se entiende muy bien y resulta muy atractivo para las fuentes de capital privadas, digamos, para perseguirlo. Así que sí vemos esa competencia, pero el entorno de tasas de interés elevadas seguirá siendo un beneficio para nosotros porque el capital de deuda sigue elevado. Y así, para que estas fuentes de capital privado alcancen sus umbrales de rentabilidad, será un poco más de un desafío. Europa sigue siendo una zona muy interesante para nosotros. O sea, lo he mencionado en el pasado y lo volveré a mencionar. Creo que Neil y el equipo han hecho un gran trabajo al convertirse en la marca de referencia en net lease, especialmente en el Reino Unido, y pronto se está traduciendo también a la Europa continental, donde obtenemos muchas transacciones off-market, donde las transacciones se negocian en una base off-market y se cierran. Y el hecho de que hayamos cumplido con lo que han necesitado tantos clientes allí, la repetición de negocio sigue siendo un gran impulsor del volumen que hemos logrado llegar a la línea de meta. Creo que para este trimestre, fue aproximadamente 94% de negocios impulsados efectivamente por relaciones. Así que creo que así es como se ve el panorama desde la perspectiva de la competencia. Operator: Nuestra próxima pregunta de hoy viene de Wes Golladay de Baird. Wesley Golladay: Solo una pregunta sobre el Reino Unido. ¿Están haciendo allí mucho ahora mismo, tanto desde el lado de la inversión como en la cartera? Solo tengo curiosidad por saber cómo la volatilidad del mercado de bonos está impactando el diferencial bid-ask y quizá algunas oportunidades oportunistas en la cartera? Sumit Roy: Entonces, empezaré yo y luego, Neil, si se me pasa algo, por favor intervén. Sí, es totalmente cierto que el mercado de bonos en el Reino Unido está bastante elevado. Pero también es cierto que estamos obteniendo mayores tasas de capitalización, a causa — por el costo del entorno de capital en el Reino Unido. Y más importante aún, estamos persiguiendo transacciones y estamos ofreciendo soluciones por el perfil de presencia minorista que tenemos, que sigue siendo muy atractivo para clientes potenciales, y eso nos crea oportunidades para invertir con ellos ya sea a través de la ruta de sale-leaseback o mediante reconfiguraciones/reposicionamientos de activos donde estamos atrayendo a esos clientes, que es un área que resulta muy útil. Pero fuera de eso, Neil, si hay algo más que te gustaría agregar en términos del mercado, en términos de lo que estás viendo, eso sería genial. Neil Abraham: Gracias, Sumit.Así que diría que seguimos viendo un pipeline (flujo de operaciones) muy saludable en el Reino Unido. El entorno con tasas más altas ha significado que los rendimientos se están moviendo o se moverán pronto. Y, más allá de eso, continúa el patrón histórico que vimos de que los fondos tienen que vender solo por redenciones o por el fin de la vida del fondo, lo cual hace que sea un muy buen momento para que nosotros consolidemos el mercado allí. Operador: Y nuestra siguiente pregunta de hoy proviene de Jim Kammert, de Evercore. James Kammert: Dado el mayor nivel de la función de gestión de activos en relación con la captación de las comisiones por términos del arrendamiento, ¿es una suposición razonable que los ingresos anuales por comisiones por término del arrendamiento puedan ubicarse en el nivel de 85 a 95 puntos básicos de ABR, que creo que la guía de 2026 equivale a eso? Sumit Roy: No miraría lo que estamos haciendo, lo que hicimos en 2025 y lo que estamos planeando hacer en 2026 como el nuevo punto de referencia para las terminaciones de términos del arrendamiento. Creo que lo que estamos intentando hacer, Jim, es asegurarnos de que si empezamos a ver oportunidades con ciertos clientes, con ciertos activos, las estemos atendiendo ahora mismo. Y esto es una intención de — mire, hicimos 2 acuerdos de M&A a gran escala en los últimos 4 años. Y obviamente heredamos muchos activos que no eran ideales para la estrategia de tenencia a largo plazo que tenemos, en general, para todo lo que hacemos de manera orgánica. Y así, este es un mecanismo que estamos usando para reposicionar esos activos con los clientes adecuados o para acelerar la cobranza del alquiler y disponer de estos activos, para que podamos llegar a un perfil de cartera que pasará a encajar en esa estrategia de tenencia a largo plazo. Así que no veo que los 45 millones a 50 millones de dólares, que es nuestro pronóstico actual, continúe indefinidamente para nuestra estrategia a futuro. Esto es mucho más episódico y mucho más en función de lo que vemos en nuestra cartera hoy. Y le di la razón de por qué vemos eso. Se debe principalmente a estas transacciones de M&A. James Kammert: El contexto de M&A y la limpieza tiene mucho sentido. Ya lo entiendo. Operador: Nuestra siguiente pregunta de hoy proviene de Haendel St. Juste, de Mizuho. Analista desconocido: Soy Mike con Haendel de Mizuho. Mi pregunta es: ¿cuál es el cronograma para el despliegue total de la captación del Fondo Core+ de 1.700 millones de dólares en EE. UU.? Y ¿cuánto podría generar de ingresos por comisiones de gestión sobre una base anualizada? Sumit Roy: Gracias, Mike. Mire, estamos muy cerca. Creo que en nuestras observaciones iniciales mencionamos que hemos recaudado los 1.700 millones de dólares, que habíamos pronosticado para el mercado. Estamos muy cerca de estar totalmente desplegados. Nuestra creencia es que la próxima vez que tengamos esta llamada de resultados, todo ese capital de capital estará totalmente desplegado. Y luego, por supuesto, dado que hoy es en gran medida una estructura sin apalancamiento, seguiremos teniendo pólvora seca para continuar invirtiendo más allá de los 1.700 millones de dólares y llegar a un rango, un vecindario, de 3.500 a 4.000 millones de dólares en activos bajo administración. Creo que también compartimos — Jonathan, ¿quieres tomar el comentario sobre la comisión de gestión? Jonathan Pong: Sí. En términos de las comisiones de gestión anuales una vez que se hayan dispuesto completamente, será un poco más de 10 millones de dólares sobre una base anualizada. Y son todas comisiones base de gestión; no incluye ningún tipo de devengo por “promote” ni nada por el estilo. Operador: Y nuestra siguiente pregunta de hoy proviene de Anthony Paolone, de JPMorgan. Anthony Paolone: Sumit, creo que hablaste mucho sobre solo la deuda y el porqué y demás en torno a toda la actividad de operaciones. Pero solo para este año, los 9.500 millones de dólares: ¿hay alguna idea sobre cuánto de eso es probable que sea deuda? Y luego, de lo demás, cómo deberíamos pensar sobre tu participación, solo para tratar de reunir todo eso. Sumit Roy: Realmente no tengo un número para usted en cuanto a qué parte de esos 9.500 millones de dólares constituirá deuda, Tony, lo siento. Como dije, es muy oportunista. Es muy episódico. Parte de lo que inicialmente empieza como una inversión en deuda, luego se convertirá en una inversión de capital, porque al final, el nombre del juego aquí es poseer el sector inmobiliario. Así que, si esta es la manera en que finalmente podemos ser propietarios de los bienes inmuebles reales y, mientras tanto, obtener rendimientos mejorados, creo que por eso estamos haciendo lo que estamos haciendo. Pero perdón, Tony, no tengo una cifra de esos 9.5 mil millones de dólares que pueda compartir contigo con un alto nivel de confianza de que constituya la parte de la deuda de nuestra estrategia de inversión. Anthony Paolone: Está bien. Justo lo que hacía falta. Y luego mi pregunta de seguimiento es sobre la transacción de Apollo. ¿Cómo deberíamos pensar en eso en cuanto a si—si entra dinero nuevo de ahí—es probable que simplemente vendas participaciones en activos existentes? ¿O se usaría para salir y comprar activos nuevos? Solo estoy tratando de pensar si eso entra dentro de los 9.5 mil millones del año completo si continúas por el camino de usar ese capital? Y también, solo, ¿qué capacidad crees que tienen para ofrecerte? Sumit Roy: Sí. Deberías esperar que cualquier nuevo capital que obtengamos a través del canal de Apollo se destine a nuevas inversiones. Ahora bien, es posible que, solo por cuestiones de agilidad, terminemos almacenando los activos en nuestro balance, pero serán activos que estamos comprando con la intención de incorporarlos a esta estrategia de Apollo. Así que mira, la prueba de concepto fue muy importante para todos los involucrados, incluido Apollo e incluidos nosotros. Y ahora que tenemos la ratonera completamente funcional, plenamente avalada por las agencias de calificación y la SEC, vamos a enfocarnos de verdad en ampliar ese canal, pero debería tratarse de nuevas inversiones que hagamos. Operator: Y nuestra siguiente pregunta de hoy proviene de Ronald Kamdem de Morgan Stanley. Ronald Kamdem: Solo una rápida. Viendo las tasas de capitalización de adquisición de bienes raíces, pareciera que bajaron otros 20 puntos básicos este trimestre, similar al del trimestre pasado. ¿Podrías hablar un poco de la competencia? Y también, ¿cuáles son tus impresiones sobre esa compresión de la tasa de capitalización que han visto y cualquier idea a futuro? Sumit Roy: Sí. Claro, Ron. Buena pregunta. No, esto es exactamente lo que esperábamos. Cuando empezamos a comprar activos para el fondo, hemos compartido con el mercado que el fondo va a comprar activos con un rendimiento más bajo. Y cuando combinas todo eso, el hecho de que nuestra tasa de capitalización promedio va a ser un poco menor es consecuencia de esa estrategia. En última instancia, todo se trata del crecimiento. Y si observas el hecho de que efectivamente hemos aumentado el punto medio de nuestra guía en $0.025, eso es lo que impulsa gran parte de lo que estamos haciendo. Pero el 6.7% es—se esperaba completamente, y es función de que—nosotros podamos desplegar cada vez más capital del fondo en los activos que ofrecen menores rendimientos. Ronald Kamdem: Excelente. Mi seguimiento rápido sería—si pudieras darnos una actualización nuevamente sobre la lista de seguimiento. Y volviendo al costo de terminación del trimestre, como—¿cuánto de eso ya llevamos? ¿Es una cifra que va a repetirse con el tiempo? ¿O eso genera una comparación difícil para el próximo año? Sumit Roy: No, es que—creo que alguien antes que tú te hizo esta pregunta, Ron. Y no creo que debas esperar que salgamos con la misma cifra año tras año. No voy a decir que el próximo año no vayamos a tener una cifra similar, pero solo estoy diciendo que esto se está haciendo con la intención de asegurarnos de que la cartera restante que tenemos sea realmente una estrategia de mantenimiento a largo plazo para nosotros. Y estamos intentando crear una situación de ganar-ganar para nuestros clientes que no están vinculados a largo plazo a esa ubicación en particular. Y al mismo tiempo, para nosotros, cuando creemos que en realidad podemos cobrar la renta restante y luego poder atraer a otro cliente para que ocupe estas ubicaciones en particular. Pero sí, si el próximo año, matemáticamente hablando, nuestros ingresos por terminación van a ser menores, eso es un viento en contra. Pero no estamos haciendo esto con la intención de que se convierta en una estrategia continua, y tendrá un tamaño similar.En gran medida, esto está siendo impulsado por decisiones de gestión de activos en las que nuestro equipo de gestión de activos está muy enfocado en ejecutar. Operador: Nuestra próxima pregunta de hoy viene de Eric Borden, de BMO Capital Markets. Eric Borden: Los ingresos por alquiler en mismas tiendas para los teatros disminuyeron aproximadamente un 10% año contra año. Solo tengo curiosidad por saber qué provocó el bajo desempeño esta trimestre. Y ¿cómo están pensando ustedes en la perspectiva y en el posible riesgo crediticio dentro del segmento de teatros de cara al futuro? Sumit Roy: Sí. Buena pregunta, Eric. Mire, creo que hubo muchos ajustes que hicimos tanto con -- cuando Regal salió de su situación de Capítulo 11. Y así -- obviamente eso es parte de lo que se está reflejando en la base de mismas tiendas. Además, creo que en el primer trimestre del año pasado, movimos parte del efectivo de la contabilidad de caja a la contabilidad de devengo. Y así, desde una perspectiva de comparación (comp), reconocimos y aceleramos el reconocimiento en el primer trimestre del año pasado. Y entonces, al comparar eso con lo que tenemos este año, fue nuevamente un obstáculo. Algunas renovaciones que han avanzado: hemos pasado más a un tipo de arreglo de renta porcentual con algunos de estos operadores. Y así, la renta base es más baja en comparación con la renta base, y eso es exactamente lo que comparamos. Y así, de nuevo, desde una base de mismas tiendas, eso también habría sido un obstáculo un poco. Y luego surgieron algunas reestructuraciones en casa. Y aunque el resultado para nosotros fue muy bueno, hubo un ajuste ligeramente a la baja en algunos de esos alquileres, y eso es lo que se está reflejando en el negocio. Si hablamos de lo que pensamos sobre el negocio de los teatros de cara al futuro, hace un par de semanas hubo una gran conferencia. Hasta ahora, todo bien. El primer trimestre fue excelente. El segundo trimestre está saliendo bastante bien. Y las cifras que he escuchado que se mencionan son 9.500 millones de dólares en ventas, que, por supuesto, todavía no están en ningún lugar cerca de los niveles de 2019 de 11.000 millones de dólares, pero avanzan en la dirección correcta. Y así, esperamos ver que parte de esto se refleje en la renta porcentual, pero eso se calcula al final del año fiscal. Eric Borden: Se lo agradezco. Y luego, una pregunta más amplia. Sumit, en sus comentarios preparados señaló que ustedes generaron oportunidades por 31.000 millones de dólares, pero solo cerraron selectivamente el 9%. ¿Dónde ven ustedes las mayores desconexiones hoy entre su evaluación (underwriting) y las expectativas de los vendedores? Sumit Roy: Sí. Mire, yo sí veo que una parte es simplemente expectativas irrazonables. El precio parece estar desajustado. Todo lo demás funcionaría, pero hay una desconexión entre lo que el vendedor quiere y lo que nosotros estamos dispuestos a pagar. Y parte del abastecimiento (sourcing) está en lo que ofrece mayores rendimientos (higher-yielding), que simplemente no nos resulta cómodo dado el perfil de retorno ajustado por riesgo que estamos viendo, especialmente en un entorno en el que las tasas de interés son sumamente volátiles y el costo de la deuda podría ser algo de lo que somos especialmente conscientes y que podría ser un obstáculo para algunos de estos operadores. Y así, es una combinación de múltiples factores. Mire, siempre hemos sido muy selectivos. Si observa el historial de lo que hemos generado y de lo que hemos cerrado, está justo en el rango del 5% al 10% de ZIP. Y así, el 9% de este trimestre está en línea con lo que hemos hecho. Pero el punto al compartir estas cifras de sourcing es decir, mire, todo está en una sola dirección, y estamos empezando a generar cada vez más, y eso es absolutamente un subproducto del equipo que hemos desarrollado, las geografías que hemos agregado, los tipos de activos que hemos decidido seguir, todas estas categorías (swim lanes) se están traduciendo en un volumen mucho mayor. Y eso nos está permitiendo elegir y seleccionar las inversiones que tienen sentido para nosotros. Y así, lo que rechazamos podría deberse a tantas razones distintas, incluidas las dos que acabo de compartir con usted. Operador: Y nuestra próxima pregunta de hoy viene de Greg McGinniss, de Scotiabank. Greg McGinniss: Sumit, ¿hay algún dato que puedas proporcionar sobre las posibles contribuciones anuales de capital de GIC o Apollo? Están buscando colocarlo: ¿en estas iniciativas programáticas recién iniciadas? Sumit Roy: Sí. Entonces, la alianza con GIC es de 1.500 millones de dólares. Esa es su contribución inicial a la alianza, al JV que hemos creado. Apollo, obviamente, fueron 1.000 millones de 2.000 millones de dólares en activos bajo gestión. No tenemos una cifra que hayamos compartido con el mercado sobre cuánto más podría ser. Quiero decir, va a ser, de nuevo, impulsado por las oportunidades. Y esto será así, en contacto constante con nuestros socios, para asegurarnos de que cuando veamos algo en lo que les interesaría participar y que cumpla con sus perfiles de rentabilidad, etcétera. El perfil de rentabilidad, obviamente, se ajustará, porque esos son los únicos con los que los vamos a compartir. Pero no tenemos, Greg, un número en mente en cuanto a qué tan grandes podrían ser, cada una de estas alianzas. Pero déjame decirte esto: no habríamos participado en ninguna de estas alianzas si no creyéramos que esto era de naturaleza programática y que podría convertirse en una gran fuente de nuestro capital alternativo de cara al futuro. Greg McGinniss: De acuerdo. Y entonces, a partir de tus comentarios sobre centros de datos, ¿deberíamos interpretarlo como que hay más de estas oportunidades de inversión en el pipeline con el mismo socio? ¿Y que se agradezca cualquier dato sobre la magnitud o el rendimiento de esas? Sumit Roy: Sí, deberías asumir que estamos en conversaciones continuas con nuestros socios para, obviamente, seguir creciendo esta relación. Pero, una vez más, no hay compromisos definitivos por ningún lado. Así que — pero el objetivo es que cuando te estás involucrando con alguien, la intención siempre será destinar más capital. Y como dije, en nuestra opinión, son de los mejores desarrolladores privados de centros de datos. Operador: Y nuestra siguiente pregunta de hoy proviene de Ryan Caviola, de Green Street Advisors. Ryan Caviola: Las inversiones en Europa este trimestre tuvieron un plazo medio de arrendamiento ponderado cercano a 6 años. ¿Esto se debe a una posible vuelta a los parques minoristas que tienen esos plazos más cortos, o es solo un resultado de la combinación general, o tal vez de un tipo de propiedad diferente? Se agradecería cualquier dato que puedas compartir allí. Neil Abraham: Voy a ocuparme de esto, Ryan. Gracias. Entonces, mira, creo que cuando observamos los parques minoristas, priorizamos de manera consciente las inversiones donde creemos que hay potencial de concentración (roll-up). Creo que si observas el re-alquiler reciente del que hemos hablado y lo que otros pares en el Reino Unido han comentado, ahora hay una aceleración en las rentas y una reducción de las compensaciones/beneficios como TI o CapEx. Y así, estamos buscando activamente parques minoristas. Seguimos teniendo un objetivo de rendimiento elevado para esos. Pero cada vez más, si podemos encontrar arrendamientos de corta duración, los estamos tomando. Ryan Caviola: Entendido. Eso es útil. Y luego, solo sobre las tendencias de tasa de capitalización (cap rate), lo abordamos brevemente antes en la llamada: al eliminar por completo las tasas de los fondos privados que obviamente reducen ese rendimiento ponderado. ¿Podrías dar algún dato sobre los comentarios de tasas de cap para adquisiciones públicas en términos de compresión o estabilidad, quizá una separación entre Europa y EE. UU.? Cualquier cosa sería útil. Sumit Roy: Sí. Entonces, Ryan, quiero decir, obviamente, si — nos han hecho esta pregunta todos los trimestres durante, no sé, ¿cuántos años? Pero cada vez que he hecho un comentario sobre que estamos empezando a ver la dirección de la deriva de las tasas de capitalización de una forma u otra, me he equivocado. O sea, prácticamente se ha mantenido en este rango, por así decirlo, durante estos últimos 2 años y sigue así. Y si observas lo que ha pasado con el bono a 10 años, se mantuvo en ese rango de 3,8% a 4,4%, 4,5% para ese mismo periodo. Y entonces es tan difícil. Si me estás pidiendo, Ryan, un pronóstico sobre hacia dónde creo que van las tasas de capitalización, podría responder esa pregunta con una pregunta: ¿cuál es la dirección de la deriva del bono a 10 años?Quiero decir, todos los días, tenemos esta volatilidad increíble en cuanto a lo que la gente cree que va a pasar con la tasa a corto plazo y cómo eso se traduce en la tasa a más largo plazo, etc., etc. Así que en este punto, te diré que lo que estamos viendo en el mercado es, efectivamente, lo que hemos visto en estos últimos un par de años. Es el mismo código postal para los activos que estamos comprando al 100% en balance. Pero, obviamente, nuestra capacidad para hacer más y buscar activos de menor rendimiento, de mayor calidad y con más crecimiento se ha ampliado ahora. Y así podemos hacer mucho más. Operador: Y nuestra siguiente pregunta de hoy viene de Jay Kornreich de Cantor Fitzgerald. Jay Kornreich: Solo quería preguntar sobre las geografías. Ustedes entraron en México recientemente. Y me preguntaba, mientras exploran nuevas ubicaciones de inversión más allá de donde actualmente tienen presencia, si hay algún nuevo horizonte que, supongo, les parezca más favorable y en el que les gustaría expandirse en el futuro. Sumit Roy: Sí. Entonces, Jay, hablemos de México por un segundo ya que lo mencionaste, y es la última geografía en la que entramos. Mira, fue en gran medida una oportunidad impulsada por los clientes. Entramos allí con nuestros socios que tenían décadas de experiencia desarrollando en ese mercado. Tratamos de minimizar el riesgo en términos de fluctuaciones de divisas asegurándonos de que nuestros arrendamientos estuvieran denominados en dólares con clientes que entendíamos y conocíamos muy bien. Y fue, en gran medida, una apuesta temática macro al ver las tendencias de nearshoring y onshoring de lo que nosotros vemos como vientos de cola en el sector de la logística, en el sector industrial. Así que esta fue nuestra forma de jugar esa temática en particular con socios con los que nos sentíamos muy cómodos. Y así, si se presentan este tipo de oportunidades temáticas, Jay, estaremos encantados de continuar expandiendo geografías, etc. La buena noticia es que ya lo hemos hecho en tantas geografías diferentes. Tenemos el manual. Entendemos el riesgo. Sabemos cómo abarcar el riesgo inherente de invertir en nuevas geografías. Hubo una parte que mi colega Neil hizo en el Financial Times, donde habla de cómo la gente subestima la intensidad operativa de hacer estas inversiones. Eso lo tenemos cubierto. Yo diría que, en este punto, ya tenemos el plano y reconocemos el riesgo, y estamos encantados de absorberlo, digamos, para las oportunidades adecuadas. Jay Kornreich: De acuerdo. Gracias por eso. Y luego, volviendo a ese 94% de inversiones que mencionaste que estaban impulsadas por relaciones, lo cual parece un número muy alto. ¿Estaba más ligado a las asociaciones privadas que ustedes han hecho recientemente? ¿O hubo otras dinámicas que llevaron a aprovechar las relaciones actuales, supongo, más que buscar nuevas este trimestre? Sumit Roy: Una gran parte son clientes existentes que tenemos operando nuestros activos. Algo de eso fueron desarrolladores con los que hemos hecho negocios repetidamente. Parte de eso fueron clientes con los que estamos coinvirtiendo y buscando oportunidades juntos. Todo eso conforma esos elementos que llevan a ese 94%. Y creo que, a medida que cultivamos nuevas relaciones, a medida que cultivamos nuevas oportunidades, verás que ese número está alrededor del 85% al 90%, 95%. Ha sido muy constante. Solo que la magnitud de lo que representa ese porcentaje está creciendo continuamente a medida que nos volvemos más familiarizados con — a medida que nuestro nombre se vuelve más conocido en el ámbito de la compraventa con arrendamiento posterior (sale-leaseback) con desarrolladores, con clientes y con fuentes de capital. Operador: Y nuestra siguiente pregunta de hoy viene de Jason Wayne de Barclays. Jason Wayne: Solo sobre las propiedades que se desocuparon a la fecha tempranamente en tu estrategia de gestión de activos: ¿podrían hablar sobre sus expectativas en cuanto a la combinación entre venta versus re-lease y qué tipo de tasas de recaptura están viendo en esas? Sumit Roy: Sí, claro. Así que, Jason, cada vez que un activo se va acercando a una fecha en la que ocurre algo de -- hay una expiración de arrendamiento en el corto plazo, y yo diría que, en los próximos 2 a 2.5 años, nuestro equipo de gestión de activos está muy enfocado en intentar determinar cuál será el resultado final. Y luego, efectivamente, puede tomar múltiples rutas. Esa es una de las estrategias que están ejecutando. Otra sería, si a través de nuestro canal de analítica predictiva, estamos mirando el riesgo de ubicación y vemos que determinados activos ya no van a ser viables, incluso si la expiración está a 5, 7 años de distancia, los pondríamos en el “bucket” de disposición, y trataríamos de deshacernos de esos activos. Y así hay una variedad de razones. Podría haber un evento de crédito que vemos que se aproxima en el horizonte y que podría ayudar a impulsar las decisiones de disposición. Luego miramos: bueno, incluso si este cliente en particular va a estar dispuesto a quedarse, ¿cuáles son las tasas de relanzamiento que creemos que podemos lograr? Y si nuestro equipo de gestión de activos considera que hay suficientes clientes alternativos que podrían entrar y darnos más, entonces, de nuevo, es una decisión en la que se apoyan. Por supuesto, todo respaldado por la analítica predictiva y por lo que sugiere que ocurrirá en esa ubicación en particular. Entonces hay una variedad de análisis que el equipo de gestión de activos realiza. Y en lo que se enfocan es en qué va a generar el mayor rendimiento: el rendimiento económico con base en estas diferentes decisiones que se pueden tomar. Y luego tratan de implementar esa mayor probabilidad de rendimiento. Y en algunos casos, tomar un recorte de renta es la decisión correcta a largo plazo. Dicho esto, si miras lo que hemos podido lograr en totalidad cada trimestre, ha sido como incluso el trimestre pasado, que acabamos de reportar: está por encima del 103%. Entonces nuestras tasas de renovación y de relanzamiento, combinadas, nos están dando más de 102%, 103% trimestre tras trimestre. Pero como he dicho antes, a veces la decisión correcta es tomar una tasa de recaptura del 99% en lugar de intentar vender ese activo vacío o intentar atraer a un cliente sabiendo plenamente que la tasa de recaptura va a ser más baja. Así que es una estrategia muy flexible, Jason, pero una que creemos que tenemos el mejor equipo de gestión de activos en la calle. Tienen años y años de experiencia. Y cuando controlas tantos activos para un cliente determinado, la ventaja de tener una conversación no sobre un solo activo, sino sobre múltiples activos para ese cliente es algo que se traduce en estas tasas de recaptura más altas que nuestro equipo de gestión de activos logra de manera brillante. Así que así es realmente como pensamos sobre renovaciones, liberaciones y ventas. Jason Wayne: Sí, eso tiene sentido. Y supongo que, solo sobre el volumen total anual de disposición. Usted dio 750 millones de dólares el trimestre pasado y va en camino. ¿sigue siendo esa la expectativa para este año? Sumit Roy: Sí. Sin duda lo es. Operator: Y nuestra siguiente pregunta de hoy viene de Upal Rana, de KeyBanc Capital Markets. Upal Rana: Solo una para mí. Supongo que ustedes ya han hablado sobre varias industrias, pero tengo una pregunta sobre la categoría de juegos. ¿Cómo están viendo la industria hoy? ¿Y cuál es su disposición para invertir más en esa categoría a través de cualquiera de sus vehículos de inversión, dado que la categoría subió un poco hasta 3.2% en el trimestre? Sumit Roy: Claro, Upal. Buena pregunta. Yo pondría el sector de juegos en un proceso de pensamiento similar al que describí sobre nuestras inversiones digitales. Y lo que diría es que el operador va a ser muy importante para nosotros. La ubicación de estos activos va a ser muy importante para nosotros. La sostenibilidad del EBITDA y la capacidad de esos operadores de extraer ese EBITDA es en lo que estamos muy enfocados; por eso, si miras las inversiones que hemos hecho, en gran medida son 3 inversiones. ¿Cierto, Mark? Son CityCenter, Bellagio, y nosotros tenemos el 100% de Wynn en Boston. Y así seguirá marcando nuestra estrategia de juegos. Y, obviamente, al tener una relación muy estrecha tanto con MGM como con Wynn, podría argumentarse que 2 de los mejores operadores del sector deberían generar más transacciones para nosotros. Pero de nuevo, vamos a seguir siendo extremadamente selectivos, Upal. Operador: Y eso concluye nuestra sesión de preguntas y respuestas de hoy. Me gustaría devolver la conferencia a Sumit Roy para cualquier comentario de cierre. Sumit Roy: Muchas gracias por acompañarnos hoy, y esperamos verlos en NAREIT en unas semanas. Operador: Gracias, señor. Con esto concluye la llamada de conferencias de hoy. Les agradecemos a todos por asistir a la presentación de hoy. Ahora pueden desconectar sus líneas y que tengan un excelente día.
