Digital Realty Trust, Inc.

Operador: Buenas tardes y bienvenidos a la Conferencia de Resultados del Primer Trimestre de 2026 de Digital Realty. Tenga en cuenta que este evento está siendo grabado. [Instrucciones del operador] Ahora me gustaría ceder la palabra a Jordan Sadler, vicepresidente senior de Relaciones con Inversores Públicos y Privados de Digital Realty. Jordan, por favor, adelante. Jordan Sadler: Gracias, operador, y bienvenidos, a todos, a la Conferencia de Resultados de Digital Realty Trust del Primer Trimestre de 2026. Me acompañan en la llamada de hoy el Presidente y CEO, Andy Power; y el CFO, Matt Mercier. El Director de Inversiones, Greg Wright; el Director de Tecnología, Chris Sharp; y el Director de Ingresos, Colin McLean, también están en la llamada y estarán disponibles para preguntas y respuestas. La gerencia realizará declaraciones prospectivas, incluidas la guía y los supuestos subyacentes en la llamada de hoy. Las declaraciones prospectivas se basan en expectativas que implican riesgos e incertidumbres que podrían hacer que los resultados reales difieran materialmente. Para una discusión adicional sobre los riesgos relacionados con nuestro negocio, consulte nuestro Formulario 10-K y los posteriores informes ante la SEC. Esta llamada incluirá cierta información financiera no conforme a GAAP. Las conciliaciones con la medida GAAP más directamente comparable se incluyen en el paquete suplementario proporcionado a la SEC y disponible en nuestro sitio web. Antes de ceder la palabra a Andy, permítanme ofrecer algunas conclusiones clave de los resultados del primer trimestre. Primero, entregamos el segundo trimestre de reservas más alto de la historia para Digital Realty, lo que subraya la diversidad y la solidez de la demanda en nuestra plataforma. Firmamos el mayor contrato de arrendamiento de megavatios de la historia de la compañía, al mismo tiempo que establecimos otro récord trimestral en la categoría de interconexión de 0-1 megavatios plus. Segundo, los contratos en 0-1 megavatios impulsaron nuestra perspectiva para 2026, mientras que el arrendamiento de más de un megavatio aumentó nuestro backlog total a un total de $1.8 mil millones, o $1 mil millones en la participación de Digital Realty, brindando una sólida visibilidad para nuestro crecimiento hacia 2027 y 2028. Tercero, nuestro pipeline de desarrollo aumentó secuencialmente en más de un 50% hasta 1.2 gigavatios en construcción y ahora está en 61% prearrendado con un rendimiento esperado promedio del 11.4%, impulsado principalmente por el éxito en el arrendamiento y nuestros esfuerzos continuos para posicionar capacidad para respaldar los crecientes requisitos de nuestros clientes. Y finalmente, superamos nuestras expectativas de ganancias, publicando un Core FFO de $2.04 por acción para el primer trimestre, logrando un fuerte crecimiento interanual de dos dígitos. Dado el fuerte desempeño en toda nuestra oferta de productos, la visibilidad proveniente de nuestro backlog y la confianza en nuestra perspectiva operativa, estamos elevando el rango de guía de Core FFO por acción para 2026, lo que implica un crecimiento del 9% en el punto medio. Con eso, me gustaría ceder la palabra a nuestro Presidente y CEO, Andy Power. Andrew Power: Gracias, Jordan, y gracias a todos por unirse a nuestra llamada. Digital Realty comenzó el primer trimestre de 2026 con un inicio récord, una continuación clara del impulso que construimos a lo largo de 2025. La demanda de infraestructura digital sigue siendo sólida; la ejecución en PlatformDIGITAL es precisa, y nuestra estrategia continuó resonando con los clientes que están afrontando requisitos cada vez más complejos de energía, rendimiento y conectividad, así como desafíos críticos de entrega a tiempo. Seguimos ganando participación de mercado en la categoría de producto de interconexión 0-1 plus, mientras brindamos la capacidad necesaria de hiperescala en nuestra categoría de más de un megavatio, en un campo de juego en expansión. A medida que la economía global continúa digitalizándose, la infraestructura de centros de datos pasó de ser una capa de apoyo a ser fundamental. La adopción de IA está acelerando la intensidad de cómputo, la demanda de la nube sigue siendo resiliente y las empresas continúan adoptando tecnología para mejorar la productividad y la eficiencia en sus operaciones centrales. Al mismo tiempo, la disponibilidad de energía, los riesgos laborales y de la cadena de suministro y las preocupaciones de la comunidad se han convertido en restricciones importantes para nuestra industria, creando una brecha cada vez mayor entre la demanda teórica y la capacidad que puede implementarse.En ese contexto, solo un número limitado de proveedores puede ofrecer capacidad adecuada para el propósito, escalabilidad futura y conectividad profunda en múltiples áreas metropolitanas y regiones con la certeza que los clientes requieren. Los clientes acuden a Digital Realty en busca de capacidad cerca de los usuarios y nubes con las que interconectarse dentro y entre mercados, además de la capacidad de escalar a medida que evolucionan las necesidades, en particular cuando las cargas de trabajo impulsadas por IA pasan de la experimentación a la producción. Este entorno de demanda se tradujo en una actividad de arrendamiento sólida durante el primer trimestre, reflejando tanto la amplitud de las necesidades de los clientes como el valor de nuestra plataforma global. Firmamos más de 700 millones de dólares en nuevos arrendamientos en el trimestre o 423 millones de dólares en nuestra participación, lo que representa el segundo trimestre de arrendamiento más alto de Digital y casi un 70% por encima del siguiente trimestre más alto. La fortaleza estuvo ampliamente distribuida durante el trimestre, con otro récord de 98 millones de dólares en arrendamiento dentro de nuestro producto de interconexión de 0-1 megavatio plus, donde la proximidad, la conectividad y el acceso a empresas y proveedores de servicios relevantes son lo más importante. De manera destacada, un récord del 21% de las reservas de 0-1 megavatio estuvieron orientadas a requisitos de IA. Seguimos aumentando nuestra cuota de mercado en esta categoría mientras crecemos nuestra base de clientes con 116 logotipos nuevos añadidos en el trimestre. Durante el primer trimestre, seguimos viendo que tanto las empresas como los hiperescaladores continúan expandiéndose por PlatformDIGITAL. Algunos ejemplos incluyen: una empresa global de biotecnología está optimizando su infraestructura de IA en PlatformDIGITAL para habilitar modelado de IA, diseño de fábricas y diagnósticos para la seguridad y la fiabilidad. Una plataforma global social y de IA se está expandiendo en PlatformDIGITAL con un nuevo nodo de inferencia de IA para atender a una base de clientes regional y, además, ampliando capacidades de edge en áreas metropolitanas globales, mientras implementa un nuevo nodo de interconexión de cable submarino. Una compañía farmacéutica multinacional está desplegando su infraestructura de IA en PlatformDIGITAL para satisfacer la creciente demanda de I+D, infraestructura y computación. Una destacada empresa de servicios tecnológicos está aprovechando PlatformDIGITAL para crear un ecosistema distribuido preparado para IA de inferencia que respalde cargas de trabajo avanzadas de IA para una demanda empresarial en crecimiento. Un proveedor líder de computación en la nube y distribución de contenidos a nivel global está ampliando su presencia en PlatformDIGITAL aprovechando la conectividad líder en el mercado disponible para respaldar expansiones de PoP en el edge. Y una empresa de servicios tecnológicos eligió PlatformDIGITAL para habilitar plataformas basadas en la nube, aprovechando su conectividad, seguridad y arquitectura disponibles para respaldar su crecimiento futuro. Estos despliegues destacan la fortaleza de PlatformDIGITAL al respaldar cargas de trabajo cada vez más distribuidas y centradas en la conectividad, permitiendo que los clientes desplieguen, conecten y escalen infraestructura crítica en una plataforma global interconectada. El impulso en nuestro conjunto de productos liderados por la interconexión se está reforzando con la expansión continua de nuestra huella global de conectividad. En Europa, ampliamos nuestra huella en el trimestre al entrar en Sofía, Bulgaria, mediante la adquisición de Telepoint, uno de los hubs emergentes de interconexión más importantes del sudeste de Europa. Esta adición profundiza nuestra presencia a lo largo del corredor de conectividad del Mediterráneo Oriental y complementa nuestros mercados existentes en el sur de Europa. Al mismo tiempo, las recientes adquisiciones de terrenos en Portugal y Milán nos posicionan para extender esta capacidad rica en conectividad a lo largo de rutas críticas submarinas y terrestres, complementando activos existentes en Marsella, Atenas (Grecia) y nuestra instalación que se inaugurará pronto en Barcelona, reforzando nuestra capacidad para atender a clientes que requieren acceso de baja latencia, diversidad geográfica e interconexión escalable en toda la región. En APAC, estamos adoptando un enfoque similar para expandir la conectividad en mercados estratégicamente importantes. Nuestro ingreso a Malasia añadirá una instalación con una densidad de red muy alta en Cyberjaya, que complementa nuestra presencia establecida en Singapur, Yakarta y otros hubs regionales clave.Esto amplía la capacidad de nuestros clientes para implementar infraestructura cerca de los usuarios finales, manteniendo al mismo tiempo una conectividad fluida entre mercados, y ofrece una vía clara para la escalabilidad futura a medida que las necesidades sigan evolucionando. En conjunto, estas inversiones reflejan una estrategia coherente a nivel global: construir campus interconectados en las ubicaciones adecuadas para apoyar a los clientes mientras sus arquitecturas de TI incorporan cargas de trabajo orientadas a la IA que se vuelven más distribuidas, más sensibles a la latencia y cada vez más impulsadas por la conectividad. Cambiando de tema a la categoría de más de un megavatio, este trimestre firmamos el mayor contrato de arrendamiento único de la historia de Digital Realty: un arrendamiento orientado a la inferencia de IA de 200 megavatios con un hiperscaler con calificación AA en Charlotte. Esta fue una transacción decisiva para Digital Realty, ya que representa el mayor arrendamiento de nuestra historia y nuestra primera implementación a escala en este mercado, validando nuestra estrategia de expansión de concentrador y satélite en Charlotte y complementando el centro de conectividad que hemos operado durante mucho tiempo y que actualmente estamos expandiendo en Uptown. La amplitud de nuestra actividad de más de 1 megavatio en el trimestre también fue destacable, ya que los acuerdos en esta categoría superaron el nivel logrado en los tres trimestres anteriores, incluso excluyendo el arrendamiento récord. En el trimestre firmamos arrendamientos de más de 10 megavatios en cada uno de Dallas, Sao Paulo y Tokio, lo que pone de manifiesto la aceleración con la que las grandes cargas de trabajo de IA se están moviendo hacia entornos de producción a escala y la continua demanda global de cómputo. Dado el nivel récord de vacancias en la mayoría de nuestros mercados actuales de centros de datos, seguimos buscando oportunidades de terreno y energía adyacentes a nuestros campus conectados, lo que nos permite respaldar implementaciones a gran escala mientras permanecemos conectados con las redes centrales de nube y conectividad. Para satisfacer esas necesidades, estamos ampliando nuestra capacidad de entregar capacidad a escala donde más importan el terreno, la energía y la certeza de la ejecución. En el primer trimestre, demostramos la capacidad y la experiencia necesarias para obtener, ubicar y luego arrendar capacidad de TI a escala para desarrollo en menos de 18 meses. Apoyándonos en este éxito en Charlotte, contamos con un segundo edificio de 200 megavatios que seguirá al Edificio 1, y lanzamos la construcción de otro sitio de desarrollo de 200 megavatios en Atlanta. También tenemos hoy capacidad sustancial lista para desarrollo o la estamos preparando para desarrollo en Dallas, Northern Virginia, Hillsboro, Sao Paulo, Frankfurt, Paris, Tokio, Osaka y Seúl. Dado los importantes inicios de desarrollo en el primer trimestre, nuestro pipeline de desarrollo se incrementó más de un 60% hasta $16.5 mil millones con una participación del 100% y con retornos no apalancados sólidos de dos dígitos. Aunque esto marca una aceleración histórica en nuestra actividad en curso, seguimos siendo disciplinados y bien posicionados para continuar aprovechando esta oportunidad. Al pensar en nuestra capacidad para respaldar el crecimiento a largo plazo de nuestros clientes, la combinación de tenencia de terrenos, disponibilidad de energía, ejecución de la cadena de suministro y capital es fundamental, y cada elemento debe obtenerse de manera deliberada y escalable. Durante los últimos varios años, hemos fortalecido cada una de estas disciplinas para poder seguir entregando capacidad de forma confiable, especialmente a medida que los proyectos se vuelven más grandes, más intensivos en capital y, por lo tanto, más complejos de ejecutar. Esa misma disciplina ha guiado la evolución de nuestra estrategia de capital. A principios de 2023, anunciamos un plan para diversificar nuestras fuentes de capital mediante el uso de más capital privado, incluyendo empresas conjuntas en nuestros planes. Luego evolucionamos ese enfoque con nuestro primer fondo estadounidense cerrado de extremo a extremo a escala, ampliando significativamente el grupo de capital disponible para respaldar el desarrollo a escala, al tiempo que preservamos la alineación mediante nuestra propiedad y rol de gestión retenidos. Durante el primer trimestre, continuamos escalando nuestra plataforma estratégica de capital privado, cambiando para ampliar la base que respalda la capitalización de centros de datos a escala estabilizados.El objetivo es sencillo: alinear el capital institucional de larga duración con la naturaleza de larga vida de nuestros activos y con las necesidades de infraestructura digital de nuestros clientes. Al continuar diversificando, evolucionando y ampliando nuestras fuentes de capital, mejoramos nuestra capacidad para asegurar terrenos, energía y equipamiento para escalar el desarrollo de manera responsable y para entregar capacidad cuando y donde nuestros clientes la necesiten, al tiempo que seguimos generando retornos atractivos ajustados por riesgo para nuestros accionistas. Y con eso, ahora cedo la llamada a nuestro CFO, Matt Mercier. Matt Mercier: Gracias, Andy. Como Andy señaló, el primer trimestre reflejó una demanda sólida en toda nuestra plataforma, combinada con una ejecución disciplinada, lo que dio como resultado unos resultados financieros trimestrales récord. En el primer trimestre, Digital Realty volvió a registrar un fuerte crecimiento de doble dígito en ingresos y EBITDA ajustado, reflejando el impulso continuo de nuestro negocio de interconexión de 0 a 1 megavatio en adelante, los comienzos derivados de nuestra creciente cartera (backlog), márgenes de re-alquiler saludables, una rotación moderada y un entorno de FX favorable. Logramos estos resultados sólidos manteniendo, a la vez, una cantidad significativa de liquidez disponible (dry powder) para ampliar e invertir en nuestro pipeline de desarrollo ahora de 6 gigavatios y, simultáneamente, reducir nuestro apalancamiento hasta un mínimo multianual de 4.7x al cierre del trimestre. En general, el entorno favorable y nuestra posición ventajosa se están traduciendo en una ejecución y resultados mejores de lo anticipado, y seguimos aprovechando la oportunidad que estamos viendo con disciplina. Durante el primer trimestre, firmamos arrendamientos que representaron $707 millones de renta anualizada al 100% de participación, o $423 millones en participación de Digital Realty. Esto representó el inicio de arrendamientos más fuerte del año en la historia de Digital Realty. Y como señaló Andy, la demanda sigue siendo sólida en todas nuestras categorías de productos. El arrendamiento nuevo fue particularmente fuerte en las Américas, lo que representó más del 75% de la participación de DLR en las reservas del trimestre, mientras que también publicamos un nuevo récord trimestral de leasing en la región de APAC. Nuestro conjunto de productos de interconexión de 0-1 megavatio en adelante mantuvo un impulso sólido, registrando $98 millones en nuevas firmas, marcando un tercer récord trimestral en el último año y reflejando un incremento de más de 40% en reservas de 0-1 frente al primer trimestre de 2025. La categoría de interconexión de 0-1 megavatio en adelante estuvo impulsada por un ritmo récord en la región de las Américas y por un aumento significativo en el tramo de mayor capacidad dentro de la categoría de producto, lo que refleja una aceleración de los despliegues empresariales de mayor escala. Reforzando esta fortaleza, también observamos en el trimestre un nuevo nivel récord de actividad en el segmento de arrendamiento de 1-3 megavatios. Las reservas de interconexión se mantuvieron sólidas en $18.6 millones, un 24% más que un año antes. Las regiones de APAC y Norteamérica lideraron este crecimiento, impulsado por la demanda de nuestros productos de fibra a granel y ServiceFabric. El récord de firma de arrendamientos en Charlotte fue el mayor contribuyente al desempeño de leasing de las Américas por $280 millones en nuestra categoría de más de un megavatio. Los precios en este segmento de producto siguieron saludables, promediando $181 por kilovatio en el trimestre, validando la expansión de nuestro producto hyperscale en este mercado. La cartera total al cierre del primer trimestre alcanzó un nuevo récord de $1.8 mil millones, reflejando los sólidos fundamentos de los centros de datos que estamos experimentando y nuestra capacidad para capitalizar esta demanda. En participación de Digital Realty, la cartera alcanzó un nuevo récord de $1 mil millones al cierre del trimestre, ya que $423 millones en nuevas reservas superaron los sólidos $204 millones de comienzos del trimestre. De cara al futuro, tenemos $544 millones en arrendamientos programados para comenzar de forma algo proporcional a lo largo de este año, con $247 millones de arrendamientos por iniciar en 2027 y otros $242 millones que comenzarán en 2028 y en adelante. Si bien la ejecución exitosa de nuestro segmento de interconexión de 0-1 megavatio en adelante está ayudando a acelerar el crecimiento a corto plazo, nuestra cartera en proceso de escalamiento (backlog) está mejorando nuestra visibilidad a largo plazo, contribuyendo a sostener un crecimiento fuerte y sostenible.Durante el primer trimestre, firmamos arrendamientos de renovación por $193 millones, lo que representa un aumento del 5% promedio sobre una base de efectivo. Las renovaciones estuvieron fuertemente ponderadas hacia nuestros arrendamientos de menor plazo de 0-1 megavatio, que representaron más del 80% de nuestra actividad total de renovaciones, con $157 millones en renovaciones de co-locación con una mejora del 4,3%. Las renovaciones de más de un megavatio bajaron a solo $32 millones en el trimestre, con un diferencial de reintegro de alquiler en efectivo del 74%, impulsado por operaciones en Viena, Londres y Silicon Valley. En cuanto a las utilidades, reportamos Core FFO de $2,04 por acción para el primer trimestre, un 15% más año contra año, lo que refleja el beneficio continuo de los fuertes arrendamientos de centros de datos y los inicios de arrendamientos relacionados con el desarrollo, junto con el aumento de los ingresos por comisiones asociado a nuestro crecimiento en nuestra plataforma estratégica de capital privado. El mismo crecimiento en NOI de caja con el mismo capital se mantuvo fuerte en el primer trimestre, aumentando un 7,9% año contra año, ya que el sólido crecimiento de los ingresos por alquiler de centros de datos se equilibró con un mayor crecimiento de los gastos operativos. En base a moneda constante, el NOI de caja con el mismo capital aumentó 2,5% en el trimestre, reflejando en gran medida el crecimiento de gastos operativos por encima de la tendencia frente al periodo del año anterior. Dado el conflicto en Oriente Medio, los costos de energía y los riesgos de la cadena de suministro vuelven a estar en el centro de atención. Si bien Digital Realty no mantiene una presencia significativa en Oriente Medio y tiene una exposición económica directa limitada, reconocemos que muchos de nuestros clientes pueden verse impactados directa o indirectamente por el aumento de los costos de insumos. En términos de exposición directa, aproximadamente el 90% de nuestro gasto de servicios públicos es reembolsado por los clientes, lo que significa que las fluctuaciones en los precios de la energía se trasladan en gran medida y no impactan directamente nuestro resultado final. Para el 10% restante, que consiste principalmente en despliegues de co-locación más pequeños, la gran mayoría de nuestra electricidad está cubierta a plazo hasta 2026 y más allá, mientras que la mayoría de nuestros contratos proporcionan la capacidad de ajustar los precios, lo que nos da flexibilidad para responder a las condiciones cambiantes del mercado. Como resultado, si bien la energía es crítica operativamente, la exposición directa de las utilidades de Digital Realty sigue siendo limitada y manejable. Como ya anticipamos en esta llamada el trimestre pasado, mejoramos nuestro informe suplementario este trimestre para alinearlo con la forma en que gestionamos el negocio. Ahora hemos realizado una transición completa de las métricas de ocupación de nuestra cartera operativa hacia métricas basadas en energía, eliminando las métricas heredadas enfocadas en metros cuadrados de nuestra divulgación de utilidades suplementarias. Ahora, los KPI de la cartera operativa son consistentes con las métricas que utilizamos para informar nuevos arrendamientos y el desarrollo de centros de datos. También realizamos otras mejoras en nuestro suplementario trimestral al simplificar nuestras métricas de reporte de deuda, las páginas de arrendamientos nuevos y renovaciones y la página de análisis de ocupación. El objetivo era seguir ofreciendo transparencia líder en la industria, al mismo tiempo que hacíamos nuestras divulgaciones más fáciles de asimilar. Pasando a nuestra actividad de inversión. Gastamos $910 millones en CapEx de desarrollo en el trimestre, neto de la participación de nuestro socio. Durante el trimestre, entregamos 63 megavatios de nueva capacidad, 84% de los cuales estaba pre-arrendada, mientras que comenzamos aproximadamente 464 megavatios de nueva capacidad de centros de datos que estaba casi 50% pre-arrendada, incrementando nuestro desarrollo total a 1,2 gigavatios en construcción. Al cierre del trimestre, nuestro pipeline bruto de centros de datos en construcción se ubicó en aproximadamente $16,5 mil millones, más del 60% por encima del cierre de año, lo que refleja la fuerte actividad de arrendamiento ejecutada por nuestro equipo y el impulso que seguimos viendo en nuestro embudo de ventas. En línea con el trimestre pasado, casi 80% de este volumen está situado en la región de las Américas, lo que refleja la demanda de cargas de trabajo orientadas a la IA por parte de nuestros clientes más grandes. En particular, aunque Virginia del Norte sigue siendo, por el momento, nuestro mayor mercado de desarrollo, los mercados de Dallas y Chicago quedaron superados por Charlotte y Atlanta, ya que activamos desarrollos de varios cientos de megavatios en cada uno de estos mercados.En consecuencia, seguimos invirtiendo en nuestra plataforma mediante nuevas entradas orgánicas en mercados que mejoran nuestra propuesta global de productividad, así como mediante expansiones significativas en mercados existentes, diseñadas para satisfacer las necesidades de capacidad y conectividad a largo plazo de nuestros clientes. En este sentido, en el primer trimestre reforzamos nuestra capacidad hyperscale con la adquisición de un terreno estratégico de 873 acres en el Gran Atlanta Metropolitano, que se espera que respalde un campus de centros de datos de un gigavatio, y un terreno de 30 acres en Hillsboro, que se espera que respalde 160 megavatios de capacidad de TI, sumándose al conjunto de 85 megavatios que anunciamos en este mercado el trimestre pasado. Además, previamente habíamos anunciado, también durante el primer trimestre, que realizamos 3 entradas estratégicas en los mercados de Milán, Italia; Sofía, Bulgaria; y Cyberjaya, Malasia; cada una de las cuales refuerza nuestro alcance global de conectividad. A lo largo de lo que va del año, también hemos vendido pequeñas instalaciones no estratégicas en Boston y Atlanta. Pasemos al balance. El primer trimestre se destacó por un mínimo plurianual en nuestro apalancamiento: la deuda sobre el EBITDA ajustado disminuyó a 4,7x al cierre del trimestre, respaldado por un crecimiento significativo del EBITDA ajustado y un mayor nivel de capital retenido, ya que nuestro ratio de pago de AFFO cayó al 64%. Esta caída del apalancamiento, a pesar del continuo aumento en nuestra cartera de desarrollo, es intencional y deliberada, en línea con nuestra prioridad estratégica clave de reforzar y diversificar nuestras fuentes de capital, tal como la delineamos hace 3 años. En marzo, terminamos de ultimar nuestro fondo de centros de datos hyperscale de 3.250 millones de USD, dejándonos con aproximadamente 10 mil millones de USD para apoyar el desarrollo y la inversión en centros de datos hyperscale. Y seguimos reforzando nuestra plataforma estratégica de capital privado, a medida que desarrollamos capacidad de inversión para respaldar la enorme oportunidad de centros de datos hyperscale que seguimos viendo ante nosotros. Además, mantenemos una cantidad sustancial de “dry powder” incremental dentro de nuestra empresa conjunta de desarrollo hyperscale de más de 8 mil millones de USD, que ha sido muy exitosa hasta la fecha y se mantiene por delante del plan. Nuestro balance está posicionado para impulsar oportunidades de crecimiento para nuestros clientes en todo el mundo, de acuerdo con nuestra estrategia de financiación a largo plazo. Permítanme concluir con las previsiones. Estamos incrementando el rango de nuestra guía de FFO core por acción para 2026 en 0,10 USD, a entre 8,00 USD y 8,10 USD por acción, principalmente reflejando una ejecución mejor de la esperada en toda nuestra cartera de centros de datos al inicio del año. El punto medio de la guía actualizada representa un crecimiento del 9% sobre 2025, reflejando la fortaleza subyacente en nuestro negocio de interconexión de 0 a 1 megavatio o más, equilibrada por el continuo aumento del gasto de inversión, que está orientado a apoyar a nuestros clientes hyperscale y ampliar nuestra “runway” de crecimiento. También esperamos que los diferenciales de renovación de efectivo sean del 6,5% al 8,5%, es decir, 50 puntos básicos más que el trimestre pasado. Las perspectivas de renovación más fuertes, para contratos de mayor a un megavatio, se equilibran con la mayor contribución de los arrendamientos que renuevan de 0 a 1 megavatio. Se sigue esperando que la ocupación basada en energía mejore entre 50 y 100 puntos básicos respecto al cierre de 2025. Crecimiento del NOI de efectivo con el mismo capital del 4% al 5% sobre una base de moneda constante. El CapEx neto de las contribuciones de los socios está previsto que aumente en otros 250 millones de USD en el punto medio, a un rango de entre 3.500 millones de USD y 4.000 millones de USD. Y también seguimos esperando reciclar capital con 500 millones a 1.000 millones de USD en desinversiones y capital de JV, previsto para más adelante este año. Esto concluye nuestras declaraciones preparadas. Ahora estaremos encantados de responder a sus preguntas. Operador, ¿podría comenzar la sesión de preguntas y respuestas? Operador: [Operator Instructions] Nuestra primera pregunta provendrá de la línea de Erik Rasmussen de Stifel. Erik Rasmussen: Felicitaciones por los resultados sólidos, especialmente el arrendamiento. Quizá podría comentar simplemente la parte económica que están viendo con los acuerdos de IA frente a los acuerdos hyperscale anteriores. ¿Podría comentar también sobre los incrementos de precios?Y quizá una última, con el --, a medida que la demanda de IA sigue mostrando fortaleza, ¿cómo se ve la cartera entre el entrenamiento y la inferencia? ¿Y en qué punto cree que podríamos estar ante una inflexión? Andrew Power: Gracias, Erik. Así que hablando de economía, no creo que estemos viendo una diferencia dramática entre los casos de uso. Y creo que eso, específicamente, se refleja en los mercados que respaldamos para estos casos de uso, que pueden tener casos de uso de hiperescalado en la nube para cómputo o, más probablemente, inferencia de IA que entrenamiento, dadas la proximidad a los datos, el PIB y la población. La economía realmente se reduce a un panorama de demanda sólido y diverso en mercados donde seguir siendo difícil incorporar oferta. Afortunadamente, hemos estado muy bien posicionados allí, y ya has visto cómo eso se traduce en nuestros resultados, con solidez en las tarifas. En el lado más grande de la ecuación, nuestros contratos con hiperescaladores son, digamos, de 15 años, y los escaladores ciertamente son del 3% o quizá incluso más en ciertos escenarios. Pasando a tu segunda pregunta, quizá me coordine con Chris un poco. Creo que, obviamente, estamos respaldando casos de uso de hiperescalado para computación en la nube. Tuvimos una gran inferencia de IA, que fue nuestro mayor arrendamiento del trimestre para el hiperescalador, pero también estamos viendo casos de uso en ciernes en el sector empresarial. No solo tuvimos un trimestre récord para empezar el año y un segundo récord al final del año pasado, sino que además aumentó la IA, digamos, un 21% en ese rango de 0-1 megavatio. Y honestamente creo que apenas estamos empezando aquí, en función de la adopción real en el sector empresarial y de lo que sin duda podría llevarnos en una base amplia. Y creo que nuestra cartera está bien posicionada. Chris, si quieres, quizá puedas hablar sobre el punto de inflexión de la inferencia? Chris Sharp: Sí. No, absolutamente. Aprecio la pregunta. Pero la demanda definitivamente ha pasado de piloto a producción. Hemos visto eso tanto en las observaciones preparadas de Andy como al hacer referencia a la construcción de 200 megavatios. Eso es inferencia. Y luego, lo que también vemos en el segmento empresarial es que los clientes están migrando a bloques de capacidad comprometida más grandes. Creo que ese es un elemento clave para tener éxito al llevar ese tipo de inferencia escalada al mercado. Y nuestra cartera, de la que llevamos hablando desde hace algún tiempo, es independiente de la carga de trabajo, ¿cierto? Podemos proporcionar baja latencia, proximidad en entornos metropolitanos, interconexión densa, que es absolutamente un requisito para esta inflexión de la inferencia. Y creo que uno de los puntos que creo que todos valorarían en esta llamada es que, a medida que los agentes lleguen al mercado, es un multiplicador de la demanda. Y para nosotros eso representa entre 5x y 30x más tokens por tarea, y esa es la base de lo que la IA está entregando. Eso va a impulsar otro punto de inflexión, no solo de entrenamiento a inferencia, sino también a medida que los agentes y el agentic (agentics) entren en el mercado, estamos muy entusiasmados con eso. Y creo que la última parte que diría es la economía asociada a la IA privada, donde realmente empiezas a ver un cambio en el consumo: la posibilidad de poseer la infraestructura y luego alquilar el pico, si se quiere. Eso representará otro ahorro material, similar a lo que vimos con la conectividad de nube y nube híbrida, y con la conectividad multi-nube. Así que estamos en el punto de inflexión de múltiples tipos de tendencias que llegan al mercado, pero estamos muy entusiasmados con nuestra cartera: no solo respaldando al hiperescalador y las grandes porciones, sino también esa demanda del sector empresarial. Operator: Nuestra próxima pregunta vendrá de la línea de Frank Louthan, de RJF. Frank Louthan: Quería hablar con ustedes sobre la expansión del banco de terrenos. ¿Pueden darnos una idea del gigavatio adicional que han asegurado? ¿Cuántas ubicaciones son? Y, ¿cuál es el plazo aproximado en que la energía estará disponible para ello en las regiones? Eso sería de gran ayuda. Andrew Power: Gracias, Frank. Así que haré que Greg te guíe a través del gran trabajo que está haciendo el equipo.Pero quiero decir, solo para poner la mesa aquí, estamos hablando de que nuestro subdesarrollo ahora se llama de forma drástica, llámalo 60%, 16.5 mil millones de dólares, manteniendo el prealquiler. Así que estamos aportando capacidad para clientes desde la empresa hasta los hiperescaladores y, al mismo tiempo, ahora estamos aumentando nuestra capacidad de crecimiento hasta 6 gigavatios. Así que, digamos, estamos activos a corto plazo y construyendo para el crecimiento a largo plazo. Pero Greg, ¿por qué no recorres algunas de las ideas más destacadas de ahí? Gregory Wright: Sí. Gracias, Frank. Mira, este activo es una sola pieza contigua de terreno. Es grande. Está, digamos, al norte de 870 acres, Frank, pero todo es contiguo. Está en el área metropolitana más amplia de Atlanta. En términos de energía, todavía estamos trabajando en cosas con la compañía eléctrica y más adelante te daremos orientación adicional sobre eso, pero estamos considerando algunas alternativas diferentes en el frente de energía. Así que diría que te mantengas atento en ese frente. Pero cuando miramos dónde está ubicado. Mira, creemos que es un mercado agnóstico de producto donde ves disponibilidad en las zonas y demás, yendo por ese camino. Así que nos sentimos muy afortunados. Trabajamos este sitio durante bastante tiempo, pero realmente creemos que es un terreno raro y de gran escala. Además, durante el trimestre, obviamente adquirimos terrenos en Hillsboro en Portland también para apoyar el desarrollo a escala hiperescaladora. Así que, mira, fue un trimestre muy activo, como puedes ver. Operator: Nuestra siguiente pregunta proviene de la línea de Matt Niknam de Truist Securities. Matthew Niknam: Felicitaciones por el trimestre. Tengo una pregunta sobre el retraso en el inicio para nuevos arrendamientos firmados. Así que sé que fue de aproximadamente 19 meses este trimestre. Es un poco más del doble de lo que han visto en periodos recientes. Y me pregunto si esto se debe principalmente al arrendamiento récord que se firmó. ¿O es la extensión: están viendo extensiones impulsadas por retrasos en la entrega de energía de servicios públicos en mercados más grandes? ¿Los clientes simplemente están reservando capacidad con aún más antelación? Solo estoy intentando entender mejor qué lo provocó. Matt Mercier: Sí. Gracias, Matt. Esto también es Matt. Así que creo que lo has acertado de manera efectiva. Quiero decir, esto se debe a que este trimestre fue impulsado por nuestro arrendamiento más grande y el mayor arrendamiento de la historia de la compañía. Ese proyecto esencialmente acaba de comenzar, como puedes ver, apareció en nuestro ciclo de vida de desarrollo, con más de 200 megavatios, que se entregarán durante un periodo por fases que comenzará el próximo año y hasta el '28. Así que creo que nos sentimos muy bien con ese proyecto. Y, de nuevo, eso es: como acaba de comenzar, por eso estás viendo un periodo de tiempo ligeramente más prolongado entre la firma y el inicio. Operator: Nuestra siguiente pregunta proviene de la línea de Vikram Malhotra de Mizuho. Vikram Malhotra: Perdón por eso. Solo quería revisar el segmento de 0 a 1 megavatio; has tenido una fortaleza realmente sólida. Recuerdo que en nuestra conferencia del año pasado, hablaste de un ritmo de alrededor de 90 millones de dólares. Dado el nivel de fortaleza, me pregunto si ahora hay una vía hacia los 100 millones. ¿Y puedes extrapolar y recordarnos, como qué significa eso para el negocio de interconexión en cuanto a que fluya? Andrew Power: Gracias, Vikram. Quizá lo añada con Colin. Así que estamos muy complacidos con el impulso continuo para salir al terreno en el primer trimestre, que obviamente puede tener cierta pausa estacional debido a diversas actividades y, además, presentar otro trimestre por encima del trimestre anterior. Este trimestre estuvo un 40% por encima año contra año, y estamos saliendo de un 2025 récord que, a su vez, estuvo un 35% por encima. La interconexión fue un contribuidor importante de eso, aunque no fue una contribución de primer nivel por trimestre para interconexión, pero sí fue de las 5 principales. Y hay muchas piezas buenas en esto. Y haré que Colin hable un poco sobre lo que sigue, porque creo que lo que escucharás es que aún no estamos cerca de haber terminado. Colin McLean: Sí. Gracias, Andy. Y Vikram, gracias por la pregunta y por el reconocimiento. Sí, estamos satisfechos con la ejecución: ver cómo esto se manifiesta en el espacio empresarial.Así de fuertes las reservas, récord en 3 de los últimos 4 trimestres, y eso realmente en toda nuestra plataforma. Nuestra resiliencia en los mercados centrales sigue manteniéndose fuerte. Tuvimos un trimestre de reservas sólido en Silicon Valley y Chicago y Frankfurt y, después, al ver que aparecen múltiples industrias de una manera clave en todo nuestro portafolio. Así que nuestra propuesta de valor de ser una plataforma global abierta y neutral está realmente tomando forma en el segmento empresarial, tanto en las reservas, que claramente viste, como en el pipeline. Y los casos de uso que están apareciendo de forma consistente en toda la junta: multicloud híbrido, que es el estándar de facto para el despliegue, localización de datos y soberanía, y la IA, como Andy destacó. Eso se está convirtiendo en una parte emergente de nuestra cartera de conversaciones, con más del 20% de las reservas para este trimestre. Y estamos empezando a mostrar eso de formas interesantes, como el Digital Realty Innovation Lab, que acabamos de lanzar otro en Japón. Estamos realmente contentos con eso. Y así, tanto el éxito como la respuesta que estamos recibiendo de clientes y socios por igual, estamos realmente satisfechos. Operador: Nuestra siguiente pregunta viene de la línea de Michael Elias de TD Securities. Michael Elias: Y también felicidades por el trimestre. Esta es una pregunta de dos partes para Andy y también para Sharpe GPT. En el pasado, creo, Andy, que tus comentarios habían sido que, si bien había opciones de renovación a precio fijo en los contratos más grandes, si había un cambio de diseño, la opción de renovación era menos relevante. Una de las cosas que estamos viendo es que algunos de los mayores hyperscalers están señalando intenciones para un diseño híbrido, es decir, diseño de IA y de nube en un solo centro de datos. Quizá para Sharpe, en la medida en que veamos eso, ¿crees que significa que veremos que el conjunto existente de centros de datos en la nube esencialmente pase por un cambio de diseño? Y si ese es el caso, entonces, para Andy, ¿crees que eso incrementa el conjunto de oportunidades a largo plazo para recalibrar los contratos? Andrew Power: Gracias, Mike. Entonces, quiero decir, Chris puede ampliar un poco sobre la dinámica del cambio de diseño. Pero como recordatorio, cuando los mercados no estaban en esta posición de dinámica oferta-demanda, esencialmente teníamos contratos heredados que nos impedían llegar al potencial pleno de mark-to-market en la renovación. Y limitamos cuántas de esas se verían realmente afectadas a medida que avanzamos a través de esos calendarios de vencimiento. Y lo que hemos visto con el tiempo es que las probabilidades siguen moviéndose a nuestro favor en esos topes esenciales. Y parte de eso a menudo es que el cliente cambia configuraciones normales o diferentes duraciones de la renovación. Pero en el contexto de un diseño que cambia rápidamente, con una combinación de GPUs y CPUs y porcentajes de refrigeración líquida, refrigeración por aire y solo la ubicuidad del crecimiento, más a menudo que no, estamos viendo que los clientes, incluso con una opción de renovación favorable, no aprovechan eso y dicen: oye, trabajemos juntos. Y esa es, obviamente, una oportunidad para que llevemos esas tarifas al mercado cada vez con más frecuencia. Este trimestre, tuvimos buenos resultados en esa categoría, sin duda, pero fue un conjunto de muestra pequeño. Y puedes ver que ajustamos el pronóstico un poco para nuestros cash mark-to-markets porque pensamos que vamos a ver mark-to-markets en efectivo aún más fuertes, en gran medida impulsados desde esa categoría, que llegarán en la segunda mitad de este año. Y luego, Sharp, ¿quieres añadir algo sobre lo que estás viendo en la vanguardia de los cambios de diseño? Chris Sharp: Sí, 100%. Y creo que valoro la pregunta, Michael. Tu referencia a la evolución del silicio y el avance del silicio está en toda la pila. No es solo sobre las GPUs; es sobre las CPUs. Incluso hay nuevo equipamiento que está llegando al mercado para inferencia, en particular. Así que hay un espectro amplio de infraestructura que está impulsando esa demanda. Y te diría que hay 2 cosas clave subyacentes que siempre hemos estado observando en el mercado desde hace algún tiempo now.La modularidad ha sido una de las cosas de las que he tenido la oportunidad de hablar con ustedes durante algún tiempo, lo que nos permite intensificar esa potencia y el enfriamiento de acuerdo con esa carga de trabajo. Y por eso creo que es un elemento clave con el que hemos estado trabajando en nuestro programa de HD Colo, y que nos ha permitido adaptar y, en cierta medida, preingenierizar la capacidad de llegar hasta 150 kilovatios de rack en un periodo de tiempo relativamente corto. Y luego creo que la segunda cosa es la IA: es un complemento para la nube hoy, porque lo que ahora están viendo es que la nube está compuesta por muchos activos de datos y la IA absolutamente requiere esos datos. Así que estamos viendo mucha demanda adicional con la infraestructura de IA intentando estar próxima a esas zonas de disponibilidad, que es donde Greg habla de algunas de estas ampliaciones de terrenos tipo hub-and-spoke que estamos llevando al mercado. Gran parte de eso se está uniendo de manera contigua. Y creo que la última parte que diría es que todo tiene que diseñarse desde el inicio para la conectividad de alta capacidad, ¿verdad? Más allá de las 4 paredes del centro de datos, se trata de un campus conectado, que hemos impulsado en esta industria durante algún tiempo. Eso es lo que representa, creo, una huella única para nuestros clientes, no solo para aprovechar los beneficios de los arrendamientos que tienen hoy, sino, a medida que los renueven, para los nuevos diseños que estamos llevando al mercado para ellos mañana. Operador: Nuestra próxima pregunta vendrá de la línea de Jon Petersen de Jefferies. Jonathan Petersen: Felicitaciones por el gran trimestre de arrendamientos. Quería hablar sobre el crecimiento orgánico. Así, el crecimiento del NOI en efectivo a moneda constante fue del 2,5% este trimestre. Creo que mencionaste que los gastos operativos estaban un poco más altos, lo que creo que la reacción inmediata de la gente va a pensar que son los costos de energía, pero ustedes lo explicaron y dijeron que no es eso. Entonces, ¿podrías explicar qué partidas de gastos operativos son las que quizá están tirando hacia abajo el crecimiento orgánico, de modo que sea un poco más lento de lo que podríamos esperar? Andrew Power: Sí. Claro, Jon. O sea, fue en gran medida resultado de un comparativo (comp) de gastos operativos bajo en el mismo trimestre del año anterior. Eso fue impulsado principalmente por mantenimiento y reparaciones y por mano de obra. Y esperamos que eso empiece a suavizarse a medida que avancemos en los próximos 3 trimestres, de manera similar a lo que hablamos sobre nuestras renovaciones. Como puedes ver, a pesar de que eso está en el 2,5% en el primer trimestre, todavía hablamos de estar, digamos, entre 4,5% o 4% y 5% para el año en nuestra guía. No lo hemos ajustado. Entonces, el primer trimestre salió como esperábamos según nuestro presupuesto, y esperamos un crecimiento de la misma tienda mayor o acelerándose a medida que avancemos en los próximos 3 trimestres. Operador: Nuestra próxima pregunta vendrá de la línea de Eric Luebchow de Wells Fargo. Eric Luebchow: Recientemente ha habido muchos informes sobre retrasos en centros de datos y proyectos que se posponen. Entonces, ¿podrías hablar sobre cualquier restricción incremental en la cadena de suministro, ya sea energía eléctrica de servicios públicos, equipos, disponibilidad de mano de obra, contrarrestes por parte de la comunidad local, o cualquier cosa que tal vez esté extendiendo los plazos de construcción? Y luego, en segundo lugar, tal vez podrías hablar sobre cómo esas restricciones de cadena de suministro se traducen en el crecimiento del alquiler de mercado. ¿Todavía estás viendo un impulso positivo y sigues pensando que los alquileres de mercado están creciendo por encima de la inflación del costo de desarrollo? Andrew Power: Gracias, Eric. Entonces, tomando en reversa solo la conclusión, seguimos viendo que el crecimiento de los alquileres de mercado supera la presión inflacionaria de los costos de construcción. Y volviendo a algunas de las razones de eso, estamos en un punto en el que estás viendo una demanda increíble y una competencia sobre el suministro: cadena de suministro, mano de obra, y en ciertas partes del país hay escasez de mano de obra calificada, como electricistas. Es que, como industria, estamos avanzando a un ritmo increíble para entregar infraestructura digital crítica. Y obviamente eso presiona los costos, pero estamos viendo que las tarifas van por delante de eso.Al mismo tiempo, algunas de estas cosas están haciendo que nuestro valor añadido sea una realidad y que el hecho de tener un historial de más de 20 años y la coherencia al construir y operar en nuestros mercados se refleje en los ojos de nuestros clientes y de todos los agentes. Por eso, nuestra ejecución, nuestra proporción entre decir y hacer, es algo de lo que nos enorgullecemos en el ámbito digital, y creo que eso se nota una y otra vez. Y estamos trabajando paso a paso con todos los agentes, ya sea con socios de servicios públicos que pueden tener retrasos en sus entregas, en cómo podemos ser creativos y, sobre todo, asegurándonos de que estamos navegando cuando los errores son increíblemente altos, como la propuesta de valor de Digital Realty. Y, obviamente, eso se traslada al valor que entregamos a nuestros clientes y, en última instancia, a los accionistas. Operador: Nuestra próxima pregunta provendrá de la línea de Michael Rollins de Citi. Michael Rollins: Entonces, estaba pensando en algunos de los comentarios iniciales sobre la diversidad de los arrendamientos. Por supuesto, tienen el arrendamiento de 200 megavatios, pero usted dijo que también había varios arrendamientos de más de 10 megavatios y arrendamientos récord de entre 1 y 3 megavatios. Entonces me intriga, al observar la composición de la demanda de IA en los arrendamientos de más de 1 megavatio, hasta qué nivel de tamaño está llegando ahora la IA. ¿Y qué significa eso para intentar cubrir cualquier capacidad restante disponible en su cartera ahora que tienen las nuevas divulgaciones sobre utilización entre potencia y metros cuadrados? Y si pudiera agregar solo una cosa más rápida, una aclaración adicional sobre la guía. Así parece que el Core FFO por acción sobre base de moneda constante fue del 11% año contra año. Y dado los comienzos que planean para este año y el punto medio de la guía, creo que mencionó que era del 9%. ¿Por qué el Core FFO por acción necesita desacelerar en promedio durante los 9 meses restantes del año frente a lo que hicieron en el primer trimestre sobre base de moneda constante? Andrew Power: Haré que Matt aborde la pregunta sobre la guía, y volveré a la diversidad de la demanda que estamos viendo y a las implicaciones de la IA. Matt Mercier: Sí. Mike, gracias. Así que, mire, creo que primero que nada: obviamente, nos hemos colocado en una posición excelente. Estamos saliendo de un inicio excepcional del año, récord de 0 a 1, uno de los mayores —el segundo mayor— en firmas de más de un megavatio, realmente poniéndonos en condiciones de mejorar nuestra guía tan temprano en el año. Y como usted señaló, esperamos una reducción, digamos, en el segundo trimestre, empezando a recuperarnos en el tercero y cerrando con fuerza, lo que nos da —nos coloca en una posición para continuar de verdad este crecimiento general hacia el 27 y más allá. Un par de razones. Mencioné una de tipo relacionada también con el de mismas tiendas. En el primer trimestre, esperamos que nuestro OpEx empiece a acelerarse en el segundo y tercer trimestre. En segundo lugar, esperamos continuar nuestras inversiones, primero vinculadas a nuestro aumento del gasto de desarrollo, así como a la posibilidad de que otras tierras continúen ampliando nuestra rampa de crecimiento. Y luego todavía tenemos la recirculación de capital que planeamos realizar, que también está contemplada en nuestra guía; todo eso afecta en términos de la tendencia de nuestro Core FFO trimestral. Pero creo que la idea clave es que hemos incrementado nuestra guía y esperamos un crecimiento cercano al 9% para el año. Andrew Power: Y Mike, para ir a la primera parte de su pregunta, sobre la diversidad de la demanda. Así que mostramos firmas totales apenas por debajo de nuestro récord anterior que no hace mucho, por encima de 700 millones de dólares. Y no solo eso, sino que en total, digamos, es un 70% más alto que nuestro tercer lugar, el próximo o el siguiente trimestre con más firmas. Muy contentos de firmar el mayor arrendamiento en la historia de la compañía para una IA de inferencia hyperscaler con calificación AA. Pero usted se sitúa justo detrás de eso, y como mencionamos, también firmamos arrendamientos de más de 10 megavatios en Dallas, en Sao Paulo, en Tokio, lo que habla de esa diversidad de demanda. Si va al otro extremo del espectro en tamaño, el récord de conexiones de 0 a 1 megavatio fue desde el registro del trimestre anterior.Within that, the AI contribution stepped up to, call it, 21%. So you're seeing AI in the tens to hundreds of megawatts, and you're seeing AI in the less than a megawatt category. And I'm kind of quickly skipping over what's in between. We are rapidly call it, filling capacity at both vacant and also what we have under construction. As you saw, not only did our development pipeline step up dramatically to $16.5 billion, but the pre-leasing remained constant, which is quite a feat. But also, I looked at the biggest vacancy capacity we have in our stabilized portfolio, going back to John's question a second ago. And a lot of that vacancy is already pre-leased and just hasn't commenced yet, hence, hasn't showed up in that, call it, just north of 90% occupancy that we report. So I would say we're attacking this on both ends of the spectrum, call it, trying to continue to raise the bar in 2026 and also build that record backlog now $1.8 billion that's going to deliver in '27 and even in '28. Operador: Nuestra próxima pregunta vendrá de la línea de Irvin Liu de Evercore ISI. Jyhhaw Liu: También me gustaría extender mis felicitaciones por las sólidas reservas. Andy, mencionaste un segundo edificio de 200 megavatios en Charlotte y otra instalación de 200 megavatios en Atlanta. Con estos desarrollos en mente, ¿puedes darnos una idea de cómo crees que evolucionarán tus reservas de más de 1 megavatio durante el resto del año? Andrew Power: Gracias, Irvin. Así que estamos muy emocionados por todo lo que tenemos en marcha para el sector digital en Charlotte. Y es un movimiento realmente estratégico porque durante mucho tiempo operamos el centro de interconexión que da soporte a los clientes empresariales en el centro de Charlotte o, supongo, en Uptown Charlotte. Y recientemente lo hemos estado ampliando. Y lo que es bastante sorprendente es que hace 18 meses o menos, anunciamos literalmente lo que acabamos de arrendar: 200 megavatios, la primera mitad de ese campus adyacente al Aeropuerto de Charlotte. Así que tenemos otros 200 megavatios que consideramos muy atractivos para nuestros clientes y que están en construcción. Y luego, en Atlanta, hablamos un poco de un proyecto más grande. Pero antes de eso, tenemos, digamos, otros 200 megavatios, con entrega en 2028, en una ubicación excelente. Ese campus tendrá una extensión de nuestra huella de interconexión para colo, pero también tendrá precios para los clientes hyperscale que buscan ampliar sus zonas de disponibilidad de nube mediante inferencia de IA en ese mercado. Esas son solo 2 instantáneas. Puedo decirte que, a la izquierda de ese ciclo de desarrollo, ya sea naves o suelo, hay numerosos otros mercados en los que estamos, digamos, posicionándonos para una demanda incremental incluso para los grandes casos de uso de hyperscale. Y lo fuimos detallando en las observaciones preparadas. Virginia del Norte: este es, de hecho, un trimestre de menor actividad de arrendamiento en Virginia del Norte. Puedes verlo en las tarifas promedio ponderadas. Pero tenemos, digamos, 275 megavatios que no creo que aún estén arrendados, pero están contemplados en Virginia del Norte en la categoría de tiempos, digamos, '27, '28. Dallas cuenta una historia similar. Y luego, saliendo rápidamente de los Estados, pasamos a Frankfurt, París, Ámsterdam, Seúl, Tokio, Osaka y, hacia abajo, a Sao Paulo y Johannesburgo. Hay numerosos mercados para bloques de mayor capacidad, que ilustramos en el — en el mapa del folleto de diapositivas. Así que creemos que podremos seguir construyendo sobre este pipeline récord para la empresa que tenemos y continuar reduciendo el riesgo de ese algoritmo de crecimiento durante los próximos años. Operador: Nuestra próxima pregunta vendrá de la línea de Timothy Horan de Oppenheimer. Timothy Horan: Hay muchas piezas en movimiento. ¿Nos puedes decir cuál crees que es tu inventario total de espacio y de energía, tanto lo arrendado como lo que está en desarrollo? ¿Y qué crees que podrías hacer crecer eso? ¿O tienes un objetivo de cuánto podría ser en 5, 10 años? Andrew Power: Claro. Así que hablando de gigavatios, Tim, tenemos prácticamente unos 3 gigavatios que están operando hoy, ¿de acuerdo? Además, aparte de no operar, tenemos otros 6 gigavatios que poseemos hoy. Dentro de esos 6 gigavatios en construcción, desde mover tierra hasta abrir puertas y poner en marcha, hay 1,2 gigavatios. Eso significa que, a bastante corto plazo, es una expansión del 40%, 1,2 sobre 3 gigavatios de nuestra, digamos, base instalada actual. Y como has visto, esos 1,2 acaban de pasar a 1,2. Está bastante prearrendado, alrededor de un 60% prearrendado. Está arrendado para nosotros, y también estamos activando más desarrollos mientras hablamos. Así que pensamos que hay un camino de crecimiento bastante sólido. Y puedo decirte que nuestro equipo de inversiones también está ocupado agregando cosas en el camino. Operator: Nuestra próxima pregunta vendrá de la línea de Aryeh Klein de BMO Capital Markets. Aryeh Klein: Parece que el costo por megavatio en el pipeline de desarrollo en las Américas aumentó a aproximadamente 14 millones de dólares desde 12,5 millones de dólares por megavatio. Me pregunto si puede hablar sobre eso. Y además, parece haber mucho más NIMBYismo y resistencia local. Cuando miras los 6 gigavatios de capacidad futura, ¿cualquier cosa de lo que usted caracterizaría como mercados más difíciles de entregar o en general, cómo está abordando el manejo de eso? Andrew Power: Gracias, Aryeh. Quiero decir, toqué un poco esto sobre el costo por megavatio. O sea, estás viendo, obviamente, inflación en los costos de construcción y es un producto de que los valores de la tierra han ido subiendo con el tiempo. Hay una cantidad significativa de construcción y estrechez en las cadenas de suministro. Y también tienes un poco de cambio de diseño hacia, digamos, diseños de mayor precio con, digamos, más infraestructura de enfriamiento más líquida. Todo eso influye en el costo base por megavatio. Lo bueno es que, dado el panorama de demanda y oferta, podemos obtener buenas tarifas de mercado, exceder esas presiones inflacionarias al menos para mantener las tarifas o, debería decir, los retornos. Y puedes ver que podemos, digamos, ahora, a nivel récord bajo desarrollo, seguir teniendo, digamos, cerca de un 11% de retornos no apalancados en nuestra inversión. Pasando a tu segunda pregunta sobre la reacción más amplia o la reacción de la industria al infraestructura digital de centros de datos y lo que el sector digital está haciendo al respecto. Esa es solo la realidad del momento en el que estamos viviendo ahora mismo. Obviamente hemos visto esta situación durante los últimos varios trimestres. Y la carga está sobre nosotros mismos, como líder de esta industria, para asegurar que nuestra propuesta de valor para todos los grupos de interés esté bien articulada, bien encaminada y que nuestras puertas estén abiertas para las comunidades. Creo que me siento muy orgulloso de la herencia y la historia de Digital y de lo que hacemos todos los días, dedicándonos a ser miembros de la comunidad en todos los frentes y participando activamente en esas comunidades con los empleos que tenemos dentro de nuestros centros de datos. Creo que necesitamos seguir asegurando que el mensaje sea claro. Cuando se trata de electrificación, estamos invirtiendo nuestros propios dólares para que la red sea más confiable y sostenible. Y cuando ocurren esas noches de verano muy calurosas en tu vecindario, recurrimos a nuestra, digamos, generación de respaldo para aliviar presión sobre la red. Y estamos apoyando una base de clientes que ha sido bastante pública y vocal sobre su apoyo para reducir el costo, por supuesto, de la electricidad. Dos, desde hace mucho tiempo somos grandes contribuyentes del impuesto inmobiliario. Y creo que eso hace que algunas de nuestras comunidades en las que operamos tengan las mejores carreteras, escuelas, los maestros y campos deportivos. Pero la noticia nueva es que también somos un gran motor de empleo. Si miras las estadísticas no solo de Digital, sino de la industria, somos suficiente empleo que supera, digamos, a los 15 principales fabricantes de automóviles en Estados Unidos como industria. Probablemente a la mayoría de la gente no se le ocurriría eso en este sector. Y además, esos son los empleos permanentes, además de los ingenieros, electricistas que están construyendo hoy los centros de datos.Y, por último, lo que Digital Realty hace es trabajar con cargas de trabajo críticas para la misión: cosas que mantienen funcionando, llamémoslo así, los dispositivos, los sistemas financieros fluyendo, los sistemas de atención médica operando, la investigación en marcha; esas cargas de trabajo críticas para la computación en la nube y para la inferencia de IA, de eso se trata. Pero, de nuevo, creo que la repetición no estropea la oración, y creo que Digital Realty debe seguir teniendo esa voz líder sobre este tema en todas las regiones donde operamos. Operador: Gracias. Esto concluye la parte de preguntas y respuestas de la llamada de hoy. Ahora me gustaría devolver la palabra al Presidente y CEO, Andy Power, para sus comentarios de cierre. Andy, por favor, adelante. Andrew Power: Gracias, operador. Digital Realty comenzó 2026 con un récord, con Core FFO superando lo que habíamos esperado y traduciéndose en una mejora de la guía para el año completo. Publicamos un récord de reservas de interconexión de 0-1 megavatios y más en conjunto, con un arrendamiento superior a un megavatio, incluida nuestra mayor operación de arrendamiento hasta la fecha. Esta actividad llevó nuestra cartera a un nuevo máximo histórico, mejorando nuestra visibilidad para el crecimiento a largo plazo. Al mismo tiempo, ampliamos nuestra presencia de activos altamente conectados en las regiones del Mediterráneo y APAC, mientras agregábamos terrenos para el desarrollo a escala hiperscale, lo que subraya nuestro compromiso de atender las necesidades de nuestros clientes en toda nuestra plataforma global de espectro completo. También escalamos nuestro pipeline de desarrollo hasta nuevas alturas, y hemos logrado todo esto mientras llevábamos nuestro apalancamiento a mínimos de varios años. Estos resultados sobresalientes son un esfuerzo de todo el equipo, y me siento enormemente orgulloso de nuestros talentosos y dedicados colegas, que siguen ejecutando con un alto nivel. Me entusiasman las oportunidades que se avecinan, pero sigo centrado en brindar valor a nuestros clientes y accionistas. Gracias a todos por acompañarnos hoy. Operador: La conferencia ya ha concluido. Gracias por unirse a la presentación de hoy. Ahora puede desconectarse. Todos, que tengan un excelente día.