D.R. Horton, Inc.

Operador: Buenos días y bienvenidos a la Conferencia sobre Resultados del Segundo Trimestre de 2026 de D.R. Horton, America's Builder. [Instrucciones del Operador] Tengan en cuenta que esta conferencia está siendo grabada. Ahora pasaré la llamada a Jessica Hansen, Vicepresidenta Senior de Comunicaciones de D.R. Horton. Jessica Hansen: Gracias, Paul, y buenos días. Bienvenidos a nuestra llamada para analizar nuestros resultados financieros correspondientes al segundo trimestre del año fiscal 2026. Antes de comenzar, la llamada de hoy incluye declaraciones con proyección de futuro, según se definen en la Ley de Reforma de Litigios de Valores Privados de 1995. Aunque D.R. Horton cree que dichas declaraciones se basan en supuestos razonables, no hay garantía de que los resultados reales no difieran de manera material. Todas las declaraciones con proyección de futuro se basan en la información disponible para D.R. Horton en la fecha de esta conferencia, y D.R. Horton no asume ninguna obligación de actualizar o revisar públicamente ninguna de las declaraciones con proyección de futuro. Información adicional sobre los factores que podrían llevar a cambios materiales en el desempeño se incluye en el informe anual de D.R. Horton en el Formulario 10-K y en su informe trimestral más reciente en el Formulario 10-Q, ambos presentados ante la Comisión de Bolsa y Valores. El comunicado de resultados de esta mañana y nuestra presentación de datos complementarios se pueden encontrar en nuestro sitio web en investor.drhorton.com, y planeamos presentar nuestro 10-Q más tarde esta semana. Después de esta llamada, también publicaremos nuestra presentación de inversores actualizada en nuestro sitio de Relaciones con Inversores en la sección Presentations dentro de News & Events, para su referencia. Ahora pasaré la llamada a Paul Romanowski, nuestro Presidente y CEO. Paul Romanowski: Gracias, Jessica, y buenos días. Me complace que también nos acompañen en esta llamada Mike Murray, nuestro Director de Operaciones; y Bill Wheat, nuestro Director Financiero. El equipo de D.R. Horton entregó resultados sólidos del segundo trimestre, con un ingreso consolidado antes de impuestos de $867 millones sobre $7.6 mil millones de ingresos y un margen de beneficio antes de impuestos del 11.5%. La demanda de viviendas nuevas sigue afectada por restricciones de asequibilidad y el cauteloso sentimiento del consumidor. Sin embargo, nuestros equipos con trayectoria continúan respondiendo a las condiciones actuales del mercado con disciplina. Durante el trimestre, entregamos un margen de beneficio antes de impuestos consolidado por encima del extremo alto de nuestro rango de guía, generamos ingresos dentro de nuestro rango esperado e incrementamos las órdenes de ventas netas en un 11% en comparación con el trimestre del año anterior. Al mismo tiempo, reducimos nuestras viviendas terminadas no vendidas en un 35% respecto al año anterior, lo que refleja nuestro enfoque en equilibrar el ritmo de ventas, los precios y los incentivos para impulsar ventas adicionales y, a la vez, maximizar los retornos. Seguimos enfocándonos en la eficiencia de capital para generar sólidos flujos de efectivo de operación y ofrecer retornos convincentes a nuestros accionistas. En los últimos 12 meses, generamos $3.7 mil millones de efectivo de las operaciones y devolvimos $4 mil millones a los accionistas mediante recompras y dividendos. Para los 12 meses finalizados el 31 de marzo, el retorno antes de impuestos de nuestra actividad de construcción de viviendas sobre el inventario fue del 17.6%, mientras que nuestros retornos consolidados sobre el capital y los activos fueron del 13.2% y el 8.9%, respectivamente. Nuestro retorno sobre activos se ubicó en el top 20% de todas las compañías del S&P 500 durante los períodos de 3, 5 y 10 años, lo que demuestra que nuestro modelo operativo disciplinado y enfocado en retornos ofrece resultados sostenibles y nos posiciona bien para la creación de valor continua. Los incentivos de ventas aumentaron durante el segundo trimestre, y esperamos que los incentivos se mantengan elevados durante el resto del año, en un nivel que dependerá de la demanda, las tasas de interés hipotecarias y otras condiciones del mercado. Trabajamos todos los días para aprovechar nuestra plataforma líder en la industria, nuestra escala incomparable, operaciones eficientes y equipos experimentados, para brindar oportunidades de acceso a la vivienda a precios asequibles a más estadounidenses. El 65% de los cierres de nuestra compañía hipotecaria este trimestre fueron para compradores de vivienda por primera vez.Continuaremos adaptando nuestra oferta de productos, los incentivos de ventas y los niveles de inventario en función de la demanda en cada uno de nuestros mercados para maximizar los retornos. ¿Mike? Michael Murray: Las ganancias del segundo trimestre del año fiscal 2026 fueron de 2,24 dólares por acción diluida, frente a 2,58 dólares por acción en el trimestre del año anterior. El ingreso neto del trimestre fue de 648 millones de dólares sobre ingresos consolidados de 7,6 mil millones de dólares. Los ingresos por ventas de viviendas en el segundo trimestre totalizaron 7 mil millones de dólares, con 19.486 viviendas cerradas, en comparación con 7,2 mil millones de dólares con 19.276 viviendas cerradas en el trimestre del año anterior. Nuestro precio de cierre promedio fue de 361.600 dólares, con una disminución del 1% secuencialmente y del 3% interanual. Nuestro precio de venta promedio de las viviendas cerradas está por debajo del precio promedio de las nuevas viviendas en Estados Unidos en aproximadamente 160.000 dólares, o cerca del 30%, lo que refleja nuestro enfoque en la asequibilidad. Además, el precio de venta mediano de nuestras viviendas es aproximadamente 70.000 dólares menor que el precio mediano de una vivienda existente. ¿Bill? Bill Wheat: Las órdenes netas de ventas aumentaron 11% interanual en el segundo trimestre hasta 24.992 viviendas, mientras que el valor total de las órdenes aumentó 10% hasta 9,2 mil millones de dólares, en línea con nuestro plan de negocios y nuestras expectativas. Nuestra tasa de cancelación para el trimestre fue del 16%, consistente con el periodo del año anterior y menor al 18% secuencialmente. El número promedio de comunidades activas de ventas aumentó 4% secuencialmente y 11% interanual. El precio promedio de las órdenes netas de ventas fue de 366.300 dólares, con un aumento del 1% secuencialmente y una disminución del 2% frente al trimestre del año anterior. ¿Jessica? Jessica Hansen: Nuestro margen bruto de ganancia en ingresos por ventas de viviendas en el segundo trimestre fue del 20,1%, lo que incluyó un beneficio de 40 puntos básicos por un resultado favorable en litigios y costos de garantía inferiores a lo normal. Suponiendo costos normalizados de garantía y litigios, el margen bruto de ventas de viviendas habría sido del 19,7% en el segundo trimestre, ligeramente superior a nuestro rango de guía. En términos por metro cuadrado, secuencialmente, los ingresos por ventas de viviendas y los costos de construcción y materiales fueron ambos 2% más bajos, mientras que los costos de los lotes permanecieron esencialmente planos. Interanualmente, los ingresos por ventas de viviendas y los costos de construcción y materiales fueron ambos 4% más bajos por metro cuadrado, mientras que los costos de los lotes aumentaron 4%. Actualmente esperamos que nuestro margen bruto de ventas de viviendas sea del 19,7% o ligeramente superior en el tercer trimestre, ya que esperamos materializar ahorros adicionales en costos de construcción en las viviendas cerradas. Los niveles de incentivos y el margen bruto para el resto del año seguirán dependiendo de la demanda, las tasas hipotecarias y las condiciones más amplias del mercado. ¿Bill? Bill Wheat: Nuestros gastos de administración, ventas y generales (SG&A) de construcción de viviendas en el segundo trimestre aumentaron 2% en comparación con el año anterior, y los SG&A como porcentaje de los ingresos fue del 9,2%, frente al 8,9% del trimestre del año anterior. El aumento interanual en la razón de gastos de SG&A se debió principalmente a los menores ingresos por cierres de viviendas, reflejando la disminución en nuestro precio de venta promedio. Seguimos gestionando nuestra plataforma con disciplina y seguimos enfocados en ganar participación de mercado de manera eficiente, al mismo tiempo que impulsamos el apalancamiento operativo a lo largo del tiempo. ¿Paul? Paul Romanowski: Iniciamos 27.500 viviendas en el segundo trimestre y terminamos el trimestre con 38.200 viviendas en inventario, de las cuales, 22.900 estaban sin vender y 5.500 estaban completadas y sin vender. Las viviendas completadas sin vender están 25% por debajo de diciembre y 35% por debajo de un año atrás, con tanto las viviendas sin vender como el inventario de viviendas completadas sin vender en sus niveles más bajos desde el año fiscal 2023. Para las viviendas cerradas en el segundo trimestre, nuestro tiempo de ciclo mediano desde el inicio de la vivienda hasta su cierre mejoró en casi un mes interanualmente. Los tiempos de ciclo mejorados nos permiten mantener menos inventario y rotar las viviendas con mayor eficiencia. Esperamos que los inicios en el tercer trimestre sean menores que en el segundo trimestre, y continuaremos gestionando nuestros niveles de inventario y el ritmo de arranque según las condiciones del mercado. ¿Mike? Michael Murray: Nuestra posición de lotes para construcción de viviendas al 31 de marzo consistía en aproximadamente 575.000 lotes, de los cuales, 23% estaban en propiedad y 77% estaban controlados mediante contratos de compra.Estamos gestionando activamente nuestras inversiones en lotes, terrenos y desarrollo en función de las condiciones actuales del mercado. Seguimos centrados en nuestras relaciones con desarrolladores de terrenos en todo el país para permitirnos construir más viviendas en lotes desarrollados por terceros. Este enfoque mejora nuestra eficiencia de capital, nuestros rendimientos y nuestra flexibilidad operativa. En el segundo trimestre, el 67% de las viviendas que cerramos estaban en lotes desarrollados por Forestar o por terceros, frente al 64% en el trimestre del año anterior. Durante el segundo trimestre, nuestras inversiones en construcción de viviendas en lotes, terrenos y desarrollo sumaron 2.1 mil millones de dólares, incluidos 1.5 mil millones para lotes terminados, 500 millones para desarrollo de terrenos y 120 millones para adquisición de terrenos. Paul? Paul Romanowski: En el segundo trimestre, nuestras operaciones de alquiler generaron 12 millones de dólares de ingreso antes de impuestos sobre 212 millones de dólares de ingresos procedentes de la venta de 566 viviendas unifamiliares en alquiler y 216 unidades multifamiliares en alquiler. Al 31 de marzo, nuestro inventario de propiedades de alquiler totalizó 3 mil millones de dólares, incluidos 2.7 mil millones de dólares de propiedades multifamiliares en alquiler y 347 millones de dólares de propiedades unifamiliares en alquiler. Seguimos centrados en mejorar la eficiencia de capital y los rendimientos de nuestras operaciones de alquiler, y actualmente esperamos que nuestro inventario de alquiler se mantenga en torno a 3 mil millones de dólares. Pasando a nuestras operaciones de servicios financieros. El ingreso antes de impuestos del segundo trimestre fue de 52 millones de dólares sobre 193 millones de dólares de ingresos, lo que dio lugar a un margen de beneficio antes de impuestos del 26.8%. Mike? Michael Murray: Forestar, nuestra empresa mayoritaria de desarrollo de lotes residenciales, informó ingresos del segundo trimestre de 374 millones de dólares por 2,938 lotes vendidos, con un ingreso antes de impuestos de 44 millones. Al 31 de marzo, la posición de “lock” de lotes propios y controlados de Forestar totalizaba 94,000 lotes. El 65% de los lotes propios de Forestar están bajo contrato con D.R. Horton o sujetos a un derecho de primera oferta a favor de ésta. Durante el segundo trimestre, compramos 280 millones de dólares de lotes terminados a Forestar. El sólido balance general de Forestar, capitalizado por separado, la plataforma operativa nacional y su posición de oferta de lotes les sitúan bien para proporcionar lotes terminados esenciales a la industria de la construcción de viviendas y para agregar una participación de mercado significativa durante los próximos varios años. Bill? Bill Wheat: Nuestra estrategia de asignación de capital sigue siendo disciplinada y equilibrada, respaldando una plataforma operativa que ofrece rendimientos atractivos y flujos de efectivo operativos sustanciales. Mantenemos un balance sólido con baja palanca y liquidez saludable, lo que proporciona una flexibilidad financiera considerable para adaptarnos a las condiciones y oportunidades cambiantes del mercado. Durante los primeros 6 meses del año, el efectivo generado por las operaciones en la construcción de viviendas ascendió a 619 millones de dólares y el efectivo consolidado proporcionado por las operaciones fue de 442 millones. Durante el segundo trimestre, recompramos 6 millones de acciones ordinarias por 904 millones de dólares, reduciendo nuestro número de acciones en circulación en un 8% frente al año anterior. También pagamos dividendos en efectivo de 0.45 dólares por acción, por un total de 130 millones, y nuestro Consejo ha declarado un dividendo trimestral en el mismo nivel que se pagará en mayo. Al cierre del trimestre, el patrimonio de nuestros accionistas era de 23.6 mil millones de dólares, 3% menos que un año antes, mientras que el valor contable por acción aumentó 5% respecto al año anterior, hasta 82.91 dólares. Al 31 de marzo, teníamos 6 mil millones de liquidez consolidada, incluidos 1.9 mil millones de dólares de efectivo y 4.1 mil millones de capacidad disponible en nuestras líneas de crédito. La deuda total al cierre del trimestre fue de 6.6 mil millones de dólares, con 600 millones de dólares de notas senior para la construcción de viviendas que vencen en los próximos 12 meses. La palanca financiera consolidada al 31 de marzo fue del 21.7%, y seguimos apuntando a una palanca de alrededor del 20% a largo plazo. Jessica? Jessica Hansen: De cara al tercer trimestre, actualmente esperamos que los ingresos consolidados estén en el rango de 8.8 mil millones a 9.3 mil millones de dólares, y que las viviendas cerradas por nuestras operaciones de construcción de viviendas estén en el rango de 23,500 a 24,000 viviendas. Esperamos que nuestro margen bruto de ventas de viviendas para el tercer trimestre esté en el rango de 19.7% a 20.2%, y que nuestro margen antes de impuestos consolidado esté entre 12.2% y 12.7%. Para el año fiscal completo 2026, ahora esperamos ingresos consolidados de aproximadamente $33.5 mil millones a $34.5 mil millones y viviendas cerradas por nuestras operaciones de construcción de viviendas de 86,000 a 87,500 viviendas. Seguimos pronosticando una tasa de impuesto sobre la renta para el año fiscal 2026 de aproximadamente 24.5%, un flujo de efectivo operativo de al menos $3 mil millones, recompras de acciones comunes de aproximadamente $2.5 mil millones y pagos de dividendos de alrededor de $500 millones. ¿Paul? Paul Romanowski: Para concluir, nuestros resultados y nuestra posición reflejan la solidez de nuestros equipos experimentados, la participación de mercado líder en la industria, el amplio alcance geográfico y el enfoque en la entrega de viviendas de calidad a precios accesibles. Estos son componentes clave de nuestra plataforma operativa que respaldan nuestra capacidad para consolidar participación de mercado, generar flujos de efectivo operativos sustanciales y devolver consistentemente capital a nuestros accionistas. Reconocemos la volatilidad y la incertidumbre actuales en la economía en general, y continuaremos ajustándonos a las condiciones del mercado con disciplina mientras nos enfocamos en mejorar el valor a largo plazo de D.R. Horton. Por último, quiero agradecer a toda la familia de D.R. Horton, a nuestros empleados, desarrolladores de terrenos, socios comerciales, proveedores y agentes inmobiliarios por su continuo esfuerzo y compromiso. Esperamos seguir mejorando nuestras operaciones y ampliar las oportunidades de adquirir vivienda para más personas y familias durante todo el año fiscal 2026. Esto concluye nuestras declaraciones preparadas. Ahora presentaremos preguntas. Operador: [Instrucciones del Operador] Y la primera pregunta de hoy viene de Alan Ratner de Zelman. Alan Ratner: Realmente buen trabajo en un entorno complicado. Así que felicitaciones. Primera pregunta: me gustaría profundizar un poco más en las perspectivas de margen bruto. Suena a que, al ajustar por los diversos cargos por garantías y litigios, ustedes esperan márgenes bastante estables de manera secuencial, lo cual es muy alentador dado lo que está ocurriendo. Sé que mencionó que tienen algunos vientos a favor por los menores costos de construcción. Solo me preguntaba si puede dar un poco más de detalle sobre lo que están viendo en ese frente últimamente, especialmente con los precios del petróleo más altos de este tiempo. Estamos empezando a escuchar algunos comentarios sobre recargos por combustible por parte de proveedores y oficios. Y me gustaría saber, si ustedes están experimentando eso en general, cuál sería su perspectiva allí quizás más allá del tercer trimestre si el petróleo permanece cerca de los niveles actuales? Bill Wheat: Claro. Como hemos analizado en trimestres anteriores, nos enfocamos en hacer que nuestras operaciones funcionaran al sentarnos con nuestros oficios y trabajar en la reducción de nuestros costos mientras manteníamos nuestros inicios contenidos en Q4 y Q1. Me siento bien con lo que se ha logrado ahí. Es un esfuerzo continuo, seguirá siendo continuo. Pero ahora podemos ver en nuestro ciclo de construcción y en nuestra construcción: en nuestras viviendas en construcción, vienen pasando costos más bajos. Así que empezamos a ver la parte inicial de eso en el trimestre actual que estamos reportando, y podemos ver que eso se reflejará un poco más el próximo trimestre. Por lo tanto, esperamos ver beneficios incrementales en Q3 y Q4. Con respecto a la inflación reciente, la posible inflación derivada de los precios del petróleo, eso es algo que vigilaremos de cerca. Por ahora, no tenemos nada tangible que reportar en términos de anticipar una inflación por esto. Pero si llegáramos a ver un periodo prolongado en el que los precios del petróleo se mantuvieran elevados durante un periodo prolongado, entonces podría haber algo de presión. Si se mantiene como un periodo relativamente temporal, no esperaríamos demasiado impacto. Alan Ratner: Excelente. Aprecio eso. Segunda pregunta sobre el segmento de alquiler. Sé que no es necesariamente un área de crecimiento para ustedes, pero obviamente hay mucho ruido con el proyecto de ley extendido relacionado con BFR. Veo que este trimestre vendieron 500 y pico de viviendas en alquiler de una sola familia. Solo me preguntaba si podría hablar sobre la demanda que están viendo — de cara al futuro — para BFR y si cree que esto va a causar una especie de retroceso en la actividad de su segmento de alquiler más allá de '26 si llegara a concretarse? Paul Romanowski: Todavía vemos interés ahí fuera, pero hay incertidumbre en torno a la legislación, y creo que vale la pena hacer una pausa en cuanto a que la gente espera ver cómo se desarrollará específicamente en relación con los requisitos potenciales de venta a 7 años. En términos generales, hemos suscrito nuestra construcción para comunidades de alquiler para construir como para venta. Así que, si hace falta, a medida que avancemos, podemos ajustarlas si es necesario. También hemos centrado la mayoría de nuestro negocio futuro en ventas futuras. En otras palabras, no iniciamos esas operaciones a menos que tengamos un contrato y compromisos firmes. Y así me siento bien con nuestra posición allí, sin depender en absoluto de que ese negocio pueda seguir cumpliendo, ciertamente, nuestra guía, y me siento bien con nuestra posición en el sector. Operador: La siguiente pregunta será de John Lovallo de UBS. John Lovallo: La primera es, ¿cómo describiría la demanda en marzo en comparación con la estacionalidad normal? Y la razón por la que lo pregunto es que hemos tenido ciertos indicios que indican que la estacionalidad normal se produjo cada semana durante la primera semana de marzo y luego se niveló cuando comenzó la guerra. Otros indicios han indicado que vieron la estacionalidad normal hasta todo marzo, a pesar de la guerra. Y también me pregunto qué están viendo ustedes en lo que va del año en abril desde el punto de vista de la estacionalidad? Michael Murray: Diría que la demanda fue buena. Vimos ventas en línea con la estacionalidad normal, como esperábamos y esperábamos a lo largo del mes, y estamos satisfechos con nuestros resultados de ventas hasta mediados de abril en este momento. Pero por ahora es solo la mitad del mes. Jessica Hansen: Y nuestra tasa de cancelación se mantuvo estable durante todo el trimestre. Michael Murray: Sí. Sin cambios. John Lovallo: Sí. No, eso fue alentador. Bien. Y luego, sobre el ASP de órdenes de $366,000, parecía estabilizarse un poco aquí en el segundo trimestre. En realidad estuvo al alza, creo, trimestre contra trimestre por primera vez desde quizá el segundo trimestre de '24. Quiero decir, ¿hubo algún impacto notable en la mezcla que valga la pena señalar? ¿Y cree que hemos encontrado el piso en el ASP de órdenes o algo cerca de eso en este punto? Paul Romanowski: No sé que haya habido una mezcla notable que generara ese impacto. Nuestras incentivos siguen elevados, como ya habíamos señalado. Y no vamos a establecer un piso en relación con el mercado; la demanda dependerá de lo que veamos durante el resto de la primavera y en la temporada de ventas de verano. Operador: La siguiente pregunta será de Stephen Kim de Evercore ISI. Stephen Kim: Sí, resultados sólidos en un mercado difícil. Quería preguntarle sobre el entorno de incentivos. Usted indicó que los incentivos se mantendrían elevados durante el resto del año. Y me interesa si han visto algún cambio en las tendencias que valga la pena señalar, en términos de quizá un aumento en el uso de arms o en los buydowns temporales. Si pudieran darnos una idea de lo que están viendo en cuanto a tendencias recientes o actividad reciente en términos de cómo están evolucionando sus incentivos? Jessica Hansen: Claro. En lo que respecta a las ARM, ejecutamos aproximadamente el 10% de nuestros cierres, al menos a través de una empresa hipotecaria, más bien un producto ARM esta vez en este trimestre. Eso baja del 13% secuencialmente, pero está por encima de esencialmente 0 del año pasado. Estamos incentivando. Tenemos productos ahí afuera que incluyen incentivos ARM. Así que no nos sorprende ese repunte. Ha sido algo estratégico. No sé que esperemos que crezca de manera material desde aquí. Podría variar en ese rango del 10% al 15% que yo estimaría hoy. Y luego, en cuanto al buydown en general, tuvimos que el 90% de los compradores que utilizaron nuestra empresa hipotecaria obtuvieron alguna versión de un buydown permanente y/o temporal este trimestre, lo cual está por encima de nuestros cierres generales. En términos aproximados, el 73% de nuestros cierres tuvo algún tipo de buydown. Stephen Kim: Y podría darnos una idea de, en general, qué podrían representar los incentivos, en conjunto, como porcentaje del, tal vez, MSRP, el precio inicial de la vivienda? Y también, si esto ha sido—ha sido—sea lo que sea, estoy seguro de que, evidentemente, está más elevado, como usted indicó. Suena a que no hay expectativa de sort of llevar eso de vuelta a la baja, al menos en la medida en que ustedes pueden ver este año. Y me pregunto: ¿cómo respondería a las personas que temen que esto se esté convirtiendo en una nueva normalidad, que el comprador se haya acostumbrado a esperar un nivel de incentivos muy elevado? ¿Y sigue teniendo la misma confianza que tenía, digamos, hace 3 años, cuando empezamos a meternos en este lío, de que podrán llevar esos incentivos hasta el nivel al que históricamente estaban. Paul Romanowski: Steve, los incentivos como porcentaje de los ingresos son aproximadamente del 10%. Y, en lo que respecta a ese nivel de incentivos en relación con el mercado, las tasas han permanecido relativamente estables. Han estado en cierta medida dentro de un rango, y hemos mantenido bastante consistentes las tasas que ofrecemos. Por lo tanto, el costo de esas tasas se ha mantenido relativamente estable en términos del paquete de incentivos total. Ese es el incentivo más significativo que estamos ofreciendo. Creo que necesitaremos ver que las tasas se moderen un poco antes de que se rompa eso, y/o un aumento en la confianza del consumidor y más compradores en el mercado que permitan una reducción en los incentivos y, con el tiempo, eventualmente, algún aumento en el precio base de las viviendas. Pero incentivamos y lo analizamos a nivel de comunidad por comunidad. Tenemos comunidades en las que vemos un nivel de incentivos reducido. No hemos visto que eso se refleje en conjunto cuando se observa el total de nuestros ingresos. Y, como nos enfocamos en vender más temprano en el proceso, también vemos la oportunidad de retener parte de esos incentivos. Operator: La siguiente pregunta será de Ryan Gilbert, de BTIG. Ryan Gilbert: Solo una primera pregunta sobre la venta: lo que usted acaba de decir sobre la venta de viviendas. Más temprano en el proceso, parece—según los datos de la cartera pendiente—que han podido vender más viviendas antes de que se completen. ¿Se trata solo de una función de la caída en el inventario disponible en espera? ¿O es que pueden ofrecer más incentivos en viviendas en construcción que antes o es que las preferencias de los consumidores se han alejado de los acabados espec? Jessica Hansen: Con los tiempos de ciclo en los que están hoy, podemos vender antes y aún así colocarlas en la BFC si ese es el incentivo que necesitamos para llevarlas hasta la línea de meta, mientras que antes los tiempos de ciclo de construcción se alargaban y no podíamos hacerlo. Pero normalmente, cuando vendemos una vivienda antes, en realidad vemos una mejora del margen bruto frente a cuando la vendemos más tarde. Ryan Gilbert: De acuerdo. Entendido. Y luego, la segunda pregunta sobre los arranques: fue un aumento bastante grande año contra año. ¿Aumentaron los arranques a lo largo del trimestre? ¿Necesitan hacer algún ajuste como resultado del conflicto de Irán? Suena a que potencialmente no, según la guía del tercer trimestre. Pero sí, ¿algún detalle sobre las mejoras en los arranques a lo largo del trimestre? Y si piensa que el 3T también estará por debajo respecto al año anterior, además de secuencialmente? Michael Murray: En cuanto a los arranques del trimestre, mantuvimos nuestro plan para el trimestre; a lo largo del trimestre nos sentimos realmente bien con la demanda de ventas que vimos. Por lo tanto, el plan de arranques estaba alineado y siguió adelante. Creo que esperamos que los arranques estén a la baja secuencialmente en el 3T, pero probablemente aproximadamente planos frente a los del año pasado, en algún rango así. Obviamente, dependiendo del entorno de ventas a nivel de comunidad. Operator: La siguiente pregunta será de Sam Reid, de Wells Fargo. Richard Reid: Solo quería analizar el beneficio del tiempo de ciclo que obtuvieron en el trimestre en comparación con el año pasado. Sé que esto surgió un poco en la pregunta anterior. Pero, ¿cuánto de la mejora de 1 mes se debió explícitamente a menores tiempos de ciclo de construcción frente a una finalización más corta hasta el cierre? Y luego, ¿puede hablar sobre algún beneficio secuencial que hayan obtenido por esa finalización hasta el cierre más baja en el 2T frente al 1T? Jessica Hansen: Nuestro cierre completo para llegar a cierre estuvo bajando aproximadamente una semana de forma secuencial, lo cual es bueno. Aún tenemos margen para mejorar eso más. Pero una semana de trimestre a trimestre es un buen comienzo. Richard Reid: No, eso es genial. Es útil escucharlo. Y luego sé que su oferta con etiqueta roja, creo que ahora mismo está en curso. ¿Puede solo recordarnos si hay alguna diferencia de plazos entre las ventas de este año y las del año pasado? Y tal vez algún ajuste en los incentivos que deberíamos tener en cuenta en la oferta con etiqueta roja? Quiero decir, sé que la ejecutan con bastante regularidad, pero siempre intentamos tener una idea de cualquier cambio en los márgenes. Michael Murray: Hemos estado realizando de manera constante una oferta con etiqueta roja normalmente alrededor del inicio de nuestros trimestres fiscales, y los niveles de incentivos varían según la comunidad, según el submercado. No, no diría que haya nada diferente en el calendario de este año ni nada realmente diferente en los niveles de incentivos que estamos considerando en el conjunto. Hoy tenemos un poco menos de inventario completado en la oferta con etiqueta roja actual que en la oferta con etiqueta roja anterior. Operator: Y la siguiente pregunta viene de Matthew Bouley de Barclays. Matthew Bouley: Así que quería primero entender qué llevó a que los márgenes estuvieran por encima de su guía y, presumiblemente, que eso siga reflejándose en cómo están pensando sobre el T3. ¿Fue una especie de reflejo del entorno de la tasa hipotecaria del 6% que teníamos a principios de este año? Quiero decir, sonaba a que los costos de lotes estaban en torno al 4%, probablemente un poco más bajos que lo que hemos visto recientemente, tal vez más éxito en stick and brick de lo que ustedes habían pensado. En resumen, ¿cómo lo desglosan todo? Paul Romanowski: Creo que es una combinación de todas esas cosas. Hemos visto cierta reducción en stick and brick que surgió de lo que habló Bill, menos reducción del aumento en el precio de los lotes. Entonces, eso se compensa en parte. Y luego vimos un trimestre bastante sólido desde la perspectiva de la demanda. Y justo por debajo de 25,000 viviendas vendidas en el trimestre nos permitió mantener los incentivos, quizá un poco más de lo que habíamos anticipado, y ese es el resultado de que nuestros márgenes están en el extremo alto o por encima de nuestra guía. Matthew Bouley: Entendido. Ok. No, eso es perfecto. Y luego, en segundo lugar, quería profundizar en esa pregunta sobre los ARM. Entonces, supongo, número uno: ¿hubo algún más de esos descuentos temporales adicionales sobre los ARM? ¿O es ese 10% que mencionaste lo que cubre todo? Pero luego, más específicamente, al pasar de 0 a 10% o si es más con los descuentos temporales, ¿hay alguna regla general? ¿O cómo eso impactaría los márgenes brutos de construcción de viviendas en comparación con los márgenes de servicios financieros? Michael Murray: No creo que lo -- haya tenido un impacto material realmente significativo en la empresa. Creo que el producto ARM ha tenido una adopción bastante lenta en este ciclo en comparación con los ciclos anteriores, y la gente claramente prefiere una hipoteca fija a 30 años. Y está en un 10% frente al 0 del año pasado, pero está un 3% por debajo respecto al T1. Así que no está teniendo un impacto significativo realmente en los márgenes del constructor de viviendas, con el equipo de servicios financieros en este punto. Operator: La siguiente pregunta será de Anthony Pettinari de Citi. Anthony Pettinari: En stick and brick, hablaron sobre tendencias en los costos de productos de construcción. Solo me pregunto si podrían hablar un poco más sobre la parte de mano de obra, qué es año tras año. ¿Y hay alguna oportunidad de seguir impulsando que eso baje en una base año tras año? ¿Y más o menos, qué están haciendo ahí? Paul Romanowski: Estamos viendo mano de obra consistente y suficiente en el mercado. Por eso, nuestros tiempos de ciclo reducidos, y seguimos viéndolos. Los tiempos de ciclo de construcción se han desacelerado en cuanto a la reducción solo porque estamos por debajo de nuestro ritmo promedio histórico para la construcción de viviendas. Entonces, con más mano de obra, hay más competencia. Y así, hemos visto ciertamente que una parte de esos ahorros totales en stick and brick se ha materializado también en mano de obra, además de algo de combinación de materiales.No tenemos esa cantidad o porcentaje o división específica, pero esperamos ver, con lo que estamos viendo en el mercado, que sigamos observando algunas mejoras en el ahorro de “stick and brick”, especialmente de cara a nuestro tercer y nuestro cuarto trimestre en las viviendas que hemos cerrado. Anthony Pettinari: Está bien. Eso es útil. Y me preguntaba si podrías dar algún detalle adicional, a nivel regional, sobre la fortaleza del mercado y, en particular, lo que están viendo en Texas y Florida, en la temporada de primavera? Michael Murray: Creo que estamos viendo una buena demanda en Texas, consistente también en Florida. Los mercados se sienten bastante bien para nosotros. En general, en todo el país, diría que la mayoría de nuestros mercados están funcionando bien en línea con las expectativas, quizá un poco de debilidad en algunos mercados con una exposición tradicionalmente alta a la industria del software, de modo que el sentimiento de los compradores podría estar algo desajustado. Fuera de eso, solo un buen comienzo de primavera, bastante alentador. Operator: La siguiente pregunta será de Trevor Allinson de Wolfe Research. Disculpas, parece que acabamos de perder a Trevor. Volveremos a él si regresa. La siguiente pregunta será de Michael Rehaut de JPMorgan. Michael Rehaut: Quería retomar los comentarios que hicieron antes sobre las tendencias de la demanda en marzo y abril, y tú indicaste que, creo, marzo estaba en línea con la estacionalidad y que estás satisfecho con abril hasta ahora. Me preguntaba si podrías entrar un poco más en detalle al respecto. Obviamente, los datos de sentimiento del consumidor han salido un poco irregulares desde el inicio de la guerra en Irán, con mucha volatilidad y muchos titulares. Y, en ese sentido, me gustaría saber qué están viendo a partir de sus datos “bottom-up” desde sus compradores de viviendas y de semana a semana, si acaso, como mes completo, pudiera haber sido consistente con la estacionalidad, pero si han visto alguna volatilidad adicional a nivel semanal. Jessica Hansen: Por lo general no comentamos el intra-trimestre en términos de tendencias mensuales, pero para reiterar lo que dijo Mike, la demanda fue buena durante todo el trimestre y en línea con nuestras expectativas y la estacionalidad normal. La estacionalidad normal es que de febrero a marzo y hacia abril se entra de lleno en la temporada de venta de primavera. Y no vimos ningún impacto significativo ni interrupción del negocio que pudiéramos atribuir a cualquier aumento de precios relacionado con algún evento global o con el gas. Y he dicho antes, pero también nuestra tarifa de canje se mantuvo estable durante todo el trimestre, lo cual es otro aspecto positivo. Michael Rehaut: Está bien. Se lo agradezco. Entonces, en segundo lugar, destacaste que los márgenes brutos han permanecido estables hasta el tercer trimestre; si excluyes el beneficio de 40 puntos básicos, también esperas beneficiarte de menores costos hasta el tercer trimestre. Quizá si lo escuché bien, más que en el segundo trimestre, a medida que esos beneficios se acumulen, o si sientes el impacto total. Con un margen bruto secuencialmente plano, tienes ganancias continuas mejoradas por el menor costo. ¿Hay algo que lo compense y que, de lo contrario, no verías una mejora secuencial ligeramente positiva? Y pienso, en particular, si todavía hay algún movimiento en torno a incentivos o costos de terrenos más altos o cualquier factor que pudiera compensar el beneficio de lo contrario proveniente de menores costos de construcción? Bill Wheat: Seguimos esperando que el costo de nuestros lotes sea incrementalmente un poco más alto. Este trimestre se mantuvo relativamente plano de forma secuencial, pero interanualmente sigue un 4% más alto. Así que es un viento en contra continuo que — nuestro caso base para este año era que veríamos suficiente mejora en los costos laborales de “stick and brick” para compensarlo. Y eso es lo que hemos visto hasta ahora. Eso es más o menos lo que vemos al mirar hacia el Q3 ahora. Obviamente, los niveles de incentivos dependerán de la demanda y de las tasas hipotecarias y de todos los demás factores que impacten nuestro proceso de ventas. Pero — eso sigue por verse en cuanto a qué pasará en el frente de incentivos. Operator: Y la siguiente pregunta será de Trevor Allinson de Wolfe Research. Trevor Allinson: Mencionaste antes que tus especificaciones completadas están alrededor de un 35% por debajo año contra año. Así que hubo un avance real al seguir reduciendo el inventario. En los trimestres anteriores, han hablado de que los niveles de inventario de la industria, en cierta medida, siguen extendidos. ¿Han visto que, en general, la industria también comience a avanzar en la reducción del inventario? ¿Y fue un factor, ya sea a nivel de toda la industria o para ustedes específicamente, en que su margen bruto de 2T haya llegado mejor de lo que habían anticipado? Paul Romanowski: Creo que hemos visto que los niveles de inventario se reducen en el entorno competitivo y pienso que, similar a lo que hemos hecho, tenemos un poco más de control sobre los inicios, y eso depende del ritmo de ventas y la demanda. Y absolutamente hemos estado siguiendo eso de cerca, semana a semana, y gestionando nuestros inicios en línea con la demanda de vivienda que vemos y con nuestras expectativas a medida que avanzamos de un trimestre a otro. Así que nos sentimos bien: muy bien sobre nuestra posición de inventario y también bien sobre el nivel de arrances que tuvimos en relación con nuestras ventas durante todo el trimestre. Trevor Allinson: De acuerdo. Muy útil. Y luego, en tu segunda pregunta sobre el conteo de lotes, está aproximadamente un 10% por debajo año contra año. Tienen precios de la tierra que se mantienen rígidos, aunque la demanda sigue siendo un desafío. ¿Cuál es su expectativa de que el conteo de lotes siga moviéndose a la baja de manera secuencial aquí, quizá porque menos operaciones cumplen con sus estándares de tasación en el entorno actual? ¿O pudieron encontrar suficientes operaciones aquí como para esperar que el conteo de lotes se estabilice, en cierta medida, respecto de donde está ahora? Michael Murray: Creo que nos sentimos muy bien con la posición actual de lotes que tenemos, y probablemente estamos tan bien como nunca en la historia de la compañía, en el sentido de que estamos posicionados con nuestro pipeline de tierra, de modo que podemos, en cierta medida, pasar operaciones que no tienen sentido en el entorno de incentivos actual y ser disciplinados en nuestro enfoque de evaluación. Jessica Hansen: Creo que nuestros socios de desarrollo continúan trabajando con nosotros para ajustar los calendarios de toma de lotes. Así que probablemente ese sea un gran impulsor de la caída secuencial en nuestro conteo de lotes propios, porque todavía tenemos una necesidad inmensa de lotes terminados y valoramos esas relaciones y la capacidad de canalizar nuestras tomas en los proyectos donde las necesitamos. Operator: La siguiente pregunta será de Rafe Jadrosich, de Bank of America. Rafe Jadrosich: Solo para dar seguimiento al último comentario. ¿Pueden hablar sobre su exposición al “land banking”, tal vez como porcentaje de la combinación de opciones, y luego sobre su capacidad para realmente desacelerar el ritmo de las tomas de lotes? Michael Murray: Tenemos una exposición de un dígito medio al “land banking” dentro de nuestra cartera de lotes. Así que no es una parte importante de nuestra estrategia de tierras en este punto. La mayor parte de nuestra posición de lotes está en manos de desarrolladores de terceros que ponen lotes en el terreno para nosotros o Forestar. Y hemos podido trabajar con esas personas, en términos de ajustar, como dijo Jessica, los calendarios y el momento de las fases de desarrollo para ajustarnos al mercado de una manera que tenga sentido para el mercado. Creemos que nuestra estrategia de trabajar con desarrolladores de terceros nos proporciona mucha flexibilidad operativa, además de eficiencia de capital, y el beneficio de contar con algunos expertos muy conocedores y experimentados en el mundo del desarrollo. Rafe Jadrosich: Excelente. Eso es realmente útil. Y luego, sé que a veces puede ser difícil predecirlo, pero ¿pueden ayudarnos en cómo deberíamos pensar en el crecimiento del conteo de comunidades en la segunda mitad del año? ¿Y si hay algún tipo de cadencia que deberíamos considerar? Jessica Hansen: No lo hacemos—siempre empiezo con esto. Entonces, no damos guía sobre el límite de comunidades por una razón. Es algo realmente difícil porque depende tanto de lo que ocurra con la comunidad basada en ventas, comunidad por comunidad. Pero se ha mantenido en una base año contra año, yendo de un doble dígito—porcentaje de dígitos bajos en doble dígito. Estábamos un 11% por encima año contra año y un 4% secuencialmente. Seguimos esperando que eso se modere en algún momento.Creo que lo más positivo de este trimestre, independientemente del número de comunidades, es que nuestras ventas aumentaron un 11%, en línea con el incremento en el número de comunidades. Así que no vimos ninguna caída en términos de absorción con respecto al año anterior. Entonces, otra señal realmente positiva sobre el segundo trimestre y el entorno de demanda. Bill Wheat: Esperamos que se modere para ese dígito medio. Exactamente cuál será ese momento, si es en los próximos pocos trimestres o si es el próximo año, en algún momento; esa es la parte que es un poco más difícil de predecir. Operator: La siguiente pregunta será de Buck Horne de Raymond James. Buck Horne: Disculpas si me perdí esto antes, pero solo quería saber si podrían aclararme los cambios en el extremo superior de la guía de ingresos para el año, dado que -- quiero decir, la fortaleza bastante resiliente en las órdenes netas y los tiempos de ciclo más rápidos que están viendo. Solo quería estar seguro de cuál era el mensaje sobre reducir el extremo superior de la guía de ingresos para el año. Jessica Hansen: Redujimos nuestra guía de cierres en 500. Y luego también vimos un ASP más ligero de lo que habríamos anticipado originalmente, y no estamos asumiendo que nuestro ASP aumente en la segunda mitad del año. Y así, es una combinación de ligeramente menos cierres en el extremo alto y un precio promedio de venta ligeramente más bajo. Buck Horne: ¿Y esos cierres más bajos estarían impulsados por qué factor? Jessica Hansen: Estuvimos por debajo en nuestra guía de cierres tanto en el 1T como en el 2T. No logramos lo que dijimos que íbamos a hacer. Seguimos estando muy bien posicionados para entregar en el centro de nuestra guía original. Simplemente sentimos que era prudente bajar el extremo superior, ya que en la primera mitad del año no entregamos exactamente lo que esperábamos. Buck Horne: Entendido. Entendido. Lo aprecio. Y solo en segundo lugar, me preguntaba si están considerando hacer algún cambio en su cartera de terrenos solo debido a lo que está cambiando en los precios del gas y, a la vez, a medida que los consumidores tienen que conducir distancias más largas para nuevas comunidades de viviendas y el costo elevado del desplazamiento; ¿eso -- si vemos una perspectiva de precios de la energía más elevada a más largo plazo, empiezan a reevaluar algunas de las ubicaciones donde están sus comunidades en la cartera? Paul Romanowski: Tendríamos que ver un periodo muy extendido de precios del gas elevados para querer ser receptivos a eso. El tiempo que toma poner estas comunidades en marcha y el posicionamiento de esas comunidades es donde nos gustaría verlas. Así que nos sentimos bien y cómodos con nuestra comunidad y con nuestras futuras cifras de comunidades y ubicaciones. Dicho esto, nos ajustamos a medida que el mercado se mueve. Y si vemos un ajuste del mercado basado en distancias, entonces ajustaremos en consecuencia, pero nada que sintamos que debamos hacer de manera proactiva en este momento. Operator: La siguiente pregunta será de Susan Maklari de Goldman Sachs. Susan Maklari: Mi primera pregunta es sobre SG&A. ¿Podrían hablar un poco más sobre cómo deberíamos pensar el camino desde aquí y su capacidad para obtener algún apalancamiento en la segunda mitad a medida que continúen llegando los cierres? Bill Wheat: Así que esperamos ver algún apalancamiento en el 3T y el 4T, ya que nuestra guía de cierres sube. Veremos un mayor volumen de ingresos en el 3T y el 4T. Obviamente, queremos ser lo más eficientes posible allí. La caída en nuestro ASP durante los últimos pocos trimestres y, específicamente, en este trimestre, obviamente, es un lastre para la proporción de SG&A también. Pero -- de cara al futuro, esperamos ver que SG&A como porcentaje de los ingresos baje respecto de donde ha estado en los últimos pocos trimestres. Susan Maklari: De acuerdo. De acuerdo. Eso ayuda. Y entonces, ¿cómo deberíamos pensar en su capacidad o disposición para continuar con la devolución al accionista? ¿Alguna idea sobre posibles ventajas al alza o cambios a la guía? ¿Y cómo están pensando en equilibrar las inversiones en crecimiento frente al dividendo y la recompra en este entorno? Bill Wheat: Nuestro enfoque seguirá siendo consistente en eso.Estamos centrados en generar sólidos flujos de efectivo de las operaciones. Y luego, básicamente, estás utilizando entre el 90% y el 100% de ese flujo de efectivo para las distribuciones a los accionistas. Hemos sido constantes con nuestro dividendo y lo hemos ido incrementando cada año, y luego el resto se destina a recompras de acciones. Todavía estamos orientando aproximadamente a $2.5 mil millones en recompras de acciones este año. Estamos por delante del ritmo a través del segundo trimestre, cuando vimos la retirada en la acción en la parte posterior del trimestre de marzo. Obviamente, seguimos comprando y nos apoyamos un poco en ello. Así que realmente hemos acelerado un poco nuestras recompras hacia el segundo trimestre, pero aún seguimos exactamente en la trayectoria hacia nuestra guía de $2.5 mil millones para el año. Operador: La siguiente pregunta será de Jade Rahmani de ABWK. Jade Rahmani: ¿Podrían hablar sobre qué está impulsando estos beneficios por garantías y litigios, que han experimentado durante más de este trimestre, y si esperan beneficios adicionales en el futuro? Bill Wheat: Sí, Jade. En los últimos 3 trimestres, hemos tenido diversos eventos puntuales que ocurrieron. Este trimestre, tuvimos un resultado favorable de un caso de litigio específico que había sido previamente reservado, y el resultado fue mejor que lo que habíamos anticipado cuando registramos la reserva. Y por lo tanto, ese fue un beneficio positivo este trimestre. Además, vimos que nuestros costos de garantía bajaron un poco, y estamos viendo los beneficios de eso. Establecemos nuestras reservas en función de realmente dónde están nuestros costos. Así que hubo algún beneficio de eso. Entonces, este trimestre, atribuiríamos 40 puntos básicos de beneficio por esos conceptos, que creemos que son realmente puntuales. Y así, en esencia, nuestra anticipación a futuro es que el impacto neto de litigios y garantías seguiría estando alrededor de 40 a 50 puntos básicos de impacto negativo en el margen cada trimestre. Este trimestre, ese impacto fue 0. Normalmente, esperaríamos que fuera un impacto negativo de 40 pb. Jessica Hansen: Y como recordatorio, nuestra presentación suplementaria en el sitio de Investor Relations muestra el detalle de esa partida en la diapositiva de margen bruto de ventas de viviendas. Y así puedes ver, trimestre a trimestre, cuál es. Y si te remontas más allá de los últimos 3 trimestres, verás que estamos justo en el corazón de ese impacto típico de 40 a 50 puntos básicos. Jade Rahmani: Y en términos de las recompras de acciones, ¿hay un múltiplo por encima del valor en libros en el que no creen que tenga sentido y donde ustedes preferirían apoyarse en el dividendo como una forma eficiente de devolver capital? Bill Wheat: Evaluamos todos los aspectos de nuestra estrategia de distribución, y la valoración de dónde está la acción es un componente de eso. Sin embargo, estamos comprometidos a seguir distribuyendo la gran mayoría de nuestro flujo de efectivo a nuestros accionistas. Normalmente hemos mantenido el dividendo en un nivel más constante porque cualquier pago de dividendos, prefieres que continúe aumentando a largo plazo, y estamos muy reacios a reducir los niveles de dividendo. Y por lo tanto, la recompra de acciones sería el elemento que es más probable que suba o baje, ya sea en el tiempo. Operador: La siguiente pregunta será de Mike Dahl de RBC Capital Markets. Michael Dahl: Buenos resultados. Solo quería hacer una pregunta de aclaración sobre los incentivos. Creo que en las declaraciones iniciales, usted hizo un comentario de que los incentivos seguían aumentando en el trimestre. Pero luego, mucho de su comentario posterior, sonaba como que en realidad estaba un poco más estable. Entonces solo quería confirmar: ¿ese fue un comentario secuencial o interanual? Y entiendo que en una base prospectiva, las condiciones del mercado dictarán hacia dónde van con eso. Pero en cuanto a lo que está incorporado en la guía del 3T, ¿es para incentivos secuenciales estables o para un nivel diferente, bueno o malo? Michael Murray: Creo que lo escuchó correctamente como niveles de incentivos estables de Q2 a Q3.En el 2T, aproximadamente el 61% de nuestros cierres de vivienda se vendieron dentro del trimestre, así que reflejan mucho la situación. Los resultados reflejaron las condiciones del mercado que vivimos, y eso es, en cierto modo, lo que estamos proyectando a partir de un nivel de incentivos. Michael Dahl: De acuerdo. Entonces, el 10%, el 10% que ustedes experimentaron en el 2T, ¿también fue estable en relación con — así que el 1T... Jessica Hansen: Se incrementó ligeramente, pero en esencia se mantuvo en el mismo número, redondeado. Michael Dahl: Entiendo. Sí, sí. De acuerdo. Tiene sentido. También quería dar seguimiento a la dinámica del costo de materiales. Aprecio que ustedes tengan visibilidad hacia adelante, dadas la forma en que negocian con sus oficios y la mano de obra. Si ahora hemos visto una serie de anuncios de aumento de precios en una gran canasta de materiales de construcción y productos para la construcción, y comprendiendo que puede tomar tiempo que eso se traduzca, podría fluctuar en función de lo que esté pasando en el terreno hoy. Pero desde el punto de vista del momento, si empezamos a ver aumentos de precios que lleguen al mercado, a partir de la segunda mitad de esta primavera, ¿en qué momento se refleja? ¿Es una dinámica de cierres fiscales del '27 para ustedes en este punto del año? ¿Ustedes están bastante asegurados en cuanto a inicios y cierres de '26? Paul Romanowski: Si empezáramos a ver que esos aumentos de precios realmente se materialicen, entonces sí, tendría más impacto en el '27 fiscal. Desde luego, veríamos algo, pero creo que se compensaría en general, y realmente no hemos visto eso hasta la fecha. Así que veremos cómo evoluciona en función de lo que ocurra en el mundo. Jessica Hansen: Los aumentos se anuncian mucho. Eso no significa que realmente los aceptemos. Operator: La siguiente pregunta será de Ken Zener, de Seaport Research. Kenneth Zener: Dada la estacionalidad normal de los pedidos, ¿sienten — sus equipos les dijeron que ustedes ganaron participación? ¿O es más bien el entorno de demanda? Michael Murray: Nos cuesta medir qué estamos haciendo en términos de participación frente al entorno general. La sensación fue bastante buena. De manera anecdótica, diría que quizá sea un poco de participación, pero no lo sé. Veremos cuando los demás informen. Jessica Hansen: En las próximas 1.5 semanas, creo que tendrán una idea bastante clara. Unknown Executive: Sí. Quiero decir, nuestro flujo de caja... [indiscernible]. Kenneth Zener: Correcto. No, es muy impresionante. Y luego, sus menores costos de terreno, creo que usted dijo que aumentaron 4% año con año. ¿Podrían darnos algo de contexto? Creo que fue más bien en el rango de un solo dígito medio a alto. Y entonces, ¿pueden hablar del beneficio que creen que están logrando a partir de cuando ustedes frenaron los inicios para renegociar? Solo intento entender cómo esos dos factores — podrían desarrollarse a futuro. Paul Romanowski: Cuando habla del beneficio de frenar los inicios, ¿se refiere al lado del terreno o al lado de la mano de obra? ¿Mano de obra? Sí, creo que... Kenneth Zener: Podrían ser ambos. Quiero decir, solo para aclararnos, si pudieran. Paul Romanowski: Sí. Creo que lo que hemos visto y esperamos ver al avanzar hacia el tercer y cuarto trimestre es que los ahorros de ladrillo y mortero entre materiales y mano de obra compensarán cualquier aumento que veamos en el lado del terreno. Tenemos — a medida que avanzamos comunidad por comunidad, igual que hacemos con las ventas y nuestro nivel de incentivos, esto es una conversación habitual con nuestros socios de desarrollo y/o propietarios de terrenos con respecto a los términos de cualquier acuerdo en particular. Y hemos visto algunos ahorros en los acuerdos de terreno, no generalizados, pero sí algunas reducciones en terrenos y lotes, basadas en la realidad del entorno y el ritmo al que estamos comprando lotes y/o arrancando. Jessica Hansen: Y Ken, entonces, sobre la primera parte de su pregunta: sí vimos una moderación en términos de ese aumento con respecto al año anterior. El trimestre pasado estuvimos 6% arriba, y este trimestre 4%. Es demasiado pronto para decir si va a seguir disminuyendo o mantenerse justo dentro de ese rango del 4%. Pero hemos esperado, a medida que continuamos avanzando con el terreno que compramos antes — o el terreno comprado más recientemente —, que eso modere en términos del aumento año con año. Operadora: La siguiente pregunta será de Jay McCanless de Citizens. Jay McCanless: Jessica, quería volver a un comentario que hiciste sobre un viento a favor en el margen bruto en las viviendas que ustedes venden antes en el proceso de construcción. ¿Se trata de alguna mejora adicional que se está incorporando? ¿O es simplemente una reasignación de costos que está fluyendo? Paul Romanowski: Parte de eso proviene de la venta por elección antes en el proceso, en comparación con una vivienda terminada o una en la que quizás estemos más motivados para sacar del balance y conseguir un comprador. Entonces, cuando vendemos temprano en el proceso y hay un poco más de elección —ya sea la selección del lote o algunas de las cosas que se incorporan en las viviendas— creo que todo eso se traduce en una ligera ventaja en el margen bruto en el momento de la venta. Michael Murray: Sí. Para aclarar: esperamos un margen ligeramente más alto en las viviendas vendidas antes en el proceso de construcción que en aquellas que se venden cuando ya están completas, solo para asegurarnos de tener claro el efecto viento a favor o en contra en el margen y en el costo de ventas. Jessica Hansen: Y normalmente siempre hablamos del hecho de que, una vez que la vivienda está terminada y permanece sin vender durante un período de tiempo, empezamos a ver que el margen se deteriora. Por eso tenemos tanto enfoque en no dejar que nuestras especificaciones completas envejezcan y en lo satisfechos que estamos con la reducción de especificaciones completas que hemos logrado hoy. Jay McCanless: De acuerdo. Eso es genial. La segunda pregunta que tenía, supongo, en esa misma línea: si pueden vender un poco antes, ¿en cuánto pudieron subir los precios en ciertos mercados este trimestre? ¿O todavía es algo bastante difícil de lograr? Paul Romanowski: Ciertamente es difícil medirlo con alguna consistencia, porque eso es un equilibrio por comunidad. En algunos casos, es una reducción de incentivos frente a un aumento del precio, y el hecho de intentar concretarlo y ponerle un número es algo que no podemos hacer. Operadora: La siguiente pregunta será de Jonathan Bettenhausen de Truist Securities. Jonathan Bettenhausen: Sé que es una combinación de ventas más pequeña, pero ha sido otro buen trimestre para el Norte. Es una región bastante grande desde una perspectiva geográfica. Entonces, ¿hay algunos metros específicamente a los que puedan llamar para destacar que están viendo un crecimiento superior? ¿O es más bien algo bastante general en toda la región? Michael Murray: Bastante consistente en las regiones. También refleja las inversiones que hemos realizado en esa geografía a lo largo de los últimos varios años y que ahora están dando frutos. Así que estamos muy contentos con los equipos: cómo se están desempeñando en toda la región Norte y la contribución que están haciendo a los resultados generales de ventas, ya que Texas y Florida no son exactamente los “powerhouses” que eran antes. Jonathan Bettenhausen: Sí. De acuerdo. Y solo para hacer seguimiento a eso: ¿pueden hablar sobre la tesis de inversión en el Norte? Michael Murray: ¿La tesis de inversión? Eran mercados a los que no habíamos penetrado con fuerza. Vimos la oportunidad de ganar participación de mercado nacional ampliando nuestra presencia en esos mercados, y lo logramos mediante una combinación de crecimiento orgánico desde cero —greenfield—, así como algunas adquisiciones. Operadora: La siguiente pregunta será de Alex Rygiel de Texas Capital. Alexander Rygiel: Las tasas de cancelación se han mantenido bastante estables, pero ¿las razones por las cancelaciones han cambiado en algo? Jessica Hansen: No. Seguimos viendo que la gran mayoría de nuestras cancelaciones se debe a que, al final, el comprador no puede calificar para la hipoteca una vez que llega al proceso completo de documentación. Operadora: Y la siguiente pregunta será de Alex Barron de Housing Research Center. Alex Barrón: Estuve recientemente en San Antonio y vi que ustedes tenían varias comunidades con precios en los rangos de las 100 altas y las 200 bajas. Y me preguntaba si eso es algo que ustedes solo están haciendo en ese mercado. ¿O es un nuevo impulso que están realizando en más mercados para construir más comunidades asequibles de menor precio? Paul Romanowski: Alex, nos hemos centrado en encontrar un producto más asequible y hacerlo donde podamos en los mercados que, especialmente, permiten precios de lotes más bajos y permiten esas superficies más pequeñas. No es algo que podamos hacer en todos los municipios del país. Seguimos enfrentándonos a muchos requisitos mínimos de tamaño de lote que disparan el costo y lo ponen fuera de nuestro alcance para lograrlo y/o a requisitos mínimos de metros cuadrados. Pero donde sí podemos lograrlo, hemos visto un buen éxito con ello. Y, desde luego, en Texas, nos permite ofrecer algunos de los precios más bajos que podemos brindar en todo el país, donde estás viendo en San Antonio, y lo estamos viendo en los mercados de Texas, y nos sentimos bien con la posición. Alex Barrón: De acuerdo. ¿Están encontrando un ritmo de ventas por encima del promedio para ese nivel de precios? Paul Romanowski: Sí. Ciertamente abre la posibilidad de ser propietarios de vivienda en lugares donde no hay otra opción en muchos de los mercados y, desde luego, no para una vivienda nueva con garantía y con la estabilidad del vecindario y la comunidad que estamos entregando. Así que, sin duda, está ampliando la propiedad de vivienda en los mercados, y vemos un ritmo más alto por eso. Operador: Y con esto concluye la sesión de preguntas y respuestas de hoy. Ahora pasaré la llamada de regreso a Paul Romanowski para sus comentarios de cierre. Paul Romanowski: Gracias, Paul. Apreciamos el tiempo de todos durante la llamada de hoy y esperamos hablar con ustedes nuevamente para compartir nuestros resultados del tercer trimestre el martes 21 de julio. Y felicidades a todo el equipo de D.R. Horton por un segundo trimestre sólido. Agradecemos todo lo que hacen. Operador: Gracias. Esto concluye la conferencia de hoy, y pueden desconectar sus líneas en este momento. Gracias por su participación.