Simon Property Group, Inc.

Operator: 안녕하세요. Simon Property Group의 2026년 1분기 실적 컨퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다. [오퍼레이터 안내] 본 컨퍼런스는 녹음되고 있음을 알려드립니다. 이제 컨퍼런스를 Tom Ward, 투자자 관계 수석 부사장에게 넘기겠습니다. 감사합니다. 시작해 주시기 바랍니다. Thomas Ward: 감사합니다, Sherry. 그리고 오늘 밤 저희와 함께해 주셔서 모두 감사합니다. 오늘 콜에서 발표하실 분은 Eli Simon, 최고경영자(CEO), 사장, 최고운영책임자(COO); 그리고 Brian McDade, 최고재무책임자(CFO)입니다. 먼저, 본 콜에서 이루어지는 진술은 1995년 민간증권소송개혁법(Private Securities Litigation Reform Act of 1995)의 안전지대(safe harbor)에서 의미하는 바와 같은 미래예측진술일 수 있으며, 다양한 위험, 불확실성 및 기타 요인으로 인해 실제 결과는 실질적으로 달라질 수 있음을 상기해 드립니다. 이러한 미래예측진술과 관련된 위험요인에 대한 자세한 논의를 위해, 오늘의 보도자료와 당사의 SEC 제출서류를 참조해 주시기 바랍니다. 또한 본 콜에는 오늘 날짜 기준으로만 정확할 수 있는 정보가 포함되어 있습니다. 비(非)GAAP 재무지표와 가장 직접적으로 비교 가능한 GAAP 지표 간의 조정 내역은 오늘의 보도자료와 오늘 제출된 Form 8-K의 부가 정보에 포함되어 있습니다. 보도자료와 부가 정보는 당사 IR 웹사이트 investors.simon.com에서도 확인하실 수 있습니다. 오늘 저녁 당사 컨퍼런스 콜은 1시간으로 제한됩니다. 질의응답 세션에 참여하고자 하시는 분께서는, 한 가지 질문으로 제한해 달라는 요청을 존중해 주시기 바랍니다. 이제 Eli Simon을 소개드리겠습니다. Eli Simon: 안녕하세요. 먼저, 제 아버지의 별세 이후 저에게 따뜻한 메시지를 보내주신 모든 분들께 감사의 말씀을 드리며 시작하겠습니다. 아버지의 우리 회사와 업계에 대한 영향력은 정말로 대단히 큽니다. 이제 분기 내용으로 넘어가겠습니다. 우리는 2026년을 매우 좋은 출발로 시작했습니다. 1분기 실적은 우리의 계획을 초과했습니다. 점유율 상승, 쇼퍼 트래픽 증가, 그리고 테넌트(임차인) 매출 증대가 분기의 견조한 현금흐름 성장을 견인했습니다. 이는 모든 플랫폼 전반에 걸친 탄탄한 펀더멘털, 소비자의 회복력, 그리고 당사 센터에 대한 테넌트 수요의 강도와 폭이 뒷받침한 결과입니다. 리테일러(소매업체) 수요는 광범위하게 지속되고 있으며, 모든 플랫폼과 지역에서 다양한 카테고리에 걸쳐 신규 및 기존 리테일러를 아우르고 있습니다. 1분기 동안 우리는 4.7백만 평방피트를 초과하는 규모의 임대차 계약 1,100건 이상을 체결했습니다. 분기 임대차 물량의 약 25%는 신규 계약이었습니다. 우리는 2026년 만기 물량의 75% 이상을 이미 완료했으며, 작년 같은 시점에 비해 더 앞서 있습니다. 현재 시점 기준으로 작년보다 훨씬 더 큰 규모의 딜(deal)로 구성된 견고하고 확장되는 딜 파이프라인을 보유하고 있으며, 다양한 테넌트의 지속적인 수요를 반영합니다. 이제 개발 및 재개발 활동으로 전환하겠습니다. 우리는 29개 센터에서 공사가 진행 중이며, 순공사비(net cost) 지분(share)이 10억 6천만 달러, 블렌디드 수익률(blended yield) 9%입니다. 순공사비의 약 50%는 복합용도 프로젝트로, Brea Mall, Briarwood Mall, Northgate에서 약 1,200세대의 다세대(멀티패밀리) 주거 유닛과 Northshore Mall, Roosevelt Field, 그리고 The domain에서 400개가 넘는 호텔 키(keys)가 포함되어 있습니다. 또한 Brea Mall과 Keystone의 Fashion Mall에서 과거 앵커 임대공간(앵커 박스) 대상 재개발이 진행 중이며, 더 생산적인 신규 소매 레스토랑, 엔터테인먼트 및 피트니스 용도를 추가할 예정입니다. 여기에 추가로 10억 달러 규모의 프로젝트가 더 있어, 올해에는 신규 개발, 앵커 재개발, 그리고 해외 재개발 및 확장 공사를 착수할 수 있는 여력이 있습니다. 그뿐만 아니라, 향후 수년 동안 착수할 수 있는 약 30억 달러 규모의 프로젝트가 파이프라인에 있습니다. 우리 훌륭한 센터들을 더 좋게 만들 투자입니다. 이 모든 프로젝트는 내부에서 창출되는 현금흐름으로 자금이 조달될 것이며, 각 프로젝트를 우리의 수익 기준(return thresholds)에 따라 엄격하게 평가하면서 자본을 배분하는 방식에 대한 규율의 축적된 성과를 유지하겠습니다.개발 파이프라인에 대해 완전한 유연성을 가지고 있습니다. 공사비나 시장 상황에 따라 인내하며 타이밍을 조정할 수 있습니다. 또한 경기와 반대로 투자하여, 다른 곳에서 어려워하는 때에도 제품을 제공할 수 있습니다. 이러한 수익성 확대를 위한 개발 및 재개발 활동은 견조한 수익을 창출하고, 포트폴리오를 강화하며, 현금흐름(캐시플로우), FFO, 주당 배당금의 장기 성장을 견인합니다. 이제 소매(리테일) 판매로 넘어가겠습니다. 몰과 프리미엄 아울렛은 해당 분기에 평방피트당 819달러로, 11.8% 증가했습니다. 더 중요한 점은 매출 성장세가 가속화됐다는 것입니다. 총 판매 물량은 최근 12개월 대비 5.6% 증가했고, 해당 분기에는 8.8% 증가했으며, 동종 매출 성장률은 1분기 6.5%였습니다. 당사의 재개장(리머치랜다이징) 노력은 포트폴리오 전반과 럭셔리, 주얼리, 애슬레저, 주니어스 같은 카테고리 전반에서 강한 성장으로 총 판매 물량에 확실히 반영되고 있습니다. 이제부터 브라이언이 1분기 재무 결과를 더 자세히 검토하고, 연중 나머지 기간 전망에 대한 업데이트를 제공하겠습니다. 브라이언 맥데이드: 감사합니다, 엘리. 부동산 FFO는 1분기 12억 달러, 주당 3.17달러로, 전년 동기 11억 달러, 주당 2.95달러 대비 7.5% 성장했습니다. 국내 및 해외 사업 모두 좋은 성과를 보였고, 임대료 수입 증가와 함께 엄격한 비용 관리에 힘입어 성장분 0.27달러를 기여했습니다. 예상대로, 이자비용 증가와 이자수입 감소가 결합되어 전년 대비 0.05달러만큼의 부담(마이너스)으로 작용했습니다. 주당 보고 FFO 2.91달러에는 4,000만 달러 또는 주당 0.10달러의 가속화된 주식보상 비용이 포함되며, 이는 부동산 FFO를 주당 0.02달러 감소시켰고, 세금을 제외한 기타 플랫폼 투자로 주당 0.08달러가 감소했습니다. 국내 자산의 NOI 성장은 견조했으며, 해당 분기 전년 대비 6.7% 증가했습니다. 그 성장분의 약 120bp는 잔여 TRG 지분 인수에 기인합니다. 국제 자산을 고정환율로 포함한 포트폴리오 NOI도 해당 분기에 6.7% 증가했습니다. 1분기 말 몰과 프리미엄 아울렛의 점유율은 96%로, 전년 대비 10bp 증가했습니다. The Mills의 점유율은 99.2%로, 전년 대비 80bp 증가했습니다. 프리미엄 아울렛 내 몰의 평균 기본 최소 임대료는 전년 대비 5.2% 증가했으며, The Mills는 9.1% 증가했습니다. 분기 말 점유 비용은 12.7%였습니다. 이제 자본 환원으로 전환하겠습니다. 오늘 당사는 2분기 주당 배당금 2.25달러를 발표했으며, 이는 전년 대비 0.15달러 또는 7.1% 증가한 금액입니다. 배당금은 6월 30일에 지급됩니다. 또한 1분기 동안 당사는 보통주 약 96만 5,000주를 약 1억 7,500만 달러에 재매입했으며, 평균 매입 가격은 181.59달러였습니다. 재무상태표로 넘어가겠습니다. 1분기 동안 당사는 활발히 움직였습니다. 가중평균 이자율 5.25%로, 총 약 23억 달러 규모의 담보 대출 거래 10건을 완료했습니다. 또한 8억 달러 규모의 선순위 채권을 발행했으며, 이는 1월 15일 만기 도래한 8억 달러 어음의 상환에 사용하기 위해 기존 지급액에서 사용했습니다. 더불어 50억 달러 규모의 리볼빙 신용한도에 대해 15bp 낮은 가격 그리드로 수정, 재작성 및 연장을 진행했으며, 분기 말 유동성은 약 87억 달러였습니다. 분기 종료 이후, Shops at Crystals의 리파이낸싱을 5년 만기로 완료했습니다. CMBS 대출은 4.83%로 가격이 책정되었는데, 이는 지난 4년 동안 완료된 최저 수준의 소매 고정금리 쿠폰 CMBS 파이낸싱입니다. Kl pierre 교환사채로 전환 건에 대해 말씀드리겠습니다. 해당 분기 동안 당사는 현존하는 약 1억 7,400만 달러 규모의 채권 전환을, Kl pierre 주식 410만 주와 현금 7,900만 유로를 교환함으로써 정산했습니다. 그 과정에서 당사는 Kl pierre 주식 n의 교환과 관련해 해당 분기에 6,400만 달러의 비현금·비(FFO) 이익을 인식했습니다. 분기 종료 이후, 우리는 교환가능 채권 3억 7,400만 달러에 해당하는 추가 전환을 정산했습니다. 교환 이후에는 11월에 만기가 도래하는 약 1억 8,800만 달러 규모의 채권이 남아 있을 것으로 예상됩니다. 현재 우리는 n Kl pierre의 보통주 약 5,900만 주를 보유하고 있으며, 이는 약 20.7%의 지분율을 나타냅니다. 분기 말 기준으로 우리의 재무상태표는 순부채/EBITDA 5.0배, 고정비용 보장비율 4.6배로 강세를 유지하고 있어 우리의 전략과 지속적인 실행을 뒷받침하고 있습니다. 그리고 마지막으로 2026년 가이던스에 대해 말씀드리겠습니다. 1분기 결과와 올해 나머지 기간에 대한 현재 전망을 바탕으로, 당사는 2026년 연간 부동산 FFO 가이던스를 주당 13.10달러~13.25달러 범위로 상향 조정합니다. 이는 지난해 주당 12.73달러의 부동산 FFO와 비교되며, 중간값 기준 5% 증가입니다. 감사합니다. 이제 질문을 받겠습니다. Operator: [Operator Instructions] 첫 번째 질문은 뱅크 오브 아메리카의 사미르 칸할(Samir Khanal)입니다. Samir Khanal: 엘리, 제가 생각하기에 소매업체 수요와 관련해서는 매우 강하다고 말씀하셨고, 이곳 임차인(테넌트)들과의 협상에서 지렛대가 많다고 가정합니다. 이런 환경에서 귀사가 갖고 있는 가격 결정력에 대해 이야기해 주실 수 있을까요. 또한 '27로 예정된 만기(익스피레이션) 대응에 대해 말씀하신 것으로 알고 있습니다. 그럼 향후, 우리가 12개월 정도라고 가정해 볼 때, 그 성장 모멘텀에 대해 말씀해 주실 수 있을까요? Eli Simon: 물론입니다. 우선 첫째로, 저희는 소매업체들에 대해 어떤 지렛대도 갖고 있지 않습니다. 소매업체들은 갈 수 있는 곳이 많습니다. 매장을 열 수도 있고, 열지 않을 수도 있으며, 온라인으로 갈 수도 있고, 아마존으로 갈 수도 있습니다. 그래서 제가 말씀드리고 싶은 건, 소매업체들에 대해 저희가 갖는 지렛대나 실질적인 가격 결정력의 첫 부분에 대해서는 그렇지 않습니다. 하지만 두 번째 부분인 파이프라인에 대해서는 말씀드리고 싶습니다. 파이프라인은 상당히 큽니다. 그리고 제가 보기에는, 오늘 임대 중인 모든 서로 다른 카테고리에 걸쳐 파이프라인이 실제로 증가하고 있습니다. 그것은 기존(레거시) 브랜드도 그렇고, 새로운 사업(비즈니스) 임대도 그렇습니다. 또 몰퍼스트(첫 방문)나 저희 포트폴리오로의 유입은 DTC 온라인이든, 아시아든, 유럽이든 등에서 비롯된 신규 브랜드도 포함됩니다. 럭셔리 브랜드도 파이프라인이 늘었고, 레스토랑도 늘었으며, 로컬 및 지역 비즈니스도 늘었습니다. 그래서 저희는 개별적으로 단지 이른바 ‘탑 포트리스(Top fortress) 센터’에만 해당되는 것이 아니라, 포트폴리오 전반에 걸쳐 전반적인(폭넓은) 수요를 보고 있습니다. 저는 이것을, 저희가 센터를 더 좋게 만들고 있기 때문이라고 봅니다. 센터를 더 관련성 있게 만들고 있고, 특히 Gen Z 고객들은 저희 센터에 오고 싶어 한다는 것을 고객 트래픽 성장과, 소매업체 매출에서 보이고 있습니다. 그러니 가격 결정력에 대해 이야기하진 못하겠지만, 지렛대는 없다고는 할 수 있습니다. 대신 파이프라인과 테넌트들과의 대화에 대해서는 매우 자신감이 있습니다. 그리고 향후 만기(익스피레이션) 관련해서는요. 몇 가지가 있는데요. 하나는 저희가 '26년 만기에서의 위치가 현재 시점 기준으로 더 위에 있다는 점입니다. 대략 지난 해 같은 시점보다 200bp 정도 더 높습니다. 그런데 임대 담당팀과 이야기해보면 흥미로운 점이 있습니다. 소매업체들이 이제는 '27, '28, '29 만기에 대해서도 이야기하길 원한다는 겁니다. 역사적으로는 이는 더 럭셔리 테넌트의 현상일 수 있었고, 분기 대 분기보다는 우리와 비슷하게 수년 단위의 관점에서 생각했을 법한데요. 그런데 실제로는 기존 포트폴리오 내의 비(非)럭셔리 레거시 소매업체들로부터도 그런 대화를 시작하길 원한다는 이야기를 듣고 있습니다. 이는 이 파이프라인과 저희 공간에 대한 관심이 있다는 것을 그들이 이해하고 있다는 의미라고 생각합니다. 그래서 저희는 그런 대화를 갖는 것을 좋아하며, 지금까지는 꽤 생산적이었다고 봅니다. Operator: 다음 질문은 골드만 삭스(Goldman Sachs)의 케이틀린 벌로우즈(Caitlin Burrows)입니다. Caitlin Burrows: 큰 그림으로, 리더십 전환을 고려할 때 Simon의 전략과 실행에 어떤 변화가 있을 것으로 보시나요? 그리고 인수, 주식 환매(리퍼치) 또는 바이백, 딥 딥 리데발롭먼트 파이프라인, 그리고 배당 성장 사이에서, 자본 배분 우선순위에 어떤 변화가 있을까요?최근 모든 전선에서 활발하게 움직이셨다는 걸 알고 있습니다. Eli Simon: 네. 리더십 변화와 관련해서는요, 이건 -- 저희는 평소처럼 사업을 운영하고 있습니다. 최고의 역량을 갖춘 팀이 있고, 사업 계획을 계속해서 실행해 나가고 있습니다. 그래서 거기에는 변화가 없고, 모두가 미래에 대해 기대하고 있으며 지금 하고 있는 일을 계속하는 데에도 신이 납니다. 자본 배분과 관련해서는요, 우리는 항상 모든 부분을 봅니다. 그리고 제가 각 요소를 하나씩 말씀드려볼게요. 먼저, 제가 말씀드렸던 개발·재개발 파이프라인입니다. 현재 진행 중인 프로젝트 규모는 약 10억 달러입니다. 올해 말에 시작할 수 있는 물량이 약 10억 달러가 있고, 그 뒤로는 앞으로 몇 년에 걸쳐 시작할 수 있는 최소 30억 달러가 있습니다. 그래서 우리는 각 프로젝트를 프로젝트별로 봅니다. 매우 철저하고, 아주 꼼꼼하게 상세하게 검토하면서, 당시의 시장 상황과 리테일(소매) 수요를 평가합니다. 이게 적절한 수익을 낼 수 있는지 말이죠. 그리고 오늘은 거기서 매우 좋은 수익을 확인하고 있습니다. 이 파이프라인에서 9% 플러스 수준으로 해나갈 수 있는 만큼, 저희는 센터에 밀도를 더하고, 복합 용도를 추가하는 데 대해 매우 확신이 있습니다. 그래서 계속 그렇게 할 겁니다. 다만 시장 상황이 바뀌거나, 공사 관점에서 비용이 발생하는 등 변수가 생기면, 저희는 당연히 이 땅이 우리가 소유한 것이고 영원히 소유할 것이기 때문에 멈추거나, 일시 중단할 수 있는 능력이 있습니다. 그러면 적절한 시점에 하겠죠. 다음은 인수입니다. 물론 리테일 시장에서 거래가 더 많아졌고, 제 생각에는 전반적으로 이건 굉장히 긍정적입니다. 그 분야로 더 많은 자본이 유입되고 있으니까요. 인수를 보면서 -- 제가 예전에 말했던 것과 같지만 -- 포트폴리오를 더 좋게 만들기 위한 핵심 기준이 3가지 있습니다. 첫째, 브랜드에 긍정적인(브랜드를 높이는) 효과가 있어야 합니다. 둘째, 우리가 -- 또는 우리가 실제 가치를 더하고, 운영 능력을 더 잘 활용해 더 나은 성과를 낼 수 있는 자산(또는 포트폴리오)이어야 합니다. 셋째, 적정한 가격이어야 합니다. 그래서 지난해는 TRG의 잔여 지분을 제외하고, 3건의 거래를 했습니다. 이탈리아의 몰 아울렛(Mall Outlets), 브릭켈 시티 센터(Brickell City Centre), 그리고 마이애미의 ... 그리고 샬럿의 필립스 플레이스(Phillips Place)입니다. 이 3건 모두 그 기준을 충족했고, 솔직히 저희가 기대했던 것보다도 더 좋은 성과를 냈습니다. 그리고 그에 대해 향후 전망이 매우 기대됩니다. 다음은, 주식 환매(자사주 매입)인데요, 물론 지난 분기에는 약간 더 느린 속도였습니다. 그리고 약간의 지정학적 불안, 시장의 약간의 변동성이 있었습니다. 그래서 저희는 신중하게 기다렸지만, 작년에 우리가 Taubman 거래의 마지막 12%를 마무리하기 위해 500만 주를 조금 넘게 발행했다는 점을 말씀드린 대로, 저희는 그 주식들을 다시 사올 것으로 완전히 기대하고 있습니다. 그래서 계속 적극적으로 할 수 있을 것이라 생각합니다. 다만 지금 한다면야 좋고, 우리가 신중하다고 판단해 기다리는 것이 더 낫다고 생각한다면 그렇게 하는 것도 괜찮습니다. 그리고 배당에 관해서는요, 배당이 늘었습니다. 좋은 속도로 성장하고 있고, 그건 저희가 엄청나게 자랑스럽게 생각하는 부분입니다. Brian을 보면서 제 생각엔, 3분기쯤이면 상장사로서 지급하는 배당이 500억 달러를 넘을 것으로 보입니다. 이건 굉장히 큰 숫자죠. 그래서 그 부분이 저희에게 매우 중요합니다. 하지만 결국 사업을 생각하면, 저희는 배당 이후 기준으로 약 16억 달러 정도의 잉여현금흐름(자유현금흐름)을 창출하고 있습니다. 그래서 그만큼 큰 기회가 있고, 할 일이 정말 많습니다. 그리고 우리가 자연스럽게 레버리지를 줄여 나가고 있다면 더더욱 괜찮습니다. 우리가 좋아하지 않는 기회라면 그렇게 하는 게 맞다고 생각하는데, 저희는 실제로 그렇게 해왔습니다. 결론적으로, 길게 설명해 드렸지만 -- 자본 배분에는 근본적인 변화가 없습니다. 저희는 모든 아이디어와 모든 기회를 계속 평가할 것이고, 그 시점에서 가장 좋은 선택을 하겠습니다. 그게 전부일 수도 있고, 아니면 없을 수도 있겠죠. Operator: 다음 질문은 UBS의 Michael Goldsmith 님에게서 오겠습니다. Michael Goldsmith: Eli, 당신은 소비자의 회복탄력성을 말씀하셨는데요. 소비자 측에서 구체적으로 무엇을 보고 계신가요? 아니면 그들이 쇼핑하거나 센터에서 지출하는 방식이 달라지고 있나요? 그리고 또한 Gen-Z 소비자에 대한 데이터가 있다면, 그리고 그들이 다른 일부 코호트와 어떻게 다를 수 있는지에 대해 설명해주시면 도움이 될 것 같습니다. Eli Simon: 네. 제 생각에는 매출 성장이 정말 폭넓게 나타나고 있습니다. 그렇죠, 분기 매출 기준 6.5%의 컴프(comp)는 매우 건강한 수치입니다. 그리고 전반적으로 전 카테고리에 걸쳐 있습니다. 상단(상위) 소비자는 분명히 아주 잘하고 있어요. 주식시장도 그렇죠. 그건 놀라울 일이 아닙니다. 그래서 럭셔리 사업에서, 사실 일부 브랜드들은 지난 몇 년간 조금 더 부드러웠을 수 있는데, 이제 -- 회복세가 나타나기 시작한 것을 볼 수 있습니다. 하지만 전반적으로 하드 럭셔리, 주얼리, 시계에서 정말, 정말 탄탄한 성장이 보입니다. 그리고 주니어 사업에서도 우리는 보고 있는데, 이 사업은 Gen Z 고객을 겨냥합니다. 신규 주니어 브랜드뿐 아니라 레거시 주니어 브랜드도 모두가 전부 가동되고 있어요. 그리고 저는 이게 경쟁이 좋다는 한 가지 예라고 생각합니다. 일부 레거시 브랜드들은 혁신이 필요했고, 새로운 -- 이들 신생 브랜드와 경쟁할 수 있어야 했기 때문입니다. 저는 지난주 또는 그보다 한 주 전쯤 Catalyst 사무실에 있었는데, 그 공간에서 Aero는 이제 이 분야에서 새로운 진입자들과 경쟁하면서 새로운 인플루언서로 새로운 것들을 하고 있더라고요. 솔직히 저는 그들이 누구인지도 몰랐습니다. 하지만 고객이 목표로 하는 그들에게는 효과가 있는 것 같아요. 그래서 우리는 포트폴리오 전반에서 분명히 그런 흐름을 보고 있습니다. 제가 하나 꼽자면, 음식 및 음료 측면이 조금 더 둔합니다. 기본적으로 컴프 관점에서 보합세였어요. 그래서 그건 아마도 외식 그룹들의 실적을 보면 놀랍지 않을 겁니다. 다만 경기 하향 효과일 수도 있고, 어쩌면 외출(방문)을 한 번 덜 하는 영향일 수도 있는데, 우리가 그것을 보이는 곳은 여기뿐입니다. 나머지는 모두 폭넓은 성장입니다. 당연히 애슬레저도 포트폴리오 전반에서 여전히 매우 강합니다. 그리고 매출에 대해 제가 또 하나 말할 수 있다면, 유럽과 캐나다의 해외 여행자에 크게 의존하는 관광 시장이 조금 더 약하다는 점입니다. Woodbury를 보면, 컴프가 6.6% 대비 2.5% 정도였다고 보시면 됩니다. 이건 전형적이지 않죠? Woodbury는 보통 평균 이상으로 잘할 거라고 말할 수 있는데요. 그리고 분명히 미국으로 들어오는 유럽-국제 여행, 캐나다 여행이 그만큼 줄어든 것이 그 요인 중 하나입니다. 하지만 반대편으로 보면, 플로리다로 가면 상황이 달라요. 남부 플로리다, 팬핸들, 서쪽(탬파) 쪽이고, 우리가 International Plaza나 Waterside, 그리고 나폴스에 있는 곳들이 있습니다. 물론 올랜도도 있는데, 이곳은 아마도 지난 1년 동안 최고의 시장이었고, 거기서는 성장세가 아주, 아주 강했습니다. 그리고 Gen Z 고객에 대해서는, 앞으로 그들을 겨냥한 몇 가지가 준비되어 있습니다. 다만 제가 보기에 핵심은, 매출에서 그게 보이고, 그런 고객을 겨냥하는 고객사(리테일러)에서도 그게 보인다는 겁니다. 그들은 모두 성장하고 있고, 더 많은 공간을 원합니다. 그리고 그들의 매출이 그 고객과의 공감을 입증하고 있습니다. Brian McDade: Michael, Gen Z 고객에 대해 제가 덧붙일 수 있는 건 아마 하나뿐일 것 같습니다. Gen Z 고객은 제가 2년 전 마케팅 팀과 함께 시작한 Meet Me at the Mall 캠페인의 핵심이었습니다. 저희는 이것을 성장하는 코호트로 확인했고, 그 이후 투자해왔습니다. Gen Z 코호트가 찾는 브랜드들을 전면에 내세우고자 해왔죠. 그리고 저희의 대부분의 액티비티와 소셜 측면도 그들을 대상으로 맞춰져 있습니다. 그래서 저희는 크게 관심을 가지고 있습니다. 저희 입장에서는 벌써 약 2년이 됐고, 그 소비자와 관련해서도 좋은 진전을 계속 보고 있습니다. Operator: 다음 질문은 Evercore ISI의 Michael Griffin으로부터입니다. Michael Griffin: Eli, 혹시 신규 또는 갱신 임대료 스프레드가 어떤지, 그리고 그것이 작년 이맘때와 비교했을 때 어떻게 달라졌는지에 대해 설명해주실 수 있을까요? 그리고 현재 포트폴리오가 96%를 넘게 임대되어 있다면, 우리가 이른바 구조적인(구조적) 만실 점유율에 도달하고 있는 건가요? 점유율이 96.5%, 97%까지 올라갈 수 있을까요? 그냥 궁금해서요. 거기에 대해서도 좀 코멘터리 해주실 수 있을까요. Eli Simon: 네. 그래서 스프레드(spreads)에서는, 제 생각에는 반드시 가장 관련 있는 지표는 아니라고 봅니다. 다만 저는 갱신(renewals)에 대해서는 역사적으로 지난 몇 년 동안 우리가 갱신에서 나오는 증가폭이 한 자릿수 중반 정도라고 말씀드릴 수 있습니다. 분기마다 서명되는 갱신 패키지에 따라 그 숫자에서 위아래로 조금씩 흔들리긴 하지만, 전반적으로 그 흐름이 유지되고 있고 거기에 실질적인 변화는 보이지 않습니다. 그리고 아까 말씀드렸듯이 우리는 갱신을 더 먼 미래까지 보고 있습니다. 리테일러들이 그 부분에 대해 우리에게 묻고 있고요. 물론, 우리에게도 그게 의미가 있을 때만 그 갱신을 진행할 겁니다. 신규 계약(new deals)에서는 제가 보는 것은, 우리가 체결하는 신규 임대차 계약이 작년 신규 임대차 계약 대비 20% 이상, 정확히는 20%, 25% 정도 더 높다는 겁니다. 그 과정에는 물론 믹스가 일부 영향을 미칩니다. 하지만 그보다는 브랜드들이 훌륭한 물리적(실물) 표현을 갖는 것의 중요성을 이해하고 있고, 우리 센터들이 바로 그 역할을 한다는 점입니다. 그래서 우리는 그것에 자부심을 느끼고요. 또 한 가지, 솔직히 더 자랑스러운 건 우리가 말하는 신규 비즈니스 브랜드(new business brands)들이 그 증가폭을, 예를 들어 10%포인트 이상 더 상회하고 있다는 점입니다. 그러니까 최고의 브랜드들이요. 아시아에서 오는 일부 뷰티 브랜드 같은 경우도 있고요. 제가 보기엔 이번 주말에 Fashion Valley에서 구글 스토어를 새로 하나 오픈했죠. 새로운 애슬레저 브랜드, 새로운 홈 퍼니싱 브랜드들입니다. 우리는 그들이 그 비즈니스를 하고 있고, 트래픽을 만들어내고 있기 때문에 임대료를 낼 수 있는 수준으로 그곳에 임대료를 책정할 수 있습니다. 그리고 그들은 그것이 자기 비즈니스 성장에 도움이 된다는 걸 알고 있기 때문에, 그게 가능합니다. 그래서 이 부분이 스프레드에 대한 첫 번째 질문에 대한 답이 되길 바랍니다. 점유율(occupancy)에 대해서는 흥미롭습니다. 원한다면 97%, 97.5%까지도 임대할 수는 있습니다. 그 점에는 의심의 여지가 없어요. 하지만 우리에게는 이걸 분기 대 분기, 혹은 연말 같은 단기 지표로 보지 않고, 이런 자산에 대해 장기적으로 어떤 결정이 맞는지를 봅니다. 그래서 때로는 다른 임차인이 찾아오는 상황에서 그 자리를 내주는 것일 수도 있고, 약간의 임대 공백(downtime)을 감수해야 할 수도 있습니다. 그런데 그건 우리가 하고 싶지 않은 일이고요. 다만 점유율을 좋은 수준으로 유지해주는 믿을 만한 단기 임대 프로그램이 있습니다. 그래도 솔직히 말해, 지금이 96%인지, 연말에 96.4%인지, 96.2%인지, 96.6%인지 같은 숫자에 우리가 집중하는 건 아닙니다. 저는 Taubman을 제외한 수치를 봅니다. Taubman 12%를 제외한 상태에서 우리는 연간 기준 NOI를 5.5% 성장시켰고, 지난 4년 동안은 4%가 넘는 속도로 성장시켜 왔습니다. 그래서 그게 마진에서의 20bp(베이시스 포인트)보다 더 중요합니다. 하지만 답은 그렇습니다. 여기에서 점유율을 높일 여지는 있습니다. 다만 그것이 우리에게 전부이자 최종 목표(베 올 엔드 올)는 아닙니다. 핵심은 현금 흐름(cash flow)을 키우는 겁니다. Operator: 다음 질문은 Piper Sandler의 Alexander Goldfarb 님입니다. Alexander Goldfarb: Eli, 데이터 센터에 대한 질문입니다. 여러분은 지난 1년 정도 동안, 예전에는 몇 년 전의 현금흐름을 위해 썼을 법한 B 몰들이 강하게 반등해서 수요가 늘면서 그 센터들에 활기가 되살아났다는 이야기를 해오셨습니다. 그런데 데이터 센터 수요를 보실 때, 그리고 아마도 여러분 센터들 중 일부는 여분의 전력(power), 유틸리티(utilities) 등이 있는 것으로 알고 있는데요. 미니 데이터 센터든, 아니면 아예 그 부지를 전체를 데이터 센터로 전환하는 경우든, 이런 여분의 보유분에 대해 기회가 있다고 보십니까? 아니면 포트폴리오를 보았을 때, 이 공급 부족 때문에 모든 몰들이 결국 몰 또는 복합용도(mixed-use) 공간으로서의 용도가 가장 좋고 최선(highest and best uses)이라고 보십니까? Eli Simon: 물론이죠. 그러면 첫 번째 부분의 답은 아마도 18개월 전쯤, 말씀하신 것처럼 저희는 포트폴리오를 정말 폭넓게 훑어보았습니다. 즉, 다시 말해 A나 B 몰을 우리가 특별히 쓰는 방식은 아니지만, 성장 프로필이 낮았을 수도 있고 다른 몰들에 여분의 토지(excess land)가 있었을 수도 있는 몰들 중에서 데이터 센터로 전환하는 것이 말이 되는 곳이 어디인지 찾아보기 위해서였습니다. 우리는 다양한 데이터 센터 운영업체들과 이야기를 나눴고요.그리고 우리는 말이 되는 무언가를 찾지 못했습니다. 그리고 솔직히 말해 전력은 생각하는 것보다 덜 이용 가능하고요. 특히 분명히 말해, 그대로 유지될 기존 쇼핑몰이라면 더 그렇습니다. 그래서 이것은 저희가—팀과 함께 상대적으로 자주 검토하는 사안입니다. 하지만 현재까지는 아무것도 찾지 못했습니다. 두 번째 부분에 답하자면, 결국 우리는 경제 동물입니다. 그리고 데이터 센터에 대해 우리가 팔아서 현금을 확보하고 그 현금을 다른 곳에 더 수익적으로 재투자할 수 있다고 생각했던 것보다 더 높고 더 나은 용도가 있다면, 우리는 100% 그렇게 할 겁니다. 다만 현재까지 그런 경우를 보진 못했습니다. 말씀하신 것처럼, 거기에 대한 성장 전망이 기대된다는 점은 맞습니다. 그래서 그런 측면에서 어떤 자산을 적극적으로 매각하려고 하거나 대체 용도를 찾으려는 건 아닙니다. 우리는 우리가 하겠다고 말한 대로 하고 있습니다. 예를 들어 Smith Haven을 보시면, 거기에 아주 중요한 리테일러를 입점시키고 리노베이션을 위해 자본을 투입했습니다. 그리고 이제 좋은 성장과 좋은 수요를 보게 됐습니다. 그래서 계속 평가하겠지만, 실제로 수요는 포트폴리오 전반에 걸쳐 리테일러들로부터 존재합니다. 따라서 우리는 계속 운영할 것입니다. 다만 다시 한 번 말씀드리지만, 누군가 와서 자산에 대해 큰 가격을 제시하고, 저희가 그것을 봤을 때 그 현금에 더 나은 사용처가 있다고 판단되면, 망설이지 않고 팔 겁니다. 그런데 아직까지는 그런 일이 일어나지 않았습니다. Operator: 다음 질문은 Scotiabank의 Greg McGinniss로부터입니다. Greg McGinniss: Taubman과의 통합이 어떻게 진행되고 있는지, 어떤 시너지를 찾고 있는지, 그리고 그 플랫폼—이제는 귀사의 플랫폼이죠—에 재투자할 수 있는 최고의 기회가 어디라고 보시는지 궁금했습니다. Eli Simon: 훌륭합니다. 물어봐 주셔서 감사합니다. 기업 통합 관점에서 보면, 그건 계획대로 진행됐고, 사실상 4월 말까지 모든 기업 통합이 완전히 완료됐습니다. 그래서 그 부분은 끝났고, 팀이 아주 잘 해냈습니다. 그래서 그 결과가 어떻게 나왔는지에 대해 저희는 기대가 큽니다. 이제 자산 쪽으로 넘어가면, 솔직히 말씀드리면, 완료했던 시점이 11월이나 10월쯤이었을 텐데 그때보다 지금 더 기대가 큰 것 같습니다. 그 이유는 크게 두 가지로, 한편으로는 센터를 운영하는 저희의 역량을 높여 마진을 늘릴 수 있다는 점이고요. 그건 운영비 관점에서, 그리고 마케팅 관점에서, 또한 부가 수익—예를 들어 주차—에서도 나타납니다. 아까 말씀드렸던 단기 임대 프로그램도요. 거기에 완전히 통합되는 데 도움이 됐고요. 그리고 임대 부서가 이 센터들을 임대할 수 있게 된 것도 있습니다. 물론 Taubman 팀이 그동안에도 훌륭하게 해왔지만, 그들은 거래가 진행되는 지난 6년 동안 이 센터들을 임대해 왔습니다. 그래서 이제 저희가 그걸 할 수 있게 된 겁니다. 하지만 더 중요하게—아마 가장 중요한 부분이라고 말씀드려야 할 건—이제 저희는 재무상태표를 바탕으로 이 센터들에 재투자할 수 있게 됐다는 점입니다. 솔직히 말해, 저는 바로 그 점이 가장 기대됩니다. 따라서 지난 분기를 보면, 아마도 실적 발표 후 하루나 이틀쯤 뒤에 보도자료를 냈고, 거기에 언급했던 자산 3가지만 간단히 짚어 보겠습니다. 내슈빌의 Green Hills, 탬파의 International Plaza, 덴버의 Cherry Creek에 대해, 올해 말부터 그 센터들에 2억 5천만 달러 이상을 투자할 계획입니다. 이 센터들을 다시—훌륭한 자산으로 만들고, 훌륭하게 성과를 내게 하며, 테넌트 세일도 강하게 하고, 임대도 강하게 만드는 것뿐 아니라—더 나아가 그들을 한층 더 좋게 만들고, 리테일러들의 성과에 맞춰서 갱신해 보이도록 신선하게 정비하기 위해서입니다. 그래서 제가 몇몇 리테일러들에게 공유했던 렌더링이 있는데, 특히 럭셔리 리테일러들은 모두 아주, 아주 크게 흥분하고 있습니다. 이제 저희의 일은 그 비전을 바탕으로 실행에 옮겨, 지금 곧 시작할 과정에 있는 개발 또는 리노베이션을 진행하고, 그리고 저희가 이 센터들에 있어야 한다고 생각하는 테넌트들에게 임대하는 것입니다. 그래서 Green Hills에서도, Southdale과 미네소타주 Edina에서 했던 것과는 다르지 않습니다. 제가 어디까지 가 봤는지는 모르겠지만, 거기까지 가 보셨는지 모르겠지만, 저희가 한 건 말하자면 전체 쇼핑몰을 전반적으로 활성화하는 것이었습니다.그리고 이 쇼핑몰들은—사실, Southdale이 처해 있던 그 위치에 있지는 않습니다. 훨씬 더 나은 위치에 있긴 하지만, 우리는 이런 프로그램들로부터도 똑같이 강력한 영향을 낼 수 있다고 생각합니다. International Plaza는 확장이 될 것이고 아마도 야외 확장일 겁니다. Bay Street를 되살려서, 그곳에는 훌륭한 레스토랑이 있는데 우리는 레스토랑 구성을 업그레이드할 수 있다고 봅니다. 그래서 우리가 포트폴리오 전반에서 해오던 방식대로, 이제는 이 훌륭한 자산들에 대해서도 그렇게 할 수 있게 된 것입니다. 그래서 이건 우리에게 있어 회사 차원의 접근 방식으로서 큰 집중점이고, 우리는 리테일러들에게도 그렇게 말해왔습니다. 그리고 이 말은 맞는 것이, 이 자산들은 더 좋아져야 하고 또 더 좋아질 것이기 때문이며, 그 점이 우리에게 매우 흥미로운 일입니다. Operator: 다음 질문은 Morgan Stanley의 Ronald Kamdem 님께서 주셨습니다. Ronald Kamdem: 다른 플랫폼 투자와 일부 리테일 투자에 대해, 그것들이 기대 대비 어떻게 진행되고 있는지, 그리고 그 플랫폼을 어떻게 수익화할지에 대한 생각을 업데이트해 주실 수 있는지 궁금합니다. 후속으로는 제 생각에, 리테일러들로부터 많은 데이터를 얻는 것이 중요하다는 전제도 있었던 것 같은데요. 모두가 AI에 집중하는 요즘, 그 데이터가 어떻게 도움이 되고 있는지 말씀해 주실 수 있을까요? Eli Simon: 물론입니다. 제 생각엔 OPI는 현재 기본적으로 3가지로 구성돼 있습니다. Catalyst는 당연히 이전 SPARC와 JCPenney 사업이고요. RueLaLa와 Gilt는 Shop Simon이 포함된 형태이며, Jamestown입니다. 이 세 가지 모두 올해 1분기에 대해 계획 대비 또는 계획을 상회하는 성과를 내고 있습니다. 팀들도—물론 모두 각자 독립적인 경영 팀이 있습니다. 잘하고 있고요. 그래서 운영 관점에서 말하자면, 사업은 변함없는 상태이며 각자 사업 계획을 계속 실행하고 있습니다. 다만 다시 말해, 연초 대비(또는 연간 누적)로 보면 모두 효과적으로 계획 수준에 있었습니다. 수익화 관점에서는 우리는 기회가 생기면 파는 쪽입니다. 미리 어떤 계획을 세우고 하지는 않습니다. 기회가 있고, 그게 주주들의 최선의 이익이라고 판단되면 진행할 수 있겠죠. 하지만 그렇지 않다면, 이들은 모두 적절하게 자본이 갖춰져 있고 적정 유동성도 확보하고 있으며, 스스로 운영할 수 있는 능력도 있습니다. 그래서 우리는 그렇게 전개될 것으로 기대합니다. 하지만 만약 무언가가 발생한다면, 그게 주주들의 최선의 이익에 부합하는 한 수익화를 망설이지 않을 것이고요. 실제로 우리는 몇 년 전 Authentic Brands 지분을 수익화한 바 있습니다. 데이터에 대해서는, 솔직히 말해—정확히는 어려운 데이터(hard data)라기보다는—프라이버시 문제 등으로 인해 그런 면이 있습니다만, 핵심은 모범 사례와 배움의 측면이라고 생각합니다. 예를 들어 마케팅 부서 관점에서 보면, 정말 흥미롭습니다. 저희 마케팅 팀은 RueLaLa와 Gilt, 그리고 Catalyst 쪽의 마케팅 팀과 자주 대화를 나누는데, 고객을 끌어오는 방식이 무엇인지, 광고 구매에서 가장 효율이 잘 나오는 지점이 무엇인지(예: TikTok인지, Meta인지) 등을 봅니다. 또 RueLaLa와 Gilt 쪽에는 커넥티드 TV(connected TV) 비즈니스가 크게 있고요. 그래서 저는 그게 우리가 더 집중하는 부분이라고 말하고 싶습니다. 브랜드 관점에서도 흥미롭습니다. 우리가 리테일러처럼 생각하는 데 도움이 됩니다. 예를 들어 관세(tariff) 상황이 그렇습니다. Catalyst가 어떻게 움직이는지를 이해할 수 있는데, 이는 국가 안의 수백 수천, 사실 수천 수만에 이르는 수많은 리테일러들이 관세 환급을 어떻게 다루고, 어떻게 그에 맞춰 연간 계획을 세우는지와 본질적으로 다르지 않습니다. 그래서 그 관점에서 통찰과 데이터는 얻을 수 있지만, 반드시 우리가 수익화할 수 있는 ‘하드 데이터’라고 보긴 어렵습니다. 실제로 그에는 중요한 법적 함의가 있어서 복잡해질 수 있기 때문입니다. 하지만 말씀하신 AI와 관련해서는, 우리도 그들로부터 배우고 있고 그들도 우리로부터 배우고 있다고 생각합니다. 다시 말해, 어떤 도구를 쓰고 어떤 프로그램을 쓰는지, 소비자에게 더 많은 맞춤형 서비스를 제공하려면 어떻게 해야 하는지 비교해보는 것이죠. 특히 RueLaLa와 Gilt는 그런 맞춤화에 정말 능숙합니다. 그래서 우리는 그 점에서 배울 수 있습니다. 그래서 우리에게는 이 관계를 상호 공생적인(symbiotic) 관계로 봅니다.바라건대 우리는 그 회사들에 어느 정도 가치를 더할 수 있습니다. 그들도 우리에게 가치를 더할 수 있고요. 그리고 우리는 그 회사들의 행복한 주주로서 계속—또는 앞으로 한동안은 계속—그럴 것으로 기대합니다. 하지만 어떤 일이 생기면 회사의 최선의 이익에 부합하는 일이라면 망설이지 않고 실행할 겁니다. Operator: 다음 질문은 Ladenburg Thalmann의 Floris Van Dijkum이 하겠습니다. Floris Gerbrand Van Dijkum: 리개발(redevelopment) 파이프라인에 대한 질문입니다. 분명히 9%의 직접 수익률은 매우 매력적으로 보입니다. 진행 중인 파이프라인이 10억 달러이고, 또 파이크 저 아래에 10억 달러가 더 있는 것으로 알고 있는데요. 다만 그것은 전체 포트폴리오 가치의 1%~2% 정도이거나, 실제로는 그보다 더 낮습니다. 아직 자본이 투입되지 않은, 남아 있는 포트폴리오의 비율이 어느 정도인지 말씀해 주실 수 있을까요? 그리고 후속 또는 추가 투자(add-on)의 관점에서, 만약 직접 수익률이 9%라면 재개발 후—예를 들어, 날개(wing)를 추가하거나 새롭게 단장(rejuvenate)할 때—센터의 다른 부분에서 얻는 이점을 확인하게 될 텐데요. 즉각적인 증분 수익(immediate incremental returns) 외에 보통 어떤 종류의 수익률을 추가로 보셨는지도 말씀 부탁드립니다. Eli Simon: 질문 감사합니다. 제 생각에는 우리는 매년 사실상 모든 센터에 자본을 투자하고 있습니다. 그래서 큰 규모의 전환적(transformational) 프로젝트 관점에서 보면—오늘 적극적으로 개발 중인 10억 달러를 제외하고, 이를 40억~50억 달러 규모의 ‘섀도 파이프라인(shadow pipeline)’이라고 부른다면—아마 20~25개 센터를 개발 중이라고 볼 수 있습니다. 제가 오늘 29개 센터라고 말씀드렸던 것 같은데요. 거기에 확실히 더 있는 다른 곳들도 있습니다. 정확한 숫자는 모르지만, 저희는 일부는 우리가 개발하고 싶지만 통제하고 있지 않은 부동산이 있기 때문입니다. 리개발을 하거나, 용적률을 높이기(densification)를 하거나, 복합용도(mixed-use) 추가를 하거나, 또는 어떤 센터에 어떤 방식이 합리적인지에 맞는 일을 하려면 실제로 통제할 수 있어야 하거든요. 그래서 정확한 숫자를 말씀드리기는 어렵지만, ‘할 일이 더 없어서 소진되는 것 아니냐’는 우려가 있다면 그것은 전혀 사실이 아닙니다. 표면도 긁지 못하고 있는 수준입니다. 그리고 시간이 지나면서 포트폴리오 전반에서 더 많은 기회가 생길 것입니다. 우리가 개발하고 싶은 부동산의 일부를 통제하지 않는다면 그 수준까지 가지 않을 겁니다. 오늘 당장 할 수 있다고 해도, 하기 위해 부동산을 그저 사는 방식으로는 접근하지 않습니다. 그것이 우리가 생각하는 방식이 아니어서요. 다른 이점 측면에서는 흥미로운 질문입니다. 솔직히 말해 저는 그 주제를 팀과 자주 이야기합니다. 우리가 이 내용을 언더라이트(underwrite)하지 않는 이유가 있는데요. 그 이유는 무엇보다 우리가 지적으로 정직해야 하기 때문입니다. 예를 들어, 인디애나폴리스에 오늘 와 있는데, Keystone에서 Saks 박스(전 Saks 박스)를 리개발하는 상황이 막 시작됐습니다. 거기에는 분명 영향이 있을 겁니다. 그런데 우리가 새로 투입하는 자금에 대해 ‘그 혜택이 있다는 걸 전제로 했을 때’ 우리가 무엇을 벌어들이게 되는지 봐야 합니다. 저는 증분만을 덜 봅니다. 예컨대 ‘이 테넌트나 저 테넌트에서 새로운 임대료 5달러가 생겼다’ 같은 건 결국 일상적인 비즈니스이고, 그걸 어떻게 수치화할지 어렵습니다. 저는 오히려 고객이 무엇이라고 말하는지를 봅니다. 그래서 예를 들어 지난해 Southdale과 Brea에서 새 프로젝트를 오픈했는데요. 두 경우 모두 꽤 완전히 오픈된 상태입니다. Southdale의 마지막 테넌트가 Tiffany’s였고, 제가 알기로는 2월에 오픈했습니다. Brea에서는 Dick’s가 4월까지는 오픈하지 않았고, 최근에 막 오픈했습니다. LIFETIME은 아직 오픈하지 않았고요. 그리고 레스토랑 중 1~2개는 아직 오픈 전인 것으로 알고 있습니다. 그런데 이 두 센터는 ‘동일 매장 기준(like-for-like)’으로 볼 때, 비슷한 경쟁 브랜드들이 포트폴리오 전반에서 보여주는 성과보다 1,000~1,500 베이시스 포인트(basis points) 이상 상회하고 있습니다. 제게는 바로 이것이 더 중요한 지표입니다. 우리가 투입한 돈과 개발 성과가 실제로 9%를 벌어들이는 것뿐 아니라, 센터를 더 관련성 있게 만들고 있다는 걸 보여주기 때문입니다. 센터가 더 관련성 있어지면 더 많은 고객이 오고, 리테일 매출이 증가합니다. 그러면 우리는 새로운 리테일러를 추가하게 됩니다.그리고 어떻게 선을 긋고 그 선을 자르고, 그러면 “이건 반영된다” “이건 안 된다”라고 말할 수 있을까요? 정말 어렵습니다. 그래서 저희는 그것을 포함하지 않습니다. 하지만 그게 거기 있다는 것, 그리고 우리가 앞으로 시작할 내년부터의 이런 더 큰 프로젝트들을 볼 때 그것이 우리에게는 마음의 안정이 된다는 점은 알고 있습니다. 예를 들면 Boca든 Ross Park든 Fashion Valley든, 무엇이든 말입니다. 질문해 주셔서 감사합니다. 보여드릴 정말 좋은 숫자가 있으면 좋겠지만, 그게 중요하다는 건 알고 있습니다. 그래서 우리는 파이프라인에 대해 기대하고 있습니다. 그래서 통화에서 말씀드린 것처럼, 이것은 저희에게 있어 중요한 성장의 통로입니다. 그리고 우리가 그것을 실행할 수 있는 능력을 보여줬다고 생각합니다. 이제 앞으로의 해들에서도 계속 그렇게 해 나가야 합니다. Brian McDade: 그리고 Floris, 제가 덧붙일 건 프로젝트에 대한 투자는 시간이 지나면서 자산마다 여러 프로젝트가 있다는 겁니다. 그래서 Roosevelt Field가 좋은 예입니다. 저희는 수년 동안 여러 번 재개발한 자산 목록을 따라가며, 정기적으로 쇼핑센터의 일반적인 부분에서 적절한 수준의 수익과 ‘헤일로 효과’를 계속 얻어낼 수 있었습니다. Operator: 다음 질문은 Green Street Advisors의 Vince Tibone 님입니다. Vince Tibone: Eli, 센터 내에서 여러분이 현재 소유하고 있지 않은 공실 앵커 박스(임대 가능한 대형 매장 공간)들을 구매하는 것이, 자본 우선순위 관점에서 어느 정도 위치에 있는지 궁금합니다. 그리고 궁극적으로는, 그 공간들을 통제한다는 것의 가치를 어떻게 보고 계신지, 또 임차인 및 재개발 관점에서 그 공간에서 최고의 활용을 이끌어낼 수 있는 방법을 어떻게 생각하고 계신지요. 방금 말씀하신 모든 혜택을 잠금 해제하는 데 있어서, 제3자 소유주가 재임대하길 기다리는 것과 비교했을 때 말입니다. 아마 그 제3자 소유주는 최고 단위 경제성만 신경 쓰고, 몰(쇼핑몰) 생태계에는 덜 관심을 가질 것 같아서요. 그래서 Simon이 과거에 이런 공간들 일부를 구매할 때 상당히 인내심이 있었고 가격에 민감했었던 것으로 알고 있습니다. 그래서 현재 시점에서 여러분은 이 문제를 어떻게 생각하고 계신지 궁금합니다. Eli Simon: 물론입니다. 두 번째 부분에 대해서는, 제가 모든 몰이라고 말하고 싶지는 않지만 대부분의 몰에는 REA가 있습니다. 저희는 승인권이 있습니다. 그래서 각각의 계약서에 담긴 법률 문구를 하나씩 따져 들어가지는 않겠지만, 그것이 저희의 관점에서는 그렇게 정합적이어야 합니다. 하지만 정말로 저희가 보는 건 결국 가격입니다. 그리고 각각을 독립적으로 평가해서, “여기서 우리는 무엇을 할 것인가?”를 따져 봅니다. “이걸 다시 가져오고 싶을까?” “임대 수요가 있나?” 임대 수요가 있다면, “그렇다면 어떻게 배치할까?” “어떤 방식으로 할까?” “그 재구성(건설)에 드는 비용은 얼마지?” “그에 따른 수익은 어느 정도지?” “그리고 Brian이 말씀하신 헤일로 효과처럼, 그게 몰의 나머지 부분에 어떤 영향을 줄까?” 이런 것들입니다. 그래서 정말로 우리가 원한다면, 가서 판단하고 그걸 살 수도 있습니다. 하지만 보통 저희가 본 바로는, 적정한 가격에 앉아서(기다리며) 그것을 사올 수 있습니다. 그리고 저희가 확보할 수 있었던 일부 박스들의 가격을 보면, 저희는 상당히 만족하고 있습니다. 그리고 물론 그런 다음 수익 분석을 돌려보면, 그 결과도 매우 만족스럽습니다. 그래서 자본 배분 관점에서 특별히 우선순위를 매겨서 무엇을 한다기보다는, 기본적으로는 “그걸 살 만큼 유동성이 있는가?” “그리고 그것이 우리의 목표에 부합하는가?”입니다. 따라서 저희는 시간이 지나면서 박스를 계속 매입할 겁니다. 다만 적정한 가격에만 할 겁니다. 그리고 때로는 다른 누군가가 생각하는 가격보다 훨씬 더 높은 가격일 수도 있고, 때로는 훨씬 더 낮은 가격일 수도 있는데, 그건 괜찮습니다. 그리고 우리는 결정을 내립니다. “다른 사람이 한다면 괜찮을까?” “어떤 때는 괜찮고 어떤 때는 그렇지 않다.” 그런 다음 “서로 의견이 맞아떨어져서, 우리가 살 수 있는 가격이 될 수 있는지”를 따져봅니다. 그래서 이건 특별한 프로젝트가 아니라, 일상적인 업무로서 매일매일 하는 방식에 가깝습니다. 즉, 좋은 가격에 매입할 기회가 있고 재개발 계획이 있다면, 저희는 확실히 살 겁니다.그리고 향후 1년 정도 동안 발표할 것으로 기대되는 일부 프로젝트를 보면, 그중 상당수는 우리가 매력적인 가격에 매입했고 이 재개발 작업이 성과를 내도록 계산에 반영할 수 있었던 박스(공간)들 안에 들어 있는 프로젝트들입니다. 그래서 우리가 집중하는 것이 바로 이것입니다. 우리는 이 사업을 오랫동안 해왔습니다. 그래서 오늘 가져오든 1년 후, 2년 후, 5년 후에 가져오든 간에—우리는 쇼핑몰과 우리 자본 배분을 위해 올바른 결정을 내릴 것입니다. Operator: 다음 질문은 Citigroup의 Craig Mailman이 해주십니다. Craig Mailman: 분명히, 여러분들이 지금 유동성이나 잉여현금흐름과 관련해서 자본 제약이 있는 것처럼 느껴지지 않습니다. 그래서 플랫폼 관점에서 궁금한 점이 있습니다. 한 번에 얼마나 많은 개발을 처리할 수 있으면서도 계속해서 새로운 인허가(권리)와 새로운 기회를 소싱할 수 있을지요. 근시일에 한계가 있나요, 아니면 여러분들에겐 상당한 초과 여력이 있나요? Eli Simon: 네. 제 말은, 자본 관점에서는 확실히 상당한 초과 여력이 있습니다. 자원 관점에서도—결국 이 모든 것은 매우 지역적인 프로세스이고, 종종 외부 법률 자문, 외부 어드바이저 등이 관여합니다. 그래서 팀이 정말 잘 하고 있습니다. 프로젝트가 많아서, 저는 전혀 그게 이슈라고 느끼지 않습니다. 만약 이슈라고 판단했다면, 우리가 이야기하는 자산들로부터 발생할 수 있는 잠재 EBITDA 또는 NOI 창출을 감안할 때, 인력을 매우 높은 누적효과로 추가 투입할 수 있습니다. 그래서 우리는 파이프라인에 대해 아주 확신합니다. 다만 통제 밖이거나 우리가 지역 지방자치단체나 타운십 등과 상대해야 하는 부분—어느 쇼핑몰이 위치해 있는지에 따라 다르지만—그것이 유일하게 통제 밖입니다. 만약 그것을 더 빠르게 처리할 수 있는 방법을 찾을 수 있다면 좋겠지만, 안타깝게도 선출직 공무원, 임명직 공무원 등과 상대하고 있기 때문입니다. 결국 그것이 통제 밖인 한 가지고, 나머지는 전부 우리가 통제할 수 있으며, 그 점에서 실행할 수 있다는 자신감이 큽니다. 그리고 물론 마지막으로, 원한다면 파트너를 일부 사안에 투입할 수 있는 능력도 늘 있습니다. 저희는 멀티패밀리 프로젝트에서 해왔고, 몇몇 호텔에서도 해왔습니다. 일부는 건설 파이낸싱으로 조달하기도 했습니다. 하지만 제 입장에서 보면, 제가 말씀드렸듯이 저희는 배당 이후 16억 달러의 잉여현금흐름을 만들고 있고, 이런 것들은 구축하는 데 시간이 걸리며, 동시에 시작되는 것도 아닙니다. 게다가 현재 기본적으로 5배 미만의 레버리지에 있습니다. 그래서 레버리지 1회전이면 60억 달러 이상의 여력입니다. 그러니—그게 제 마음속에 떠오를 정도로 가까운 생각은 아닙니다. Brian, 다른 의견 있나요? Brian McDade: 아니요, 보세요. 결론적으로 Craig, 여러분은 보실 수 있을 겁니다. Eli가 그것에 대해 말한 것을 들으셨죠. 우리 앞에는 정말 훌륭한 기회들이 있습니다. 그래서 여러분은 우리가 계속해서 그 투자 기회를 현실화하고 가속할 것이라고 기대하셔야 합니다. 우리는 다른 곳이 할 수 없는 일들을 할 수 있고, 솔직히 말해 다른 곳은 하지 못합니다. 그리고 오늘 우리가 제공하는 것은 새로운 제품입니다. 지금 새 제품을 짓고 있는 것은 아니며, 우리는 이것이 지속 가능한 경쟁 우위라고 믿고 있습니다. Operator: 다음 질문은 Mizuho Securities의 Haendel St. Juste입니다. Haendel St. Juste: 코어 포트폴리오에 대해 간단히 2가지 질문이 있습니다. 첫째, 동일점포 NOI가 1분기에 견조한 6.7% 상승했습니다. 그래서 제 질문은, 최소한 3%라는 초기 가이던스에 어떤 변화가 있는지입니다. 앞으로 몇 분기 동안 감속이 명확하게 나타나는 것처럼 보이거나, 혹은 제가 여기서 무언가를 제대로 이해하지 못한 것일 수도 있습니다. 그리고 아울러, 현재 SNO 파이프라인에 대해 설명해 주실 수 있을까요? 내재된 NOI가 무엇이고, 언제쯤 그것이 가동될 것으로 예상하시나요? Eli Simon: 그래서 첫 번째 부분부터 말씀드리겠습니다. 동일점포 NOI라고 하지는 않습니다. 국내 NOI라고 부릅니다. 그리고 Brian이 말했듯이 이번 분기의 6.7% 중에서, 쉽게 말해 그중 120 베이시스 포인트는 제가 마지막으로 사들인 Taubman의 지분 12%에서 나온 것입니다. 제 기억으로는 11월 1일쯤입니다.그리고 그 결과는 2분기와 3분기 실적에 분명히 반영될 것이고, 4분기에는 조금 조금 덜 반영될 것입니다. 그래서 아마도 연간 기준으로 ±100 베이시스포인트 정도의 영향이 있을 것 같습니다. 우리는 가이던스를 업데이트하지 않습니다. 우리는 최소 3%를 가이던스로 제시해 왔는데, 저는 몇 년째 최소 3%라고 가이던스를 해 온 것으로 알고 있습니다. 우리의 역할은 그것을 상회하는 것입니다. 물론 연초에 좋은 출발을 했습니다. 그래서 우리는 지금 하고 있는 대로 계속할 겁니다. 하지만, 물론 방금 타우브먼(Taubman) 관련—이전 타우브먼 지분 보유분에 대해, 그리고 SNO에 대해 브라이언과 관련해서—그 점만 명확히 하고 싶었습니다. Brian McDade: 예. 아니요, 분기 말 SNO는 310 베이시스포인트였습니다, 하엔델. 보통 1분기에는 사업이 증가하는 것을 보는데, 임차인들이 오픈하면서 분기가 내려갈수록 그 영향이 소멸합니다. 그런데 310 베이시스포인트는 2025년 1분기 수준과 일관된 것이었습니다. Operator: 다음 질문은 JPMorgan의 Mike Mueller입니다. Michael Mueller: 사실, 앞선 질문에 대한 후속 질문입니다. TRG의 바이아웃이—운영 지표에서 연도 대비 매출 컴프(비교치)와 5%의 기본 최소 임대료 성장에—얼마나 영향을 미쳤나요? Eli Simon: 예. 솔직히 우리는 그것을 그렇게 보지 않습니다. 우리는 이렇게 봅니다. 제가 알기로는 국내 18개 자산이죠. 그 자산들은 사이먼 자산입니다. NOI 성장—또는 국내 부동산 NOI가 12% 지분에 약간 치우쳐 있긴 하지만—그 외에는요. 우리는 솔직히 그것을 보지 않습니다. 모르겠어요. 다 SPG 자산이거든요. 그래서 저희는 그렇게 운영합니다. 임대는 그렇게 하고, 회계도 그렇게 하며, 생각도 그렇게 합니다. 솔직한 답은, 그게 그걸 늘렸는지 모르겠다는 겁니다. 아마 늘렸을 수도 있겠지만, 우리는 그게 크게 중요하다고 보지 않습니다. 중요한 건 그것들이 우리가 운영하는 자산이고, 그것들이 우리의 현금흐름에 포함되며, 우리가 현금흐름을 성장시키고 있다는 점입니다. Operator: 마지막 질문은 Barclays의 Rich Hightower입니다. Richard Hightower: 아마 브라이언이 크리스털스(Crystals) CMBS 파이낸싱으로 다시 돌아가서 답해 주면 좋겠습니다. 그리고 제가 부채 스케줄을 쭉 살펴보면, 2026년과 2027년에 만기가 도래하는 보장부(secured) 부채 파이낸싱이 꽤 여러 건 있는 것 같습니다. 그래서 시장 스프레드, 조달 자금(프로시즈) 그리고—제가 보기엔—이자비용 측면에서, 향후 몇 년간 리파이낸싱을 생각할 때 금리 때문에 또 다른 이자비용 역풍이 있는 건 아닌지요. 그러니 작동 요소들을 이해할 수 있게 설명해 주세요. Brian McDade: 물론이죠, Rich. 문제 없습니다. 좋은 질문입니다. 크리스털스는 훌륭한 실행이었습니다. 5년짜리 CMBS였고, 쿠폰이 4.80%였는데 정말 놀라웠습니다. 아마도 지난 4년 동안 우리가 본 것 중 가장 타이트한 쿠폰이었을 겁니다. 다만 우리는 더 높은 기준금리(base rate)를 기준으로 가격을 책정하고 있습니다. 그래서 그 놀라운 쿠폰에도 불구하고, 이자비용이 약 60 플러스 베이시스포인트 정도는 올라갑니다. 포트폴리오의 나머지 리파이낸싱은, 만기 도래분 대비 쿠폰이 평균적으로 약 50 베이시스포인트 정도 더 높은 수준으로 조정된 거고요. 그래서 우리가 예상했던 것처럼 이자비용 역풍은 여전히 보이고 있습니다. 스프레드는 기록적인 타이트함을 보이고 있는데도 말입니다. 다만 기준금리의 영향이 여전히 나타나고 있어요. 하지만 시장은 폭넓게 열려 있습니다. 저희는 CMBS 시장에서 적극적으로 움직여 왔고, 라이프(life) 시장에서도 활동적이었으며, 무담보(unsecured) 시장에서도 당연히 활동해 왔습니다. 그리고 연말까지 나머지 기간 동안에도 계속 그렇게 할 것으로 기대합니다. 그러나 처음 예상했던 0.25~0.30달러 규모의 역풍—즉 더 높은 이자비용과 낮아진 이자수익 사이의 영향—그 부분은 여전히 남아 있습니다. 오늘의 금리 수준을 보면 아마 0.30보다는 0.25 쪽으로 더 가까워지는 경향이 있을 겁니다. 그렇지만 연중 나머지 기간 동안 확실히 앞으로도 역풍이 이어질 겁니다. Operator: 더 이상 질문이 없으므로, 컨퍼런스를 마무리 발언을 위해 Eli Simon에게 다시 넘기겠습니다. Eli Simon: 오늘 시간을 내주신 모든 분들께 감사드리고, 앞으로 다가오는 몇 주 안에 여러분 중 많은 분들을 베가스나 뉴욕에서 뵙기를 바랍니다. 연사: 감사합니다. 이것으로 오늘의 컨퍼런스를 마치겠습니다. 지금 연결을 끊으셔도 되며, 참석해 주셔서 감사합니다.