SEGRO Plc

D. Sleath: 알겠습니다. 좋은 아침입니다, 여러분. 그리고 반 학기(half term) 주간의 금요일에 이렇게 많은 분들을 현장에서 뵙게 되어 정말 반갑습니다. 여러분이 저희와 함께 이 자리에서 계시든 온라인으로 함께해 주시든, 저희가 SEGRO의 2025년 연간 실적을 발표하는 이 자리에 함께해 주셔서 진심으로 기쁩니다. 저는 여러 제 임원 동료들과 함께하고 있으며, 특히 12월에 합류한 이후 첫 번째 실적 발표를 진행하시는 Susanne Schroeter를 환영하고 싶습니다. 먼저 세부 내용에 들어가기 전에, 몇 가지 핵심 메시지를 공유하고, 상황을 설명드리며, 왜 저희가 미래에 대해 자신감을 갖고 있는지 말씀드리고자 합니다. 그리고 한 가지 말씀드리면, 오늘 프레젠테이션은 평소보다 조금 더 길게 진행됩니다. 우리가 이야기하고 싶은 내용이 많기 때문인데요, 특히 데이터센터 전략에 대해 더 자세한 설명을 드리고, 이 사업 부문에서 이 부분이 지닌—제가 보기에는—정말 예외적으로 뛰어난 기회를 제시하고자 합니다. 그렇다면 2025년은 SEGRO에 있어 대단히 강한 한 해였습니다. 매크로 환경이 다소 어려웠음에도 불구하고, 운영 측면과 재무 측면 모두에서 성과가 좋았습니다. 우리는 GBP 33백만의 개발 계약을 포함해 신규 헤드라인 임대료를 사상 최대인 GBP 99백만 체결했습니다. 기존 포트폴리오에서는 임대차 갱신과 임대료 재검토를 통해 GBP 37백만의 리버전 업리프트를 달성했는데, 이는 자체적으로도 동일 자산 기준(like-for-like) 순임대소득이 6% 성장한 핵심 동력이었습니다. 이러한 성과는 조정 주당순이익(Adjusted EPS)의 6% 증가와 조정 주당 NAV의 2% 성장으로 이어졌습니다. 따라서 전반적으로 강한 재무 성과였죠. 하지만 2025년에 제가 가장 기쁘게 생각한 것은, 수요를 뒷받침하는 구조적 동인들이 다시 부각되기 시작하면서 연도 후반에 임차인(occupier)들의 심리가 개선되고 거래 활동이 활기를 띠기 시작했다는 점입니다. 이러한 모멘텀은 2026년에도 계속되고 있습니다. 현재 문의 수준은 강합니다. 임차인들이 투자 계획을 진행하기 시작하고 있으며, 기존 공간뿐 아니라 신규 선(先)임대(pre-lets)를 위한 논의에서도 활발한 파이프라인을 갖고 있습니다. 다만, 활성화된 관심이 실제로 서명된 계약으로 전환되기까지는 꽤 오랜 시간이 걸릴 수 있다는 점은 모두가 알고 있습니다. 그리고 2026년이 지정학적 측면에서 어떻게 전개될지는 누구도 정확히 알 수 없습니다. 하지만 지금 이 시점에서 저희는 정말 만족스럽고, 매우 잘 포지셔닝되어 있으며, 오늘의 분위기는 적어도 지난 2년 동안 그 어느 때보다 훨씬 더 고무적으로 느껴집니다. 이번 결과는 또한, 절제된 자본 배분(disciplined capital allocation), 운영의 탁월성(operational excellence), 효율적인 자본 구조(efficient capital structure)가 이끄는 복리형 연간 성장(장기적 누적 성장)을 제공해 온 저희의 장기 실적에도 더해졌습니다. 2016년 이후로는 지난 몇 년간의 더 어려운 환경에도 불구하고, 평균 8%의 성장률을 실적(earnings), 배당(dividends), 순자산가치(net asset values)에서 모두 달성해 왔습니다. 그리고 개선되는 시장 펀더멘털과 앞에 놓인 예외적인 기회들이 앞으로 저희가 장기 평균치에 다시 가까워질 수 있게 해줄 것으로 기대합니다. 2025년의 재무 및 운영 측면 성과에 더해, 우리는 책임 있는 SEGRO 전략(responsible SEGRO strategy)을 진전시켰습니다. 우리는 저탄소 성장(low-carbon growth)을 계속해서 적극적으로 추진하고 있으며, 탄소 집약도(carbon intensity)를 크게 낮췄습니다. 또한 과학기반목표 이니셔티브(Science Based Targets initiative)의 승인을 받은 넷 제로(net zero) 목표를 새롭게 갱신했습니다. 우리는 커뮤니티 투자 계획(community investment plan) 프레임워크에도 보탬을 더했습니다. 직원, 고객, 이해관계자들의 자원봉사 활동에서 기록적인 수준을 달성했고, 커뮤니티 프로젝트를 총 54건 수행했습니다. 또한, 인재 육성(nurturing talent strategy) 전략을 통해 시장을 선도하는 운영 플랫폼을 더욱 강화하기 위해 사람들에 대한 투자도 지속했습니다. 이러한 이니셔티브는 사업 전반에서 높은 성과를 지속하고, 미래를 계속 구축해 나가기 위해 매우 중요한 요소입니다. 그렇다면 이제 좀 더 구체적으로 들어가 보겠습니다. 먼저 Susanne이 발표할, 강력한 재무 성과부터 시작하겠습니다. 그 다음에는 이러한 결과를 뒷받침한 강한 운영 성과에 대해 이야기하겠습니다. James Craddock과 Marco Simonetti가 각각 영국과 대륙 유럽(Continental European) 시장을 다룬 뒤, 제가 이를 모두 종합해 그룹 관점의 개요를 제공하겠습니다.그리고 SEGRO의 미래 기회에 대해, 제가 2가지 파트로 나누어 말씀드리며 마무리하겠습니다. 첫째, 당사의 산업 및 물류 사업 내에서 성장을 견인하기 위한 여러 레버들입니다. 그리고 둘째, 당사가 보유한 탁월한 데이터센터 파이프라인 안에 있는 설득력 있는 기회입니다. 이제 기쁜 마음으로 Susanne에게 넘기겠습니다. Susanne Schroeter-Crossan: 감사합니다, David. 그리고 제 쪽에서도 좋은 아침입니다. 저는 지금까지 SEGRO에서 정말 환상적인 시작을 했습니다. 팀은 매우 환영해 주고 또 든든하게 지원해 주었습니다. 또한 런던, 미들랜즈, 독일, 네덜란드, 프랑스 전역에 있는 여러 사무실과 자산을 방문해볼 기회도 이미 갖게 되었습니다. 지금까지 제가 본 것에 대해 말씀드리자면, 자산의 질과 팀의 역량 모두에서 정말 깊은 인상을 받았습니다. 그래서 앞으로의 기회에 대해 매우 기대하고 있으며, 사업을 더 잘 알아가면서도 그 기대가 커지고 있습니다. 2025년과 관련해 말씀드리면. 2025년에 팀이 보여준 훌륭한 성과를 제가 대신할 수는 없지만, 주요 수치들을 여러분께 차근차근 설명드리게 되어 매우 기쁩니다. 2025년은 포트폴리오 전반에서 견실한 운영 실행이 뒷받침된 한 해였습니다. 우리는 또한 재무제표 건전성에 대한 규율을 지속했고, 핵심 시장에서의 모멘텀이 개선되는 것을 확인할 수 있었습니다. 이는 주요 재무 지표에도 반영되었습니다. 조정 주당순이익(Adjusted earnings per share)은 6.1% 증가했으며, 이는 더 높은 순 임대수익과 지속적인 비용 규율에 의해 이뤄졌습니다. 우리는 연간 배당금 31.1p를 지급하기로 했는데, 이는 전년 대비 6.1% 증가를 의미합니다. 포트폴리오 가치는 같은 기준(Like-for-like)으로 1% 성장했으며, 이는 2022년 초 이후 처음으로 영국과 대륙 유럽 모두에서 긍정적인 흐름이 나타난 해였습니다. 조정 NAV(주당순자산가치, Adjusted NAV per share)는 2% 증가했는데, 이는 같은 기준의 가치 상승과 한 해 동안 포트폴리오에 추가한 내용들이 반영된 것입니다. 당사의 재무상태는 여전히 견실합니다. 대출대비비율(Loan-to-value)은 연말 31%로 마감했으며, 순부채 대 EBITDA(Net debt-to-EBITDA)는 연중 8.6배에서 8.4배로 감소했습니다. 이제 손익계산서로 넘어가겠습니다. 순 임대수익은 8.6% 성장했습니다. 이에 대해서는 다음 슬라이드에서 더 자세히 말씀드리겠습니다. 순이자비용은 전년 대비 안정적이었습니다. 더 낮은 총이자(gross interest)는 더 낮은 자본화 이자(capitalized interest)로 상쇄되었고, 총이자의 감소는 특히 Euribor의 하락에서 기인했으며, 이는 더 높은 순부채 수치를 상쇄했습니다. 2025년에 당사 EPRA 비용률(EPRA cost ratio)은 약간 개선되었고, 이 또한 행정비용이 300만 유로(EUR) 감소한 데 도움을 받았습니다. 운영 효율성은 향후에도 계속 주요한 초점이 될 것입니다. 법인세 차감 전 조정이익(Adjusted profit before tax)은 8.3% 증가했습니다. 그리고 요약하자면, 이번 성과는 당사의 운영 모델의 회복력과 포트폴리오의 질을 보여줍니다. 이제 순 임대수익을 좀 더 자세히 살펴보겠습니다. 우리는 순 임대수익 4,700만 유로(EUR) 성장 성과를 달성했으며, 이는 4가지 요인에 의해 이뤄졌습니다. 첫째, 6%의 같은 기준 임대료 성장(Like-for-like rental growth)으로, 영국과 대륙 유럽 모두에서 견실했습니다. 영국의 성과는 5년 단위 임대료 재검토(renews reviews)에서의 전환분(reversion) 포착에 의해 견인되었고, 대륙 유럽은 점유율 상승과 자산관리 이니셔티브의 강화 덕분에 혜택을 받았습니다. 둘째, 개발 완료(development completions)입니다. 이는 지난해 3,100만 유로(EUR)에 기여했습니다. 셋째, 인수와 처분(acquisitions and disposals)입니다. 이 두 가지의 영향은 2025년에 우리가 진행한 매각과 2024년 처분분의 연간 효과(full year effect)로 인해 중립적이었습니다. 넷째, 기타 항목(other items)입니다. 여기에는 주로 재개발을 위한 회수(takebacks for redevelopment), 양도 수수료(surrender premiums), 그리고 일부 FX 영향이 포함됩니다. 우리는 공실 공간을 임차로 전환하기 위한 전환분을 계속 포착하고, 적극적인 자산관리를 지속하는 한, 같은 기준 임대료 성장(Like-for-like rental growth)이 견실한 수준을 유지할 것으로 기대합니다. 말씀드렸듯이, 2025년은 팬데믹 이후 처음으로 영국과 대륙 유럽 모두에서 긍정적인 가치 변동이 나타난 해였고, 총 포트폴리오 가치는 같은 기준으로 1% 증가했습니다. 해당 기간 동안 수익률(yields)은 전반적으로 안정적이었습니다. 그룹의 ERV 성장률(ERV growth)은 2.3%였습니다. 이는 영국에서 더 강했습니다. 3.1%로, 웨스트 런던 포트폴리오의 두드러진 성과(4.7% 성장)에 힘입은 결과입니다. 대륙 유럽에서는 전체적으로 1%였습니다. 스페인과 독일이 호조를 보이며 각각 3.2%, 2.4%로 가장 강한 성장을 달성했습니다. 현재 포트폴리오는 개발 자산과 토지 보유분을 포함해 주당 EUR 190억 규모에 이르렀습니다. 이에 상응하는 수익률은 5.5%입니다. 당사의 재무상태표는 여전히 견고합니다. LTV는 31%로, 현재 당사가 감내 가능한 수준입니다. 순차입금/EBITDA는 8.4x로, 지난해 8.6x 대비 감소했으며 이는 더 높은 EBITDA와 절제된 자본 관리에 따른 것입니다. 우리는 다양한 장기 부채 구조의 혜택을 계속 누리고 있습니다. 평균 만기는 6년입니다. 미사용 RCF와 만기대출(약 EUR 19억)이 있으며, 유로 및 스털링 채권 시장을 통한 매력적인 자금조달에 더해 프라이빗 플레이스먼트와 은행 시장까지도 계속 이용 가능합니다. 3월 EUR 6억 5천만 채권 만기는 2025년 하반기에 서명한 미사용 만기대출을 통해 재조달되며, 잔여 금액은 RCF에서 인출될 예정입니다. 이러한 탄탄한 자금조달 포지션은 경기 전반을 거치며 투자할 수 있는 유연성과 향후 기회를 포착할 수 있는 여력을 제공합니다. 이제 자본 배분에 대해 이야기하겠습니다. 당사의 자본 배분 프레임워크는 장기 주주가치에 부합하고 명확하며, 절제되고 있습니다. 기존 토지에 대한 개발은 자본을 투입할 때 가장 수익을 높이는 용도입니다. 총비용 기준 7%~8%를 창출하고, 추가로 필요한 자본을 기준으로는 10% 이상을 기대합니다. 우리는 2026년 개발 CapEx가 EUR 4억 5천만~EUR 5억 5천만 범위가 될 것으로 예상합니다. 그리고 최종 수치는 향후 몇 달 동안 착수할 신규 프로젝트의 규모에 달려 있습니다. 당사의 CapEx 가이던스에는 영국의 물류 파크에서 창출되는 장기 성장과 당사 데이터센터 파이프라인의 전력 업그레이드를 지원하기 위한 인프라 투자 약 EUR 1억 5천만이 포함되어 있습니다. 우리는 인수에 대해서는 매우 선택적으로 접근하겠습니다. 핵심 시장에서 포트폴리오 전반에 더 폭넓은 이점을 주고 매력적인 수익을 제공하는, 가장 설득력 있는 기회에만 집중합니다. 주주에게 추가 분배(예: 자사주 매입)도 검토하긴 하지만, 우리가 의미 있는 잉여 자본을 보유하고 있고 매력적인 개발 및 인수 기회가 부족하다고 판단될 때에만 해당합니다. 현재는 특히 당사 개발 파이프라인에서 모멘텀이 형성되고 있다는 점을 고려할 때 그 상황이 아닙니다. 우리는 자본 재활용에 대해 계속 적극적인 접근을 하고 있으며, 연간 계획 프로세스를 통해 수익이 최적화된 자산을 식별합니다. 현재의 자본비용을 감안해 신규 투자뿐 아니라 보유 자산에 대해서도 자본 집행에 있어 계속 매우 절제된 태도를 유지하고 있습니다. 따라서 올해 처분은 당사 포트폴리오의 장기 실행률 범위 상단인 1%~2% 수준 이상에서 이루어질 것으로 기대합니다. 이러한 처분은 더 높은 위험조정수익을 제공하는 기회에 투자할 수 있는 재원을 창출할 것입니다. 처분 외에도 성장 파이프라인을 지원하기 위한 자금조달 방안을 정기적으로 검토하고 있습니다. 또한 SELP 조인트벤처 내에서처럼, 또는 이제 당사의 첫 완전 가구(풀핏) 데이터센터 조인트벤처에서 Pure와 함께 자본 집약도를 분담하기 위해 파트너들과 협력한 성공적인 실적도 보유하고 있습니다. 이 자본 배분 프레임워크 작업은 단기 성과 전달과 장기 수익 모두를 계속 뒷받침하고 있습니다. 이 섹션을 요약하면, 2025년에 우리는 강력한 6%의 동일기준(like-for-like) 임대 성장률을 달성했으며, 이는 6%의 이익과 배당 성장에 기여했습니다. 우리는 견고한 재무상태표와 장기 주주가치 창출에 부합하는 명확하고 절제된 자본 배분 전략을 갖추고 있습니다. 이제 사업의 운영 성과로 넘어가 보겠습니다. 기쁘게도 James에게 넘기겠으며, James는 U.K.부터 시작하겠습니다. James Craddock: 감사합니다, Susanne. 모두들 좋은 아침입니다. 먼저 더 넓은 영국 물류 시장에 대해 이야기해 보겠습니다. 2025년은 팬데믹 이후 물류 흡수(take-up) 면에서 가장 강력한 한 해였습니다.물류 관련 직업 활동에는 약 3,300만 평방피트 규모가 있었습니다. 다만 선(先)임차(pre-let) 활동은 낮은 수준에 머물렀고, 테이크업은 더 전략적으로 계획된 의사결정보다 즉각적인 고객의 필요에 의해 더 크게 좌우되었습니다. 공급 측면에서는 안정세를 확인했으며, 일부 시장에서는 긍정적인 순흡수(net absorption)에 대한 고무적인 징후가 나타나면서 공실이 완만하게 감소하고 있습니다. 이는 저희 자체 포트폴리오에서도 도시형 시장과 대형 박스(big box) 시장 모두에서 확인되고 있습니다. 영국의 전체 물류 공급을 보면, 공급의 약 2/3이 중고 또는 품질이 더 낮은 자산입니다. 따라서 이는 저희와 같은 프라임, 현대적이며 입지가 우수한 포트폴리오를 보유한 소유주에게 계속해서 유리하게 작용합니다. 신규 투기적 개발의 시작은 상당히 감소했습니다. 그 규모는 장기 평균의 대략 절반 수준으로 운영되고 있으며, 3PL은 포트폴리오 내 회색공간(gray space) 수준이 낮다고 보고하고 있는데, 이 두 가지 모두 향후를 바라볼 때 지지 요인입니다. 그럼에도 시장은 결코 균일하지 않습니다. 2025년에는 실제로 강세를 보인 지역도 있었고, 다른 지역들은 더 약한 상태를 유지했습니다. 이제 저희 포트폴리오로 돌아가 보겠습니다. 선(先)임차 수준은 낮았지만, 더비의 SEGRO SmartParc에 있는 식품 캠퍼스에서 개발을 위한 환상적인 조건의 계약을 체결할 수 있었습니다. 또한 SEGRO Park Coventry에서 2개 중 1개의 투기적으로 개발된 창고를 임대해, 영국 임차 점유율이 50베이시스 포인트 상승해 93.1%로 개선되는 데 도움이 되었습니다. 저희는 선별적인 투기적 개발도 진행해 왔는데, 그중에는 슬라우 트레이딩 에스테이트(Slough Trading Estate)에서의 개발—재개발이 포함되어 있으며 이곳은 임대가 잘 진행되고 있습니다. 다만 저에게 있어 올해의 하이라이트는 팀들이 임대, 임대료 재협상(rent reviews) 및 임대차 갱신(lease renewals)을 포함해 임대 관련 250건이 넘는 개별 거래를 완료하며 보여준 뛰어난 자산관리 성과와 입주자(스탠딩 스톡) 임대 진행 성과였습니다. 저희의 주요 도시형 시장, 특히 높은 수준으로 이미 자리 잡은 히스로(Heathrow)와 파크 로열(Park Royal)은 함께 영국 포트폴리오의 40%를 차지하는데, 이들 지역은 계속해서 좋은 성과를 내고 있습니다. 이는 양호한 수요와 고객 관계의 깊이에 의해 뒷받침됩니다. 거래에는 이러한 하위 시장에서 식음료, 3PL, 제약 등 고객 세그먼트에 맞춰 새로운 기준 임대료(headline rents)를 설정하는 작업이 포함되었습니다. 이러한 활동은 프라임 도시형 시장이 계속해서 입주자에게 매력적으로 작용하고 있음을 보여줍니다. 이들 입주자는 부가가치 상품과 서비스를 제공하며, 최종 고객을 서비스하고 노동력을 확보하기 위해 M25의 프라임 입지에 계속 위치해야 하는 경우가 많기 때문입니다. 2025년 저희의 또 다른 주요 초점은 미래 개발을 위해 저희의 매우 특별한 영국 물류 부지를 준비하는 것이었고, 여기에는 SEGRO Park Radlett에서 토공(groundworks)과 전략적 철도 화물 환승(interchange) 개발과 관련된 핵심 이정표 달성이 포함됩니다. 따라서 이제 저희는 3개 부지를 공사 진행 가능한(construction-ready) 상태로 확보했으며, 래들렛(Radlett)에서의 첫 번째 필지(plot)도 내년 초에 준비될 예정입니다. 이들 부지는 합산해 영국에서 가장 우수한 현대적 물류 공간 900만 평방피트를 초과하는 규모를 제공할 수 있어, 입주 수요가 계속 증가함에 따라 신속하게 대응할 수 있도록 합니다. 이와 관련해 말씀드리면, 지난 2~3개월 동안 물류와 도시형 시장 모두에서 문의 수준(inquiry levels)이 상당히 개선되었고, 더 다양한 유형의 입주자들로부터 활동이 늘고 있는 것을 보고 있습니다. 이는 주로 저희 사업을 뒷받침하는 구조적 요인에 의해 추진되고 있습니다. 소매업체, 식품, 이커머스(e-commerce) 및 일반 유통(general distribution)은 특히 공급망 최적화(supply chain optimization)를 통해 효율을 추구하며, 이는 의사결정에 영향을 미치고 있습니다. 종합하면, 이러한 추세는 예산 이후 영국 사업의 전망과 문의 수준 및 임대 활동의 회복에 대해 저희에게 확신을 줍니다. 이는 기존 자산(스탠딩 스톡)뿐 아니라 선(先)임차(pre-let) 기회에 대해서도 마찬가지이며, 2026년을 위한 탄탄한 기반을 제공합니다. 이제 Marco에게 넘기겠습니다. Marco가 대륙 유럽(Continental Europe)에서의 성과를 자세히 설명해 드릴 것입니다. Marco Simonetti: 감사합니다, James. 그리고 모두 좋은 아침입니다. 이제 대륙 유럽으로 넘어가 보겠습니다.그리고 제가 다룰 4가지 포인트가 있습니다. 먼저 전체 임대(직주) 시장의 핵심 하이라이트를 공유하고, 이어서 기존 포트폴리오의 성과를 살펴본 뒤 개발 파이프라인으로 넘어가 마지막으로 2026년 전망까지 간단히 말씀드리겠습니다. 먼저 전체 임대 시장부터 시작하겠습니다. 2025년 임대 활동은 팬데믹 이전 평균을 상회했습니다. 실제로 4분기는 3년 만에 가장 강한 분기였던 테이크업(임차 수요) 실적이었습니다. 공실률은 이제 안정화되었고, 완만한 하향 추세에 대한 초기 징후가 보이며, 신규 투기적 개발은 몇몇 핵심 입지로 제한되고 있습니다. 영국과 유사하게 유럽 시장은 전반적으로 비슷한 흐름을 보이지만, 각 국가와 국가 내 일부 권역에서는 다른 곳보다 더 나은 성과를 낸 곳도 있습니다. 가장 우수한 성과를 보인 시장에 대한 우리의 노출이 강한 성과로 이어졌으며, 연중 후반부에 기존 포트폴리오와 개발 측 모두에서 뚜렷한 모멘텀이 확인되었습니다. 기존 포트폴리오의 성과는 매우 훌륭했습니다. 180건이 넘는 거래에 서명했습니다. 임대(리스) 활동이 견조했고 고객 유지율도 높아, 대륙 전역에서 점유율을 98%로 끌어올렸으며 일부 국가는 완전 점유를 달성했습니다. 프랑스 남부의 ID Logistics, 독일의 GD.com, 밀라노의 GXO, 폴란드의 H&M 등 30,000제곱미터가 넘는 여러 주목할 만한 임대 거래를 완료했습니다. 이제 개발 측으로 넘어가겠습니다. 도시화, 이커머스 성장, 공급망 조직화 등 구조적 추세가 개발 측에서 3분기와 4분기 모두 이례적인 분기 실적을 만들어냈습니다. 실제로 2025년 하반기(H2)는 SEGRO의 입장에서 대륙 유럽에서 역대 최고의 반기였으며, 팬데믹 시기조차 뛰어넘었습니다. 우리는 대규모 선임차(pre-let)의 재등장을 보았습니다. 우리는 300,000제곱미터가 넘는 규모의 공간에 해당하는 9건의 계약을 체결했는데, 이는 파리 남부의 GXO에 대한 선임차, 독일의 이커머스 플레이어를 위한 풀필먼트 센터, 이탈리아의 Primark를 위한 신규 유통 시설, 그리고 독일, 이탈리아, 스페인, 폴란드 전역의 여러 소규모 딜을 포함합니다. 임대 활동은 투기적 프로그램에서도 강했습니다. 독일, 스페인, 폴란드에서의 우리의 프로젝트는 모두 준공 전부터 높은 수준의 점유율을 달성했습니다. 특히 바르샤바의 경우에는 공사를 시작하기도 전에 해당 공간을 완전히 임대 완료할 수 있었습니다. 요약하면 2025년은 대륙 유럽에서 SEGRO에 있어 강력한 한 해였습니다. 이제 전진을 앞두고 보면, 우리는 작년 같은 시점보다 더 나은 위치에서 연도를 시작합니다. 2026년의 많은 임대 관련 이벤트는 이미 상당 부분 확보되어 있습니다. 개발 파이프라인은 건강한 상태이며, 일부는 선임차이고 일부는 투기적(spec) 성격입니다. 또한 가까운 시점의 파이프라인에 있는 일부 프로젝트는 스페인, 프랑스, 폴란드에서 이미 계약이 체결되어 있으며, 건축 허가만 남겨두고 있습니다. 그리고 우리는 독일의 도시형 투기적(urban) 스킴에 대해서도 좋은 진척을 계속 보고 있습니다. 그럼 데이비드에게 넘기겠습니다. D. 슬리스: 대단히 감사합니다, 마르코와 제임스, 그리고 실제로 수잔느. 말씀하신 대로, 2025년은 SEGRO의 거래 실행이 매우 강력했던 한 해였습니다. 총 신규 헤드라인 임대료(new headline rent) 기준으로 9,900만 파운드를 체결했는데, 이는 역대 최고 기록이며, 보시는 것처럼 2022년 팬데믹 당시의 정점보다 약간 더 높은 수준입니다. 이는 붉은색으로 표시된 기존 자산과, 살몬 핑크로 표시된 개발 프로그램—즉 대륙이 주도하는 부분—모두에서 견조한 성과를 반영합니다. 마르코와 제임스가 모두 언급했듯이, 연중 후반부로 갈수록 활동 수준이 눈에 띄게 강화되었고, 그 모멘텀은 2026년으로도 이어지고 있습니다. 이는 포트폴리오의 품질, 다양한 고객 기반의 강점, 그리고 임대 및 자산관리 팀의 인상적인 역량을 보여주며, 리버전 캡처(reversion capture) 면에서도 훌륭한 성과를 거뒀습니다. 전반적으로 우리는 임대료 재산정(rent reviews)과 갱신(renewals)에서 36%의 상승을 달성했는데, 영국에서는 평균 46%였습니다.이러한 더 높은 임대료에도 불구하고 우리는 브레이크 또는 임대차 만기 시점 기준으로 높은 82%의 고객 유지율을 유지했으며, 전체 점유율은 90bp 상승해 94.9%를 기록했습니다. 이는 주로 중부유럽의 영향이 컸고, 그와 더불어 영국에서도 일부 진전이 있었습니다. Susanne이 앞서 강조했듯이, 우리는 자본 배분에 있어 엄격한 접근 방식을 계속하고 있습니다. 개발에 대한 자금 투입이 우리의 최우선 과제이긴 하지만, 동시에 우리가 신뢰도 높은 시장에서 매력적인 수익을 제공하는 우수한 자산을 인수할 기회에도 항상 예의주시합니다. 실제로 독일과 네덜란드에서, 우리의 SELP JV가 이전에 Tritax EuroBox가 보유하던 몇 가지 훌륭한 자산을 인수했으며, 프라하 인근의 더 작은 물류 단지에서도 같은 사례가 있었습니다. 2024년에 대규모 매각이 있었던 만큼 '25년에는 자산 매각을 더 적게 진행했지만, 투자 시장은 여전히 상당히 부진한 상태였습니다. 그럼에도 불구하고 우리는 더 작은 비핵심 자산들에 대해 장부가를 웃도는 가격으로 여러 목표 매각을 성사시킨 점이 기뻤습니다. 여기에는 노후된 에스테이트와 런던의 예산 호텔, 그리고 일부 소규모 잔여 토지 필지도 포함됩니다. Susanne이 앞서 언급했듯이, 우리의 엄격한 포트폴리오 검토 프로세스는 모든 단일 자산과 토지 포지션을 미래 수익과 리스크에 대한 철저한 평가에 부칩니다. 그리고 이는 곧바로 우리의 처분 계획으로 이어집니다. 우리가 보유한 모든 것은 자본 비용과 다른 기회에서 기대되는 수익에 비추어 포트폴리오에서의 자리를 정당화해야 합니다. 따라서 2026년에는 시장 상황에 따라 처분 활동 수준이 늘어날 가능성이 높지만, 그 환경 역시 개선되기 시작하고 있다고 봅니다. 개발은 자본에 대한 가장 설득력 있는 즉각적 및 중기 수익을 제공합니다. 우리는 2025년에 여기에 GBP 4억 1,300만을 투자했습니다. 그중 GBP 3억 8,700만은 개발 CapEx(인프라 포함)였고, GBP 2,600만은 토지 인수에 사용되었습니다. 이는 상반기의 프리렛(사전임대) 시장이 더디게 진행된 영향으로, 당초 기대치보다 다소 낮았습니다. 그 결과, 연간 완료(준공)도 낮아졌으며, 헤드라인 임대료 기준 GBP 2,900만에 해당하는 면적이 제공되었습니다. 평균 개발 수익률 8.2%는 보통 범위보다 높았는데, 여기에는 슬라우에서 제공된 파워드 셸(powered shell)이 포함되었기 때문입니다. 제가 말로는, 슬라우에 제공된 파워드 셸 데이터센터가 포함되었다고 해야겠죠. 또한 믹스에서 프리렛 비중이 낮았음에도 불구하고, 우리가 제공한 면적은 연말 기준 실제로 90%를 넘게 임대된 것으로 나타났는데, 이는 선별적이며 투기적(speculative)인 개발을 시작하기에 적절한 하위 시장을 선택했음을 시사합니다. 모든 프로젝트는 BREEAM excellent 이상 등급을 받았습니다. 반기 시점에 우리는 하반기에 입주자들의 심리가 회복될 것으로 기대한다고 지적했는데, 실제로 전반적인 프리렛 체결이 탄탄하게 이어지면서, 특히 중부유럽에서 그 기대가 현실화되었습니다. 그 결과 현재 우리의 현장 개발 프로그램은 다시 보다 정상적인 수준으로 돌아오고 있습니다. 현재 이는 잠재적인 헤드라인 임대료 GBP 5,300만 규모이며, 그중 47%는 이미 임대되어 있습니다. 또한 협상 단계가 상당히 진전된 추가 프리렛 프로젝트들이 있어, 이는 임대료 기준으로 GBP 900만을 더하며, 여기에는 영국을 포함해 고무적인 잠재 프로젝트들이 추가로 포함됩니다. 이제 다음으로, 앞으로 몇 년간의 매력적인 성장 잠재력에 대해 말씀드리고자 합니다. 데이터센터에 대해 다루기 전에, 제가 이야기하고 싶은 것은 우리의 산업 및 물류 사업 내에서의 중대한 기회입니다. 아시다시피 우리는 포트폴리오와 사업을 여러 지속적인 구조적 트렌드의 수혜를 받도록 포지셔닝해왔습니다. 이러한 트렌드들은 2024년과 '25년 대부분의 기간 동안 어느 정도 완화된 듯 보였지만, 이제 다시 그 힘을 되찾고 있는 모습입니다. 디지털화, 도시화, 공급망 최적화, 그리고 지속가능성에 대한 지속적인 집중이 다시 한 번 입주자들이 현대적이고 입지 좋은, 에너지 효율적인 공간을 찾도록 이끌고 있습니다. 동시에, 신규 그린필드(greenfield) 부지에 대한 계획 인허가를 확보하는 일은 점점 더 어려워지고 있으며, 도시형 브라운필드 토지는 주거용뿐 아니라 이제는 데이터센터 같은 다른 용도에 의해 계속해서 잠식되고 있습니다.적절한 자산, 토지, 운영 역량, 탄탄한 재무상태를 갖춘 임대인과 개발자에게는, 이는 향후 성과에 우호적인 배경을 만들어 줍니다. 이는 정확히 SEGRO가 가진 것들입니다. 우리는 유럽에서 가장 매력적인 시장들 전역에 걸쳐 환상적인 포트폴리오를 구축해 왔습니다. 그중 2/3은 런던과 파리 같은 역동적이고 고성장, 공급이 제한된 도시들에 있으며, 이곳에서는 수요가 다변화되어 있고 장기적인 임대 성장세가 전망치보다 더 우수하게 이어질 것으로 예상됩니다. 또한 가장 우수하고 최신의 물류 포트폴리오 중 하나와 개발을 위한 예외적인 토지 은행(랜드 뱅크)도 보유하고 있습니다. 그리고 영국과 대륙 전역에 걸친 풍부한 현지 역량을 갖춘 시장을 선도하는 운영 플랫폼 덕분에 우리는 시장을 정말 잘 알고 있으며, 새로운 기회를 포착하고 추가적인 성과를 이끌어내기에 매우 잘 준비되어 있습니다. 기존 포트폴리오만 보더라도 GBP 1억 5,200만 규모의 성장 기회가 있습니다. 여기에는 GBP 9,900만 규모의 가역적(리버전) 잠재력이 포함되며, 그중 1/3은 올해 만료되는 임대 이벤트를 통해 포착할 수 있습니다. 공실 공간에서는 추가로 GBP 5,300만 규모의 기회가 있는데, 그 상당 부분은 최근 개발되었거나 리퍼브된 공간으로, 위치가 우수하고 2026년에 임차인이 바로 임대할 수 있는 상태입니다. 이러한 기회를 포착하는 것은 강한 동일 기준(like-for-like) 성장세를 계속 견인할 것이며, 이를 위해서는 매우 제한적인 자본적 지출만 필요합니다. 더 나아가 저희는 입주 수요가 개선되고 공급이 제약되는 상황이 추가적인 임대 성장도 뒷받침할 것이라 믿고 있으며, 중기적으로 빅박스(Big Box) 물류의 경우 2%~4%, 어반(Urban) 자산의 경우 3%~6% 범위의 임대 성장세가 이어질 것으로 계속 보고 있습니다. 기존 포트폴리오를 넘어, 토지 은행은 개발 주도형 이익 성장의 실현을 위한 탄탄한 기반을 제공합니다. 현재 파이프라인과 단기 프로젝트(고도 협의 단계)의 합산은 잠재 임대료 GBP 6,200만을 의미합니다. 나머지 토지 은행은 현재 시장 임대료 기준으로 GBP 3억 4,600만 규모의 추가적인 기회를 제공합니다. 개발 수익률은 자본적 지출(CapEx) 신규분에 대해 10%를 상회하는 수익률을 포함하여, 7%~8% 사이로 여전히 매력적입니다. 앞서 제임스가 언급했듯, 저희 팀들은 초프라임(super prime) 영국 물류 부지의 건설이 완료되어 가동 준비가 되도록 큰 진전을 이뤘습니다. 따라서 수요 개선을 포착하는 데 있어 매우 좋은 위치에 있습니다. 이 모든 기회를 함께 놓고 보면, 저희는 업데이트된 임대 브리지(rental bridge) 차트를 제시하고 있습니다. 이는 오늘의 임대료를 기준으로 한 것이므로, 추가적인 ERV 성장이나 인덱세이션(지표 연동) 상승분은 반영하지 않았습니다. 그리고 오늘의 GBP 7억 5,500만 위에 더해, GBP 8억 규모의 신규 임대 수입을 창출할 수 있음을 확인할 수 있습니다. 그중 거의 1/3은 기존 포트폴리오에서 나오는데, 공실 공간을 임대하면서 리버전을 포착하기 때문입니다. 2/3은 토지 은행에서 나오며, 건설 중인 프로젝트를 완료하고 향후 파이프라인을 개발해 나가기 때문입니다. 이 내용은 데이터센터 측면에서 전원(powered) 셸 개발만 반영합니다. 그러나 실제로 데이터센터 기회는 이보다 훨씬 더 큽니다. 이제 발표의 다음 부분으로 넘어가겠습니다. 유럽에서 데이터센터 수요는 향후 수년간 크게 성장할 것으로 예측되며, 그 주된 동인은 클라우드 도입입니다. 기업과 개인이 더 많은 활동을 온라인으로 옮기면서, 그리고 그에 따라 AI도 확산되기 때문입니다. 여기서 말하는 AI는 최종 사용자들이 AI 모델과 상호작용하는 영역입니다. 이 수요의 대부분은 흔히 FLAP-D 시장으로 불리는, 이른바 가용성 존(availability zones) 안에서 주요 인구 중심지와 금융 허브에 가까운 곳에 데이터센터 용량을 구축하는 것을 선호하는 하이퍼스케일러(hyperscalers)가 충족하고 있습니다. 대부분의 애플리케이션이 이러한 시스템에서 실행되며, 고객의 요구를 충족하려면 낮은 지연(latency)과 높은 복원력(resilience)이 필요하기 때문입니다. 이제는 용량 제약과 수요 증가가 일부 더 새로운 가용성 존으로 개발을 밀어내고 있으며, 예를 들어 베를린, 마르세유, 바르샤바 같은 지역에서 그 사례를 볼 수 있습니다. 반면 낮은 지연이 필수는 아닌, 일부 인퍼런스 워크로드에서의 학습(training)용 AI 시설은 토지와 전력이 덜 제약되고 에너지가 더 저렴한 2차 및 3차 입지에 배치할 수 있습니다.당사는 단순히 부동산의 기본 요건이 마음에 들지 않기 때문에 관심 대상이 아닌 입지들입니다. 대신 우리의 핵심은 공급이 제약되고 기존 및 새롭게 부상하는 유럽의 가용성 존(availability zones)과 그 시장의 수요를 충실히 충족하는 데 확고히 맞춰져 있습니다. 이는 당사의 기존 프라임 산업용 자산 포트폴리오와 겹치는 지역이며, 지역 플랫폼과 전문성이 경쟁 우위를 제공합니다. 이러한 미래 성장의 성과를 누릴 수 있는 기반은 주요 유럽 가용성 존 전반에 걸친 탁월한 토지 뱅크로, 현재 그 규모가 2.5기가와트를 초과합니다. 슬ough(Slough)에서 주로 운영 중인 0.5기가와트 외에도, 향후 3년 동안 선(先)임대(pre-leased)가 가능한 추가 1.1기가와트의 명확한 경로와, 그 이후 중기 성장을 뒷받침하는 공정 단계의 추가 900메가와트의 전력 공급이 정의되어 있으며, 더 나아가 이러한 수치를 넘어서 장기적인 멀티-기가와트 기회도 추구하고 있습니다. 당사의 부지는 필요한 계획 승인(planning approvals)을 확보하기에 잘 포지셔닝되어 있습니다. 그리고 Slough의 단순화된 계획 구역(planning zone)은 데이터 센터 개발이 이미 사전 승인되어 있고 2029년에 예정된 추가 0.4기가와트의 수용능력이 있어, 우리가 보기엔 런던(London) 가용성 존들 중 실제 계획 동의(live planning consent)가 있는 전력 공급 토지 보유 규모로는 가장 큽니다. 이 모든 것은 여러 시장에서 당사를 대기열의 맨 앞쪽에 세우며, 데이터 센터 고객의 핵심 기준, 즉 본질적으로는 배치(설치) 속도에 가장 잘 대응하게 합니다. 우리는 데이터 센터에 대한 2025년 전략에서 탁월한 진척을 이뤘습니다. 당사는 전문 인하우스(in-house) 데이터 센터 및 에너지 팀을 강화했습니다. 또한 Pure 데이터 센터(Pure data centers)와 조인트벤처를 설립해, 완전히 구축된(fully fitted) 데이터 센터를 제공하는 데 필요한 기술 전문성에 대한 접근권을 확보했습니다. 현장에서는 Slough Trading Estate에서 Iron Mountain에 대한 전력 공급 셸(powered shell)을 완공했습니다. 당사의 첫 프랑스 데이터 센터에 대해 건축 허가(building permit)를 확보했고, Park Royal 조인트벤처 프로젝트에 대한 계획 신청서를 제출했으며, 이는 올해 상반기에 결정될 것으로 예상됩니다. 전력 관점에서 당사는 Slough의 전력 업그레이드를 지원하기 위한 인프라 작업을 착수했으며, 웨스트 런던(West London)에서 별도의 190 MVA 전력 제안을 확보했습니다. 우리는 포트폴리오 전반에서 전략적 유연성을 유지하며, 각 프로젝트에 대해 부지별 특성, 현지 시장 여건, 예상 수익을 바탕으로 최적의 경로를 선택합니다. 그리고 3가지 전략을 통해 자본을 투입할 것으로 기대하는 가운데, 현재는 특히 fully fitted 프로젝트에 대한 집중도가 점점 높아지고 있습니다. 특정 부지에서는 이 모델이 동등한 전력 공급 셸에 비해 SEGRO에 대해 최대 3배 더 큰 개발 이익을 창출할 수 있으며, 관련된 추가 리스크와 복잡성을 효과적으로 관리할 수 있다고 믿습니다. 그리고 오해의 여지를 피하기 위해 말하자면, 이 접근법은 칩 기술의 혁신과 관련된 노후(obsolescence) 리스크에 당사를 노출시키지 않습니다. 우리는 랙(racks)이나 어떤 컴퓨트(compute) 수용능력에도 투자하지 않을 것이기 때문입니다. 당사의 fully fitted 방식은 자본 효율적이고 운영상 리스크가 낮도록 설계되었습니다. 우리는 건설이 시작되기 전에 주요 하이퍼스케일러(hyperscalers)와의 선임대(pre-let) 계약을 기반으로 핵심 가용성 존에서만 개발할 것입니다. 우리는 운영 노출을 피하기 위해 장기 순임대(long-term net leases)를 목표로 하며, 이는 전문 역량과 강력한 거버넌스를 결합하는 JV 구조를 통해 제공될 것입니다. 프로젝트 단위의 파이낸싱과, 대부분의 경우 전력 공급 토지에 대한 SEGRO의 기여는 우리의 현금 자기자본 요구를 제한적으로 유지하게 합니다. 실제로는, 재무제표 상에서 수행된 동등한 전력 공급 셸 개발과 비교해 대체로 비슷한 수준이거나 그보다 낮을 것으로 예상됩니다. 또한 기존 자원을 통해 여러 fully fitted 프로젝트를 자금 조달할 수 있는 여력이 있음에도 불구하고, 안정화된 자산에서 다양한 잠재적 출구 경로(exit routes)를 통해 자본을 적극적으로 재활용하여, 다른 기회로 자본을 순환시키는 데에 주력할 것으로 기대합니다.파이프라인 내 예외적 입지(site)에 대한 당사 평가를 바탕으로, 향후 수년간 연간 1~2개의 데이터 센터를 전진 배치할 것으로 예상합니다. 일부는 파워드 셸(powered shells)이 포함되겠지만, 대부분은 완비형(fully fitted) 데이터 센터가 될 것입니다. 또한 완비형 데이터 센터 및 조인트벤처(JV) 구조에 대한 당사의 전반적 노출을 관리하기 위해, 유럽 데이터 센터 시장의 전반적 전개가 어떻게 진화하는지 신중하게 납품 일정을 조율하고 모니터링하겠습니다. 요약하자면, 이번 데이터 센터 플랫폼은 상당한 증분(incremental)과 가치(value)—수익(income) 및 가치 창출 기회—를 의미합니다. 이는 매치되지 않는(최상급에 가까운) 유럽 내 토지 및 전력 입지, 파워드 셸과 완비형 데이터 센터 모두를 제공할 수 있는 역량, 파워드 랜드(powered land) 매각 역량, 자본 관리에 대한 엄격한 접근, 그리고 SEGRO 운영 플랫폼의 강점(로컬 시장 인사이트, 인허가(planning) 전문성, 에너지 역량, 견고한 거버넌스)을 바탕으로 합니다. 이 전략은 유럽에서 가장 강력한 구조적 성장 시장 중 하나에 대한 노출을 제공하고, 당사 산업 및 물류 비즈니스에 이미 내재된 성장 동인에 더해 상당한 상방(upside)을 더합니다. 그럼 이 모든 내용을 한데 모아 마무리하겠습니다. 2025년은 SEGRO의 운영 및 재무 성과가 강했던 해였습니다. 연중 후반에 당사 입주자(occupier) 시장 전반에서 형성되기 시작한 모멘텀은 2026년에 더 빠르게 확산되며 성장했고, 명확한 전략, 견고한 재무구조, 시장을 선도하는 운영 플랫폼에 기반한 데이터 센터와 관련된 설득력 있는 기회를 통해(또한 강력한 리버전어리(reversionary) 잠재력이 뒷받침되어 견조한 동일 기준(like-for-like) 성장, 산업 및 물류 개발에서의 상방) 향후 몇 년간 상당한 성장을 할 준비가 되어 있습니다. 이상으로 주의 깊게 들어주셔서 감사합니다. 이제 질문을 받겠습니다. Susanne, James, Marco—원하시면 무대에 저와 함께 와 주시면 좋겠습니다. 또한 데이터 센터를 담당하는 Andrew Pilsworth도 이 부분에 함께할 예정입니다. D. Sleath: 좋아요. 감사합니다. 이제 현장에서 질문을 받기 시작하겠습니다. [운영자 지시] John, 네. 감사합니다. John Cahill: 저는 Stifel의 John Cahill입니다. 발표 감사합니다. 영국 REIT(부동산투자신탁)의 경우, 과거와 미래 모두 긍정적으로 보이는 점이 정말 좋게 들리네요. 데이터 센터 사업과 관련해서는 분명 올바른 대상을 잡고 계신 것 같고, 앞으로 큰 성공을 거둘 거라고 확신합니다. 다만 유럽과 영국의 산업 공간에서 일어나는 큰 변화 중 하나가 있는데, 방산 제조(defense manufacturing) 역량에 대한 투자입니다. Sirius의 경우에도 그 방향으로 이미 나아가신 것 같은데, 시장은 그에 대해 분명히 긍정적으로 반응했습니다. 혹시 특히 독일에서, 데이터 센터라는 접근과는 별개로 그 분야에 더 많은 관여를 하려고 하실 수도 있을까요? 뮌헨 안보회의에서 그 분야에 상당한 투자가 있을 거라고 들었습니다. 데이터 센터 경로를 택하더라도 그쪽으로 가는 것을 검토하실 계획이 있으신가요? D. Sleath: 네. 제 생각을 우선 전반적으로 한 말씀 드리고, 그다음 Marco가 대륙 및 독일 쪽 관점에서 좀 더 덧붙일 수 있을 것 같습니다. 제게는 현재까지는 우리 같은 사업에 미치는 영향이 크지 않을 것으로 보입니다. 유럽 전반에서 일부 대규모 방산 역량에 대한 상당한 투자가 있을 수는 있습니다. 하지만 일반적으로 그런 투자는 정부가 투자를 유도하고 일자리 창출을 촉진하기를 원하는 지역에 이뤄질 가능성이 큽니다. 즉, 우리가 자본을 계속 투자해 두고 싶은 ‘핵심 입지(prime locations)’가 아니라는 점이 중요합니다. 그렇지만 분명 파생 효과(spin-off)는 있을 겁니다. 실제로 물품과 서비스, 그리고 지원 역량을 이동시키기 위한 물류 니즈가 생길 수 있습니다. 그래서 저희도 그 부분을 보고 있습니다. 다만, 지금 당장 제 관점에서는 이게 가령 지난 10년 동안 전자상거래(e-commerce)가 미쳤던 것과 같은 영향은 아닐 것 같습니다. 이 수준의 영향으로 커질 가능성은 낮다고 봅니다. 하지만 마르코, 우리가 실제로 보고 있는 것과 관련해서 추가할 게 있을까요? 마르코 시모네티: 네, 제가 그 부분을 잘 정리했다고 생각합니다. 즉, 우리가 모니터링하고 있는 것은 분명 해당 섹터입니다. 다만 현재 우리가 보이는 것은 입지 측면에서 다소 맞춤형에 가까운 입지들이라는 점입니다. 그래서 그 입지들은—우리의 전략과는—일치하지 않습니다. 하지만 추가 수요이며, 일부 기회도 있을 겁니다. 따라서 우리는 우리가 활동 중인 전 유럽 국가 전반에서 그 부분을 모니터링하고 있습니다. 맥스웰 님모: 맥스 님모, Deutsche Numis입니다. 그리고—가능하다면 질문 두 가지만 드리겠습니다. 하나는 런던입니다. 서부 코리더, A40 쪽에 대해 조금 더 확신을 갖고 계신 것처럼 느껴지는데요. 가능하시다면 런던의 더 넓은 시장, 즉 노스 런던과 사우스 런던의 공급이 그 시장에서 어떻게 보이는지 조금 이야기해 주실 수 있을까요? 그리고 두 번째로 데이터 센터에 대해서입니다. 칩 리스크에 대한 노출이 없다는 점은 충분히 이해하고 있습니다. 다만 빌드아웃 요구사항과 관련해서 액체 냉각의 진척 등 여러 이야기를 들었는데요. 완전한 인테리어(풀 피트아웃) 공간에서 하시는 일에 대한 리스크는 어디에 있나요? D. 스리트: 좋은 질문 두 가지네요, 맥스. 첫 번째는 물론 제임스가 코멘트를 할 수 있을 겁니다. 그리고 앤드루는 감가상각과 노후화(obsolescence) 리스크에 대해, 그 두 가지는 약간 다른 개념이지만, 그 부분을 맡아주시면 됩니다. 네, 그렇게 해보죠. 그래서 제임스, 영국(U.K.)부터 해주실래요? 제임스 크래독: 맞는 말씀입니다. 런던은 하나가 아니고, 우리의 도시형 시장도 하나가 아닙니다. 실제로 현재 시장은 각각 꽤 다른 특성을 보이고 있습니다. 그래서 저희가 서부 런던에서 본 결과에 매우 만족했습니다. 그곳은 매우 성숙한 시장이고, 고객 수가 매우 두텁습니다. 또한 그 시장들에서 고객 관계 수준이 아주 좋습니다. 그래서 그 성과는 매우 뛰어났습니다. 그리고 파크 로열, 히드로, 슬라우를 우리의 도시형 시장으로 본다면, 우리 영국 포트폴리오의 70%가 거기에 있고, 우리는 그 부분에 대해 확신이 있으며, 특히 공실률이 크게 높지 않은 시장들입니다. 반면, 사우스와 이스트를 보시면, 이들은 입주자 측면에서—공실 측면에서—좀 더 취약한 시장들입니다. 하지만 우리가 말씀드린 발표의 일부로, 아마도 지난해 후반부터 진행되었다고 보면, 문의(inquiries)가 조금 늘어나는 것을 저희가 확인했습니다. 그래서 우리는 그 시장들도 더 확신하고 있습니다. 다만 런던과 도시형 시장을 하나로 보지 않는 것이 맞다는 점도 분명합니다. 말씀드린 것처럼 우리는 자신감을 가지고 있고, 앞으로도 기대하고 있습니다. D. 스리트: 앤드루, 데이터 센터는요? 앤드루 필스워스: 네. 데이터 센터에 대해서는요, 말씀하신 대로 저희의 최종 고객들이 서버와 랙킹, 그리고 데이비드가 언급하신 것처럼 GPU 칩에 투자하게 됩니다. 그리고 우리가 보기엔 그 부분에서 가장 높은 수준의 노후화 리스크가 나타납니다. 하지만 실제로 우리가 투자하고 있는 것을 보면, 저희는 장기적으로 전력(파워)을 사용할 수 있는 냉각 기술에 투자하고 있습니다. 즉, 저희가 투자하는 것은 기계 및 전기 장비 전반인데, 그 장비들은 저희가 투자하는 매우 매력적인 시장에서 장기적으로 본질적인 가치가 있다고 봅니다. 그래서 이들은 임대차 계약(리스)보다 확실히 더 긴 매우 긴 경제적 수명을 갖는다고 생각합니다. 그래서—리스크 중 하나는 확실히 노후화지만, 그 부분은 그 시점까지 충분히 커버된다고 느낍니다. 데이비드가 말씀하신 것처럼 감가상각에 대해서는 조금 다른 이슈입니다. 저희는 SEGRO에 대해 넷 리스(net lease) 구조를 목표로 하고 있습니다. 이는 저희가 사업 전반에서 하는 방식과 매우 유사합니다. 그리고 정확한 회계 처리는 리스 구조에 따라 달라지겠지만, 어떤 임대 구조로 보더라도 저희가 받은 조언에 따르면 넷 리스를 목표로 하면, 그건 포트폴리오의 나머지 부분과 유사하게 투자 부동산(investment property)으로 처리될 것입니다. 실제로 다른 자산 유형을 보시면, 예를 들어 오피스처럼 인테리어가 포함된 자산은 투자 성격의 리스로 취급되고, 감가상각은 하지 않습니다. D. 스리트: 기술이 계속 발전하면서 발생하는 노후화 위험에 대해서 말하자면, 분명 그것은—진화해 왔습니다. 냉각 기술이 바뀌었습니다.제가 말하려는 건, 몇 년 전 워터 쿨링이 도입되면서 물 사용과 관련해 큰 이슈가 있었다는 점입니다. 지금의 최신 기술은 기본적으로 폐루프(closed-loop) 시스템입니다. 그래서 약간 자동차 라디에이터처럼, 처음에 물을 넣고 이후에는 그만큼 많은 물이 필요하지 않습니다. 이런 것들은 바뀝니다. 하지만 실제로 우리가 20년 전 슬로우(Slough)에 데이터 센터를 시작했을 때를 돌아가 보면, 우리가 지은 1세대 데이터 센터들은 최신 냉각 기술과 최신 엔지니어링을 갖추고 있지는 않았지만, 그럼에도 완전히 활용되고 또 완전히 입주(가동)된 상태였습니다. 솔직히 수요의 성장과 데이터 저장 및 처리 능력에 대한 필요가, 더 많은 것을 지을 수 있는 능력을 이미 앞질렀기 때문입니다. 그래서 사람들이 그냥 기존의 오래된 것들을 철거하고 ‘그건 상각(처리)해야 한다’고 말하는 경우는 매우 드뭅니다. 이런 것들은 전부 누적적으로(additive) 더해지는 것 같습니다. 다만 우리가 짓는 각 데이터 센터는 최신 기술을 갖추게 되지만, 건물의 근본적인 구조와 주요 냉각 방식은 크게까지는 바뀌지 않을 가능성이 큽니다. 네, Zach. Zachary Gauge: UBS의 Zachary Gauge입니다. 몇 가지 질문이 있는데, 대체로 서로 연결돼 있습니다. 먼저 현재 파이프라인의 비용 대비 수익률(yield)이 7%인 부분입니다. 현재 시점에서 (건설 중이 아닌) 엑스(Ex) 데이터 센터를 전제로 한다는 점은 이해하고 있습니다. 그런데 물류 공간(logistics space)에서는 7%가 지금의 비용 대비 운영(런 레이트) 수익률이라고 봐도 맞는지요. 그리고 8% 이상으로 올라가기 위해서는 더 수익률이 높은 데이터 센터들이 필요해서, 그럼 블렌딩된 비용 대비 수익률이 더 높아지게 되는 것인지요? 두 번째는 즉시 사용 가능한 전력 300메가와트에 관한 질문입니다. 제가 보기엔 파크 로열(Park Royal)과 슬로우(Slough)에 사용할 수 있는 일부 전력은 이미 파악하고 있는 것 같습니다. 그렇다면 그 새로운 기회에서 파리에 남는(잔여) 전력(residual power)은 어떤지요? 만약 그렇다면 그 양은 매우 큰 것일 텐데요. 그리고 그 전력과 관련해 계획이 어떻게 되는지, 예를 들어 완전히 설비가 갖춰진 파워드 셸(powered shell)로 제공될지, 또 만약 그렇게 된다면 JV(조인트 벤처) 파트너를 투입할 계획이 있는지도 설명해 주실 수 있을까요? 마지막으로, 더 넓은 데이터 센터 전략 측면에서 보면, 전체적으로 톤이 약간 바뀐 느낌이고, 더 ‘완전히 설비가 갖춰진(fully fitted)’ 방향으로 기울어 있는 것 같습니다. 당연히 그에 따른 CapEx(자본지출)는 훨씬 더 커질 겁니다. Pure DC의 경우, 한 프로젝트만 놓고도 거의 4억 파운드(GBP) 정도를 보고 있는 것으로 알고 있습니다. 그리고 1%~2% 수준의 리사이클링(recycling)을 가이던스하셨는데, 올해는 약간 그보다 높을 수 있다고 말씀하셨죠. 그렇다면 이 잠재 파이프라인이 성공적으로 이뤄지고 하이퍼스케일러(hyperscalers)가 그걸 가져가 준다면, 그에 따른 자금 조달을 어떻게 생각하면 될까요? 물론 CapEx 수치는 아주, 아주 빠르게 올라갈 것이고, 수익은 그만큼 빨리 따라오지 못할 테니까요. 또 이런 상황이라면 2%를 훨씬 웃도는 수준으로 리사이클링 비율이 늘어나는 걸 기대해야 할까요? 아니면 이게 성공해서 수요가 충분히 있다면, 자금 조달을 위한 증자(주식 발행/Equity raise) 같은 옵션도 테이블에 올라가 있을까요? D. Sleath: 좋아요. 처음에 제가 한 가지를 말했어야 했는데요, 질문 하나만 주세요. 그래도 따라가면 됩니다. 하지만 몇 가지가 있는데요—짧게만 언급하고, 데이터 센터 부분은 다시 Andrew에게 넘기고 그 자본 측(capital side)은 Susanne이 코멘트할 수 있을 것 같습니다. 개발 수익률(development yields) 측면에서, 우리는 항상 프라임(prime) 상품의 해당 투자 수익률(equivalent investment yield) 대비 개발 수익률에서 150~200 베이시스 포인트(bp) 프리미엄을 받아야 한다고 말해 왔습니다. 이제 동일한(해당) 수익률이 지금 약—어딘가 5%, 5%~5.25% 정도, 그러니까 아마 5.5% 정도라고 생각해 보면—대부분의 시장에서 개발 수익률이 7% 정도로 나오는 건 실제로 꽤 좋은 성과이고 수익성도 매우 높습니다. 우리는 7%~8% 범위를 말해 왔는데, 지리의 혼합이 있기 때문입니다. 또한 솔직히 토지 보유 비용(land holding costs)이나 장부상의 토지 가치(land values)가 혼합돼 있습니다. 그리고 어떤 시장에는, 핵심적인 코어 산업 및 물류(core industrial and logistics)에서도 그 기준보다 더 잘 나오는 프로젝트가 있을 것입니다. 그래서 현실은 범위(range)라는 겁니다.하지만 전반적으로 말하면, 산업 및 물류 쪽에서 7%~7.5%를 확보할 수 있고, 일부 파워드 셸을 섞어보면 8%에 가까워진다면, 이는 전체적으로 매우 매력적인 개발 수익률입니다. 다만 이는 지리와 제품에 따라 달라집니다. 데이터 센터 전력, 앤드루? Andrew Pilsworth: 그래서 0.3기가와트에 대해서는 개별 사이트에서 어떤 것을 추진할지에 대한 세부 내용은 제공하지 않겠습니다. 하지만 제가 말할 수 있는 것은, 잭이 언급한 0.3기가와트는 슬러프를 비롯해 여러 기회에 걸쳐 분산돼 있다는 점입니다. 슬러프에는 즉시 사용 가능한 전력이 일부 있고, 그 전력에 대해 고객과 고급 협상을 진행 중입니다. 또한 그 0.3기가와트 안에서도 슬러프와 영국뿐 아니라, 우리가 진출해 있는 대륙 유럽의 시장 전반에 걸쳐 여러 프로젝트에 분산돼 있습니다. 그리고 말씀드린 대로, 개별 사이트에서 어떤 경로로 추진할지는 언급하지 않겠지만, 우리는 파트너와의 JV(조인트벤처)와 함께 완전 설비(fully fitted) 경로로 가서, 완전 설비 상태에서 그들이 제공하는 역량을 활용할 수 있는 역량을 확보할 가능성이 큽니다. 그리고 가장 강력하고 매력적인 시장에서는 완전 설비로 추진할 가능성이 높습니다. D. Sleath: 알겠습니다. 수잔, CapEx에 대해 말씀해 주실래요? Susanne Schroeter-Crossan: 네. 매우 기꺼이 하겠습니다. 우선, 적합한 부지에서는 완전 설비 데이터 센터에 더 기울어져 있다는 점에서 당신 말이 맞습니다. 포트폴리오에서 최고의 부지는 이에 적합하고, 우리는 그러한 완전 설비 데이터 센터 기회들을 위해 조인트벤처 파트너들을 찾고 있습니다. 그게 무슨 뜻일까요? 우선 조인트벤처에 대한 지분 투자(에쿼티) 기여 측면에서는, 파워드 셸에 우리가 투자하는 것보다 이것이 실질적으로 더 높아질 것이라고는 보지 않습니다. 왜냐하면 우리가 조인트벤처에 파워드 토지를 제공하고 있기 때문입니다. 따라서 이는 우리 입장에서 유리한 결과의 출발점이 됩니다. 그리고 이러한 프로젝트의 CapEx 자금 조달은 조인트벤처에서 계획되며, 즉 조인트벤처 단계에서 조인트벤처 파트너와 함께 조달하는 프로젝트 데브트(project debt)입니다. 처음에는 대출-투입비율(loan-to-cost)이 상대적으로 높을 수 있지만, 더 긴 기간의 데이터 센터 프로젝트는 건설 단계들을 완료하면서 밸류에이션이 상승하게 되고, 그 결과 레버리지는 자연스럽게 낮아질 것입니다. 프로젝트 데브트는 현재 이용 가능합니다. 우리는 이미 관심 있는 제공자들과 많은 논의를 해왔습니다. 그래서 우리는 CapEx 필요를 충족하기 위한 좋은 전략이라고 느낍니다. 그리고 이러한 접근에 기반하면, 현재 구상된 전략은 추가적인 지분 증자를 필요로 하지 않을 것입니다. D. Sleath: 그리고 덧붙여서, 제 생각으로는 물론 우리가 사전에 모델링해 둔 바는 있지만, 시장에 대해 그 예측의 세부 내용을 아직 공유할 준비가 되지는 않았습니다. 다만 우리가 1년에 1~2개를 구축한다고 했을 때의 모습은 모델링해 봤습니다. 그 전부가 완전 설비는 아닐 수 있지만, 아마도 점점 더 많은 수가 완전 설비가 될 것이라고 생각합니다. 앞으로 몇 년 동안 그것이 어떻게 보일지에 대해 모델링해 두었습니다. 솔직히 말해, 이를 룩스루(look-through) 기준으로 보더라도, LTV에 미치는 영향, 그리고 데이터 센터에 편입된 자산 비중에 미치는 영향은 매우 관리 가능한 수준입니다. 우리가 포트폴리오 전체에서 전반적으로 적극적으로 자산을 재활용(리사이클)하는 것을 계속하는 한, 이는 모두 충분히 해낼 수 있습니다. 그래서 우리는 이를 추진할 충분한 자본이 있다고 봅니다. 그리고 한 번에 1~2개씩 또는 1년에 1~2개씩 진행될 것이지, 1년에 5개처럼 진행되지는 않아서 대차대조표에 불필요한 부담을 주지는 않을 겁니다. 톰? Thomas Musson: 베렌버그의 톰 머슨입니다. 유럽에 대한 질문입니다. 스페인과 독일 같은 국가들이 좋은 성과를 냈다는 점은 이해하고 있습니다. 폴란드와 체코의 시장 역학에 대해, 특히 그 두 시장에서 자산 가치가 하락했고 임대 성장률이 대체로 정체였던 것으로 보이는데, 그 배경을 좀 더 자세히 설명해 주실 수 있을까요? D. Sleath: 네, 톰. 알겠습니다. 마르코, 체코와 폴란드에 대해 코멘트해 주실래요? Marco Simonetti: 네. 그래서 임대 성장부터 시작하면, 대륙 유럽 전역에서 1% 수준입니다. 수잔이 말한 것처럼 스페인과 독일 같은 몇몇 국가가 성과를 잘 냈습니다. 동유럽은 임대 성장 측면에서 약간 뒤처져 있습니다. 제가 발표에서 말씀드린 바와 같이, 연도의 후반기에 특히 9월부터 12월까지 활동이 회복됐다는 점을 확인했습니다. 그리고 폴란드에서도 바르샤바의 일부 신규 개발이 있었는데, 완공을 시작하기도 전에 이미 완전 임차가 된 곳이 있었습니다. 중앙 폴란드에서는 H&M 같은 대형 임차 계약도 진행했습니다. 그래서 그 지역에서는 시장 회복이 나타나고 있습니다. 다만 ERV 성장에서는 아직 그 모습이 보이지 않습니다. 그 이유는 해당 임차 계약과 선(先)임차가 연도 후반기에 확정되었기 때문입니다. 따라서 ERV에 그 영향을 반영하려면 값들이 약간 더 시간이 필요합니다. 하지만 저희가 제시하는 빅박스 물류에 대한 가이던스가 2%~4%라는 점에서는 확신이 있습니다. 따라서 임차(occupational) 시장이 더 회복되면, 그 수준도 다시 나타날 것으로 생각합니다. 또한 임대 성장 측면에서 유럽 포트폴리오의 성과를 보면, 저는 1년 수치에 너무 초점을 맞출 필요는 없다고 생각합니다. 대륙 유럽의 3년 롤링 평균을 보면 ERV 성장률이 3%를 상회하고, 지난 10년 평균도 3%를 상회합니다. 그러니 결국 시간의 문제입니다. D. Sleath: 하지만 제 생각에는 전반적으로 폴란드와 체코에서는 투자할 만한 곳이 있는데요. 저는요—폴란드—체코는 오랫동안 놀라운 성공 사례였습니다. 폴란드에서는 작년에 GDP 성장률이 4%였고, 올해 EU 국가 중에서 거의 확실히 상위권을 기록할 것으로 예상됩니다. 4%를 조금 상회하는 수준이죠. 그래서—명확히 지정학과 우크라이나에서 벌어지는 일 등 여러 이슈가 있긴 합니다. 하지만 우리는 폴란드를 비즈니스를 하는 장소로 삼는 것에 대해 장기적인 확신을 가지고 있습니다. 그래서 저는 계속 투자할 것입니다. Marco Simonetti: 입지 측면에서 저희는 이 시장에서 매우 선택적으로 투자합니다. 예를 들어 체코를 보면, 저희는 프라하에만 투자하고 있습니다. 지난해 인수를 했고, 프라하는 역사적으로 강한 시장이었으며 독일 국경과의 근접성의 이점을 누리고 있습니다. 그래서 체코와 폴란드에서도 선별된 입지에만 투자하고 있습니다. D. Sleath: 그 외에... Marios Pastou: Bernstein의 Marios Pastou입니다. 제 쪽에서 몇 가지 질문이 있습니다. 첫째로, 전반적인 점유율이 개선된 것을 분명히 확인했습니다. 특히 도시형(urban) 점유율은 영국과 대륙 유럽 모두에서 좀 더 완만하게 개선된 것으로 보입니다. 도시 포트폴리오와 도시 익스포저에 대해 진행하고 계신 공급 수준 관련 논의를 보면, 이들 시장에서 점유율 회복이 앞으로 어떤 경로로 나아가며, 더 정상화된 수준을 향해 언제쯤 도달할 것으로 보십니까? 그리고 두 번째로는 제3자 자본의 활용에 대해 말씀하셨습니다. 당연히 영국에 꽤 큰 규모의 몇몇 프로젝트가 있습니다. 잠재 공간이 900만 평방피트라고 언급하셨는데요. 그곳에서 제3자 자본을 활용할 수 있을지, 그리고 그 구조가 잠재적으로 어떻게 보일 수 있을지에 대한 생각이 있으실까요? D. Sleath: 물론입니다. 제임스가 이미 영국 시장에 대해 어느 정도 다루긴 했으니, 저는 그걸 전부 반복하진 않겠습니다. 다만 저희에게 있어 도시형(urban) 공실의 대부분은 런던에 있습니다. 실제로 저희 익스포저의 대부분은 히드로(Heathrow)와 파크 로얄(Park Royal), 그리고 슬라우(Slough) 쪽인 웨스트 런던(West London)에 있습니다. 이건 꽤 강한 시장입니다. 예를 들어 히드로의 경우 지금 양질의 공간이 정말로 부족합니다. 이들 시장 어느 곳이든 공급이 많지 않습니다. 공실이 상대적으로 조금 더 있는 곳은 동부와 남부 쪽이며, 특히 크로이던(Croydon)과 버킹(Barking) 및 댜겐햄(Dagenham) 지역입니다. 그 시장들에서는 저희가 보유한 공간이 많지 않지만, 특히 동쪽으로 갈수록 공급이 더 늘었습니다. 토지가 좀 더 이용 가능하기 때문입니다. 이 부분이 하나의 체크 포인트라고 생각합니다.그리고 런던 경제에서 그게 다시 탄력을 받기 전에 약간의 회복이 필요하다고 생각합니다. 하지만 우리는 북런던에 대해 낙관적입니다. 엔필드 주변은 꽤 타이트한 시장이에요. 거기에 약간의 공실은 있지만—그 유닛들은 좋은 편입니다. 올해 개선될 것으로 보고 있고, 더 나아가 웨스트 런던에서도 성과가 이어질 것으로 기대합니다. 크로이던과 이스트 런던 쪽에는 약간의 관심이 있습니다. 실제로 그 관심이 구체화되는지 보겠지만, 지금 당장 저희 전체 포트폴리오 관점에서 볼 때 그런 곳들이 더 끈끈한 시장들이죠. SEGRO의 다른 지역에서도요. 저희는 독일에서 투기적(사전) 방식으로 개발을 하고 있습니다. 임대가 기대보다 훨씬 잘 진행되고 있고, 완공 전에 임대되는 경우도 꽤 자주 있습니다. 그 부분은 여기까지입니다. 자금조달 측면에서는, 프레젠테이션에서 말씀드린 대로 제3자 자본을 활용하는 선택지를 열어두고 있습니다. 저희는 콘티넨탈 유럽에서 SELP 차량으로 장기간에 걸쳐 분명히 몇 가지 성과를 내온 바도 있습니다. 또한 데이터센터를 위한 새로운 JV(조인트벤처) 모델이 있는데, 이는 인력과 역량에 대한 접근성 측면에서의 부분이기도 하고, 지분 및 자본 집약도 측면에서의 부분이기도 합니다. 그리고 저희 사업의 모든 부문, 특히 영국 물류 쪽에서 앞에 놓인 상당한 기회들을 생각해보면, 균형 잡힌 관점에서 이를 직접(자기 대차대조표로) 하는 것이 더 나을지, 아니면 파트너십을 통해 하는 것이 더 나을지 고민하고 있습니다. 예상하신 것처럼 그런 것들에 대해 대화를 나누고는 있지만, 더 이상 말할 수 있을 만큼 충분히 진전된 것은 없어서 그 외에 대해서는 더 말할 수 있는 게 없고, 다만 테이블에서 완전히 제외된 것은 아무것도 없다고 항상 보고 이런 것들을 살펴보고 있습니다. Suraj Goyal: Green Street의 Suraj Goyal입니다. 한 가지만 간단히 질문드릴게요. 전자상거래 플레이어들이 시장으로 다시 돌아오면서 긍정적인 수요가 있다—아시아 쪽 플레이어를 포함해—라는 언급이 있더라고요. 큰 그림에서, 향후 5년 동안 영국의 전자상거래 침투율이 어디까지 도달할 수 있을지에 대한 생각은 어떠신가요? 특히 에이전틱 커머스(Agentic commerce)로 인한 잠재적 부스트를 감안했을 때요. 그리고 그게 향후 5년 동안 예상 임대료(마켓 렌트) 상승률에 어떤 의미가 된다고 보시는지도요? D. Sleath: 영국의 질문, 특히 그것 말이죠. James, 우리가 전자상거래에서 보고 있는 것과 앞으로 어디로 가고 있다고 보시는지를 말씀해 주시겠어요? James Craddock: 네, 맞습니다. 전자상거래 측면에서 보면, 일정 기간 시장에서 빠져 있었던 몇몇 큰 플레이어들이 다시 돌아오는 모습을 보이고 있는데, 이는 당연히 시장을 이끄는 데 긍정적입니다. 또한 저희 포트폴리오에서는 중국 플레이어들도 영국 시장에 들어오는 것을 확인했습니다. 이는 특히 런던과 저희 도시형 시장에서의 ‘라스트 마일’(최종 배송) 쪽에서 더 많이 보였습니다. 앞으로를 보자면, 제가 말씀드린 몇 가지가 우리로 하여금 꽤 자신감을 갖게 해주는 요인이 있다고 봅니다. 프레젠테이션에서 언급했던 그레이 스페이스(미확정 유휴 공간)의 흡수는 중요한 요인인데—그리고 이는 향후 그 시장들에서 더 많은 선(先)임대(pre-let) 활동으로 이어질 것입니다. 공급 측면에서는, 특정 위치에서 큰 박스(대형 물류 박스)를 제공할 수 있는 부지를 찾는 일이 실제로 매우 어렵습니다. 또한 영국 시장에서는 통합(consolidation)이라는 흐름이 있습니다. 효율을 높이고자 하는 고객들이 더 효율적인 시설로 통합해 들어가는데, 보통은 더 크고 규모가 있는 시설로 이어지는 경우가 많습니다. 그래서 더 큰 건물에 대한 수요가 늘어나는 모습이 보였어요. 다시 말해, 이런 측면에서는 적절한 위치의 그 부지들을 소유하고 있는 SEGRO 같은 회사들에게 유리합니다. 그리고 앞을 내다보는 관점에서도 다시 한번 보자면, 영국 ‘빅 박스(Big Box)’에 대해 장기 평균을 기준으로 보면, 저희는 지난 10년 동안 4%를 넘는 ERV 성장률을 달성해 왔습니다. 그래서 앞으로를 봐도, 2%~4%라는 가이던스를 조정할 만한 이유는 없습니다. D. Sleath: 전자상거래에 대해 또 한 가지는요. 물론 팬데믹 당시에는 ‘여기서부터는 온라인으로만 쇼핑하게 될 거다’라는 내러티브가 조금 있었던 시기가 있었습니다. 분명히 그에 따른 큰 확장이 있었습니다. 그런데 이제는 그 속도가 둔화됐죠. 최근 2~3년 동안은 통합이 많이 이뤄졌고요.하지만 우리의 기대, 즉 우리의 확고한 관점은 유통업에서 물리적 리테일이 소비자들이 물건을 구매하는 방식에서 계속해서 매우 중요한 역할을 할 것이라는 점입니다. 온라인에서 이뤄지는 쇼핑의 비중은 계속해서 증가할 것에는 의심의 여지가 없습니다. 그 수치가 어디까지 갈지는 모르겠지만, 확실히 상승세입니다. 그리고 제임스가 말했듯이 사람들은 이를 위해 더 나은 시설, 더 나은 유통 네트워크에 투자해야 하고, 이는 풀필먼트를 위한 대형 물류 유닛뿐 아니라 라스트마일까지도 해당됩니다. 진짜 격전지는 런던, 파리 같은 주요 도시들에서 라스트마일 배송, 즉 제품을 더 빠르고 더 지속가능하게 소비자에게 전달하는 데에 계속해서 있습니다. 그리고 이를 하려면 적절한 라스트마일 시설도 갖춰야 합니다. 그래서 우리는 팬데믹 이후 붐이 지나고 조용한 기간이 이어진 뒤에도, 전자상거래가 계속해서 하나의 요인으로 작용할 것이라고 매우 긍정적으로 보고 있습니다. 전부가 되지는 않겠지만, 하나의 요인이 될 것입니다. 아마도—아직 방 안에 계신 분들 중에 더 없으시다면—컨퍼런스 라인으로 가야 할 것 같습니다. 그러니 운영자께서 듣고 계시다면, 온라인에서 온 몇몇 콜을 받아 주시고, 그쪽에서 질문도 받아 주실 수 있을까요? 운영자: [운영자 안내] 저희 첫 번째 질문은 Kepler의 프레데릭 르나르로부터입니다. 프레데릭 르나르: 제가 2가 있습니다. 가능하다면요. 첫 번째는 CapEx 범위에 관한 것입니다. CapEx 범위는 지난 몇 년 동안 EUR 500백만 정도였고, 연초부터 꽤 오랫동안 그 수준이었는데요. 그런데 여기서 말씀하신 것은 향후 1~2개의 DC 자산을 인도한다는 것이었습니다. 그러면 그것을 고려했을 때, 런레이트 기준과 실제(true) 기준에서의 CapEx는 어느 정도가 될지 궁금합니다. 그게 첫 번째 질문입니다. 그리고 두 번째로는 제3자 자본에 대해 말씀드리고 싶습니다. 그쪽에 대해 상당히 열정적으로 보이시더라고요. 물론 1월에 언론 기사에서도 U.K. 빅박스 사업을 파트너에게 잠재적으로 개방할 수 있다는 내용이 있었습니다. 그렇다면 단기 실적, 잠재적 하락과 장기 가치 창출 사이의 트레이드오프를 어떻게 평가하고 계신가요? D. 슬리스: 음, 두 번째, 즉 마지막 질문에 대한 부분은 아주 좋은 질문이고 바로 그 부분에 대해 우리가 향후 개발 기회를 어떻게 자금 조달할지 결정하면서 고민하고 있는 내용입니다. 그래서 지금 당장 그 부분을 답하려고 하지는 않겠지만, 우리가 생각하는 바는 다름 아닌 단기 및 장기 성과에 미치는 영향입니다. 또 만약 우리가 다른 형태의 수단(차량)을 만든다면, 그것이 전체 자본 구조와 우리가 사업 전반에 자금을 조달하는 방식과 어떻게 맞물리는지에 관한 것도 그렇습니다. 안타깝게도 그 부분은 그때 가서 지켜봐야 합니다. 설비투자와 관련해서는, 역사적으로 런레이트가 연간 약 GBP 500백만 정도였는데, 이를 평균 내어 보면 올해는 GBP 450백만에서 GBP 550백만으로 가이드를 드렸습니다. 말씀하신 대로 이는 선임대(pre-let) 속도에 따라 달라집니다. 그리고 아직까지는 어떤 완공(완전 구비) 데이터 센터도 포함하지 않습니다. 첫 번째 완공 데이터 센터는, 우리가—계획 승인을 받는다고 가정하면—올해 또는 내년에 파크 로열(Park Royal)에 있을 가능성이 큽니다. 이 프로젝트들은 아주 큰 규모입니다. 올해 계획을 받을지는 확실히 알 수 있지만, 선임대를 체결한다면 올해 말에 반영될 것입니다. 그래서 올해 CapEx에 극적인 영향을 주지는 않을 것이라고 생각합니다. 하지만 향후에 1~2개의 데이터 센터 중 하나가 완공되어 실제로 완전 구비 상태가 된다면, 말씀드린 대로 실제—제가 발표 중 제 파트에서 보여드린 것처럼—우리에게 미치는 실질적인 현금 영향은 유사할 것입니다. 이를 오프밸런스 시트의 JV로 한다면 현금도 유사하게 될 것입니다. 따라서 통상적으로는 약 GBP 75백만에서 GBP 100백만 정도의 현금 자기자본(에쿼티)을 투입할 것으로 기대합니다. 하지만 룩스루(look-through) 기준으로 보면, 이런 것들에 대한 CapEx는 약 GBP 800백만 정도, 그 정도 규모입니다. 그러면 GBP 400백만의 절반을 부담하게 되는데, 이는 대략 몇 년에 걸쳐 분산될 것입니다. 운영자: 저희 다음 질문은 Barclays의 폴 메이로부터입니다. 폴 메이: 저도 3가지만 빠르게 여쭤보겠습니다. 가능하면요.Susanne에게 첫 번째로요. 방금 여기서 대문자 처리된 이자(capitalized interest) 관련 예전 이슈에 대해 아주 짧게 질문 하나만 드릴게요. 외부에서 들어와 보니, 그 정책과 그 뒤에 있는 가정들에 대해 어떤 견해를 갖고 계신지 궁금했습니다. 그리고 주요 가정이 무엇인지, 사용되는 조달 비용이 무엇인지도 확인해 주실 수 있을까요? 실제로 어떤 항목의 이자가 자본화되는 건가요? 단지 현재의 전개 상황인가요? 그 안에 향후 전개, 토지 인프라 같은 것들이 포함되나요? 아니면 하나씩 물어봐야 할까요, 아니면... D. Sleath: 네. 글쎄요. 세 가지를 다 말씀해 주시고요. 그러면 우리가 그걸 처리할 수 있을 겁니다. 빠르게 3가지만요, Paul. Paul May: 네. 두 번째 질문이요. 앞서 말씀하신 것처럼 투자 시장이 잠잠한 상황에서, 주변을 보면 창고나 물류 펀드를 위한 자금 조달이 비교적 제한적이었던 걸로 보이더라고요. 그렇다면 더 많이 판매할 수 있다는 확신이 어디서 나오는 건지 궁금합니다. 그리고 어떤 수익률(yield)에서 판매할 의향이 있으신지도요. 그리고 런던 시장과 관련해서는, 우리가 들은 바에 따르면 임대료 수준이나 ERV(실질임대가치)가 반드시 감당 불가능하다고까지는 아니지만, 많은 임차인들에게는 감당하기 어려워졌다는 코멘지가 있었습니다. 이게 그 시장의 높은 공실률을 어느 정도 설명해 줄 수 있을까요? 또한 보고서에서 임차인들이 런던과 파리에서 더 까다로워졌다고 한 코멘트와도 연결이 될까요? D. Sleath: 좋아요. 그렇다면 제 생각엔 Susanne이 자본화 이자에 대해 이야기할 겁니다. 그리고 제가 투자 시장 쪽, 우리가 보고 있는 수익률과 가격, 물량 측면을 이어서 말씀드릴게요. 그다음 James는 런던 ERV로 돌아가겠습니다. 그럼 Susanne. Susanne Schroeter-Crossan: 네. 자본화 이자와 관련해서요, Paul. 우리는 물론 개발 과정에서 이자를 자본화합니다. 하지만 우리가 부지들을 건설 준비 완료 상태로 만들기 위해 상당한 인프라 작업이나 사전 준비 작업을 진행하는 토지도 그 대상입니다. 그리고 잘 아시겠지만 영국 전역에 인프라 투자에 필요한 더 큰 부지들이 있고, 이것도 우리가 적용하는 자본화 이자의 일부입니다. 비용, 즉 계산에 사용하는 이자와 관련해서는, 가능하다면 해당 작업이 어떤 자본 출처에서 오는지와 관련된 특정 조달금리를 사용합니다. 그런 특정 금리를 사용할 수 없는 경우에는 한계 조달비용(marginal cost of funding)을 사용하겠습니다. 제 생각에는 이 접근법이 실제로 진행되고 있는 상황과 일치하도록 맞추는 데 가장 현실적인 접근입니다. 예를 들어 2025년 수치를 보면, 총 자본화 이자가 6,300만 파운드이고 그 대부분은 특정 금리로 자본화되었습니다. 한계 금리로 처리한 부분은 약 250만 파운드 정도로 아주 소액입니다. 따라서 특정 금리가 없어서 다른 방식이 적용되는 비중은 매우 미미합니다. 물론 우리가 취하는 접근은 회계 기준과 완전히 부합하며, 감사인들과도 논의했습니다. 그래서 저는 이 접근법을 충분히 신뢰할 수 있다고 봅니다. D. Sleath: 좋아요. 투자 시장은, 아마도 여러분이 묻고 계신 건 [식별 불가] 우리가 이런 시장에서 더 많이 거래할 수 있을지에 대한 자신감이 어디서 나오느냐는 거겠죠. 음, 우리는 시장과 대화하고, 자문가들과 자본의 원천을 만나고 있습니다. 그리고 일반적으로 부동산, 그리고 그 안에서도 데이터센터를 제외한 선호되는 두 부문, 즉 산업/물류와 주거에 대해 더 많은 자본이 유입되고 있다고 말씀드릴 수 있을 것 같습니다. 시간이 말해주겠지만, 올해 초 몇 주 동안에는 투자자들이 돈을 움직이기 시작할 의사가 있다는 신호가 확실히 더 보이고 있습니다, Paul. 하지만요. 시간은 더 두고 봐야겠지만, 저는 사람들이 사이드라인(관망)에서 충분히 오래 머물렀다고 생각합니다. 그리고 우리가 이야기했던 상대적으로 매력적인 전망과 입주자(점유자) 기초 펀더멘털이 개선되고 있다는 점을 고려하면, 올해 그 자본의 상당 부분이 실제로 투입될 가능성이 매우 높다고 봅니다. 두고 봐야겠지만요. 런던 ERV는 James. James Craddock: 네. 글쎄요. 물론 계속해서 비용 압박을 느끼는 고객들이 있습니다. 그리고 런던에 있으려고 선택하지 않는 고객들도 있고, 런던에 있을 여유가 없는 고객들도 있습니다.하지만 런던에 있을 여유가 없는 고객이 있긴 하더라도, 런던에 반드시 있어야 하고 런던에 지불할 수 있는 고객이 여러 명 있습니다. 이는 그들이 제공하는 서비스의 특성 때문인데, 보통 더 높은 가치의 상품과 서비스입니다. 그리고 보세요, 포트폴리오가 우리에게 말해주는 내용을 무시할 수는 없다고 생각합니다. 우리는 2025년 동안 도시 관점에서 공실률이 9.6%에서 9.4%로 소폭 내려가는 변화를 보았습니다. 또한 그 시장에서 재전환을 계속 포착하고, ERV 성장을 견인하며, 그 시장에서 낮은 파산/무 insolvency 수준을 보이고 있다는 점은 상대적으로 유리한 위치를 시사합니다. 또 하나 말씀드리자면, 현재 런던 내 프라임 헤밍 카운티와의 할인 폭이 더 좁아졌습니다. 따라서 선행 관점에서 볼 때, 이는 우리 런던 시장의 매우 긍정적인 유지율로 이어진다고 생각합니다. 그리고 가장 높은 임대 시장을 보면, 파크 로열과 웨스트 런던입니다. 현재 구축 ERV는 실제로 평방피트당 GBP 23에 불과하고, 이를 시장에서 달성되는 최고 임대료인 평방피트당 GBP 32~GBP 35와 비교해 보면, 해당 시장에서 성장 여지가 충분하며 탄탄한 임차인 기반을 확인할 수 있습니다. D. Sleath: 전화 라인에서 질문 하나 더 해도 될 것 같습니다. Operator: 다음 질문은 뱅크 오브 아메리카의 Marc Mozzi 님입니다. Marc Louis Mozzi: 데이터센터와 관련해 몇 가지 후속 질문이 있습니다. 첫째로, 데이터센터와 관련해 향후 3~5년 동안 예상해야 할 CapEx 규모를 수치로 어느 정도로 보면 될까요? 두 번째로는, 수익률(yield) 관점에서 향후 언제부터 임대 소득, 즉 P&L로 유입되는 어떤 수입을 예측하기 시작해야 할지에 대해 질문드립니다. 여기에는 파워드 셸과 완전 설비(fully fitted) 데이터센터가 혼합될 것이기 때문입니다. D. Sleath: 예. Marc, 이건 아마 마음에 안 드실 텐데요. 아직은 그 질문들에 답을 드리기 어렵습니다. 이미 말씀드린 바와 같이, 이러한 프로젝트 중 일부의 규모와 파워드 셸을 기준으로 한 온밸런스시트 CapEx인지, 아니면 완전 설비를 기준으로 한 오프밸런스시트 CapEx인지에 따라 달라질 가능성이 있는 CapEx 규모는 이미 언급해 왔습니다. 일부 딜을 체결한 후에는 CapEx 기대치에 대한 업데이트를 공유하고, 그러면 임대 현금흐름의 타이밍에 대해서도 이야기할 수 있을 것입니다. 따라서 죄송하지만, 이 건은 지금은 유보해야 합니다. 죄송합니다. Marc Louis Mozzi: 충분히 이해합니다. 그리고 또 하나 질문이 있는데, 지난 해와 올해 각각 GBP 3억(300 million) 규모의 인프라 CapEx와 관련된 것입니다. 제가 맞다면, 이는 수익 창출이 없는 자산이거나, 프로젝트가 배치(Deployment)되는 해의 비수익(non-yielding) CapEx인가요? 그리고 지금 말씀하신 7%의 cost of yield(원가 대비 수익률)에는 포함되는 건가요? 아니면 이 부분이 수익률을 1~2% 정도 낮췄다가, 이후에 다시 상승(램프업)하는 형태인가요? D. Sleath: 그렇다면, 지난 해와 올해 투입된 GBP 3억의 인프라가 이것이 축적적(accretive)인가요? 그리고 그것이 우리의 개발 수익률(development yield) 가이던스에서는 어떻게 반영되나요? 답은, 물론 그 프로젝트들이 진행될 수 있도록 하는 인프라적 준비 작업을 가능하게 하는 것들입니다. 여기에는 슬라우(Slough)의 전력 업그레이드도 포함됩니다. 그래서 우리가 개발 수익률 가이던스를 제시할 때는, 각 프로젝트가 그 인프라 지출에 대해 비례한 몫을 배분받는 방식으로 반영합니다. 즉, 추가적인 비수익(non-yielding) 자본의 일부가 아닙니다. 그것은 개발 수익률 가이던스에 반영되어 있습니다. 감사합니다, Marc. 웹캐스트를 통해 질문이 몇 가지 더 들어올 수 있을 것 같고, Claire가 읽어드릴 예정입니다. Claire Mogford: 네, 들어왔습니다. 먼저 데이터센터 관련으로 몇 가지 질문이 있고요. 2028년까지 임대할 수 있도록 제공 가능한 1.1기가와트(gigawatts) 규모의 토지나 전력 중, 확보되어 있고 귀하의 통제 하에 있는 비중이 얼마나 됩니까? D. Sleath: 전부요. Claire Mogford: 그리고 슬라우(Slough)의 간소화된 계획 구역(simplified planning zone, SPZ)에 대한 질문이 하나 있습니다. 이건 정기적으로 갱신이 필요합니다. 다음 갱신 날짜는 언제인가요? D. Sleath: 이 SPZ들에 대해서 말씀드리면—2024년 말에 갱신이 방금 완료됐습니다. 그래서 SPZ는 10년 동안 유지됩니다. 이번이 네 번째 반복입니다. 이전에는 3년 단위로 갱신해 왔었죠. 따라서 다시 갱신해야 하는 시점까지 9년이 남아 있습니다. 그 갱신을 받는 데는 큰 과정이 필요하고, 우리는 결코 이를 당연하게 여기지 않지만 슬라우 자치구 의회(Slough Borough Council)와의 작업 관계는 매우 좋습니다. 그리고 SPZ가 가져온 이점도 그들이 보고 있다고 생각합니다. 그래서 9년입니다. 또한 그 이후에도 계속될 것이라는 모든 기대가 있습니다. Claire Mogford: 그리고 전력에 관한 또 다른 질문이요. 그리드 접속은 어렵고 대기열 관리 이슈의 영향을 받습니다. 대기열에서 자리를 잃어본 적이 있나요? D. Sleath: 아니요. 저희는 -- 아니요, 잃은 적이 없습니다. 특히 런던 서부에서는, 저희가 가능한 한 일찍 작업을 확정할 수 있습니다. 우리는 이미 우크스브리지 무어 발전소(Uxbridge Moor Power Station) 업그레이드를 위한 계획을 꽤 오래전부터 세워 왔습니다. 그래서 사실 그 대기열 프로세스에 대한 NESO의 검토가 있더라도 저희 입장은 꽤 명확합니다. 그리고 그뿐 아니라 다른 경로로도 진행하고 있습니다. 그래서 아니요, 자리를 잃지 않았습니다. Claire Mogford: 그리고 마지막으로 데이터 센터입니다. 전력 공급된 쉘(powered shell)과 완전 설비(fully fitted) 간의 수익 인식 차이를 다시 설명해 주실 수 있을까요? 그리고 언제쯤 -- 더 중요하게는, 언제 수익을 보기 시작할 것으로 기대하나요? D. Sleath: 음, 그러니까 -- 네, 이론상 데이터 센터는 우리가 전력 공급된 쉘을 임대하든 완전 설비로 짓든, 동시에 가동되고 운영에 들어가게 됩니다. 만약 전력 공급된 쉘이라면, 그 안에 무상 임대 기간(rent-free period)이 포함되어 있기 때문에, P&L 관점에서 저희의 수익은 더 일찍 시작될 가능성이 있습니다. 보통 저희는 쉘을 먼저 짓고, 그 쉘을 짓는 데 12개월에서 15개월 정도가 걸릴 수 있습니다. 그 다음 키를 인도하고, 무상 임대가 시작되며 그 시점부터 수익을 회계 처리하기 시작합니다. 반면 완전 설비 데이터 센터를 한다면, 추가 피팅아웃(fit-out) 시간 때문에 수익은 아마도 18개월에서 2년 정도 더 걸릴 겁니다. 따라서 전체적으로 보면 3년 정도입니다. 즉, 전력 공급된 쉘과 완전 설비 간에는 수익 인식 측면에서 대략 18개월 또는 2년의 시차가 있습니다. 하지만 저희는 그 기다릴 만한 가치가 있다고 봅니다. Claire Mogford: 자본 배분(capital allocation)에 대한 질문이요. 포트폴리오에서 자산이 제 자리를 정당화해야 하고, 목표 처분 규모를 늘려야 한다는 말씀을 하셨는데요. 그 말은, 자산이 현재는 적은 편이거나, 아니면 자본 비용 대비 충분한 수익을 창출하는 자산이 지금은 적다고 생각하신다는 뜻인가요? D. Sleath: 저희가 말하는 것은, 저희는 모든 자산을 기대 수익과 위험 프로파일에 따라 순위를 매긴다는 것입니다. 그리고 앞으로 우리 앞에 높은 수익을 낼 기회가 많이 있기 때문에, 그 자본 투자 자금을 자체 조달할 수 있도록 처분 규모를 가속하고 늘리고 싶습니다. 따라서, 쉽게 말해 -- 처분 후보가 되는 자산의 ‘라인’이 높아지면서 더 많은 기회나, 혹은 더 많은 상황이 생겼고, 거기서 “아, 이건 우리에게 이렇게 해야 한다”라고 판단한 경우가 더 늘었습니다. 그것은 해가 지나면서도 아주 잘 해왔고 실적도 좋았습니다. 이제는 그 돈을 회수해서 새로운 기회에 투입할 때입니다. 대단히 감사합니다. 제 생각엔 여기까지인 것 같습니다. 긴 세션이었는데 죄송합니다. 그리고 부디 흥미로웠기를 바랍니다. 여러분 모두의 질문과 주의(관심)에 감사드립니다. 좋은 하루 보내세요.