Prologis, Inc.

발표자: 인사드립니다. Prologis Q1 2026 실적 컨퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다. [발표자 지침] 상기하여 드리면, 본 컨퍼런스는 녹음되고 있습니다. 이제 Justin Meng, 선임 부사장 겸 투자자 관계 담당을 소개해 드릴 수 있어 기쁩니다. 감사합니다. 시작해 주십시오. Justin Meng: 감사합니다, 발표자님. 모두에게 좋은 아침입니다. 2026년 1분기 실적 컨퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다. 오늘 함께하신 분은 Dan Letter, CEO; Tim Arndt, CFO; Chris Caton, Managing Director입니다. 또한 본 콜에는 미국 연방법상 연방 증권 법규의 의미 내에서의 미래지향적 진술을 포함하여, 당사의 전망, 기대 및 향후 성과에 관한 진술이 포함될 것임을 말씀드립니다. 이러한 진술은 현재의 가정에 기초하며, 실제 결과가 중대하게 달라질 수 있는 위험과 불확실성의 영향을 받습니다. 이러한 위험에 대한 논의를 위해 당사의 SEC 제출 서류를 참조해 주시기 바랍니다. 당사는 어떠한 미래지향적 진술도 업데이트할 의무를 부담하지 않습니다. 또한 본 컨퍼런스에서 FFO와 EBITDA와 같은 특정 재무 지표를 비(非)GAAP 기준으로 논의할 것입니다. Reg G에 따라, 당사 1분기 실적 보도자료 및 보충 자료에 가장 직접적으로 비교 가능한 GAAP 지표로의 조정 내역을 제공했으며, 두 자료 모두 당사 웹사이트 www.prologis.com에서 확인하실 수 있습니다. 그럼 Dan에게 콜을 넘기겠습니다. Dan Letter: 감사합니다, Justin. 좋은 아침이며, 참석해 주셔서 감사합니다. 당사는 견고한 모멘텀을 바탕으로 2026년에 진입했고, 1분기 실적에서도 그 흐름이 이어지는 것을 확인했습니다. 최근 몇 주 사이 지정학적 배경은 더 불확실해졌지만, 당사의 비즈니스는 회복력 있는 수요, 규율 있는 실행, 그리고 글로벌 플랫폼의 강점과 규모에 힘입어 매우 높은 수준으로 계속해서 성과를 내고 있습니다. 지난 분기 우리는 사업의 핵심 3가지 우선순위를 제시했습니다. 이제 그 전략이 운영 전반, 가치 창출, 자본 형성에서 어떻게 성과로 전환되고 있는지 강조하겠습니다. 첫째, 우리는 64백만 평방피트 규모의 계약 체결을 통해 또 한 번의 기록적인 임대 실적을 달성했으며, 이는 높은 유지율과 건전한 신규 임대 활동이 모두 뒷받침했습니다. 점유율은 기대를 상회했으며, 연간 전망치를 상향 조정하고 있습니다. 둘째, 물류와 데이터 센터 전반에 걸쳐 토지 뱅크를 가동하고 있습니다. 1분기 착공은 21억 달러이며, 이 중 13억 달러는 데이터 센터 빌드-투-스킷입니다. 데이터 센터 제공에 대한 고객의 관심 깊이는 상당하며, 토지, 전력, 개발 전문성을 함께 묶어 제공하는 당사의 역량이 주요한 차별점이라고 믿습니다. 이는 또한 이 기회에서 성장하는 점유율을 포착할 수 있는 위치에 당사를 자리매김합니다. 셋째, 우리는 전략적 자본 플랫폼을 확장하고 있습니다. GIC와 16억 달러 규모의 조인트벤처를 발표했으며, 분기 종료 이후에는 La Caisse와 12억 달러 규모의 조인트벤처를 추가로 발표했습니다. 이러한 파트너십은 당사의 플랫폼에 대한 강한 투자자 수요와 전 세계적으로 고품질의 기회에 자본을 투입할 수 있는 당사의 능력을 반영합니다. 종합하면, 이러한 이니셔티브는 한 가지 간단한 사실을 다시 확인해 줍니다. 우리는 더 넓고, 더 회복력 있는 플랫폼을 구축하고 있으며, 시간이 지남에 따라 성장 성과를 복리로 쌓아 올릴 수 있는 위치에 있습니다. 제가 Tim에게 콜을 넘기기 전에, 지정학적 배경에 대해 간단히 말씀드리겠습니다. 중동에서의 분쟁은 또 다른 형태의 경제적 불확실성을 만들어냈고, 이는 무엇보다도 더 높은 에너지 가격과 인플레이션 및 금리의 재차 압력으로 가장 직접적으로 나타나고 있습니다. 추측하기보다는, 우리가 보고 있는 데이터, 고객으로부터 듣고 있는 내용, 그리고 우리가 비즈니스를 운영하는 방식에 집중하겠습니다. 임대 계약 체결, 제안 물량, 그리고 빌드-투-스킷 파이프라인은 근본적인 수요의 지속적인 강세를 시사합니다. 실제로 3월은 신규 임대에 매우 활발한 달이었습니다. 이에 비해, 당사 비즈니스가 2025년 4월에 관세와 관련된 갑작스러운 불확실성에 직면했을 때는 임대 활동의 중단이 상대적으로 즉각적으로 나타났고, 그 후 몇 주와 몇 달에 걸쳐 이어지며 영향을 미쳤습니다.동시에 고객 인사이트는 매 분기 수백 건의 실시간 상호작용에 대한 직접적인 지속 참여를 기반으로 하고 있습니다. 이번 분쟁이 시작된 지 7주가 지난 시점에서 대부분은 상황을 적극적으로 모니터링하고 있으며, 2026년 사업 계획이 변경되지 않았다고 우리에게 말해주고 있습니다. 오늘날의 위험은 불확실성이 고객의 의사결정을 늦추는 것입니다. 지금까지는 그에 대한 의미 있는 증거를 보지 못했습니다. 그렇지만 우리는 수십 년 동안 사업을 규정해온 동일한 규율에 의해 이끌리는 높은 수준의 인지 속에서 운영하고 있습니다. 이는 시간 테스트를 거친 플랫폼이며, 물류, 디지털 인프라, 에너지 전반에서 성장을 견인하는 구조적 동인들은 확고하게 제자리에 있습니다. 이제 저는 Tim에게 전화 내용을 넘겨, 결과와 전망을 설명드리겠습니다. Timothy Arndt: 감사합니다, Dan. 이제 곧바로 당사 결과부터 말씀드리겠습니다. 우리는 역동적인 환경 속에서 전략적 우선순위에 잘 맞춰 실행하며 탄탄한 한 분기를 달성했습니다. 1분기 핵심 FFO는 주당 1.50달러였으며, 순 판매 촉진 비용을 포함해 주당 1.52달러를 제외하고는 각각 우리의 기대치를 상회했습니다. 우리는 분기 말 점유율 95.3%로 마감했는데, 이는 우리가 예고했고 통상적으로 각 1분기에 경험하는 계절적 하락을 반영합니다. 유지율은 거의 76%로 매우 강하게 유지됐습니다. 순 실효 임대료 변동은 이번 분기 32%로 다소 더 완만했으며, 이는 주로 시장 믹스에 기인합니다. 순 실효 기준으로 연간 임대료 변동이 40%에 근접할 것이라는 우리의 기대는 변함이 없습니다. 리스 마크-투-마켓은 순 실효 기준으로 분기 말 17%로 마무리됐습니다. 하락 속도는 이번 분기에 시장 임대료가 상승하면서, 부분적으로는 지난 2.5년 만에 처음으로 상승이 나타난 데 힘입어 의미 있게 둔화되었습니다. 리스 마크-투-마켓은 현재 스팟 임대료 기준으로 내재 NOI 약 7.5억 달러에 해당하며, 물론 이는 대체 비용 임대료의 상방을 반영하지는 않습니다. 대체 비용 임대료의 상방은 점유율이 개선되면서 시간이 지나며 현실화될 것으로 예상됩니다. 동일점포 기준 NOI 성장은 순 실효 기준 6.1%, 현금 기준 8.8%였습니다. 전년 동기 대비 점유율이 증가하고 임대료 변동의 기여가 확대된 것 외에도, 이번 기간은 비정상적으로 낮은 연체채권 비용의 혜택도 받았습니다. 자본 배치와 관련해 우리는 정말 훌륭한 한 분기를 보냈습니다. 우리는 21억 달러 규모의 신규 개발을 시작했으며, 그중 물류 8.5억 달러와 데이터 센터 13억 달러 규모의 프로젝트 2건에 해당합니다. 물류 부문에서는 착수의 약 75%가 투기적(speculative)으로, 여러 시장에서 신규 공급이 필요하다는 점에 대한 당사의 확신과 펀더멘털 개선을 반영합니다. 데이터 센터 착수는 기존 캠퍼스에서의 1건 신규 부지 개발과 포트폴리오에서의 1건 전환을 포함해 총 350메가와트였습니다. 두 프로젝트 모두 장기 기준으로 주요 기술 기업에 선임대(pre-lease)되어 있으며, 이들 기업은 투자 등급 신용도가 탄탄합니다. 전력 공급 사이트에 대한 고객 관심은 매우 높습니다. LOI 기준 1.3기가와트와, 전력 파이프라인 전체가 어느 정도의 논의 단계에 있습니다. 우리는 분기 말 기준으로 확보되었거나 고도화 단계에 있는 에너지 5.6기가와트로 마감했는데, 이는 해당 분기 동안 150메가와트 규모의 또 다른 시설이 안정화된 것을 반영합니다. 전력 셀 형태가 메가와트당 300만 달러라고 단순 가정하면, 현재 파이프라인은 턴키(turnkey) 포맷에서는 150억 달러를 훨씬 상회하는 투자와 그 이상의 금액을 제공할 수 있어, 가치 창출의 상당한 잠재력이 있습니다. 태양광 및 에너지 저장 사업을 계속 확장해, 이번 분기에 42개 프로젝트를 완료함으로써 총 1.3기가와트의 설치 용량에 이르렀습니다. 자본 재활용과 관련해 우리는 이번 분기 중 약 12억 달러 규모의 자산을 매각하거나 기여했습니다. 여기에는 지난 분기에 발표된 미국 Agility Fund 내 초기 활동뿐 아니라 GIC와의 신규 벤처를 위한 시드 자산도 포함됩니다. 이제 시장으로 넘어가기 전에, 기업 벤처 캐피털 부문인 Prologis Ventures의 10주년을 기념해 표기한 점을 잠시 강조하고 싶습니다.우리는 이제 신흥 기술과 공급망의 솔루션에 대한 가시성을 제공하는 50개 이상의 기업에 걸쳐 3억 달러를 투자해, 혁신을 주도하고 새로운 기회를 발견함으로써 잠재적 혼란에 앞서 나가고 있습니다. 전반적으로 우리는 수요가 강화되며 공실률이 정점에 이르고, 임대료가 플러스 성장으로 이어지는 시장 수가 증가하는 등 ‘인플렉션(전환)’ 단계들을 더 깊이 통과했습니다. 우리의 미국 시장은 4,500만 평방피트를 흡수했는데, 계절 조정 기준으로도 견조한 결과이며 전망보다 약간 앞섰고 해당 분기의 자체 임대 경험과도 일치합니다. 미국 공실률은 건설 파이프라인이 유리한 가운데(전체 재고 중 1.7% 수준으로, 10년 평균 2.6% 대비 낮음) 완공 물량이 줄어 공실률이 전분기 대비 보합세를 유지하며 7.5%를 기록했습니다. 우리는 여전히 공급과 수요 간의 상대적 균형이 유지될 것으로 보며, 이로 인해 공실률이 연중 더 낮아질 수 있을 것으로 기대합니다. 글로벌로는 해당 분기 동안 시장 임대료가 30bp(베이시스 포인트) 상승했습니다. 그리고 경기 둔화가 없다는 전제 하에, 조건이 견조해지면서 성장세는 이어지겠지만 분기마다 다소 고르지 않을 수는 있습니다. 미국에서는 가장 강한 성장이 중앙 및 남동부의 많은 시장에서 나타나고 있으며, 국제적으로는 라틴아메리카, 서유럽, 영국, 일본이 두드러집니다. 남부 캘리포니아는 우리의 기대와 같은 수준으로 성과를 내고 있는데, 즉 개선되고는 있으나 다른 시장에 비해 뒤처질 것이라는 의미입니다. 우리는 더 강한 임대 활동과 고객으로부터의 보다 건설적인 분위기를 보고 있으며, 공실률은 소폭 증가했고 임대료는 약간 하락했습니다. 이 역시 시장이 인플렉션의 더 이른 단계들을 계속 진행하는 과정에서 우리의 전망과 일치합니다. 이제 고객에 대해 말씀드리겠습니다. 최근 임대는 규모 범주와 지리적 분류 모두에서 더 폭넓은 거래 믹스에 의해 뒷받침되었습니다. 분기 중 기록적인 임대 실적을 낸 이후에도, 파이프라인은 단순히 보충된 것에 그치지 않고 실제로 새로운 최고치에 도달했는데, 이는 견조한 기반 수요와 지속적인 수요가 반영된 결과입니다. 대형 공간 포맷이 현재 사실상 포트폴리오에서 매진된 상태인 가운데, 다른 유닛 크기로의 활동이 넓어지고 있으며, 빌드-투-서트 수요에서 강세가 나타나고 있는데 이 부분의 파이프라인도 계속 건강한 수준입니다. 부문 관점에서 보면, 필수재와 이커머스에서 수요는 강하게 유지되고 있으며 데이터센터 공급업체들 사이에서 모멘텀이 점차 강화되고 있습니다. 의사결정은 다소 더 느린 편이지만 임대 활동은 견조하게 유지되고, 철회 조짐에 해당하는 유의미한 증거는 보지 못했습니다. 자본시장에서는 거래 물량이 증가했는데, 현재 핵심(core), 코어 플러스(core plus) 및 밸류-애드(value-add) 전략에 걸쳐, 그리고 단일 자산과 포트폴리오 거래 모두를 아우르며 시장에 나와 있는 상품이 고무적일 정도로 많습니다. 두드러지는 점은 ‘품질 프리미엄’입니다. 입지가 탄탄하고 기능성이 좋으며 신용도가 높은 자산은 가장 깊은 매수자 풀을 끌어들이고 있으며, 시장 임대료 기준 캡레이트는 약 5%이고, 레버리지 없는 IRR은 7%대 중반 수준입니다. 이제 전략적 자본에 대해 말씀드리겠습니다. 우리는 3개의 추가 차량(vehicle)에 대한 커밋먼트를 체결했는데, 여기에는 GIC와의 새로운 벤처가 포함됩니다. 이 벤처는 미국의 빌드-투-서트 기회를 개발하고 보유할 예정이며, 개발과 인수 전략 모두에 초점을 맞춘 범유럽 벤처를 통해 La Caisse와의 관계를 확장합니다. 또한 일본에서 새로운 인수 차량을 출범시켰습니다. 이들 벤처와, 지난 분기에 발표된 Agility Fund 및 CREIT의 클로징 사이에서, 우리는 3자(제3자) 지분 약 26억 달러 이상을 조달해, 투자 기회가 성장하는 흐름에 맞춰 더 ‘수익성에 기여하는(어크레티브)’ 형태로 자본을 정렬했습니다. 그리고 마지막으로 재무상태표와 관련해, 우리는 해당 분기 동안 가중평균금리 약 3.75%로 신규 자금 55억 달러를 조달했습니다. 여기에는 3개 신용시설 중 하나에 대한 30억 달러 규모의 재구성(recast)이 포함되며, 스프레드는 단 63bp로—어떤 REIT 중에서도 가장 낮은 수준입니다. 이제 가이던스에 대해 말씀드릴 텐데, 이것은 제가 주주에게 제공하는 자료에서 검토하겠습니다. 평균 점유율에 대한 예측을 95%~[식별불가] 범위로 상향 조정하고 있습니다.이번 증가는 1분기 성과가 예상치를 웃돈 것과 함께 순요소점포 동일점포 성장(넷 effective same-store growth) 전망을 4.75%~5.5%, 현금 성장 전망을 6.25%~7%로 끌어올립니다. 또한 전략적 자본 수익(Strategic capital revenue)은 6억 6,000만~6억 8,000만 달러 범위로 예상되며, G&A는 5억 1,000만~5억 2,500만 달러 범위로 예상됩니다. 배치(Deployment)와 관련해 개발 착수를 45억~55억 달러로 늘리고 있으며, 이는 자체 운영과 관리 운영 기준으로 약 40%가 데이터센터 빌트-투-수트(build-to-suits)에 배정됩니다. 인수(Acquisitions)는 10억~15억 달러 범위를 계속 유지할 것이며, 당사 지분 기준의 통합 기여 및 처분 활동(combined contribution and disposition activity)은 35억~45억 달러 범위로 예상됩니다. 이를 종합하면, 저희의 탄탄한 출발이 실적(earnings) 전망을 상향 조정하게 했습니다. 순이익(Net earnings)은 주당 3.80~4.05달러 범위로 예상됩니다. 순 프로모트 비용(net promote expense)을 포함한 코어 FFO는 주당 6.07~6.23달러 범위, 순 프로모트 비용을 제외한 코어 FFO는 주당 6.12~6.28달러 범위이며, 이는 기존 중간값 대비 80 베이시스 포인트 상승입니다. 마무리하자면, 지속적인 변동성이라는 배경 속에서도 사업의 강점이 분명하게 드러납니다. 저희는 대체 불가능한 자산 포트폴리오가 창출하는 내구성 있고 성장하는 현금흐름, 자본 배치에 대한 규율 있는 접근, 규모화된 자산운용 플랫폼, 견고한 재무구조(fortress balance sheet)에 기반해 있습니다. 동시에 에너지와 데이터센터 등 인접 사업에서도 계속 확장해 성장의 추가 경로를 제공하고 있습니다. 지금까지의 강한 출발에 대해 기쁘게 생각하며, 저희 팀의 실행을 자랑스럽게 여기고, 연중 남은 기간 동안 훌륭한 결과를 제공할 수 있는 탄탄한 기반을 갖추고 있습니다. 그럼 통화는 다시 진행하시는 가운데, 운영자에게 질문을 맡기겠습니다. Operator: [Operator Instructions] 그리고 첫 번째 질문은 Morgan Stanley의 Ronald Kamden 님입니다. Ronald Kamdem: 훌륭합니다. 분기 기록적인 임대(리스) 실적에 축하드립니다. 그리고 파이프라인도 기록으로 돌아왔다고 말씀하신 것 같아요. 제 질문은 임대 스프레드(리스팅 스프레드)에 관한 것입니다. 분기 동안 그것이 약간 [발음불명]처럼 보이는데요. 거기에 대한 코멘트와, 나머지 연도 동안 임대 점유율(occupancy)과 가격(pricing)을 어떻게 생각하고 계신지 궁금합니다. Timothy Arndt: Ron, 네. 제가 언급한 대로 해당 분기에는 수치에 보이는 것처럼 약간의 믹스가 있었습니다. 구체적으로는 미국 내 서부(West) 지역에서 약 40%의 롤(임대)이 발생하는데, 그 지역은 비교적 조건이 더 약하고 임대 마켓-투-마켓(lease mark-to-market)이 낮은 편이기 때문입니다. 아시다시피 이는 임대료 변동(rent change)과 SEP(해당 자료)에서 보게 될 무상 임대(free rent) 같은 항목에도 영향을 미쳤습니다. 점유율과 임대료 변동의 균형은 단지 시장 간의 문제가 아니라, 거래(deal)별로 결정되는 측면이 더 큽니다. 저희가 보면 시장 상황의 혼합이 꽤 폭넓습니다. 아주 타이트한 곳도 있고 여전히 약한 곳도 있는데, 이는 서브마켓(submarket) 또는 심지어 유닛 단위에서도 그렇게 나타날 수 있습니다. 따라서 종합적으로는 여러 시장과 상황에서 임대료를 밀어 올리는 모드에 있다고 말씀드리겠습니다. 다만 일부 점유율은 계속 보존하고 있습니다. Operator: 다음 질문은 Evercore ISI의 Michael Griffin 님입니다. Michael Griffin: 데이터센터 개발의 임대(lease) 전개와 관련해 여쭤보고 싶습니다. 분기에 발표된 소식이 분명히 좋은 소식처럼 보이긴 하는데요. 한편으로는, 뉴스에서 본 것처럼 데이터센터 개발 기회들이 전국 곳곳에서 보류(shelved)되는 분위기이고, 지역 자치단체가 반대하고 있다는 이야기도 들었습니다. 이게 이 파이프라인에 대한 리스크인가요? 아니면 이미 진행 중인 프로젝트들은, 확보된 전력(secured power)까지 고려했을 때, 계속 진행하면서 결국 말씀하신 그 가치를 창출할 수 있다고 보시나요? Dan Letter: Michael, 저는 Dan입니다. 데이터센터 빌트-투-수트의 경우 저희 파이프라인은 매우 탄탄합니다. 이번 분기에 발표한 두 건의 착수(start)를 보셨을 겁니다. 저희는 올해에 대해 처음으로, 저희가 예상하는 모습을 가이던스(guide)로 제시했습니다.LOI(의향서) 기준으로 1.3기가와트 규모의 거래가 있고, 우리는 해당 파이프라인을 전환하는 과정에서 더 진척을 내고 있습니다. 지금 진행 상황에 대해 정말로 기분이 좋습니다. 그리고 제 생각에는 그것이 향후 3년치의 사업을 설명해 주는 것이고, 고객들로부터 듣고 있는 모든 것은 그들이 공간이 필요하다는 점입니다. 운영자: 다음 질문은 Citi의 Craig Mailman이 해 주시겠습니다. Nicholas Joseph: 여기 Nick Joseph입니다. Craig와 함께 있습니다. 데이터 센터에 대한 추가 공시에 감사드립니다. 이번 분기에 새로 착수하는 건에 대해 개발 마진을 어떻게 가정하고 있나요? 과거에 25%~50% 마진 범위를 말씀하신 것으로 알고 있습니다. 그렇다면 이번 시작 건들은 그 범위와 비교해 어떤가요? Dan Letter: 따라서 이번 분기의 착수 물량을 보면, 물류 쪽의 물량과 관련해 당연히 빌드-투-슈트(build-to-suits)도 포함됩니다. 또한 스펙(spec)도 포함되는데, 이번 분기에는 지난 몇 분기보다 스펙이 더 많습니다. 그리고 데이터 센터 측면에서도, 지난 몇 년 동안 말씀드렸던 범위 안에서 유지하겠지만, 그것은 통상적인 물류 마진에서 보시는 것보다 25%~50% 더 좋거나 더 높은 수준이라고 보시면 됩니다. 운영자: Wells Fargo의 Blaine Heck이 다음 질문을 하시겠습니다. Blaine Heck: 이번 분기 평균 점유율이 예상치를 초과 달성한 것처럼 보입니다. 가이던스를 약간 상향하신 것은 알고 있습니다. 하지만 점유율 가이던스가 Q1에서 큰 수준의 추가 상승 여지를 주지 않는다면, 초기 예상보다 Q2에 더 큰 하방이 나타날 수 있는 타이밍 관련 요인이 있었나요? 아니면 연초라서 가이던스에 그저 보수성이 조금 반영된 것일 뿐인가요? Dan께서 말씀하신 것처럼 가시성은 다소 더 어려운 편입니다. Timothy Arndt: Blaine, 이번 분기 평균 점유율을 약 20 베이시스 포인트 상회했습니다. 가이던스의 중간값을 기준으로 보면 연간으로는 약 [식별 불가] 포인트 수준의 상승을 보실 수 있습니다. 그 이상을 반영하는 데에는 두 가지가 있습니다. 첫째, 점유율이 당겨진 부분인데, 주로 예상 갱신(surprise renewals) 같은 형태로 나타날 것입니다. 그리고 둘째, 파이프라인의 강점도 반영됩니다. 제가 언급드렸듯이, 우리는 체결(signings)에서도 활동이 많았습니다. 그게 절반이고, 또 오늘 기준으로 남아 있는 제안(proposals)의 전체 규모가 충분히 크기 때문에, 이후의 나머지 부분에 대해서도 자신감을 갖게 해줍니다. 운영자: 다음으로 Bank of America의 Andrew Berger가 질문을 하시겠습니다. Unknown Analyst: 1Q 순흡수가 예상보다 조금 앞서 나간 것 같습니다. 2026년의 근본적인 전망에 대해 최신 견해를 간단히 공유해 주실 수 있나요? Christopher Caton: 물론입니다. 저는 Chris입니다. 그래서 저희의 관점은 변함이 없습니다. Dan과 Tim이 스크립트에서 설명했듯이, 우리는 전환 국면(inflection phase)을 지나고 있습니다. 저희의 관점에는 거의 변화가 없습니다. 즉, 순흡수는 올해 약 2억 제곱피트에 접근할 속도로 진행 중이고, 완공은 올해 1억 9천만 제곱피트입니다. 그러면 연중 임대료와 점유율—시장 임대료와 점유율—이 개선되는 것을 보게 될 것입니다. 말씀하신 것처럼, 그리고 설명하신 것처럼 Q1은 소폭 더 좋았습니다. 다만 우리는 핵심 가정은 유지할 것입니다. 이것은 연중 변화해 갈 매크로 환경의 문제입니다. 그 환경은 중동에서의 분쟁의 규모와 지속 기간에 의해 영향을 받을 것입니다. 그래서 저희는 그 위험과, Dan이 준비 발언에서 설명한 것처럼 견고한 고객 수요가 있다는 점을 함께 균형 있게 고려하고 있습니다. 또한 경제 컨센서스도 활용했습니다. 그들은 시장 기준으로 조정(marking to market)하면서, 연중 후반에 때때로 40 베이시스 포인트까지 전망을 낮추기도 했습니다. 하지만 한 발 물러서 기본 시각은 그대로이고, 시장에는 지속적인 모멘텀이 있습니다. 운영자: 다음으로 Scotiabank의 Nicholas Yulico가 질문을 하시겠습니다. Nicholas Yulico: 방금 도움이 됐던 시장 코멘터리를 다시 돌아보고 싶습니다. 미국에서 지연이 있었던 일부 시장에 대해, 좀 더 자세한 내용을 얻을 수 있을지 보고 싶었습니다.이미 캘리포니아 남부에 대해 이미 말씀하셨다는 건 알지만, 어쩌면 뉴욕, 뉴저지 같은 다른 시장들—거기서 임대료 성장에 더 나아지려면 어떤 변화가 필요할지에 대해 말씀해 주실 수 있을까요. 그리고 유럽 노출과 관련해서는, 영국 이외의 국가들에 대해서도 이야기해 주시고, 유럽의 에너지 가격이 현지 경제에 어떤 영향을 줄 수 있는지에 대한 질문이 많기 때문에 고객들로부터 최근에 어떤 느낌을 듣고 있는지도 설명해 주시면 좋겠습니다. Christopher Caton: 저는 Chris입니다. 제가 먼저 말씀드릴게요. 먼저 미국에서는 3~4가지 점을 되짚어볼 수 있습니다. 첫째, 미국에는 건강한(견조한) 지역의 범위가 확대되고 있습니다. 예를 들어 텍사스는 대체로 강세이고, 사우스 휴스턴과 댈러스는 either strong or healthy(강세 또는 견조)하고, 애틀랜타도 그렇고, 그리고 점점 미드웨스트 일부 시장도 그렇습니다. 콜럼버스 쪽에 대한 이야기, 인디애나폴리스 같은 곳도 마찬가지고요. 즉, 팀이 준비된 발언에서 설명한 그 강점이 있습니다. 네, 특히 경기 부진 이후에, 미국에서 가장 부진한 2개 시장은 아마도 LA 카운티와 시애틀일 겁니다. 이곳들은 역사 대비 공실률이 매우 높은 지역이고, 유입되는 수요의 속도는 둔화돼 있습니다. 따라서 회복이 아직 거기서 완전히 나타나지 않은 상태입니다. 핵심 시장 관점에서 뉴욕, 뉴저지에 대해 질문하셨으니, 샌프란시스코 베이 에어리어도 함께 말씀드릴 수 있습니다. 이 지역들은 저희가 전망을 업그레이드하고 있는 곳입니다. 전반적으로 이제는 시장에 대한 평가를 업그레이드하는 국면에 들어서고 있고, 뉴욕, 뉴저지는 그 좋은 예입니다. 거기서 임대료 성장의 때인가요? 아직은 아닙니다. 우리가 이야기해왔듯이 올해는 전환기의 과정에 해당하지만, 중요한 건 저희가 업그레이드하는 지역에 대한 편향(bias)을 갖고 있다는 점입니다. 공실률은 정점을 찍고, 고객 수요는 긍정적인 방향으로 톤이 바뀌기 시작했습니다. 유럽으로 넘어가면요. 먼저 독일과 네덜란드 같은 서유럽 지역이 그 시장을 선도하고 있습니다. 그리고 준비된 발언에서 설명된 그 대화가 있는데, 그건 글로벌 차원에서도 이어지고 있고, 거기에 유로(유럽 통화)와 그 분위기까지 더해 보면 긍정적입니다. 사업 계획은 그대로 유지되고 있으며, 고객들은 부동산 관련 요구사항을 추진하고 있습니다. Dan Letter: 제가 여기서 하나 더 보탠다면, 유닛 규모나 빌딩 규모에 집중해 볼 필요가 있습니다. 예를 들어 500,000스퀘어피트—콜 it, 대형 포맷—이상 같은 경우에는 거의 매진 상태에 가깝습니다. 그 규모에서는 전 세계적으로 98% 임대 완료(리스 완료)입니다. 그러면 거기서는 확실히 임대료 성장도 보기 시작하실 겁니다. Operator: 다음으로 미주호의 Vikram Malhotra가 질문하겠습니다. Vikram Malhotra: 강한 분기 성과에 축하드립니다. 두 가지 확인만요. 우선 지난 분기에, 연중 후반으로 접어들면서 연환산 임대료 성장으로 임대료 인상 폭(rent bumps)을 넘어설 수 있는 시장을 보고 싶다고 하셨던 것 같은데요. 혹시 연환산 기준으로 실제 임대료 성장이 나타나는 시장이 어떤 곳인지 조금 더 색깔을(구체적으로) 알려주실 수 있을까요. 그리고 같은 매장 NOI 전망과 현금 전망에 대해, 거기에 담긴 숫자를 보면 둔화(decel)가 시사되는 것 같거든요. 그렇다면 무엇이 그걸 이끌고 있습니까? 또는 제가 보기엔 가이드 대비 1분기(1Q)에서 큰 폭으로 튄(pop) 이유는 무엇이었나요? Christopher Caton: Vikram, 먼저 시장 임대료 성장부터 말씀드리고, Tim이 같은 매장 관련 질문을 맡겠습니다. 질문을 정말 구체적인 숫자까지 뽑아내려는 방식으로 하셔서 그런 의도를 이해했습니다만, 제가 그렇게 표현했을 가능성은 잘 모르겠습니다. 그래도 가장 건강한 지역들을 말씀드리면, 애틀랜타, 댈러스, 휴스턴, 콜럼버스뿐 아니라 미국 밖에서—예를 들면 라틴아메리카의 상파울루와 멕시코시티 같은 곳도—임대료 성장을 선도하는 지역들입니다. Timothy Arndt: 그리고 Vikram, 현금 파트에 대해서는요. 네, 저희 가이드는 기대를 명확히 반영하고 있습니다. 1분기는 일부 점유 관련 컴프(비교 지표)가 유리하게 작용하는 효과가 있는데, 2025년의 연간 흐름(cadence) 측면에서 1분기 상황이 특히 그렇습니다. 저희는 그 해 동안 점유를 쌓아 올렸기 때문에, 그 컴프 효과는 시간이 지나면서(덜해지며) 영향이 줄어듭니다. 그리고 임대료 변화는 물론 포트폴리오를 통해 연속적으로(rolling through) 강력하게 반영됩니다.하지만 연간 기준으로는 스프레드가 조금 더 완화되면서 분기 대비 -- 음, 죄송합니다. 같은 분기 기준으로 연간 기준으로는, 세일즈 지점 동일 매장 기준에서 기여도가 더 낮아집니다. Operator: 다음으로 BTIG의 톰 캐더우드(Tom Catherwood)입니다. William Catherwood: 훌륭합니다. 데이터 센터로 잠깐 다시 돌아가 보겠습니다. 전력이 확보되더라도, 장비 측면에서 공급망 병목이 있는 것처럼 보이고, 특히 턴키(turnkey) 개발에서 병목이 발생하고 있습니다. 팬데믹 기간에 하셨던 것과 유사하게 자재와 장비를 선주문함으로써 그 부분을 앞서갈 수 있나요? 그리고 그렇다면 빌드-투-수트(build-to-suit) 협상에서 유리하게 작용하나요? Dan Letter: 톰, 감사합니다. 짧게 답하면 그렇습니다. 그렇습니다, 전적으로요. 조달은, 우리의 견고한 대차대조표(fortress of a balance sheet)와 이러한 장기 리드 항목들을 앞당겨 대응할 수 있는 능력 때문에, 우리에게는 확실한 차별점입니다. 그리고 제가 지난 오늘 말한 것 중 하나와, 오늘 앞서 질문하셨던 마진에 대해 실제로 하나를 정정하자면요. 마진은 물류(logistics) 대비 25%~50%가 아니라, 실제로 25%~50%입니다. 즉 물류보다 25%~50% 더 나은 게 아니라, 정확히는 마진이 25%~50%라는 뜻입니다. 그리고 이 딜들은 매우 수익성이 좋습니다. 이를 염두에 두면, 우리의 파이프라인은 물류 기반의 기초, 건물, 토지 위에 구축돼 있습니다. Operator: 다음으로 골드만 삭스(Goldman Sachs)의 케이틀린 버로스(Caitlin Burrows)입니다. Caitlin Burrows: 준비된 발언에서 3가지 핵심에 대해 말씀하신 것 중 일부에서 이미 어느 정도 짚으셨을 수도 있겠지만요. 팀, 당신은 일본에서의 신규 GIC와 La Caisse JV 인수 목적회사, 즉 애질리티 펀드(Agility Fund)를 말씀하셨습니다. 그런데 그게 꽤 많아 보입니다. 그래서 전략적 자본(Strategic capital) 사업에 대해 새로 더 집중하는 부분이 있는 건가요? 그 시점이 우연과 맞물린 건가요? 아니면 펀드 쪽에서 더 큰 추진이 있는 건가요? 그리고 이 새로운 펀드들과 기존 펀드들 사이에 어떤 핵심적인 차이가 있나요? Timothy Arndt: 케이트. 보시다시피 우리는 차량(vehicle) 수에 대해 정말 자랑스럽고 또 기대가 큽니다. 지난 2개 분기 동안 5개의 새로운 차량을 출시했는데, 지역과 포맷을 아우를 뿐 아니라 위험 성향(risk appetite)도 다양합니다. 한 가지 보이는 점은, 지난 분기에 출시된 미국 애질리티 펀드와 여기서 발표한 벤처가 일부 개발 활동으로까지 확장된다는 것입니다. 그리고 이건 아주 의도적입니다. 물류(logistics) 한쪽에서, 배치(Deployment) 물량이 늘어날 것으로 우리가 보는 흐름을 선제적으로 앞서가려는 겁니다. 시장이 개선되고 있으니, 그에 맞춰 가이던스를 끌어올리고 있습니다. 이 사업은 토지 뱅크(land bank)와 플랫폼 규모를 고려할 때, 제 생각에는 50억~60억 달러(미화)도 꽤 쉽게 해낼 수 있어야 합니다. 하지만 그 기회는 댄이 말씀드리는 이 놀라운 데이터 센터 기회와 맞물려 있습니다. 그리고 우리는 거기에 필요한 자본을 보고, 그 모든 기회를 향해 갈 수 있는 적절한 방법을 찾고 있습니다. 즉, 더 스마트하고 자본 효율적인 포맷으로 그 기회를 활용해 수수료를 창출하고, 장려(promotes)하는 방식으로 말이죠. 그래서 이 차량들이 발표되는 과정에서, 지금 그 확장이 드러나고 있는 겁니다. Operator: 다음으로 UBS의 마이클 골드스미스(Michael Goldsmith)입니다. Michael Goldsmith: 임대 제안 파이프라인이 이번 1분기에 꽤 많이 늘어났습니다. 그래서 이에 대해 조금 더 맥락을 제공해 주실 수 있나요? 무엇이 그걸 이끌고 있나요? 어떤 섹터에서 오고, 어떤 규모들이며, 그리고 이것이 현재 분기들의 실제 임대로 어떻게 연결될 것으로 보나요? Christopher Caton: 크리스입니다. 그래서 그 배경을 받쳐 주는 것은, 고객들이 성장에 대한 요구 사항을 미루고 있었다는 점입니다. 즉, 그들의 순수 니즈(net needs)를 충족하기 위해 기다리며 있었고, 이제는 점점 더 자신의 사업에서 성장 기회를 보며 대응하고 있습니다. 또한 공급망에 투자할 기회도 함께 보고 있고요. 그리고 '슬라이스(slices)'로 보면 그것도 다양합니다. 그래서 규모별로 볼 수도 있고, 다른 방식으로도 볼 수 있습니다. 그리고 예를 들어 10만 평방피트보다 위와 아래 모두에서 성장하고 있습니다. 또한 조직 유형 측면에서도 성장하고 있고요. 그러니까 예를 들어 국제 스케일 고객 대 우리 지역 스케일 고객 같은 경우입니다. 이 두 경우 모두 성장하고 있으며, 갱신 니즈와 신규 요구 사항도 모두 나타나고 있습니다. 그래서 그 안에 다양성이 있습니다. 운영자: 다음으로 그린 스트리트의 Vince Tibone이 있습니다. Vince Tibone: 데이터센터 공급업체들이 물류 창고를 점점 더 줄이고 있다는 당신의 코멘트에 대해 후속으로 말씀드리고 싶었습니다. 향후 몇 년 동안 이 수요 창출 요인이 얼마나 중대할 수 있는지, 그리고 얼마나 지속가능한지에 대한 관점을 듣고 싶습니다. 즉, 이것이 전부 건설과 연관되어 있는 건지, 아니면 더 짧은 기간의 리스와 관련된 것인지요? 아니면 기존 데이터센터를 운영하는 것과도 관련이 있는 건가요? 저는 요컨대, 창고 공간에 대한 수요의 새로운 구조적 동인이 맞는지, 그리고 신규 리스 중에서 대략 어떤 비중이 차지하는지—가능하시다면 지난 분기나 2분기에서 어떤 모습이었는지도—감이 필요합니다. 겉보기에는 새롭게 나타나는 창고 수요 측면에 대해 생각을 함께 나누고 싶습니다. Christopher Caton: 네, Vince, 당신 말이 맞습니다. 이것은 물류 부동산 수요에 대한 새로운 구조적 동인입니다. 예를 들어, 1년 전에는 신규 임대의 5% 미만 수준이었는데, 지금은 신규 임대의 10%가 되었고, 앞으로를 내다보는 파이프라인에서는 그 비중이 더 큽니다. 따라서 이 동인의 결과로 단기적으로도 분명한 상승 여지가 있습니다. 범위와 지속 기간에 관해서는, 첫째로 우리는 그들이 상당히 건강한 기간을 가진 계약을 체결하는 것을 봅니다. 또 데이터센터의 경우 생산을 제조와 배포로 ‘언번들링’하는 형태에서—생산보다 더 지역화되어 생산에 가깝게 데이터센터의 배포를 갖추는 방향으로—그들 자신의 공급망에서도 변화가 있습니다. 그래서 이 흐름은 정말로 탄탄한 모멘텀이 있고, 당신이 그것을 물류 부동산의 새로운 구조적 동인이라고 설명한 것과도 일치합니다. 운영자: 다음은 RBC Capital Markets의 Michael Carroll입니다. Michael Carroll: 데이터센터 기회와 관련해, 전력 베이스(power base)를 추구할지 아니면 턴키(build-out)로 할지 결정할 때 이러한 테넌트(임차인) 논의가 어떻게 진행되나요? 제가 보기엔 전력 베이스 빌드는 원하는 서로 다른 테넌트들이 있는 것 같은데, 그게 맞는지요? 그리고 당신이 준비한 발언에서 인용하신 기회 중에서 턴키일 가능성이 있는 부분이 얼마나 될까요? Dan Letter: 모든 논의, 모든 딜은 다릅니다. 그렇게 말씀드릴 수 있을 것 같아요. 서로 다른 사용자들은 서로 다른 시기, 서로 다른 관점을 갖습니다. 그래서—우리가 보는 바로는—우리는 이 논의를 시작할 때 전력 제공 쉘(powered shell) 쪽에 크게 집중하고 있었고요. 그리고 우리가 제공하는 것을 보면, 전력 제공 쉘에 더해 실제로 일부는 powered shell plus로도 제공했습니다. 우리는 고객에게 그들이 우리에게서 무엇을 필요로 하는지, 그리고 이 사업을 더 장기적으로 어떻게 자본화할 수 있을지에 대해 함께 맞춰가려고 노력하고 있습니다. 시간이 지나면서 우리 쪽에서 턴키도 더 보일 수는 있겠지만, 근본적으로는 상대 고객이 어떤 고객이냐, 그리고 그 시점에 그들이 무엇에 마음을 두고 있느냐의 문제입니다. 그리고... Timothy Arndt: 네. 그리고 수익률(yield)도 있지만, 또 하나는 각각의 자본 비용이 얼마인지도 보게 되는 지점입니다. 턴키로의 전환은 비용이 많이 들 수 있으니까요. 운영자: 다음으로 Baird의 Nick Thillman입니다. Nicholas Thillman: Tim, 인수 측면과 캡 레이트(cap rates)에 대해 당신이 했던 코멘트를 다시 한 번 돌아보고 싶습니다. 분명히 수요가 기본적으로 어느 정도 차이가 있고, 임대 측면에서도 차이가 있겠죠. 핵심 포트폴리오 거래와 퀄리티 바이(quality buys)에 대한 당신의 코멘트는 이해했습니다. 다만 역사적으로 볼 때—역사적 추세 대비—시장별 캡 레이트가 역사적으로 타이트하다고 할 수 있는데요. 저는 여러분이 캡 레이트가 조금 더 확장되는 시장에 대해 좀 더 자세한 코멘트를 주실 수 있는지 궁금합니다. 혹은 거래 측면에서 더 많은 압축(compression)을 보이는 상황이 있는지도요. Dan Letter: Nick, 제 생각에는 캡 레이트는 분명히 지난 몇 년 동안 확대됐습니다. 그리고 최근 5~6개 분기 정도는 꽤 안정적으로 유지되고 있습니다.우리는 분명히 이 볼륨(물량)들을 깊이 있게 살펴봅니다. 볼륨 자체는 사실, 제 생각에 정규화되어 있습니다. 그리고 그래서—이 시장의 캡 레이트(cap rate)는 위치의 품질에 따라 5%에서 5.5% 사이의 범위가 됩니다. 분명히 지난 사이클에 붕괴되어버린 것과는 달리, 클래스 B와 C의 괴리가 더 크게 나타나고 있습니다. 그리고 우리가 그것을 볼 때—우리는 IRR(내부수익률) 기반 투자자이기 때문에, 물론 그것도 중요하지만—이 자산들의 총수익, 즉 품질과 총수익이 연결된 위치를 보고 있습니다. 그래서 캡 레이트는 때때로 조금 혼란스러울 수 있습니다. Operator: 다음으로 JPMorgan의 Mike Mueller가 질문합니다. Michael Mueller: GIC와 La Caisse를 위해서입니다. 그 사업(벤처)에서 어떤 개발이 진행될지, 아니면 재무상태표(밸런스 시트)에서 진행될지 어떻게 결정하는지에 대해 설명해 주실 수 있나요? Timothy Arndt: Mike, 저희는 회사에서 오랫동안 이어져 온 배분(할당) 정책을 따릅니다. 아시다시피 저희는 자산운용사로서 40년의 역사를 갖고 있고, 그 과정에서 관리가 필요한 중복된(겹치는) 투자 수단들이 있었습니다. 그래서 그와 관련해 배분 정책이 있고, 딜(사업)은 그런 투자 수단들을 순환하며 들어가게 됩니다. 그 투자 수단들 중 어떤 것에 포함될 수도 있는데, 재무상태표 역시 일부 자산의 궁극적인 개발 주체가 된 경우가 있었고, 이는 여러 조건에 달려 있습니다. 저는 그것이 잘 설계된 거버넌스와 함께 작동한다고 생각하며, 그런 거버넌스는 결국 사용자의 삶을 어렵게 만들 수 있는데요. 마치 말로 하면, 여러분은 이 개발 볼륨에서 PLD 지분(몫)에 점점 더 의존하게 된다는 얘기가 됩니다. 그러면 결국 회사에 경제적으로 중요한 것이 무엇인지에 대해 그 모든 소음이 걷힐 겁니다. Operator: 다음으로 Barclays의 Brendan Lynch입니다. Brendan Lynch: 평당 회전 비용(턴오버 비용)이 내려오고 있는 것처럼 보입니다. 제 생각에는 현재 임대가치(lease value)의 약 7.3% 정도인데요, 다만 무상임대(free rent)는 조금 올라간 듯합니다. 그렇다면 향후 양보(콘세션, concessions)의 전개를 어떻게 생각해야 할까요? Timothy Arndt: 글쎄요, 먼저 제가 말씀드릴게요. 콘세션은 지금도 다소 높은 수준입니다. 말씀하신 대로 무상임대는 상승했습니다. 아까 말씀드렸는데, 다시 말씀드리면 서부 지역에서의 롤아웃이 더 많아지면서 그 지역의 조건이 더 부드럽고 콘세션이 좀 더 높은 영향을 받았기 때문입니다. 다만 점유율이 쌓이면 콘세션은 정상화될 것으로 예상합니다. 그건 무상임대 지표상으로는 대략 임대가치의 3% 정도, 그리고 현재 보이는 약간의 상향(불룩)보다는 더 낮은 수준을 의미할 겁니다. Operator: 다음으로 BMO Capital Markets의 John Kim이 질문합니다. John Kim: 데이터센터와 관련해, 데이터센터 투자 수단(vehicle)의 타이밍에 대한 업데이트가 있는지 알고 싶습니다. 또한 5.6기가와트의 용량이 성장(growth)을 위한 것인지, 아니면 임대 가능한 전력(leasable power)인지도 확인해 주실 수 있을까요? Dan Letter: 네. 그러면 먼저 자본화 수수료(capitalization fees)부터 말씀드리고, 김 또는 Tim에게 몇 가지 색깔(추가 설명)을 부탁드릴게요. 하지만 결론부터 말씀드리면, 지난 약 2.5분기 동안 글로벌 투자자들과 매우 건설적인 대화를 해 왔습니다. 그리고 관심은 여전히 매우 강합니다. 저희는 여러 옵션이 있는 가운데 매우 좋은 위치에 있다고 느낍니다. 지금 당장 저희에게 가장 합리적인 것이 무엇인지 평가하는 데 시간을 쓰고 있는 것입니다. 현재 모델은 재무상태표에서 짓고, 이렇게 안정화된 자산을 판매하는 방식인데요, 최근 몇 년 동안 정말 잘 작동해 왔고 앞으로도 꽤 잘 작동할 것으로 보고 있습니다. 저는 여기서 잠깐 뒤로 물러나, 지난 몇 년 동안 우리가 해 온 일을 되짚어 보고 싶습니다. 그리고 통화 초반부에서도 이미 말씀드렸지만, 이번 공식적으로 Investor Day 2023을 시작하기 전에 저희가 구축해 온 파이프라인, 구축해 온 역량, 그리고 그동안 이룬 진전은 정말 대단했습니다. 그래서 이 투자자들 앞에 내놓는 것들과, 여기서부터 어디로 가져갈지에 대해 매우 확신이 큽니다. 다만 Tim이 자본화 부분에 대해 추가적인 설명을 좀 할 수도 있습니다. Timothy Arndt: 보세요, 제가 보기엔 이미 충분히 잘 짚어주신 것 같네요. 다른 질문도 기꺼이 받겠습니다.질문에서 두 번째 부분은, 저희가 보고하고 있는 유틸리티 부하의 메가와트에 대한 설명을 다룬 것으로 이해하고 있습니다. 그리고 그중 아마도 2/3은 핵심적일 것입니다. 따라서 해당 수치들에 기반해 수학적으로 적용하시면 됩니다. 운영자: 다음으로 KeyBanc Capital Markets의 Todd Thomas가 있습니다. Todd Thomas: 저는 시장 임대료 성장에 대한 논의를 다시 한번 짚어보고 싶었습니다. 그리고 말씀하신 것처럼 제가, 제 생각에는 2.5년 만에 첫 증가를 보게 되어 좋았습니다. 현재 사이클의 조건을 감안할 때 시장 임대료 성장이 계속 이어질 것으로 보시나요? 또한 SoCal에 대해서도 말씀하셨는데, 그 시장에 대해 조금 더 자세한 내용을 공유해 주실 수 있을까요? 그리고 지금 보고 계신 것에 대한 약간의 실시간 관찰, 즉 현재의 조건과 지금까지 올해의 시장 성과가 예상과 비교해 어떻게 진행되고 있는지에 대해 말씀해 주실 수 있나요? Christopher Caton: 저는 Chris입니다. 먼저 제가 시작하고 Dan이 추가 발언을 할 수도 있습니다. 먼저 시장 임대료 성장에 관해서는, 한 가지는 ‘안정성’이라는 단어에 밑줄을 긋고 싶습니다. 1분기에도 성장 자체는 있었습니다. 다만 그 증가는 꽤 미미했습니다. 그리고 이는 기본적으로 시장별로 이뤄지는 작업인데, 대부분의 시장은 안정적이거나 약간 상승하는 모습을 보이고 있습니다. 하지만 앞서 통화에서 말씀드린 것처럼 실제 강세 지역도 있고, 또 통화에서 말씀드린 것처럼 일부 약세 지역도 있습니다. 따라서 생각하셔야 할 것은 저희의 콜 전망은 변함이 없지만, ‘전환점’(인플렉션)을 통과하고 있다는 점입니다. 임대료 성장은 아직도 다소 고르지 않으며, 폭넓고 지속적인 성장이라고 보기에는 시기상 조금 이릅니다. 그럼 남부 캘리포니아에 대한 몇 가지를 말씀드리겠습니다. 그곳은 바닥을 다지는 과정에 있는 시장입니다. 수요가 늘고 있는 모습입니다. 공실률은 바닥 근처에 있지만, 임대료가 광범위한 기반 위에서 오르기에는 아직 조금 이릅니다. 다만 단단해지는 구간들이 있습니다. Dan Letter: 네. 남부 캘리포니아에 대해 여기서 조금 더 보태겠습니다. 제가 지난 1.5년 정도 동안 여러 회의에서 이 얘기를 꽤 많이 했던 것 같은데요. 하지만 남부 캘리포니아가 얼마나 큰 시장인지, 그리고 이 시장에서 ‘Os’가 무엇인지 정말 강조하는 것이 중요하다고 생각합니다. 저희는 최종 소비자에 가깝게 있는 데 집중하고 있습니다. 남부 캘리포니아에는 2,400만 명의 소비자가 있습니다. 그곳의 경제 규모는 2조 달러이고, 그마저도 더더욱 그곳에서 건설하는 것이 어려워지고 있습니다. 그래서 공급 배경이 그 시장에 대해 꽤 잘 형성되고 있는 것입니다. 그리고 저희는 — 남부 캘리포니아가 전체 시장을 2~3개 분기 정도 따라가는 형태로 이어질 것이라는 남부 캘리포니아에 대한 저희의 전망에 대해 기분이 좋습니다. 그게 마지막 질문이었습니다. 그럼 콜에 함께해 주신 모든 분들께 감사드립니다. 전 세계 동료 여러분들께도 다시 한번 진심으로 감사의 말씀을 드립니다. 예정된 컨퍼런스에서 여러분을 뵐 수 있기를 기대하고, 다음 분기 콜에서도 다시 말씀드리겠습니다. 감사합니다. 운영자: 감사합니다. 이로써 오늘 컨퍼런스 콜을 마치겠습니다. 모든 당사자들은 연결을 끊으셔도 됩니다. 감사합니다.